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VISURA O PLANIMETRIA CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

La visura e la planimetria catastale online sono due servizi relativi ai beni immobili, che spesso possono venir confusi nella loro funzione e rappresentazione. Cominciamo ad evidenziarne caratteristiche, similitudini e differenze:

  • La visura catastale online è l’unico documento che elenca i dati di classamento dell’immobile: la classe e la categoria catastale, il numero di vani, la superficie in mq, la zona censuaria (con eventuale microzona), la consistenza e la rendita catastale – se si tratta di un fabbricato, o il reddito dominicale se si tratta di un terreno.
  • La planimetria si presenta come un disegno, o una piantina in scala di un fabbricato. Grazie ad essa è possibile avere una panoramica della disposizione dei vani dell’unità, delle relative pertinenze (cantine, giardini, box ecc) ed altri dati di natura tecnica, quali ad esempio l’altezza dei vani, la destinazione degli stessi e persino l’indicazione dell’orientamento dell’unità immobiliare rispetto al Nord. Anche la planimetria riporta l’indicazione della superficie totale e di ciascun vano all’interno di un’unità abitativa. Ma lo fa aggiungendo il supporto grafico, che è sempre importantissimo.
  • Genericamente la planimetria catastale viene utilizzata da chi deve avere informazioni di natura tecnica su un bene immobile, mentre la visura è richiesta principalmente per avere informazioni di natura fiscale o circa la proprietà di un bene, ma non è sempre solo così. La planimetria infatti ha una grandissima importanza nelle compravendite, dal momento che è diventata un documento indispensabile per la stipula di contratti, l’unico documento atto a comprovare la conformità catastale.
  • La visura catastale online si può riferire ad un fabbricato o terreno regolarmente censito (o “accatastato”) presso uno degli Uffici del Territorio che fanno capo all’Agenzia delle Entrate. La planimetria invece può fare riferimento soltanto ad un fabbricato; per una rappresentazione grafica di un terreno si può richiedere una Mappa catastale.
  • La visura evidenzia dati censuari sull’immobile: Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno come in una griglia, lo fa anche la planimetria catastale online, ma in maniera differente, semplicemente per identificare il fabbricato a cui fa riferimento.

PLANIMETRIA CATASTALE E DELEGA: PERCHÉ È OBBLIGATORIO FIRMARLA

Redazione Prontocatasto

Perché è necessario firmare una delega per ricevere una planimetria catastale? La delega per l’accesso alle planimetrie è un documento ormai noto a tutti coloro i quali, almeno una volta nella vita, hanno richiesto una planimetria catastale online.

Come funziona?

È semplice. Al richiedente basta compilare e firmare un modello (che può trovarsi solitamente presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio competente) o può essere fornito da società terze, erogatrici di servizi catastali online (come la visura catastale online, la mappa catastale, l’elaborato planimetrico, ecc). Mediante questa procedura il richiedente, che può o non può essere l’intestatario della proprietà, certifica di star affidando l’incarico di reperire la planimetria a terzi.

La richiesta di delega viene solitamente fatta quando chi necessita del servizio è un soggetto diverso dall’intestatario dell’immobile, ma può essere impiegata anche se l’intestatario è impossibilitato a recarsi personalmente presso il Catasto. Al modello di delega – perfettamente compilato – va affiancata anche una copia del documento di identità dell’intestatario dell’immobile, in pieno corso di validità, e il richiedente che presenta i documenti in catasto è ovviamente tenuto a mostrare anche il proprio documento di identità in corso di validità. Affidando invece la richiesta del documento ad un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere o notaio) si risparmia tempo e si ottiene la sicurezza di poter usufruire di un servizio espletato con competenza, puntualità e professionalità. Attualmente, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate, anche le società di servizi sono tenute alla presentazione della delega per il rilascio della planimetria.

Perché per una planimetria catastale online è necessario presentare la delega e non lo è per ottenere una visura catastale? È presto detto! La visura catastale on line è un documento pubblico, richiedibile ed ottenibile da chiunque e che non ha valore di certificazione (se non mediante una dichiarazione di conformità dei dati ivi contenuti). La planimetria invece è un vero e proprio disegno, una rappresentazione grafica, di un immobile così com’è visto dal suo interno. Mostrare il contenuto di una planimetria senza autorizzazione è lesivo della privacy, motivo per cui solo l’intestatario o il suo delegato può farne espressa richiesta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ IN ARRIVO IN MATERIA CATASTALE E SUI TRIBUTI LOCALI

