Tag: visura

ROGITO E IPOTECHE, I CONTROLLI DA FARE

Redazione Prontocatasto

Una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (numero 9320, per la precisione) ha evidenziato una grossa novità che ha già fatto scuola. La sentenza ha stabilito che in caso di rogito relativo ad un mutuo fondiario, il notaio – che normalmente deve occuparsi di accertare la volontà delle parti coinvolte e redigere gli atti – da ora è chiamato anche ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso – tramite visura catastale online e visura ipotecaria, allo scopo di verificare che su un determinato bene immobile non sia stata iscritta alcuna ipoteca o vincolo. Tramite visura è possibile appurare la corretta identificazione del bene e verifica della eventuale presenza di vincoli, ma perché è così importante appurare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile? Secondo la definizione giuridica ufficiale, l’ipoteca è un vero e proprio “diritto di garanzia”: essa attribuisce ad un creditore la facoltà di produrre l’espropriazione o la vendita forzata di un’unità immobiliare. Questo non corrisponde alla credenza – errata – che un bene immobile sottoposto ad ipoteca possa venire forzatamente requisito. Il creditore può far valere i suoi diritti rivolgendosi alla magistratura, obbligando il proprietario dell’immobile su cui grava l’ipoteca a procedere con la vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli è dovuto; ma egli stesso non potrà mai diventare proprietario in compensazione del credito.

Inoltre, è importante conoscere la presenza di un vincolo o di un’ipoteca su un bene perché questa si accompagna al diritto di sequela, e cioè essa “segue” il bene su cui grava, anche quando questo cambia proprietario. Qual è un altro documento catastale di grandissima importanza per l’atto di rogito? La planimetria catastale online, dopo la visura catastale on line, è il secondo documento in ordine di importanza ai fini del rogito immobiliare. Dal primo luglio 2010 infatti, per chi deve eseguire un rogito è obbligatorio verificare la corrispondenza dei dati contenuti nella planimetria catastale online con lo “stato di fatto” dell’unità immobiliare, pena la nullità dell’atto stesso.

ATTENZIONE AL FERMO AMMINISTRATIVO!

Redazione Prontocatasto

Come si può verificare l’esistenza di un fermo amministrativo su un veicolo? L’iscrizione del fermo amministrativo avviene presso il Pubblico registro automobilistico e può comportare dei gravi disagi per il proprietario di un’auto o un motoveicolo. Verificare se su un veicolo sussiste procedimento di fermo è relativamente semplice, con una visura pra si può infatti venire rapidamente a conoscenza di ciò, anche senza recarsi mai fisicamente in un ufficio della motorizzazione o del Pra. La visura pra infatti ricerca l’esistenza di gravami e ipoteche, oltre a fornire le informazioni più importanti circa la tipologia di un veicolo e il suo proprietario. Il fermo amministrativo può derivare da molteplici cause: una banale multa presa su strada e non pagata, il mancato saldo di un tributo o una tassa di altra natura (IRPEF, IVA, ICI, persino bollo auto non pagato); quale che sia il caso però, può avere delle conseguenze gravi. La disponibilità di un veicolo sotto fermo amministrativo è limitata per legge, e il proprietario sorpreso a circolare su veicolo in stato di fermo è costretto al pagamento di una forte penale. Inoltre il veicolo in stato di fermo non può essere venduto, ceduto, radiato, demolito od esportato in nessun modo. Anche in questi casi sono previste penali o addirittura conseguenze più gravi!

Consigliamo sempre a chiunque possegga un veicolo di fare molta attenzione e di non sottovalutare mai le scadenze per il calcolo bollo auto e del suo pagamento, di non incorrere in spiacevoli dimenticanze quando si tratta di saldare una multa presa per aver violato il codice della strada, e generalmente, di tenere sempre a mente e sotto controllo le proprie scadenze in materia di tributi e tasse!

Il calcolo bollo auto, che è una procedura semplice ma che salva dai rischi conseguenti da un mancato pagamento della tassa regionale sul possesso, è ora effettuabile anche online!

