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LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA PER L’IMMOBILE: COME E QUANDO FARLA

Redazione Prontocatasto

Che cos’è la Certificazione Energetica? Parliamo di adeguamenti energetici e gestione dell’energia. La certificazione energetica è un certificato obbligatorio per tutti i contratti di affitto e compravendita ed è l’unica certificazione che attesta il fabbisogno di energia di un’abitazione. Questo fabbisogno, calcolato su una base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova, comprende il calcolo dell’energia per climatizzazione e riscaldamento necessari, il riscaldamento dell’acqua per il fabbisogno sanitario e l’illuminazione.  Il Certificato ha una validità decennale, a partire dalla sua data di emissione ed è l’unico documento in grado di fornire informazioni dettagliate che potranno poi servire al momento dell’allacciamento delle rispettive utenze. I documenti necessari per realizzare una certificazione energetica sono: una copia aggiornata della visura catastale online per l’appartamento, una copia della planimetria catastale online, una copia della planimetria quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne dell’unità immobiliare, e il libretto della caldaia, che va fatto visionare ai periti durante il sopralluogo. Una visura catastale storica può essere d’aiuto, nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato: nelle note della visura catastale storica, infatti, si possono sempre trovare informazioni utili sui precedenti lavori effettuati. Il sopralluogo per la certificazione energetica è divenuto obbligatorio a partire dal 1 ottobre 2015. Strumento fondamentale ai fini della verifica dei dati necessari e mezzo di indagine di tutte le caratteristiche dell’immobile, dal punto di vista fisico ed impiantistico, il sopralluogo restituisce una vera e propria “diagnosi” delle condizioni dell’appartamento.

Ai molti dubbiosi che ritengono che i dati forniti siano già presenti all’interno dei documenti necessari alla certificazione, diciamo che per quanto una planimetria o una visura catastale on line possano riportare dati precisi e rappresentazioni fedeli della distribuzione interna degli ambienti di un immobile, nulla sarà mai preciso come la constatazione dello stato di fatto. Il tecnico chiamato a fare il sopralluogo provvederà a misurare le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo una documentazione fotografica dell’edificio e confrontandosi con il proprietario dell’immobile circa le sue specifiche necessità sull’argomento del fabbisogno energetico del suo appartamento.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA FARE QUANDO I DATI DI VISURA E PLANIMETRIA NON CORRISPONDONO?

Redazione Prontocatasto

Ecco un piccolo vademecum per tutte le persone che hanno riscontrato errori sulla visura catastale o sulla planimetria catastale online. A chi non è capitato di richiedere una visura per un immobile e di notare difformità con i dati forniti per lo stesso immobile da una planimetria? Visure e planimetrie sono documenti molto diversi. La visura fornisce i dati identificativi dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno, che servono a rintracciare il luogo in cui l’immobile si trova fisicamente, sulla base degli schemi catastali), l’indirizzo, i dati anagrafici del proprietario (e di eventuali usufruttuari o nudi proprietari, se la proprietà è condivisa e la visura è una visura per immobile lo segnalerà), e i dati cosiddetti “di classamento”. I dati di classamento indicati dalla visura catastale online corrispondono a categoria, classe, numero di vani e/o metri quadri, zona censuaria ed eventuale microzona – se presente per il catasto -, consistenza, rendita e reddito dominicale per i terreni.

La planimetria catastale online invece, altro non è che un disegno, una piantina. Piantina che rappresenta graficamente  gli spazi interni dell’immobile. Ad un primo sguardo, in presenza di una planimetria catastale è possibile distinguere la distribuzione interna dei vani dell’appartamento, e individuare dove si trovano le camere, la cucina, il soggiorno, i bagni e persino eventuali pertinenze dell’unità immobiliare, quali cantine, ripostigli, cantinole e giardini. In secondo luogo la planimetria riporta i dati catastali (proprio come la visura catastale online) e altri dati tecnici, quali ad esempio l’altezza dei vani, le varie destinazioni dei locali, l’orientamento dell’immobile rispetto al nord e l’indicazione del piano dell’unità abitativa.

