APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE PRIMA: LA VISURA CATASTALE IN MODALITÀ SEMPLICE E STORICA

Molte persone hanno in casa una visura catastale, ma quante di queste saprebbero spiegare quali sono i diversi tipi di visura e in che modo è possibile ottenere i dati di cui si necessita velocemente, senza possibilità di errore, attraverso una ricerca mirata?

Con il  post di questa settimana speriamo di riuscire a chiarire tutti i dubbi che possono sorgere alla persona che per la prima volta acquista una visura catastale online, così come all’utente esperto che però è rimasto un po’ deluso dal risultato del suo ultimo acquisto.

Il primo grande problema del principiante è riuscire a destreggiarsi con le tipologie di visura. La visura catastale ordinaria ad esempio, differisce molto da una visura catastale storica, anche per lo stesso immobile. Perché? La visura ordinaria restituisce una situazione dell’immobile relativa al momento della richiesta, generalmente risalente all’ultimo aggiornamento telematico dell’Agenzia delle Entrate. La visura catastale storica invece elenca tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo e registrate “storicamente” per l’immobile. Infatti la prima cosa che salta all’occhio a chi ha acquistato una visura storica è la presenza di una tabella che riporta le modifiche degli intestatari (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali, cosa che non risulta affatto da una visura ordinaria!

Con buone probabilità chi acquista una visura lo fa per ottenere il valore della rendita catastale: non è una cosa che ci si deve aspettare da una visura in modalità storica. La visura catastale on line in modalità ordinaria è l’unico documento catastale in grado di fornire quest’informazione, assieme a tutte quelle dette di classamento (i dati che riconducono alla posizione fisica dell’immobile o terreno sul territorio italiano), alle informazioni anagrafiche dell’intestatario (o degli altri soggetti aventi diritto) e qualche altra nota informativa.

L’acquirente alla ricerca di informazioni di natura legale (passaggi di proprietà, rogiti, successioni, ecc) e a note, ad esempio, su passati interventi di manutenzione dell’immobile o altre informazioni di natura tecnica (come ad esempio i cambi di classe o destinazione dell’immobile) potrebbe perciò necessitare di una visura storica. È interessante sottolineare a questo proposito anche l’importanza delle note su una visura storica: spesso le annotazioni riportano informazioni sugli atti notarili o catastali all’origine delle modifiche di cui si cerca traccia.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

GUIDA ALLA VISURA CATASTALE

Oggi esaminiamo una visura catastale passo per passo, e spieghiamo in cosa differisce dalla sua versione in formato storico.

La visura catastale online appare come una scheda dell’immobile, aggiornata ad una data che viene sempre indicata sotto il suo titolo che appare in alto, centralmente (nella sezione: situazione atti informatizzati al … e data).

Il primo box dall’alto riporta i dati della richiesta di visura: Comune e Provincia in cui l’immobile è sito, e, se la visura è stata chiesta per dati catastali, i principali dati catastali (foglio, particella e subalterno) oltre alle informazioni circa il tipo di catasto (fabbricati o terreni) che ne custodisce e di seguito emana, visura ufficiale; oppure i dati salienti dell’intestatario, se la visura è stata chiesta partendo da un nominativo.

Il secondo box della visura catastale online riporta in forma di schema i dati salienti dell’immobile o degli immobili. È possibile – se la ricerca è stata fatta per nome dell’intestatario – che compaiano di seguito più immobili nello stesso schema. In testa sono indicati sezione, foglio, particella e subalterno (i parametri catastali per trovare fisicamente l’immobile nello spazio urbano); poi zona censuaria, microzona, categoria, classe, consistenza e rendita (i cosiddetti dati di classamento, che individuano tipologia e rendita dell’unità immobiliare, i parametri per individuare la base imponibile su cui calcolare l’ammontare delle tasse da pagare per il possesso dell’appartamento), infine si possono trovare altre informazioni importanti, quali ad esempio l’indirizzo, le eventuali variazioni catastali ecc.

Nel terzo box dall’alto la visura riporta i dati relativi all’intestatario/i dell’immobile: dati anagrafici, codice fiscale e l’indicazione dei diritti e degli oneri reali sul bene.

Nel caso di una visura catastale storica, le informazioni sopraelencate saranno indicate in maniera più sintetica, per far posto alla cronologia degli eventi dell’unità immobiliare dalla sua edificazione ad oggi. La visura catastale storica infatti permette di avere informazioni anche circa eventuali lavori e modifiche avvenute sull’originale disposizione dell’unità, passaggi di proprietà e variazioni in ambito di diritti ed oneri reali.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA PER L’IMMOBILE: COME E QUANDO FARLA