Redazione Prontocatasto

Dalla Gazzetta Ufficiale della scorsa settimana arrivano le prime disposizioni della nuova Legge di Stabilità 2016. I tributi locali sono al centro dell’attenzione di questa prima tranche di innovazioni. Di seguito un breve riepilogo per chi volesse tenersi aggiornato:

  • Sugli immobili concessi in comodato d’uso ai figli d’ora in avanti sarà applicata una riduzione del 50% sull’IMU, (stando al comma nr.10). La disposizione entrerà in vigore per tutti gli immobili non considerati di pregio (ne saranno esclusi quindi quelli facenti parte delle categorie A/1 – abitazioni di tipo signorile -, A/8 – abitazioni site in ville -, ed A/9 – castelli o palazzi che abbiano valore dal punto di vista storico o artistico – ), e solo se l’usufruttuario effettivo del bene immobile è un discendente in linea diretta entro il primo grado di parentela del proprietario che offre l’unità immobiliare. Un altro fattore importante perché la riduzione venga applicata è il seguente: il discendente del proprietario deve dichiarare di utilizzare l’immobile in questione come sua abitazione principale (attenzione quindi alle note e ai dati indicati dalla visura catastale online, che di tanto in tanto può riportare vecchie informazioni risultanti da un precedente aggiornamento). Infine, al fine del beneficio è necessario che il contratto in comodato sia registrato e che il comodante non risulti in possesso di altri immobili in questo paese.
  • L’art. 11 del DLGS 23/2011 che prevede il versamento di un’imposta municipale secondaria a partire dal 2016 (IMUS) verrà abrogato. È molto probabile che quest’abrogazione sia stata considerata per riuscire ad alleggerire il peso delle imposte in vista della nuova Riforma del Catasto, che non sembra però possa decollare prima della fine del 2016. A tutti gli scettici ricordiamo che il Governo ha ufficialmente iniziato a modificare la struttura preesistente del Catasto introducendo all’inizio del mese di dicembre 2015 i metri quadrati in visura catastale on line.
  • La Tassa sui servizi indivisibili, meglio nota come TASI, sarà abolita per le abitazioni principali (se non di categoria A/1. A/8 o A/9).
  • Cambia anche la modalità di commisurazione della TARI da parte dei Comuni: il nuovo criterio applicato, il criterio medio-ordinario, si attiene al principio che “chi inquina paga”, come sancito dall’art.14, direttiva nr. 2008/2009. Nell’applicazione della TARI d’ora in avanti non si terrà conto soltanto dell’effettiva quantità di rifiuti prodotti, ma anche di tante condizioni che aiuteranno a determinare una maggiore equità nell’imposizione del tributo. Ricordiamo che per il calcolo della base imponibile TARI la visura catastale online indica i metri quadrati utili ai fini TARI, ma che per non incorrere in scocciature, è sempre bene controllare che tra visura e planimetria catastale online non vi siano difformità di dati.
  • Modificando l’art.13 comma 2, lettera A del DL 201/2011, si sancisce che l’IMU non sarà applicata ad immobili facenti parte di cooperative edilizie a proprietà indivisa, a quelli adibiti ad abitazione principale e a relative pertinenze dei soci assegnatari (anche se destinate a studenti universitari).
  • Per l’anno 2016 le leggi regionali e le deliberazioni comunali saranno soggette ad un blocco dei tributi locali e addizionali, stando a quanto sancito dal comma 26. Nessun aumento dei tributi in vista per l’anno corrente, a quanto pare, ma solo per quelli previsti da aliquote applicabili per l’esercizio 2015. Ai Comuni viene inoltre impedita la facoltà di aumentare le tariffe dell’imposta comunale sulla pubblicità (sancita dall’art. 23, comma 7, del DL 83/2012). Questa novità rientra nel quadro del comma 739 della legge di stabilità, ma non avrà effetto purtroppo sui Comuni che abbiano fatto richiesta per avvalersi della facoltà di aumentare le tariffe prima dell’entrata in vigore di questa norma abrogativa.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA FARE SE LA PLANIMETRIA RESTITUISCE DATI NON CORRISPONDENTI A QUELLI FORNITI DALLA VISURA CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

Cosa fare se la planimetria online rilascia dati non corrispondenti con quelli forniti dalla visura catastale on line?

Se vi è capitata una cosa simile, innanzitutto non preoccupatevi! Il vostro è un problema risolvibile. Inoltre, siete in buona compagnia, sappiatelo! (Non che questo possa mai essere veramente di conforto, però, non si sa mai).