BREVE PANORAMICA PER CHI DEVE ANCORA PAGARE IMU E TASI

Redazione Prontocatasto

Sono in scadenza sia l’IMU che la TASI: il prossimo sedici giugno 2016, come ormai d’abitudine, sarà l’ultimo giorno per versare i contributi per l’imposta municipale propria e il tributo sui servizi indivisibili che, come è già noto ai più, quest’anno non sarà più obbligatoria però sulla prima casa. Il sedici di dicembre sarà invece la data per il pagamento della seconda rata di conguaglio. Per saldare le suddette aliquote sono necessari pochi semplici passi: in primis, compilare interamente il modello F24, che va consegnato al momento del pagamento e che è possibile trovare e scaricare online dal sito dell’Agenzia delle Entrate (la sua versione cartacea è reperibile in banca, alle Poste e presso le sedi di tutte le agenzie incaricate della riscossione). E poi si può procedere al versamento. Decidendo di pagare le aliquote presso una delle sedi di Equitalia, è possibile pagare servendosi normalmente dello sportello o online, tramite il servizio gratuito e sempre attivo F24 Web, che richiede però una rapida registrazione. Quanto agli uffici postali, per i clienti Banco Posta Online e Banco Posta Click non è prevista registrazione, con addebito della tassa direttamente sul conto corrente, tutti gli altri dovranno registrarsi e compilare i moduli online per poter saldare.

Ora però veniamo a chiarire, chi è che deve pagare l’IMU e la TASI? È presto detto: sono tenuti al pagamento delle tasse tutti i proprietari di seconde case (anche sfitte, in locazione ad un soggetto terzo, o disponibili che siano), di box, cantine, solai che non risultino catastalmente pertinenti alla prima abitazione – considerata principale -, i proprietari di immobili non residenziali (anche se non locati o non utilizzati in prima persona), e tutti coloro che risultano titolari di un immobile (anche registrato come prima abitazione!) accatastato in categoria A1 (abitazione signorile), A8 (villa) o A9 (castello o residenza di pregio).

Come si calcola la base imponibile? Il valore di un bene immobiliare ai fini TASI è il medesimo utilizzato per pagare l’IMU ed è desumibile grazie ad una qualsiasi visura catastale. Anche la visura catastale storica può fornire informazioni utili, perché ciò che serve per determinare il coefficiente da corrispondere è il famoso parametro della rendita catastale. La rendita catastale è quel numero indicato dalla visura catastale online e dalla visura catastale storica, che moltiplicato per l’apposito coefficiente (collegato alla categoria dell’immobile, es. per le normali abitazioni, box, cantine e solai corrisponde a 160; 55 per negozi, 80 per uffici, ecc). Il risultato dell’operazione in questione va poi nuovamente moltiplicato per l’aliquota individuata dal Comune di appartenenza per l’anno 2015.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

DA APRILE È OBBLIGATORIO L’AGGIORNAMENTO DEL SOFTWARE DOCFA ALLA VERSIONE 4.00.3

Redazione Prontocatasto

Il software DOCFA 4.00.3 è una novità dell’Agenzia delle Entrate che consente la compilazione autonoma e online dei modelli di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”. È infatti possibile, tramite questa prassi, presentare dichiarazioni di variazione catastale riguardanti fabbricati urbani – di vecchia e nuova costituzione, presso il Catasto. Per il Catasto la comunicazione delle variazioni è obbligatoria, e la DOCFA è quella procedura d’ausilio al perito e al professionista che consente di comunicare, celermente ed in sicurezza, le modifiche dei dati indicati dalla visura catastale online o dalla planimetria catastale online che vanno ad influire sul classamento o sulla consistenza degli immobili. Per quanto riguarda la visura catastale online si è tenuti a comunicare la variazione tramite DOCFA per tutte le modifiche alle griglie di classamento che derivano dalla costituzione di nuovi immobili per edificazione urbana (i dati di classamento: foglio, particella e subalterno sono quei coefficienti numerici che conducono all’identificazione univoca di un bene immobile nello spazio fisico) o per una modifica intervenuta nello stato dell’unità immobiliare stessa (come ad esempio un cambio di destinazione, una fusione o frazionamento di un immobile che “va a pesare” sulla consistenza finale). Nel campo della variazione della planimetria catastale online, invece, si parla di modifiche tali (come l’abbattimento o la creazione di muri portanti o tramezzi o di una nuova distribuzione degli spazi interni) da apportare anche in questo caso una differente consistenza all’appartamento.

