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Immobili fantasma: cosa sono e perché rappresentano un problema

Redazione Prontocatasto

Parliamo di immobili fantasma, un problema catastale

La regolare registrazione degli immobili al catasto è fondamentale per la corretta gestione immobili-fantasmadel territorio e della pianificazione urbanistica, nonché per la determinazione delle imposte e delle tasse ad essi relative. Esistono, tuttavia, dei fabbricati che non sono accatastati, che non sono – cioè – regolarmente iscritti al catasto o che presentano delle irregolarità.

Più precisamente, una costruzione viene qualificata come immobile fantasma nel caso in cui:
– non risulta iscritta al catasto; quando questo accade, l’immobile non è riconosciuto come esistente secondo le normative vigenti;
– è stato eretto in modo illecito, rientrando nel fenomeno dell’abuso edilizio;
– è intestato ad un proprietario fittizio.

Questi immobili risultano sconosciuti al Fisco e rappresentano un problema che diventa molto evidente e limitante nell’evenienza di una compravendita. Un immobile non iscritto al catasto in modo regolare ed appropriato non può essere né comprato né venduto.

Come verificare se un immobile è regolarmente iscritto al catasto?

Per verificare che un immobile sia regolarmente iscritto al catasto occorre procurarsi la visura catastale online.

È necessario verificare non solo l’effettiva presenza dell’edificio nei registri del catasto ma anche:
– l’accuratezza di tutti i dati catastali, anche quelli relativi al proprietario dell’immobile;
– la correttezza della planimetria catastale.

Come fare se l’immobile non risulta iscritto al catasto?

Nel momento in cui ci si accorge che un immobile non è presente nei registri del catasto, oppure che i dati catastali non sono accurati si può procedere alla regolarizzazione dello stesso tramite una procedura che consiste in:
– accatastamento: tramite una Dichiarazione di Conformità Catastale si può richiedere la registrazione dell’immobile al Catasto;
– sanatoria: volta a determinare se l’immobile deve essere demolito o può essere sanato. Si procede con una richiesta di sanatoria presso l’Ufficio Tecnico del Comune e, dopo la verifica, si procede con una domanda di sanatoria presso il Comune;
– voltura Catastale: il riconoscimento ufficiale dell’immobile fantasma presso il Catasto.

Come evitare la nullità degli atti di compravendita immobili

Redazione Prontocatasto

Quali sono i documenti da controllare per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale.

Nel 2010 (con il decreto legge numero 78) sono stati introdotti alcuni obblighi riguardanti compravendita-immobilile informazioni catastali da includere negli atti notarili di compravendita per evitare la nullità catastali. Tra queste informazioni è inclusa la conformità catastale, un documento che attesta che i dati riportati in planimetria catastale sono conformi alla realtà dei fatti.

Cosa occorre verificare, quindi, prima di rendere ufficiale l’atto di compravendita? Le conformità devono essere di due tipi:
1. conformità catastale oggettiva: la corrispondenza tra la rappresentazione catastale dell’immobile oggetto del contratto e il suo stato materiale effettivo. Per ufficializzare l’atto di compravendita, quindi, è necessaria – oltre all’identificazione catastale e al riferimento alle planimetrie depositate al catasto – una specifica dichiarazione degli intestatari di conformità catastali delle planimetria allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita con un attestazione effettuata da parte di un tecnico abilitato.
I dati che devono corrispondere tra attestazione e realtà di fatto sono:
a. i dati identificativi catastali;
b. le planimetrie con lo stato materiale dell’immobile;
c. il riferimento espresso di corrispondenza tra la planimetria e l’immobile in oggetto.
2. conformità catastale soggettiva: la conformità tra il venditore e l’intestatario catastale dell’immobile. A questo proposito, il notaio è obbligato ad individuare gli intestatari catastali e a verificare la corrispondenza con quanto registrato presso i registri immobiliari.

Come recuperare i dati catastali necessari?

Tutti i dati catastali necessari a verificare la conformità oggettiva e soggettiva sono reperibili online presso Prontocatasto. I documenti più importanti saranno la planimetria catastale – che attesta la distribuzione degli spazi interni di un immobile – e la visura catastale – che riporta i dati identificativi registrati al Catasto.

In apertura il Bando Parchi Agrisolari: considerazioni su Catasto e ipoteche

Redazione Prontocatasto

Bando Parchi Agrisolari: considera gli aspetti burocratici oltre quelli economici. Verifica il Catasto e le ipoteche.

