VISURA O PLANIMETRIA CATASTALE?

La visura e la planimetria catastale online sono due servizi relativi ai beni immobili, che spesso possono venir confusi nella loro funzione e rappresentazione. Cominciamo ad evidenziarne caratteristiche, similitudini e differenze:

  • La visura catastale online è l’unico documento che elenca i dati di classamento dell’immobile: la classe e la categoria catastale, il numero di vani, la superficie in mq, la zona censuaria (con eventuale microzona), la consistenza e la rendita catastale – se si tratta di un fabbricato, o il reddito dominicale se si tratta di un terreno.
  • La planimetria si presenta come un disegno, o una piantina in scala di un fabbricato. Grazie ad essa è possibile avere una panoramica della disposizione dei vani dell’unità, delle relative pertinenze (cantine, giardini, box ecc) ed altri dati di natura tecnica, quali ad esempio l’altezza dei vani, la destinazione degli stessi e persino l’indicazione dell’orientamento dell’unità immobiliare rispetto al Nord. Anche la planimetria riporta l’indicazione della superficie totale e di ciascun vano all’interno di un’unità abitativa. Ma lo fa aggiungendo il supporto grafico, che è sempre importantissimo.
  • Genericamente la planimetria catastale viene utilizzata da chi deve avere informazioni di natura tecnica su un bene immobile, mentre la visura è richiesta principalmente per avere informazioni di natura fiscale o circa la proprietà di un bene, ma non è sempre solo così. La planimetria infatti ha una grandissima importanza nelle compravendite, dal momento che è diventata un documento indispensabile per la stipula di contratti, l’unico documento atto a comprovare la conformità catastale.
  • La visura catastale online si può riferire ad un fabbricato o terreno regolarmente censito (o “accatastato”) presso uno degli Uffici del Territorio che fanno capo all’Agenzia delle Entrate. La planimetria invece può fare riferimento soltanto ad un fabbricato; per una rappresentazione grafica di un terreno si può richiedere una Mappa catastale.
  • La visura evidenzia dati censuari sull’immobile: Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno come in una griglia, lo fa anche la planimetria catastale online, ma in maniera differente, semplicemente per identificare il fabbricato a cui fa riferimento.

DAI VANI AL METRO QUADRATO: COME EVOLVERÀ LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI?

È ormai noto che entro il 2018 la riforma del catasto entrerà in pieno regime, e con essa nuove misure per il calcolo della rendita degli immobili. C’è grande subbuglio e timore, perché anche se alcuni passaggi sono ancora fortemente incerti, quasi tutti gli addetti ai lavori concordano su un punto: con il passaggio dai vani al metro quadro (da dicembre anche già in visura catastale online e non più desumibile solo dal calcolo sulla base della planimetria catastale online) c’è un grosso rischio che la tassazione sugli immobili aumenti notevolmente. Attualmente il sistema delle rendite catastali prevede che a chi è proprietario di un immobile sito nel centro storico di una città o in altra area considerata di pregio (o comunque interessante dal punto di vista del mercato immobiliare) non risulti la medesima rendita catastale di chi possiede una casa in periferia. La rendita catastale sulla visura catastale online è quel valore utilizzato per determinare il valore catastale dell’immobile come base imponibile per le imposte. Questo valore varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria di appartenenza. La rendita definitiva risulta dalla moltiplicazione per un coefficiente prestabilito che varia in relazione ai parametri già citati. Mentre i valori di mercato sono calati in maniera preoccupante, negli ultimi dieci anni le rendite sono rimaste invariate, con le conseguenze del caso. Dal 2018, per determinare il valore fiscale dei beni immobili si terrà conto dei metri quadrati e del valore commerciale del momento, e non più solo del numero dei vani. Sebbene tra le intenzioni della riforma c’è quella far rimanere invariato il gettito, è molto difficile credere che gli enti locali accettino di rivedere al ribasso – ove necessario – le loro aliquote. L’ultimo interrogativo rispetto al Fisco e ai nuovi parametri riguarda l’indicazione della superficie: ancora non è noto se il valore indicato dalla planimetria catastale online rimarrà invariato o se saranno adottate misure correttive a seconda del tipo di destinazione. Non ci resta che aspettare l’entrata in vigore della riforma completa per saperlo.