Esiste, da pochi mesi, un servizio apposito, erogato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di auto-correggere eventuali errori restituiti dalla visura catastale online. È una piattaforma rapida, ad immissione di dati, molto scorrevole, precisa e che non richiede alcuna registrazione a piattaforme altre (come ad esempio Fisconline o Entratel). Infatti, il sistema informatico del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate riceve le segnalazioni e provvede, ove possibile, a rettificare gli errori di pertinenza dell’ente. Questo sistema, basato sul ricalcolo dell’errore, è il più pratico e veloce per coloro i quali riscontrano la presenza di dati non corrispondenti o errati in uno dei due documenti sopraelencati.

Discorso differente da un normale “refuso”, o l’indicazione sbagliata di un valore, è invece quello che prevede un errore sulle superfici certificate dalla planimetria. In casi del genere infatti, la mera introduzione dei dati in Contact Center non basta: serve attivare la procedura Docfa. La Docfa è in tutto e per tutto un’autocertificazione, ma necessita, per essere considerata valida, che la persona che ne fa richiesta si avvalga dell’attestazione professionale di un addetto ai lavori (geometra, tecnico rilevatore, ecc). Solo dopo aver immesso questi dati ed aver ricevuto notifica di avvenuta presa in esame da parte dell’Agenzia sarà possibile vedere il resoconto dei propri dati corretto e corrispondente sulla propria planimetria e visura catastale online.

 

PLANIMETRIA CATASTALE, ELENCO IMMOBILI, MAPPA CATASTALE ED EXPORT MAPPA CATASTALE: COSA SONO E QUANDO SERVONO

Redazione Prontocatasto

Quando si parla di Catasto, la prima cosa che viene in mente a tutti è generalmente la visura catastale o tutt’al più la mappa catastale. Invece, esistono molti documenti che hanno la loro propria utilità specifica e che è possibile richiedere per ottenere informazioni mirate e precise. Impariamo a conoscere le differenze tra tutti i principali documenti catastali che è possibile richiedere, così da non farci trovare mai impreparati:

La Planimetria Catastale

La planimetria catastale è una piantina, solitamente in scala 1:200, fornita dal Catasto, di una data unità immobiliare. Appartamenti, uffici, negozi o garage vengono rappresentati così come appaiono nei database degli uffici catastali dell’Agenzia del Territorio nella planimetria catastale. Mediante la planimetria catastale online è possibile identificare i “confini” delle stanze di una casa: il soggiorno, le stanze da letto, la cucina, i bagni, i ripostigli. La planimetria evidenzia anche cantinati e giardini, ripostigli e box, assieme a dati più tecnici come il piano dell’unità immobiliare, le altezze e le dimensioni dei singoli vani, i dati catastali e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord.

l’Elenco Immobili

L’elenco immobili catastale – altrimenti detto “elenco fabbricati”- invece, è un documento catastale atto ad enumerare tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato. Viene generalmente richiesto da chi ha necessità di avere accesso a tutte quelle informazioni catastali, quali ad esempio: il numero dei vani, le superfici in mq, o dati più tecnici, quali categorie, classi, rendite catastali, fogli, particelle, subalterni ed indirizzi, di uno o più immobili. L’elenco immobili però non fornisce alcuna informazione circa proprietari o intestatari di un immobile. È solitamente molto utile agli amministratori di condominio poiché è in grado di fornire in un unico documento le informazioni di più unità immobiliari contemporaneamente.

La Mappa Catastale

La mappa catastale (o un suo estratto) è un documento (una vera e propria “fotografia” del territorio in scala 1:2000), che evidenzia le forme dei fabbricati e dei terreni nel raggio di 1000 metri. Può essere utile per individuare i confini delle particelle degli immobili, le sagome degli edifici, gli accessi alle singole unità immobiliari, le parti comuni e le suddivisioni di immobili. La mappa catastale evidenzia anche i beni censibili come garage, cantine condominiali, box, giardini, cortili, alloggi dei portieri ecc.

L’Export Mappa Catastale

L’export mappa catastale infine, è un documento che rappresenta una porzione del foglio di mappa presente nella cartografia catastale nazionale. È fornito generalmente in scala 1:2000, ed  esemplifica una serie di informazioni sul territorio molto utili, quali ad esempio: le singole particelle, la viabilità, l’idrografia, i confini amministrativi comunali, provinciali, regionali e statali, ma anche i limiti di sezioni e dei fogli, i punti trigonometrici, le curve di livello ed i punti quotati. È possibile ottenere l’export di mappa catastale in tre distinti formati: il formato CXF (un foglio in formato Ascii, così come viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio), il formato CML (Cadastal Markup Language, un linguaggio di esportazione dei dati cartografici in formato xml) ed il formato DXF (Drawing Interchange Format, o Drawing Exchange Format, che corrisponde allo standard più utilizzato per lo scambio di dati tra diversi programmi di disegno e di grafica vettoriale).