Il secondo bando Parchi Agrisolari del 2023 inizierà il prossimo 12 settembre.Bando Parchi Agrisolari Grazie ad esso, imprenditori e cooperative agricole potranno usufruire di un contributo a fondo perduto per l’installazione di impianti fotovoltaici.

Sebbene l’energia solare sia una scelta economica, sostenibile e vantaggiosa, per le aziende agricole quanto per i privati, l’installazione dei pannelli fotovoltaici richiede attenzione ad alcuni aspetti burocratici.

1. Registrazione al catasto: prima di procedere con l’installazione dell’impianto solare e all’eventuale iscrizione al bando, occorre verificare se l’installazione richiede la registrazione presso l’Ufficio del Catasto locale. Alcune giurisdizioni, infatti, possono chiedere che le mappe catastali e le planimetrie tengano traccia di tali modifiche.

2. Verifica del mutuo ipotecario: se hai un mutuo ipotecario attivo sulla proprietà in cui stai pensando di effettuare modifiche sostenibili, verifica se l’installazione dei pannelli fotovoltaici può avere impatti sull’ipoteca esistente.

Controllare lo stato di aggiornamento dei dati ipotecari e del catasto è più facile di quanto si possa sembrare: Prontocatasto ad esempio fornisce un comodo servizio online che ti permette di richiedere planimetrie catastali, visure ipotecarie, e altri documenti, con pochi click. Il costo della procedura è irrisorio (si tratta di una media di 10 euro a pratica) e i tempi di attesa sono brevissimi; per non parlare del risparmio di tempo e risorse che si ottiene evitando di recarsi fisicamente negli uffici preposti.

L’installazione di pannelli fotovoltaici è un passo importante per un futuro sostenibile e il Bando Parchi Agrisolari è un’ottima opportunità di risparmio per molti agricoltori, ma è essenziale considerare gli aspetti burocratici tanto quanto quelli economici.

Prima di prendere decisioni importanti, prenditi del tempo per comprendere i requisiti catastali e verificare la documentazione. In questo modo si eviterà di dover sopperire alle mancanze in un secondo momento e magari con degli aggravi.

Consultazione planimetrie catastali con delega dal 12 luglio

Redazione Prontocatasto

Dal 12 luglio gli agenti immobiliari potranno effettuare la consultazione telematica delle planimetrie catastali

Nell’ambito del suo percorso di digitalizzazione delle modalità di consultazione delle planimetrie catastali,Consultazione planimetrie catastali con delega dal 12 luglio l’Agenzia delle Entrate ha comunicato che dal 12 luglio 2023 sarà disponibile un nuovo servizio di consultazione online che renderà possibile per gli agenti immobiliari consultare online le planimetrie catastali, semplicemente da PC.

Consultazione via delega delle planimetrie catastali

Con il nuovo servizio web fornito dall’Agenzia delle Entrate, anche gli agenti immobiliari avranno la possibilità di consultare le planimetrie catastali degli immobili a loro affidati.

I proprietari che vogliono affittare o vendere un immobile usufruendo del servizio di un’agenzia, potranno presentare una delega nella propria area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate. La delega ha una durata limitata di 30 giorni.

Con essa, l’agente immobiliare potrà consultare la planimetria catastale dell’immobile in piena autonomia. La delega può essere affidata esclusivamente ad agenti immobiliari regolarmente iscritti al Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) presso la Camera di Commercio.

Con questo passo in avanti nella digitalizzazione dei servizi catastali, l’Agenzia delle Entrate fornisce maggiore autonomia agli agenti immobiliari e libertà ai clienti i quali saranno in grado di delegare anche la consultazione delle planimetrie al proprio agente.

Come consultare la planimetria catastale online

Dopo aver ottenuto la delega, l’agente immobiliare può consultare la planimetria catastale di un immobile tramite il servizio Consulta Planimetrie fornito dall’Agenzia delle Entrate sul proprio sito. Quando la planimetria è disponibile, il file viene inviato via email sia all’agente immobiliare che ne ha fatto richiesta, sia al delegante.

Restano attivi, inoltre, i servizi online per la consultazione di planimetrie catastali messi a disposizione da piattaforme terze apposite, come Prontocatasto, in grado di fornire un servizio veloce ed economico.

Si ricorda che, per la legge sulla privacy, la planimetria catastale può essere fornita ad un proprietario, comproprietario, erede dell’immobile o ad un rappresentante legale dell’azienda proprietaria dell’immobile.