CHE COS’È UNA CILA? COME FUNZIONA?

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è uno strumento attivo dal 2010 mediante cui è possibile realizzare celermente la comunicazione di interventi di manutenzione straordinaria, come la ristrutturazione di appartamenti o altre piccole opere. La comunicazione di inizio lavori, introdotta nel 2010 dalla Legge 73, a modifica dell’articolo 6 del Testo Unico sull’edilizia – Dpr n. 380/01, definisce gli interventi edilizi liberi realizzabili senza titolo abilitativo, ma anche solo mediante comunicazione telematica all’ufficio tecnico del Comune.

È possibile beneficiare di questo strumento semplificato per iniziare i lavori nel proprio appartamento, ufficio o negozio, solo se tutte le normative previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio (normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie) sono da considerarsi rispettate. Inoltre, la CILA va predisposta da un professionista o tecnico abilitato e depositata in Comune o in Municipio, dopo le opportune verifiche. Gli interventi per cui è possibile richiedere una Comunicazione Inizio Lavori sono i seguenti:

  • Manutenzione straordinaria senza interventi strutturali.
  • Lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.
  • Opere temporanee (massimo di 90 giorni).
  • Opere di pavimentazioni esterne.
  • Lavori su intercapedini e locali tombati.
  • Costruzione di vasche di raccolta delle acque.
  • Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici fuori dai centri storici.
  • Costruzione o ristrutturazione di aree ludiche senza fini di lucro.

Sotto la CILA rientrano tutte queste tipologie di interventi, a patto che non comportino variazioni strutturali o dei parametri urbanistici.

Quali documenti bisogna presentare per richiedere una CILA?

La CILA è una dichiarazione molto utilizzata per la ristrutturazione degli appartamenti. La difficoltà, per chi deve effettuare i lavori ma non è un tecnico di professione, è nel capire quando gli interventi ricadono in manutenzione straordinaria od ordinaria (in caso di manutenzione ordinaria i lavori possono cominciare senza che avvenga alcuna comunicazione). Solitamente quando i lavori prevedono un cambiamento nella distribuzione degli ambienti (con la demolizione e la costruzione di tramezzi), si ricade in manutenzione straordinaria. Un semplice cambiamento di finiture e rivestimenti ricade invece sotto una manutenzione ordinaria, come è indicato anche dalla visura catastale storica. A chiunque debba effettuare lavori di manutenzione del proprio appartamento consigliamo di informarsi prima di procedere, dal momento che ogni comune ha il proprio regolamento edilizio.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.

PLANIMETRIA CATASTALE E DELEGA: PERCHÉ È OBBLIGATORIO FIRMARLA

Perché è necessario firmare una delega per ricevere una planimetria catastale? La delega per l’accesso alle planimetrie è un documento ormai noto a tutti coloro i quali, almeno una volta nella vita, hanno richiesto una planimetria catastale online.

Come funziona?

È semplice. Al richiedente basta compilare e firmare un modello (che può trovarsi solitamente presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio competente) o può essere fornito da società terze, erogatrici di servizi catastali online (come la visura catastale online, la mappa catastale, l’elaborato planimetrico, ecc). Mediante questa procedura il richiedente, che può o non può essere l’intestatario della proprietà, certifica di star affidando l’incarico di reperire la planimetria a terzi.