Che cos’è la Certificazione Energetica? Parliamo di adeguamenti energetici e gestione dell’energia. La certificazione energetica è un certificato obbligatorio per tutti i contratti di affitto e compravendita ed è l’unica certificazione che attesta il fabbisogno di energia di un’abitazione. Questo fabbisogno, calcolato su una base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova, comprende il calcolo dell’energia per climatizzazione e riscaldamento necessari, il riscaldamento dell’acqua per il fabbisogno sanitario e l’illuminazione.  Il Certificato ha una validità decennale, a partire dalla sua data di emissione ed è l’unico documento in grado di fornire informazioni dettagliate che potranno poi servire al momento dell’allacciamento delle rispettive utenze. I documenti necessari per realizzare una certificazione energetica sono: una copia aggiornata della visura catastale online per l’appartamento, una copia della planimetria catastale online, una copia della planimetria quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne dell’unità immobiliare, e il libretto della caldaia, che va fatto visionare ai periti durante il sopralluogo. Una visura catastale storica può essere d’aiuto, nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato: nelle note della visura catastale storica, infatti, si possono sempre trovare informazioni utili sui precedenti lavori effettuati. Il sopralluogo per la certificazione energetica è divenuto obbligatorio a partire dal 1 ottobre 2015. Strumento fondamentale ai fini della verifica dei dati necessari e mezzo di indagine di tutte le caratteristiche dell’immobile, dal punto di vista fisico ed impiantistico, il sopralluogo restituisce una vera e propria “diagnosi” delle condizioni dell’appartamento.

Ai molti dubbiosi che ritengono che i dati forniti siano già presenti all’interno dei documenti necessari alla certificazione, diciamo che per quanto una planimetria o una visura catastale on line possano riportare dati precisi e rappresentazioni fedeli della distribuzione interna degli ambienti di un immobile, nulla sarà mai preciso come la constatazione dello stato di fatto. Il tecnico chiamato a fare il sopralluogo provvederà a misurare le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo una documentazione fotografica dell’edificio e confrontandosi con il proprietario dell’immobile circa le sue specifiche necessità sull’argomento del fabbisogno energetico del suo appartamento.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

VISURA CATASTALE: MODALITÀ ORDINARIA O STORICA?

Una delle prime domande che può venire in mente a chi sta per richiedere una visura catastale online (e non lo ha mai fatto prima) è la seguente: a cosa può servirmi una visura catastale storica? In cosa differisce da una normale visura catastale online? È presto detto. La visura catastale in modalità ordinaria restituisce una situazione dell’immobile relativa al momento attuale, generalmente aggiornata – secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate – all’ultimo update della sua banca dati telematica.

La visura catastale storica invece riporta tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo e registrate “storicamente” per quell’immobile. La visura storica prevede perciò la presenza di una tabella che riporta le modifiche degli intestatari (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali. È interessante sottolineare a questo proposito anche l’importanza delle note: spesso le annotazioni riportano informazioni sugli atti notarili o catastali all’origine delle suddette modifiche. In realtà, dal momento che la finalità primaria della visura catastale è di natura fiscale, anche i dati sui passaggi di proprietà non possono avere valore probatorio (quelli ufficiali e legali sono dimostrabili solo attraverso altri documenti); ma già conoscere l’esistenza di quei passaggi (e i nominativi degli intestatari), può essere un punto di partenza utile per chi è interessato a fare indagini su un dato immobile.

Entrambe le visure riportano i dati identificativi principali dell’immobile (foglio, particella, subalterno del Comune di appartenenza), i dati di classamento (zona censuaria, microzona del Comune di appartenenza, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale) e qualche altra informazione(nudo proprietario o usufruttuario, indirizzo e anagrafica del proprietario, annotazioni varie). Come abbiamo già accennato a proposito dei passaggi di proprietà nella visura catastale storica: nessuna delle due visure rappresenta un documento di valore probatorio per lo Stato Italiano. In sostanza, sia una visura catastale on line, che una visura storica online riportano le principali informazioni relative ai dati identificativi e reddituali dei beni immobili, assieme ai dati anagrafici dei loro proprietari, ma nessuno dei due documenti è adoperabile in un tribunale a comprova della proprietà di quell’immobile.

Entrambe le visure hanno il medesimo costo: la scelta di acquistarne una piuttosto che un’altra è sottoposta solo alla necessità dell’acquirente. Ed è possibile richiederne entrambe in base ai seguenti criteri:

  • Ricerca per soggetto proprietario (persona fisica). I dati necessari per ottenere una visura storica o una visura catastale online in questo caso sono: tipo di immobile, provincia e Comune in cui l’immobile si trova, nominativo completo e codice fiscale dell’intestatario. (In alternativa, se non si possiede il codice fiscale dell’intestatario basteranno il suo nome, cognome e data di nascita).
  • Ricerca per soggetto proprietario (persona giuridica). In questo caso i dati necessari per ricevere la visura sono: provincia, tipo di immobile, Comune, denominazione e partita Iva della società proprietaria dell’immobile.
  • Ricerca per dati catastali dell’immobile. A questa finalità è necessario inserire (oltre al tipo di immobile, provincia e Comune) anche dati quali foglio, particella e subalterno dell’immobile.
  • Ricerca per indirizzo del fabbricato. Per ottenere in questo modo una visura catastale online occorre inserire (oltre all’indirizzo preciso) anche la provincia e il Comune dove l’immobile è sito.
  • Ricerca per numero partita dell’immobile. Occorre possedere il numero di partita e il tipo dell’immobile , la provincia, la sezione e il Comune in cui l’immobile si trova.