Come avere tutti i dati catastali e ipotecari di un immobile

Redazione Prontocatasto

Perché dovresti procurarteli e quanto si paga

Quando acquisti un immobile, non c’è niente che ti vieta di conoscere tutti i dati catastali e ipotecari dello stesso. Dati catastali e ipotecariIn effetti, conoscere questi dettagli è molto importante. In questo articolo, non solo scopriremo perché dovresti procurarti i dati catastali e ipotecari di un immobile prima di acquistarlo, ma anche come si fa e quanto costa.

Dati catastali e ipotecari prima dell’acquisto: perché è importante?

Prima di acquistare un immobile, è sempre importante conoscere i dati catastali dello stesso per vari motivi. Ad esempio, vorrai verificare che chi ti vende l’immobile è l’effettivo proprietario dello stesso; ma, soprattutto, vorrai verificare che la planimetria catastale sia conforme. Se così non è e te ne accorgi solo dopo il rogito, l’atto di compravendita potrebbe risultare annullato.

I dati ipotecari sono altrettanto importanti: sicuramente, prima del rogito, vorrai essere sicuro che l’immobile che stai acquistando non è soggetto ad ipoteche.

Come avere i dati catastali e ipotecari di un immobile

Avere accesso a tutte queste informazioni rispetto ad un immobile è un tuo diritto. Anzi, richiedere i dati catastali e ipotecari è piuttosto facile grazie a piattaforme predisposte a questo scopo specifico, come Prontocatasto.

Per verificare i dati più importanti avrai bisogno di:
– visura catastale: che riporta i dati relativi al possesso dell’immobile;
– planimetria catastale: che riporta la superficie e la suddivisione degli spazi interni dell’immobile;
– visura ipotecaria: che riporta informazioni su eventuali ipoteche o pignoramenti a cui è o è stato soggetto l’immobile.

Tutti questi documenti possono essere richiesti online ad un prezzo molto contenuto. Per i tre documenti si spendono circa 30 euro. I tempi di attesa sono molto brevi: si tratta di un quarto d’ora per la visura catastale, e appena 2 ore per planimetria catastale e visura ipotecaria. Per i dettagli su prezzi e tempistiche, visita la pagina dei servizi di Prontocatasto.

Planimetria catastale non conforme dopo rogito: cosa succede?

Redazione Prontocatasto

Cosa succede quando la planimetria catastale non è conforme?

Come abbiamo già affermato in un altro articolo che spiega quando aggiornare la planimetria catastale, è Planimetria catastale non conforme dopo rogito. importantissimo che quest’ultima sia conforme all’immobile. Se così non è, come stiamo per vedere, nel momento in cui si decide di vendere o acquistare l’immobile in questione si va incontro a grossi problemi. Vediamo più in dettaglio la questione.

Cos’è la planimetria catastale

Facendo un breve passo indietro, la planimetria catastale è un documento, registrato al Catasto, che contiene il disegno in scala di un immobile e l’indicazione delle dimensioni, dei contorni e della suddivisione dei locali interni.

Ovviamente, la planimetria catastale deve sempre essere conforme all’immobile, tanto che, nel momento in cui si effettuano dei lavori – ad esempio, di ristrutturazione – si ha l’obbligo di aggiornare la planimetria catastale.

Planimetria catastale non conforme: cosa succede?

Secondo la legge del 2010 che sancisce l’obbligo di conformità catastale, all’atto di compravendita di un’immobile il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità catastale. Se questo non avviene, e l’atto di compravendita viene siglato comunque, secondo la legge, l’atto stesso è da considerarsi nullo.

In caso di donazioni o suddivisioni di un fabbricato, vige lo stesso obbligo, ed è quindi comunque fondamentale controllare la conformità della planimetria catastale.

Come richiedere la planimetria catastale?

Per evitare di vedersi annullare un rogito, quindi, è di fondamentale importanza assicurarsi di verificare la conformità catastale dell’immobile oggetto dell’atto.
Per farlo, è necessario richiedere la planimetria catastale al Registro del Catasto. Come si fa?

La procedura è semplicissima e può avvenire online. Per richiedere la planimetria catastale online basta collegarsi ad una piattaforma apposita, come Prontocatasto, accedere al servizio dedicato e compilare i moduli richiesti.