La richiesta di delega viene solitamente fatta quando chi necessita del servizio è un soggetto diverso dall’intestatario dell’immobile, ma può essere impiegata anche se l’intestatario è impossibilitato a recarsi personalmente presso il Catasto. Al modello di delega – perfettamente compilato – va affiancata anche una copia del documento di identità dell’intestatario dell’immobile, in pieno corso di validità, e il richiedente che presenta i documenti in catasto è ovviamente tenuto a mostrare anche il proprio documento di identità in corso di validità. Affidando invece la richiesta del documento ad un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere o notaio) si risparmia tempo e si ottiene la sicurezza di poter usufruire di un servizio espletato con competenza, puntualità e professionalità. Attualmente, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate, anche le società di servizi sono tenute alla presentazione della delega per il rilascio della planimetria.

Perché per una planimetria catastale online è necessario presentare la delega e non lo è per ottenere una visura catastale? È presto detto! La visura catastale on line è un documento pubblico, richiedibile ed ottenibile da chiunque e che non ha valore di certificazione (se non mediante una dichiarazione di conformità dei dati ivi contenuti). La planimetria invece è un vero e proprio disegno, una rappresentazione grafica, di un immobile così com’è visto dal suo interno. Mostrare il contenuto di una planimetria senza autorizzazione è lesivo della privacy, motivo per cui solo l’intestatario o il suo delegato può farne espressa richiesta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA PER L’IMMOBILE: COME E QUANDO FARLA

Che cos’è la Certificazione Energetica? Parliamo di adeguamenti energetici e gestione dell’energia. La certificazione energetica è un certificato obbligatorio per tutti i contratti di affitto e compravendita ed è l’unica certificazione che attesta il fabbisogno di energia di un’abitazione. Questo fabbisogno, calcolato su una base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova, comprende il calcolo dell’energia per climatizzazione e riscaldamento necessari, il riscaldamento dell’acqua per il fabbisogno sanitario e l’illuminazione.  Il Certificato ha una validità decennale, a partire dalla sua data di emissione ed è l’unico documento in grado di fornire informazioni dettagliate che potranno poi servire al momento dell’allacciamento delle rispettive utenze. I documenti necessari per realizzare una certificazione energetica sono: una copia aggiornata della visura catastale online per l’appartamento, una copia della planimetria catastale online, una copia della planimetria quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne dell’unità immobiliare, e il libretto della caldaia, che va fatto visionare ai periti durante il sopralluogo. Una visura catastale storica può essere d’aiuto, nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato: nelle note della visura catastale storica, infatti, si possono sempre trovare informazioni utili sui precedenti lavori effettuati. Il sopralluogo per la certificazione energetica è divenuto obbligatorio a partire dal 1 ottobre 2015. Strumento fondamentale ai fini della verifica dei dati necessari e mezzo di indagine di tutte le caratteristiche dell’immobile, dal punto di vista fisico ed impiantistico, il sopralluogo restituisce una vera e propria “diagnosi” delle condizioni dell’appartamento.

Ai molti dubbiosi che ritengono che i dati forniti siano già presenti all’interno dei documenti necessari alla certificazione, diciamo che per quanto una planimetria o una visura catastale on line possano riportare dati precisi e rappresentazioni fedeli della distribuzione interna degli ambienti di un immobile, nulla sarà mai preciso come la constatazione dello stato di fatto. Il tecnico chiamato a fare il sopralluogo provvederà a misurare le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo una documentazione fotografica dell’edificio e confrontandosi con il proprietario dell’immobile circa le sue specifiche necessità sull’argomento del fabbisogno energetico del suo appartamento.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA FARE QUANDO I DATI DI VISURA E PLANIMETRIA NON CORRISPONDONO?

Ecco un piccolo vademecum per tutte le persone che hanno riscontrato errori sulla visura catastale o sulla planimetria catastale online. A chi non è capitato di richiedere una visura per un immobile e di notare difformità con i dati forniti per lo stesso immobile da una planimetria? Visure e planimetrie sono documenti molto diversi. La visura fornisce i dati identificativi dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno, che servono a rintracciare il luogo in cui l’immobile si trova fisicamente, sulla base degli schemi catastali), l’indirizzo, i dati anagrafici del proprietario (e di eventuali usufruttuari o nudi proprietari, se la proprietà è condivisa e la visura è una visura per immobile lo segnalerà), e i dati cosiddetti “di classamento”. I dati di classamento indicati dalla visura catastale online corrispondono a categoria, classe, numero di vani e/o metri quadri, zona censuaria ed eventuale microzona – se presente per il catasto -, consistenza, rendita e reddito dominicale per i terreni.