La dichiarazione di variazione, sempre a carico degli intestatari dell’unità immobiliare, deve normalmente avvenire con la presentazione di un atto ufficiale di aggiornamento, debitamente stilato da un professionista del settore abilitato alla redazione di tale pratica (lo sono architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari ed edili, ecc). Dallo scorso mese di aprile, il software DOCFA è stato aggiornato alla versione 4.00.3 e tutti i tecnici tenuti alla presentazione di atti e dichiarazioni dovranno servirsene. L’utilizzo della precedente versione del software non sarà infatti più possibile.

PRIMO PIANO SU CAMERA DI COMMERCIO E VISURA CAMERALE

Redazione Prontocatasto

Tutte le imprese italiane – siano esse individuali o società – sono necessariamente iscritte al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio. È così per legge, e quindi, ciascuna attività economica sotto forma di impresa è tenuta a registrarsi nella provincia ove l’azienda ha sede. Le Camere di Commercio (una in ogni provincia) sono interconnesse tra loro, e le loro attività legate tramite l’ausilio di una nota società informatica, nota con il nome di Infocamere. L’iscrizione al registro delle imprese costituisce la fonte primaria di certificazione dei dati costitutivi dell’impresa stessa, e quindi garanzia della sua esistenza e solidità, oltre alla pubblicità legale di tutti gli atti che la riguardano. Il registro delle imprese agisce quindi un po’ come un’”anagrafe” per tutte le imprese italiane. Le informazioni ivi contenute sono consultabili da tutti, attraverso la visura camerale online.

La visura camerale on line è l’unico documento completo di tutti i dettagli riguardo alla vita e alle attività di un’azienda presente sul territorio italiano. Riporta i dati anagrafici dell’impresa, i suoi dati legali, amministrativi e sociali. Chi richiede abitualmente una visura camerale? Al di là del fatto che possa farlo chiunque – direttamente presso gli uffici della Camera di Commercio o online, acquistandola presso una società autorizzata da Infocamere ad avere accesso alle banche dati del circuito camerale; solitamente la visura camerale online costituisce lo strumento fondamentale dell’imprenditore. Anche un comune cittadino però può averne bisogno: prima di un colloquio di lavoro, o anche perché interessato ad acquistare/fare affari online con una data società. La visura camerale può essere richiesta in modalità ordinaria o storica; la visura storica va ad interrogare la Camera di Commercio sulle vicende passate dell’impresa di interesse, dalla sua data di costituzione fino ad oggi.

PLANIMETRIA CATASTALE E DELEGA: PERCHÉ È OBBLIGATORIO FIRMARLA

Redazione Prontocatasto

Perché è necessario firmare una delega per ricevere una planimetria catastale? La delega per l’accesso alle planimetrie è un documento ormai noto a tutti coloro i quali, almeno una volta nella vita, hanno richiesto una planimetria catastale online.

Come funziona?

È semplice. Al richiedente basta compilare e firmare un modello (che può trovarsi solitamente presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio competente) o può essere fornito da società terze, erogatrici di servizi catastali online (come la visura catastale online, la mappa catastale, l’elaborato planimetrico, ecc). Mediante questa procedura il richiedente, che può o non può essere l’intestatario della proprietà, certifica di star affidando l’incarico di reperire la planimetria a terzi.

La richiesta di delega viene solitamente fatta quando chi necessita del servizio è un soggetto diverso dall’intestatario dell’immobile, ma può essere impiegata anche se l’intestatario è impossibilitato a recarsi personalmente presso il Catasto. Al modello di delega – perfettamente compilato – va affiancata anche una copia del documento di identità dell’intestatario dell’immobile, in pieno corso di validità, e il richiedente che presenta i documenti in catasto è ovviamente tenuto a mostrare anche il proprio documento di identità in corso di validità. Affidando invece la richiesta del documento ad un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere o notaio) si risparmia tempo e si ottiene la sicurezza di poter usufruire di un servizio espletato con competenza, puntualità e professionalità. Attualmente, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate, anche le società di servizi sono tenute alla presentazione della delega per il rilascio della planimetria.