È possibile che talvolta i dati catastali indicati da visura e planimetria non corrispondano. Come procedere in questi casi?

Per tutti gli utenti con credenziali già registrate sulle piattaforme Entratel o Fisconline, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione uno sportello online che permette la correzione degli errori che non richiedono l’intervento diretto di un perito. Le planimetrie catastali fanno casistica a sé, richiamando praticamente sempre l’intervento di un professionista per la verifica della corrispondenza con lo stato di fatto. Se l’errore riguarda però inesattezze circa i dati del proprietario dell’immobile (nominativo o codice fiscale errati, luogo e data di nascita errati ecc) sia su visura che su planimetria, è possibile presentare richiesta di correzione tramite il Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. L’utente dovrà trovarsi in possesso dell’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), della dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, o, se presente, di una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione, così come presentate al catasto. Se invece l’errore riportato dalla visura riguarda più direttamente i dati dell’immobile o altro (es: variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità), sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (e tutti gli altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni).

COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE DI UN IMMOBILE?

Redazione Prontocatasto

Il calcolo della rendita catastale immobile è un procedimento importantissimo ai fini della determinazione dell’imposta IMU e Tasi, che i contribuenti sono tenuti a versare entro le scadenze fissate per legge. La rendita catastale è quel valore, attribuito ai fini fiscali, che hanno tutte le unità immobiliari che producono o generano reddito. Il suo valore è ottenuto moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in vani, o in mq) per il coefficiente, cioè quel valore, riportato nelle tariffe di estimo elaborate dall’Agenzia del Territorio per il Catasto, in funzione della zona censuaria dell’immobile, della sua categoria e classe catastale. Ciascuna visura catastale online, è tenuta a riportare, tra i tanti parametri, quello della rendita catastale. La base imponibile IMU è basata sul valore dell’immobile per quanto riguarda i fabbricati; le aree edificabili invece, non possedendo rendita catastale, necessitano di una valutazione della base imponibile utile al calcolo IMU e di un valore medio di mercato al mq. Il valore imponibile ai fini IMU per terreni agricoli si ottiene invece semplicemente rivalutando il reddito dominicale presente sulla visura catastale online per il 25% e moltiplicandolo per un moltiplicatore di 130.

Per quanto riguarda i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, regolarmente iscritti alla previdenza agricola, questo moltiplicatore è pari a 110. Se un cittadino scopre che nei suoi dati catastali è presente un errore riguardo ad uno o più immobili di sua proprietà, può richiederne la correzione all’Agenzia delle Entrate. La domanda di correzione può essere presentata presso un qualsiasi ufficio, o servendosi del Contact Center. Se l’errore riguarda dati indicati da visure semplici, la correzione può avvenire anche in modo molto celere; il discorso si fa diverso quando a riportare un errore è una planimetria catastale online. In caso di errore riportato sulla planimetria catastale online, purtroppo, la procedura è sempre un po’ più complessa e richiede l’intervento di un perito o di una figura professionale competente chiamata di volta in volta a constatare la situazione di fatto.

 

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Redazione Prontocatasto

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

TUTTO SULLA VISURA CATASTALE

Redazione Prontocatasto

La visura catastale online è la consultazione degli atti e dei documenti catastali relativi ad un dato immobile. Ciascun immobile è censito in catasto tramite una serie di parametri, collettivamente conosciuti come “dati identificativi” che corrispondono al nome di foglio, particella e subalterno – per quanto riguarda i fabbricati -, e foglio e particella soltanto per quanto riguarda i terreni. Ciascun comune italiano ha infatti stabilito una suddivisione del proprio territorio secondo questo schema: al foglio corrisponde l’unità territoriale catastalmente più grande (mediamente una superficie di 1 km²) che è difatti suddiviso in particelle (o mappali); la particella indica la porzione di terreno o di fabbricato di proprietà di uno stesso individuo o società all’interno di ciascun foglio; e il subalterno, cui corrisponde in maniera univoca un’unità immobiliare riconducibile ad un determinato proprietario.