La planimetria catastale online invece, altro non è che un disegno, una piantina. Piantina che rappresenta graficamente  gli spazi interni dell’immobile. Ad un primo sguardo, in presenza di una planimetria catastale è possibile distinguere la distribuzione interna dei vani dell’appartamento, e individuare dove si trovano le camere, la cucina, il soggiorno, i bagni e persino eventuali pertinenze dell’unità immobiliare, quali cantine, ripostigli, cantinole e giardini. In secondo luogo la planimetria riporta i dati catastali (proprio come la visura catastale online) e altri dati tecnici, quali ad esempio l’altezza dei vani, le varie destinazioni dei locali, l’orientamento dell’immobile rispetto al nord e l’indicazione del piano dell’unità abitativa.

È possibile che talvolta i dati catastali indicati da visura e planimetria non corrispondano. Come procedere in questi casi?

Per tutti gli utenti con credenziali già registrate sulle piattaforme Entratel o Fisconline, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione uno sportello online che permette la correzione degli errori che non richiedono l’intervento diretto di un perito. Le planimetrie catastali fanno casistica a sé, richiamando praticamente sempre l’intervento di un professionista per la verifica della corrispondenza con lo stato di fatto. Se l’errore riguarda però inesattezze circa i dati del proprietario dell’immobile (nominativo o codice fiscale errati, luogo e data di nascita errati ecc) sia su visura che su planimetria, è possibile presentare richiesta di correzione tramite il Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. L’utente dovrà trovarsi in possesso dell’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), della dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, o, se presente, di una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione, così come presentate al catasto. Se invece l’errore riportato dalla visura riguarda più direttamente i dati dell’immobile o altro (es: variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità), sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (e tutti gli altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni).

COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE DI UN IMMOBILE?

Il calcolo della rendita catastale immobile è un procedimento importantissimo ai fini della determinazione dell’imposta IMU e Tasi, che i contribuenti sono tenuti a versare entro le scadenze fissate per legge. La rendita catastale è quel valore, attribuito ai fini fiscali, che hanno tutte le unità immobiliari che producono o generano reddito. Il suo valore è ottenuto moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in vani, o in mq) per il coefficiente, cioè quel valore, riportato nelle tariffe di estimo elaborate dall’Agenzia del Territorio per il Catasto, in funzione della zona censuaria dell’immobile, della sua categoria e classe catastale. Ciascuna visura catastale online, è tenuta a riportare, tra i tanti parametri, quello della rendita catastale. La base imponibile IMU è basata sul valore dell’immobile per quanto riguarda i fabbricati; le aree edificabili invece, non possedendo rendita catastale, necessitano di una valutazione della base imponibile utile al calcolo IMU e di un valore medio di mercato al mq. Il valore imponibile ai fini IMU per terreni agricoli si ottiene invece semplicemente rivalutando il reddito dominicale presente sulla visura catastale online per il 25% e moltiplicandolo per un moltiplicatore di 130.

Per quanto riguarda i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, regolarmente iscritti alla previdenza agricola, questo moltiplicatore è pari a 110. Se un cittadino scopre che nei suoi dati catastali è presente un errore riguardo ad uno o più immobili di sua proprietà, può richiederne la correzione all’Agenzia delle Entrate. La domanda di correzione può essere presentata presso un qualsiasi ufficio, o servendosi del Contact Center. Se l’errore riguarda dati indicati da visure semplici, la correzione può avvenire anche in modo molto celere; il discorso si fa diverso quando a riportare un errore è una planimetria catastale online. In caso di errore riportato sulla planimetria catastale online, purtroppo, la procedura è sempre un po’ più complessa e richiede l’intervento di un perito o di una figura professionale competente chiamata di volta in volta a constatare la situazione di fatto.