Perché per una planimetria catastale online è necessario presentare la delega e non lo è per ottenere una visura catastale? È presto detto! La visura catastale on line è un documento pubblico, richiedibile ed ottenibile da chiunque e che non ha valore di certificazione (se non mediante una dichiarazione di conformità dei dati ivi contenuti). La planimetria invece è un vero e proprio disegno, una rappresentazione grafica, di un immobile così com’è visto dal suo interno. Mostrare il contenuto di una planimetria senza autorizzazione è lesivo della privacy, motivo per cui solo l’intestatario o il suo delegato può farne espressa richiesta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA PER L’IMMOBILE: COME E QUANDO FARLA

Redazione Prontocatasto

Che cos’è la Certificazione Energetica? Parliamo di adeguamenti energetici e gestione dell’energia. La certificazione energetica è un certificato obbligatorio per tutti i contratti di affitto e compravendita ed è l’unica certificazione che attesta il fabbisogno di energia di un’abitazione. Questo fabbisogno, calcolato su una base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova, comprende il calcolo dell’energia per climatizzazione e riscaldamento necessari, il riscaldamento dell’acqua per il fabbisogno sanitario e l’illuminazione.  Il Certificato ha una validità decennale, a partire dalla sua data di emissione ed è l’unico documento in grado di fornire informazioni dettagliate che potranno poi servire al momento dell’allacciamento delle rispettive utenze. I documenti necessari per realizzare una certificazione energetica sono: una copia aggiornata della visura catastale online per l’appartamento, una copia della planimetria catastale online, una copia della planimetria quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne dell’unità immobiliare, e il libretto della caldaia, che va fatto visionare ai periti durante il sopralluogo. Una visura catastale storica può essere d’aiuto, nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato: nelle note della visura catastale storica, infatti, si possono sempre trovare informazioni utili sui precedenti lavori effettuati. Il sopralluogo per la certificazione energetica è divenuto obbligatorio a partire dal 1 ottobre 2015. Strumento fondamentale ai fini della verifica dei dati necessari e mezzo di indagine di tutte le caratteristiche dell’immobile, dal punto di vista fisico ed impiantistico, il sopralluogo restituisce una vera e propria “diagnosi” delle condizioni dell’appartamento.

Ai molti dubbiosi che ritengono che i dati forniti siano già presenti all’interno dei documenti necessari alla certificazione, diciamo che per quanto una planimetria o una visura catastale on line possano riportare dati precisi e rappresentazioni fedeli della distribuzione interna degli ambienti di un immobile, nulla sarà mai preciso come la constatazione dello stato di fatto. Il tecnico chiamato a fare il sopralluogo provvederà a misurare le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo una documentazione fotografica dell’edificio e confrontandosi con il proprietario dell’immobile circa le sue specifiche necessità sull’argomento del fabbisogno energetico del suo appartamento.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

APPROFONDIMENTO SUL PRA

Redazione Prontocatasto

Il Pubblico Registro Automobilistico, abbreviato in PRA, è un ente italiano istituito nel 1927 mediante il R.D.L. n 436 del 15 marzo 1927, e successivamente affidato in gestione all’Automobile Club Italia (ACI). Più avanti, con il R.D. 29 Luglio 1927 fu approvato il regolamento che ne determinò la sua attuazione, e che è ancora in vigore.

Il PRA fu istituito per eliminare incertezze o conflitti che potevano nascere in merito alla proprietà dei veicoli, e per rafforzare le posizioni giuridiche di chi vantava diritti reali su un veicolo.

Già dai primi decenni del 1900 in Italia l’auto era considerata un bene importante, ma allora non esistevano leggi in grado di disciplinare la proprietà, l’uso e la circolazione dei veicoli. Agli eventuali conflitti che potevano sorgere in merito alla proprietà di un veicolo si applicava l’articolo 707 del Codice Civile del 1865, che stabiliva che “il possesso vale titolo”, e quindi, che chi era in possesso di un veicolo andava consideratone proprietario. Questa impostazione è stata riconsiderata quando i veicoli hanno cominciato ad occupare un’importanza economica crescente.