Il costo è esiguo, si tratta di 10 euro + IVA e le tempistiche brevissime: con Prontocatasto puoi ricevere la planimetria catastale entro 2 ore.

E’ bene ricordare che solo gli aventi diritti reali sull’immobile possono richiederne la planimetria attraverso compilazione dell’apposita delega. Tra i possessori di diritti reali fanno parte i proprietari, comproprietari, eredi e rappresentanti legali in caso di azienda.

Quando aggiornare la planimetria catastale?

Redazione Prontocatasto

Con gli incentivi messi a disposizione dal governo, le ristrutturazioni di immobili, sia ad uso privato che commerciale, si sono fatte più numerose nell’ultimo biennio, sollevando alcune domande in materia di conformità e aggiornamento delle planimetrie catastali.

planimetria catastale

La planimetria catastale è un disegno tecnico in scala che mostra i contorni, la suddivisione dei locali interni e la loro destinazione, i dati metrici e altre informazioni relative ad un immobile. Si tratta di un documento che deve essere registrato al catasto e che è interessato da altri obblighi. Uno dei più importanti riguarda la conformità catastale: dal 2010, infatti è obbligatorio che un immobile in compravendita sia conforme alla planimetria catastale. Questo significa che, se nel corso degli anni l’immobile subisce delle modificazioni – ad esempio, in caso di ristrutturazioni – la planimetria catastale deve essere obbligatoriamente aggiornata.

Come verificare la conformità della planimetria catastale?

L’aggiornamento delle planimetrie catastali può riguardare anche lavori di ristrutturazione effettuati in passato. Per verificare se il tuo bene immobile è conforme alla planimetria catastale, ti basterà procurarti la planimetria catastale del tuo bene e verificare che sia coerente con la struttura e la suddivisione degli spazi attuale.

Puoi richiedere la planimetria catastale del tuo immobile online attraverso i canali ufficiali oppure attraverso i servizi messi a disposizione da piattaforme apposite.

In tal caso, il costo per la richiesta di questo documento si aggira attorno ai 10 euro.

Come comunicare la variazione catastale?

Quando effettui lavori di ristrutturazione che implicano spostamento di tramezzi, frazionamento o fusione di diverse unità immobiliari, cambio di destinazione d’uso dell’immobile, o creazione di nuove superfici, hai l’obbligo di comunicare queste variazioni al catasto.

Dopo aver comunicato la variazione al comune di riferimento e aver ottenuto l’autorizzazione ai lavori, hai 30 giorni di tempo dopo la fine dei lavori per comunicare la variazione catastale, la quale si effettua tramite procedura DOCFA: dovrai fare riferimento ad un tecnico abilitato che, tramite un apposito software, invierà telematicamente la planimetria catastale aggiornata.

Un catasto probatorio ?

Redazione Prontocatasto

Un catasto probatorio è possibile? Attualmente il catasto italiano non è probatorio, ciò vuol dire che non è in grado di fornire alcuna prova giuridica della proprietà. Difatti nulla di ciò che oggi risulta in Catasto può dare origine a diritti reali sugli immobili.

Se il catasto fosse probatorio, sarebbe interesse di tutti i cittadini italiani proprietari di un immobile, che il Catasto fosse costantemente aggiornato. In linea generale ed ideale le finalità del Catasto dovrebbero essere riassumibili in questo modo: il catasto ha una finalità civile. Ovvero tutte le informazioni in esso contenuto sono a disposizione del cittadino nei documenti catastali. In particolare la planimetria catastale dettagliata e a grande scala di tutto il territorio nazionale, l’analisi del reddito di ogni singola particella e la descrizione degli aspetti delle proprietà fondiaria ed urbana.

Il catasto ha una finalità fiscale. Come ente ha il compito di accertare e catalogare le proprietà immobiliari soggette alle imposte, in tal maniera si può dire che il catasto aiuta a determinare il reddito imponibile. Il catasto ha una finalità giuridica. Mediante comprova dei principali documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale, visura catastale storica) è possibile comprovare i diritti registrati in catasto. In questo modo è possibile dotare i documenti catastali di valore giuridico, probatorio.

Il catasto italiano, al pari di quello francese e spagnolo, non ha attualmente finalità giuridica. Il catasto svizzero invece sì. Il catasto italiano infatti svolge le prime due funzioni sopraelencate (nella visura catastale infatti, non vengono indicati i dati degli atti notarili, e la natura dei diritti e delle quote non sono certi). Al fine di accertare la titolarità giuridica di un immobile è sempre utile dotarsi di una visura ipotecaria.

VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Redazione Prontocatasto

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?
Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE: COME EFFETTUARLA

Redazione Prontocatasto

I metri quadrati indicati dalla visura catastale online rappresentano certamente un’evoluzione del catasto verso uno standard condiviso da tutti.

Tra gli intenti della riforma del nuovo catasto fabbricati vi è infatti senza dubbio quello di rendere le procedure per ottenere una visura catastale online più client-friendly, ma anche l’obiettivo di raggiungere una futura uniformità, tanto agognata dai contribuenti. Difatti il problema dell’obsolescenza di alcuni dati o della presenza di informazioni che non combaciano su planimetrie catastali online e visure catastali online permane e investe in egual misura l’una e l’altra parte interessata.

Ecco perché l’Agenzia delle Entrate ha attivato un servizio online per la correzione dei dati errati indicati da visure e planimetrie. Tramite Contact Center è infatti possibile evitare noiose file agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, semplicemente effettuando il log in su specifiche piattaforme deputate tanto alla correzione dei dati o alla richiesta di intervento per la rettifica degli stessi.

L’accessibilità dei dati non è ancora immediata (il cliente è infatti tenuto a registrarsi a Fisconline o a Entratel per poter accedere a tali informazioni), ma convisura catastale onlinesente di poter intervenire e correggere alcuni degli errori presenti sulla propria visura catastale on line.

Ma su che cosa e in che modo è possibile intervenire? I primi errori da poter correggere possono riguardare i dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile (le aziende possono correggere il campo “denominazione”), codice fiscale, luogo e data di nascita del titolare (per le aziende: la sede legale) ed informazioni più tecniche come diritti e quote di possesso. Per presentare richiesta di modifica tramite piattaforma online è necessario essere in possesso dell’identificativo catastale del bene immobile (particella, foglio e subalterno) e di uno dei seguenti documenti, che potrebbero essere richiesti durante la procedura: l’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), la dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentata al catasto.

Se l’errore nella visura catastale dovesse invece riguardare più direttamente i dati dell’immobile (e quindi parametri come indirizzo, ubicazione, numero civico, piano, interno ecc) o patenti inesattezze nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità (consistenza dell’immobile), sarà necessario possedere l’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: l’atto notarile di acquisto, la dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione.

Tra i compiti dell’Agenzia delle Entrate vi è anche quello di individuare i fabbricati non dichiarati al catasto e richiedere ai proprietari di tali fabbricati di regolarizzare la propria situazione. A tal fine, già da un po’ di tempo sul sito dell’Agenzia sono stati pubblicati gli elenchi di tutti i Comuni e delle particelle del terreno nei quali sono state accertate irregolarità da ispezione catastale (presenza di fabbricati non dichiarati o di ampliamenti e modifiche non pervenute in catasto).

Dato che l’individuazione di tali irregolarità è avvenuta tramite foto-identificazione di immagini del territorio e successivi incroci con le banche dati catastali è possibile che, nel frattempo, alcuni immobili indicati dal documento siano in realtà già stati censiti dal Catasto. L’operazione di controllo della visura catastale, avvenuta in collaborazione con l’Agea (Agenzia per le erogazioni in Agricoltura), non tiene conto di situazioni particolari in cui i titolari di taluni immobili non sono tenuti a presentare alcun adempimento. Anche per situazioni come queste, è possibile avvalersi del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate per segnalare il problema e risolverlo in rapidità.

Per altri tipi di richieste particolari, la cui attestazione richiede una conoscenza della materia catastale più approfondita e pertanto la presenza di tecnici e professionisti certificati, l’Agenzia ha disposto la possibilità di effettuare richieste online solamente per operazioni come queste:

– registrazioni di atti del catasto fabbricati

– assegnazione di un identificativo definitivo

– informatizzazione delle planimetrie catastali online

– registrazioni degli atti del catasto terreni

– registrazioni di variazioni colturali

– rettifiche di duplicati di particelle

– passaggi di particelle terreni ad enti urbani

– segnalazioni di errori sui punti fiduciali

– correzione di eventuali identificativi da impianto meccanografico

– errata assegnazione della rendita catastale.

Per tutti gli altri casi, sfortunatamente, non è ancora attiva una procedura online, pertanto gli utenti i cui problemi non sono quelli in elenco, sono ancora costretti a rivolgersi agli uffici competenti.