In una visura catastale on line per soggetto proprietario, la concomitanza di più subalterni in relazione alla stessa particella indica quindi la quantità di unità immobiliari (così come risultano all’interno dell’entità immobiliare maggiore, ovvero la particella), separate riconducibili al medesimo proprietario. In questo modo due numeri di subalterno diversi afferenti alla stessa particella possono ricondurre la proprietà di due immobili in uno stesso fabbricato, o la proprietà di un appartamento e di un box auto.

Tramite visura catastale online ciascun soggetto può venire in possesso di informazioni sui dati identificativi e reddituali di beni immobili, dati anagrafici di persone (fisiche o giuridiche, purché siano intestatarie di beni immobili) e persino informazioni su passaggi di proprietà, lavori e variazioni catastali effettuate su un dato bene immobile (trattasi questa però di una richiesta per visura catastale storica, che fornisce informazioni storiche sull’unità immobiliare, dalla sua edificazione al momento presente).

Le visure catastali non vanno confuse con la mappa catastale (dati grafici di un terreno) o la planimetria catastale (rappresentazione grafica in scala di unità immobiliari urbane. A partire dal 9 novembre 2015, tutte le visure delle unità urbane a destinazione ordinaria, regolarmente iscritte in catasto e corredate da planimetria, devono offrire anche il dato della superficie dell’immobile calcolata in metri quadrati e sulla base del Dp 138/1998.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

VARIAZIONE CATASTALE, COS’È, COME E QUANDO SI DEVE RICHIEDERE

Redazione Prontocatasto

La variazione catastale è una procedura che consente al cittadino di comunicare al Catasto eventuali modifiche effettuate su un immobile. Per effetto del decreto legge n.78/2010, dal 1 luglio 2010, la conformità catastale è considerata obbligatoria (lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere ai dati presenti nella visura catastale on line, pena il pagamento di una sanzione)

La procedura DOCFA, attiva online sul sito dell’Agenzia delle Entrate consente di modificare i primi dati catastali errati(identificativi catastali certificati dalla visura catastale online, titolarità del bene, toponomastica,variazioni sulla planimetria catastale). La procedura di variazione catastale può venire in aiuto in casi di modifiche alla distribuzione interna di una casa, come per esempio avviene a seguito di lavori di ristrutturazione o di ampliamento, o per determinare l’esatta rappresentazione del bene immobile a livello grafico. La variazione catastale non può essere redatta da chiunque: la presenza di un tecnico abilitato che possa effettuare sopralluoghi e rilevazioni dello stato di fatto e produrre una nuova planimetria è fondamentale per ottenere l’approvazione del Catasto. Quando si deve effettuare una variazione catastale?

  1. Nel caso in cui interventi edilizi determinino una modifica della planimetria catastale.
  2. Nel caso in cui sono venuti a cambiare i dati di classamento o la rendita catastale indicati dalla visura catastale online.
  3. Quando prima di un rogito ci si accorge di eventuali difformità tra la realtà dei fatti e la rappresentazione grafica dell’appartamento (in casi come questi, per essere più tutelati, può essere utile richiedere una visura catastale storica, invece di una normale visura catastale, per mettere in evidenza tutti i trascorsi del bene immobile dalla sua edificazione al momento presente).