Oggi il Pubblico Registro Automobilistico conserva tutti i dati inerenti i veicoli esistenti in Italia. Tramite richiesta al PRA è possibile ottenere la visura pra, l’unico documento in grado di fornire tutte le specifiche, tecniche e non, di un dato veicolo. La visura pra è infatti una specie di “carta di identità” del veicolo, che ne indica numero di targa, numero di telaio, data di immatricolazione, cilindrata, tipo di alimentazione, KW, come anche i principali dati identificativi del suo proprietario. La visura pra segnala inoltre la presenza di possibili gravami, con relativi attori e i loro dati anagrafici. Infine, una volta in possesso dei dati del PRA, è possibile effettuare il calcolo bollo auto. Una procedura essenziale a determinare a quanto ammonta la tassa regionale che ogni proprietario di un veicolo è tenuto per legge a corrispondere annualmente. Per effettuare il calcolo bollo auto normalmente è necessario essere in possesso del numero di targa del veicolo interessato e conoscerne la potenza (espressa o in CV o KW).

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Redazione Prontocatasto

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CINQUE DOMANDE FREQUENTI SULLA VISURA CATASTALE

Redazione Prontocatasto

Cinque domande frequenti sulla visura catastale

  1. Come faccio a sapere che tipo di visura acquistare?

Esistono diversi tipi di visure catastali: è possibile ottenere una visura catastale on line per immobili urbani (immobili iscritti al catasto fabbricati) o visure di terreni (immobili iscritti al catasto terreni). Ciascuna visura può essere ordinaria, e contenere solamente i dati relativi allo stato presente dell’immobile e fare riferimento all’intestatario attuale, o una visura catastale storica, che permette di ricostruire i vari passaggi di proprietà avvenuti nel tempo, e la cronologia storica relativa al bene.

  1. È possibile richiedere una visura con dati catastali incompleti?

Per effettuare una richiesta per una visura catastale online sono necessarie poche informazioni. È possibile ricercare l’immobile sulla base dei suoi identificativi catastali (foglio, particella e subalterno per ricerche nel catasto fabbricati e foglio e particella per il catasto terreni). Talvolta è possibile riuscire a risalire ad un immobile anche in assenza di subalterno, ma ovviamente, quanto più precisi saranno i parametri, tanto più semplice sarà ottenere la visura. Un altro modo per trovare l’immobile negli archivi del catasto è quello di risalire al suo proprietario (nome, cognome e codice fiscale divengono quindi indispensabili, in assenza di dati catastali, se l’intestatario è una persona fisica; denominazione e partita iva della società se l’intestatario è una persona giuridica).  In alternativa è possibile ricercare un immobile per indirizzo o numero partita.

  1. Ho fatto accatastare il mio immobile diversi anni fa, ed ora non risulta nel catasto urbano. Come mai?

È possibile che talvolta alcuni dati non siano stati inseriti in catasto, così come può succedere che determinati dati risultino inseriti parzialmente, o male. Nel caso di un immobile regolarmente accatastato e che non compare nelle banche dati del catasto urbano si consiglia di recarsi presso gli uffici provinciali muniti della necessaria documentazione, per richiedere un aggiornamento catastale.

  1. Come posso ottenere la rendita catastale per il calcolo dell’IMU da pagare?

La rendita è uno dei parametri riportati sulla visura catastale. È quindi sufficiente ottenere una visura catastale online sulla propria abitazione per poter desumere il valore della rendita.

  1. Com’è possibile che dalla visura catastale risultino ancora i vecchi proprietari come intestatari della mia abitazione?

L’intestazione catastale può contenere degli errori imputabili ad un mancato aggiornamento. Il mancato aggiornamento può derivare sia da un errore da parte dell’Ufficio Provinciale del catasto urbano, o dalla mancata presentazione delle pratiche di voltura catastale. Nei casi di mancata presentazione della pratica di voltura la procedura più corretta prevede la verifica dell’avvenuta presentazione tramite la presentazione di un’istanza di rettifica. Se l’istanza viene approvata, il problema sarà risolto, in caso contrario sarà necessario procedere con la presentazione della pratica di voltura.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.