PLANIMETRIA CATASTALE: AGGIORNAMENTO DELLA SCHEDA CATASTALE DELL’IMMOBILE

Redazione Prontocatasto

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile: normalmente si presenta sotto forma di una vera e propria mappa, in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata. La planimetria è ciò che permette di desumere i contorni, le suddivisioni degli ambienti e le destinazioni dei locali interni dell’immobile, e fornisce dati ed informazioni specifiche (come l’estensione metrica e la categoria dell’immobile stesso).

La planimetria catastale di ciascun immobile (fatta esclusione di quelli di categoria B3 – prigioni e riformatori, D5 – istituti di credito, di cambio ed assicurazioni, ed E5 – fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze) è custodita nell’archivio della banca dati dell’Agenzia delle Entrate, e anche se il sistema dell’agenzia è costantemente aggiornato, sta al singolo soggetto proprietario fornire una versione aggiornata della planimetria del proprio immobile. Può quindi capitare che le visure catastali associate ad alcuni immobili siano aggiornate,  mentre le planimetrie dei medesimi siano incomplete, non aggiornate o comunque differenti rispetto alla realtà.

Affittare o vendere un immobile per cui la piantina catastale depositata non corrisponda a quella attuale è impossibile; è necessario che l’immobile in questione sia sempre in regola dal punto di vista catastale. Per effetto del DL 31/05/2010 n ̊ 78 art. 19, dal 1 luglio 2010, infatti, prima di un rogito di un immobile (ma anche in caso di donazione e divisioni) il notaio ha l’obbligo di verificare che lo stato di fatto sia conforme ai dati catastali. La verifica riguarda principalmente i soggetti intestatari, la toponomastica e la planimetria, ma pena la nullità dell’atto, è obbligatorio per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali (come la compravendita su fabbricati esistenti) la presentazione di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie catastali.

La procedura che consente di aggiornare o semplicemente modificare le informazioni presenti negli archivi dell’Agenzia del Territorio è nota come aggiornamento della scheda catastale.

Generalmente è effettuata per mantenere la situazione relativa alla planimetria dell’immobile aggiornata alla sua versione più recente. Ogni volta che cambiano le informazioni che possono avere un impatto sulla rendita catastale è necessario aggiornare la scheda catastale dell’immobile. Esempi di informazioni che riguardano quest’ambito sono: il cambio della destinazione d’uso, una nuova distribuzione interna, un nuovo frazionamento o fusione, un ampliamento dell’immobile, lavori di ristrutturazione, variazioni toponomastiche, aggiornamenti tecnologici e persino la presentazione di una planimetria mancante. I soggetti aventi titolo per la presentazione dell’aggiornamento catastale sono i soggetti proprietari, comproprietari o usufruttuari dell’immobile (in caso di comproprietà è sufficiente che la pratica venga redatta da uno solo dei soggetti proprietari). Segue l’elenco delle modifiche per cui invece è imperativo l’aggiornamento della planimetria catastale:

  • Trasformazione di balconi in verande chiuse
  • Trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili
  • Costruzione di soppalchi
  • Realizzazione di un secondo bagno
  • Trasformazione di un ripostiglio in un bagno
  • Spostamento della cucina in un altro ambiente
  • Abbattimento di un tramezzo
  • Trasformazione di due ambienti in un unico ambiente
  • Divisione di un ambiente più ampio in due ambienti di minore dimensione

Opere quali lo spostamento di un tramezzo o di una porta, sono invece escluse dalla variazione catastale, perché, anche se la superficie dei vani viene modificata, questa modifica non comporta né una riduzione né un aumento dei vani stessi.

VISURA CATASTALE E PROVINCE A STATUTO SPECIALE

Redazione Prontocatasto

Perché non è possibile ottenere una Visura Catastale, una Mappa Catastale o un Elaborato Planimetrico per Bolzano o Trento?

Chiunque abbia già richiesto una visura catastale o un elaborato planimetrico prima d’ora, sa bene che i dati degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono consultabili presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia del Territorio (purché siano essi inseriti in una banca dati informatica) o ottenibili online seguendo una procedura molto snella e l’immissione di pochi semplici dati. Trento e Bolzano, in quanto Province autonome, fanno eccezione.