Ricordiamo inoltre che la variazione catastale è un prerequisito indispensabile per chiunque abbia necessità di chiedere un certificato di agibilità, ottenibile presso lo sportello unico dell’edilizia prima di dichiarare la chiusura dei lavori.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COME SI FA A RICHIEDERE UNA VISURA CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

Per richiedere una visura catastale on line non è necessario essere in possesso di eccessive informazioni. La procedura è semplice e può essere effettuata da chiunque. Se l’acquirente è a conoscenza dei dati catastali relativi all’immobile, la ricerca sarà limitata agli immobili corrispondenti a foglio, particella e subalterno indicati. Non vi è maniera più sicura e precisa per identificare un immobile se non questa: gli identificativi catastali sono unici, infatti a quei dati catastali può corrispondere solo ed esclusivamente quell’immobile. Un’alternativa può essere quella di ricercare l’immobile in base al suo indirizzo o al suo numero partita. Se non si è a conoscenza né dei dati catastali, né dell’indirizzo, né del numero partita dell’immobile è necessario essere in possesso dei dati anagrafici della persona a cui l’immobile appartiene, per poter richiedere così una visura per dati anagrafici. Talvolta, una visura catastale on line può essere richiesta anche per ottenere informazioni su un immobile di proprietà di una società, o di un’impresa: è questo il caso in cui possono tornare utili denominazione e partita iva dell’azienda intestataria dell’immobile da cercare.

Qual è la differenza tra una comune visura catastale ed una visura catastale storica? La visura catastale ordinaria o attuale, come a volte viene chiamata, è uno strumento che permette di conoscere lo stato catastale di un immobile al momento presente. Sono da essa indicati parametri quali classe, consistenza, rendita, categoria e numero di vani e metri quadrati. Se la visura catastale è come una fotografia dell’immobile, la visura catastale storica invece non si limita ad indicare i dati al momento presente, fornendo a chi la richiede uno storico degli eventi (passaggi di proprietà, modifiche e lavori di ristrutturazione compresi) di quell’immobile, dal momento della sua creazione ad oggi.

 Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COS’É UNA PLANIMETRIA CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

La planimetria catastale è una rappresentazione grafica (o più propriamente un disegno tecnico, fornito in scala 1:200) degli spazi di un dato immobile registrato in Catasto. Sono richiedibili planimetrie di appartamenti, case, uffici, negozi e garage. Mediante la planimetria è possibile ricavare (conformemente alle regole catastali) i contorni e le suddivisioni interne di un bene immobile e si può avere inoltre accesso ad altri dati importanti, quali ad esempio la destinazione dei locali interni o i dati metrici relativi a quel bene.

Per ottenere una planimetria catastale online è necessario essere in possesso degli identificativi catastali dell’immobile (il comune catastale, la sezione amministrativa, la sezione urbana, il foglio, la particella ed il subalterno). In assenza di queste informazioni, che sono l’unico modo per identificare chiaramente e senza alcuna ombra di dubbio dove l’immobile è sito (e quindi, in definitiva, quale immobile sia!) è impossibile ottenere una planimetria.

Un modo per giungere a conoscere i dati catastali di un immobile qualunque è di acquistare una visura catastale online per quell’immobile. La visura catastale online infatti può essere richiesta anche per nominativo del suo proprietario o intestatario. Questo semplice passaggio spesso evita inutili lungaggini. La planimetria catastale online non va confusa con l’elaborato planimetrico o con una mappa catastale. Perché mentre la prima rappresenta una piantina dell’immobile, l’elaborato planimetrico è un disegno che evidenzia i confini di un intero fabbricato (o anche di un intero condominio), e che quindi raggruppa generalmente più immobili, fornendo solamente gli ingressi di ciascuno di essi; la mappa catastale, infine, è una rappresentazione di una porzione di territorio ancora più ampia. Essa infatti si presenta come un disegno che mette in evidenza i fabbricati ed i terreni in un raggio di 1000 metri.

RENDITA CATASTALE ED IMBULLONATI: LE NOVITÀ PREVISTE DALLA LEGGE DI STABILITÀ 2016

Redazione Prontocatasto

Tra le innovazioni della Legge di Stabilità 2016, in tema di determinazione della rendita catastale e nel riguardo dei fabbricati di categoria D ed E (unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare) vi è quella che esclude dal calcolo della rendita catastale i macchinari, i congegni ed altri impianti funzionali e considerati fondamentali per un determinato processo produttivo (i cosiddetti “imbullonati”).