Nelle province di Bolzano, Trento, Trieste e Gorizia, vige il sistema del catasto fondiario, derivante dal Catasto Austro-Ungarico, ed entrato a far parte del Catasto Italiano dal 1861. Prima di questa data infatti, nel nostro paese il catasto era formato da nove compartimenti; con l’inserimento del Catasto Austriaco nasce il decimo compartimento catastale, quello delle Nuove Province.

È quindi corretto dire che in Italia, attualmente, coesistono due sistemi di pubblicità immobiliare: da una parte la trascrizione delle vecchie province (improntata alla Legge Francese del 23 marzo 1855) e dall’altra il sistema detto Tavolare o Libro Fondiario, in vigore nelle nuove province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Ecco perché i dati relativi alle province suddette non sono presenti all’interno della banca dati del Catasto. A partire dall’entrata in vigore della L.R. 14 agosto 1999 n.4 e il successivo regolamento di esecuzione (D.P.G.R. 4 maggio 2000 n.4/L) tuttavia, anche le suddette province hanno iniziato una pratica di informatizzazione del libro fondiario, per giungere ad una trasposizione di tutte le informazioni sullo stato giuridico degli immobili su supporto tecnologico, sforzo volto a creare una banca dati per quei territori.

PLANIMETRIA CATASTALE: INFORMAZIONI UTILI

Redazione Prontocatasto

Dal 4 Marzo 2014 l’Agenzia delle Entrate ha disposto l’attivazione del servizio di consultazione telematica delle banche dati ipotecarie e catastali relative ai Beni Immobili, consentendo a tutti gli aventi diritto di poter richiedere la propria planimetria catastale anche online.

La Planimetria Catastale, o “piantina catastale”, è un disegno tecnico (di norma fornita in una scala 1:200) di un’unità immobiliare registrata presso il Catasto. Essa consente di poter desumere, in conformità con le regole catastali i contorni, la suddivisione e destinazione dei locali interni di un immobile, i suoi dati metrici ed altre informazioni utili (come ad esempio le altezze iEsempio Planimetria Catastale Onlinenterne dei vani, le destinazioni dei vani come ripostigli, cucine e bagni, l’indicazione del piano dell’unità abitativa e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord).

Assieme alla planimetria catastale degli spazi interni dell’immobile, con la planimetria catastale online si ha diritto a ricevere anche la visualizzazione delle pertinenze relative all’immobile (cantine, scantinati e giardini).

L’agenzia del Territorio e la sua banca dati sono l’organismo tecnico preposto alla gestione dei servizi relativi alla tenuta e all’aggiornamento del catasto. È suo il compito di costituire l’anagrafe dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale.

Chiunque può richiedere una planimetria catastale: l’unico vincolo è che il richiedente risulti titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (o che possieda l’autorizzazione in forma di delega da parte del suddetto titolare a richiedere la planimetria per l’immobile in questione).

Generalmente, al fine di ottenere la propria planimetria catastale online, risultano necessarie poche semplici mosse:

  1. Accertamento della presenza del diritto di proprietà (anche parziale) del richiedente sull’immobile (o compilazione della delega, in conformità con le vigenti norme sulla privacy).
  2. Compilazione del modulo online, semplice e chiaro, di velocissima redazione (i dati da inserire nel modulo sono: Provincia di ricerca, Comune di ricerca, Numero del Foglio Catastale di appartenenza dell’Immobile, Numero della Particella Catastale, e numero di Subalterno Catastale).

Se il richiedente non è in possesso dei dati catastali (Foglio, Numero della Particella e Subalterno) dell’immobile, può acquistare una Visura Catastale per quell’immobile prima di richiedere la Planimetria Catastale Online, dal momento che la Visura fornisce i suddetti dati.

Occorre specificare che non sono richiedibili le planimetrie relative agli immobili censiti nelle categorie B3 (prigioni e riformatori), D5 (banche o istituti di credito, cambio e assicurazione con fine di lucro) ed E5 (Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze), zone riservate, zone considerate obiettivi sensibili per la Sicurezza dello Stato o planimetrie dichiarate non conformi dagli Uffici, in quanto non redatte sulla base delle regole catastali.

Vi è inoltre la possibilità, per i professionisti (tecnici e notai incaricati di stipulare atti relativi a un’immobile) e per i pubblici ufficiali di compiere aggiornamenti dei dati catastali e, previa autorizzazione da parte del titolare del diritto di proprietà, di avere accesso alle planimetrie di tutte le unità immobiliari urbane, ad esclusione di quelle già sopra elencate.

Per avere informazioni più dettagliate è possibile consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure altri siti online preposti all’aggiornamento in materia catastale.