La rendita catastale è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione diretta e l’imposta municipale propria (IMU). A seconda della classificazione e della destinazione d’uso di un immobile, il valore catastale (o rendita catastale rivalutata) viene ricavato moltiplicando il valore della rendita per un coefficiente prestabilito, che varia, a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e alla sua categoria catastale di appartenenza. Esiste poi un ulteriore parametro per determinare la rendita catastale, che risponde alla definizione di classe catastale, ma per chi volesse avere ulteriori specifiche sulla struttura della visura catastale online o della visura catastale storica, rimandiamo a post precedentemente pubblicati su questo blog o alla nostra pagina, che contiene ogni tipo di chiarimento.

Come previsto dalla circolare 1 febbraio 2016, 2/E, le industrie, le centrali e le stazioni elettriche non subiranno la tassazione di turbine, aerogeneratori, grandi trasformatori, altoforni, così come tutti gli impianti fondamentali per le linee produttive, indipendentemente dalla loro tipologia, rilevanza dimensionale o modalità di connessione. Sono esclusi dalla stima anche i pannelli fotovoltaici (fatta eccezione per quelli integrati sui tetti e nelle pareti della struttura, che quindi non possono essere rimossi senza la copertura o la parete a cui sono agganciati). Per quanto riguarda le unità immobiliari già censite è possibile presentare un atto di aggiornamento (indipendente dalla realizzazione o meno di interventi edilizi) per ricalcolare la rendita catastale definitiva che dovrà poi risultare dalla visura catastale on line. In questo modo il nuovo parametro escluderà eventuali componenti impiantistiche che secondo il nuovo criterio voluto dalla legge di Stabilità 2016 non sono ormai più oggetto della stima diretta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

MACCHINARI ED IMBULLONATI ESCLUSI: RENDITA CATASTALE 2016

Redazione Prontocatasto

È notizia di oggi che, per la Legge di Stabilità 2016, i macchinari considerati funzionali al processo produttivo (congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali) saranno esclusi dalla determinazione della rendita catastale. E dato che la rendita catastale, così come previsto dalla visura catastale online, stando all’ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte» per macchinari e congegni suddetti non avverrà alcuna attribuzione fiscale. Un provvedimento atto ad introdurre agevolazioni in materia di accatastamento e di tassazione dei beni immobili ad uso produttivo e a destinazione speciale e che sarà in vigore, limitatamente all’anno di imposizione 2016, per gli atti presentati entro e non oltre il 15 giugno 2016. Le rendite catastali rideterminate dalla visura catastale on line avranno poi effetto retroattivo, dal 1 gennaio 2016.
Il 1 giorno del nuovo anno, sarà importante anche perché vedrà l’entrata in vigore di un provvedimento che stabilisce che la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale (soprattutto per quelli facenti parte delle categorie dei gruppi D ed E) avverrà solamente partendo da una stima diretta (che tenga conto dello stato del suolo e delle costruzioni presenti così come degli elementi ad essi strutturalmente connessi). Eccezioni a parte, nella suddetta stima dovranno essere prese in considerazione solo quelle componenti che ricadono all’interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato in una planimetria catastale online redatta nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia.
Saranno pertanto esclusi, come preannunciato, tutti i macchinari, i congegni e le attrezzature ed impianti funzionali al processo produttivo, ivi compresi i cosiddetti “imbullonati”.
Ai fini della tassazione immobiliare, così come indicato dalla visura catastale online, la base imponibile sarà da calcolarsi (in esplicita deroga all’art.13, c. 4 del D.L. n.201/2011) applicando specifici moltiplicatori alla rendita catastale, vigente dal 1 gennaio dell’anno di imposizione. Ecco perché le nuove rendite saranno applicate, ai fini della determinazione della base imponibile per IMU e TASI, dal 1 gennaio 2016 e non dal 1 gennaio 2017.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.