 

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

VARIAZIONE CATASTALE, COS’È, COME E QUANDO SI DEVE RICHIEDERE

La variazione catastale è una procedura che consente al cittadino di comunicare al Catasto eventuali modifiche effettuate su un immobile. Per effetto del decreto legge n.78/2010, dal 1 luglio 2010, la conformità catastale è considerata obbligatoria (lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere ai dati presenti nella visura catastale on line, pena il pagamento di una sanzione)

La procedura DOCFA, attiva online sul sito dell’Agenzia delle Entrate consente di modificare i primi dati catastali errati(identificativi catastali certificati dalla visura catastale online, titolarità del bene, toponomastica,variazioni sulla planimetria catastale). La procedura di variazione catastale può venire in aiuto in casi di modifiche alla distribuzione interna di una casa, come per esempio avviene a seguito di lavori di ristrutturazione o di ampliamento, o per determinare l’esatta rappresentazione del bene immobile a livello grafico. La variazione catastale non può essere redatta da chiunque: la presenza di un tecnico abilitato che possa effettuare sopralluoghi e rilevazioni dello stato di fatto e produrre una nuova planimetria è fondamentale per ottenere l’approvazione del Catasto. Quando si deve effettuare una variazione catastale?

  1. Nel caso in cui interventi edilizi determinino una modifica della planimetria catastale.
  2. Nel caso in cui sono venuti a cambiare i dati di classamento o la rendita catastale indicati dalla visura catastale online.
  3. Quando prima di un rogito ci si accorge di eventuali difformità tra la realtà dei fatti e la rappresentazione grafica dell’appartamento (in casi come questi, per essere più tutelati, può essere utile richiedere una visura catastale storica, invece di una normale visura catastale, per mettere in evidenza tutti i trascorsi del bene immobile dalla sua edificazione al momento presente).

Ricordiamo inoltre che la variazione catastale è un prerequisito indispensabile per chiunque abbia necessità di chiedere un certificato di agibilità, ottenibile presso lo sportello unico dell’edilizia prima di dichiarare la chiusura dei lavori.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COS’É UNA PLANIMETRIA CATASTALE?

La planimetria catastale è una rappresentazione grafica (o più propriamente un disegno tecnico, fornito in scala 1:200) degli spazi di un dato immobile registrato in Catasto. Sono richiedibili planimetrie di appartamenti, case, uffici, negozi e garage. Mediante la planimetria è possibile ricavare (conformemente alle regole catastali) i contorni e le suddivisioni interne di un bene immobile e si può avere inoltre accesso ad altri dati importanti, quali ad esempio la destinazione dei locali interni o i dati metrici relativi a quel bene.

Per ottenere una planimetria catastale online è necessario essere in possesso degli identificativi catastali dell’immobile (il comune catastale, la sezione amministrativa, la sezione urbana, il foglio, la particella ed il subalterno). In assenza di queste informazioni, che sono l’unico modo per identificare chiaramente e senza alcuna ombra di dubbio dove l’immobile è sito (e quindi, in definitiva, quale immobile sia!) è impossibile ottenere una planimetria.

Un modo per giungere a conoscere i dati catastali di un immobile qualunque è di acquistare una visura catastale online per quell’immobile. La visura catastale online infatti può essere richiesta anche per nominativo del suo proprietario o intestatario. Questo semplice passaggio spesso evita inutili lungaggini. La planimetria catastale online non va confusa con l’elaborato planimetrico o con una mappa catastale. Perché mentre la prima rappresenta una piantina dell’immobile, l’elaborato planimetrico è un disegno che evidenzia i confini di un intero fabbricato (o anche di un intero condominio), e che quindi raggruppa generalmente più immobili, fornendo solamente gli ingressi di ciascuno di essi; la mappa catastale, infine, è una rappresentazione di una porzione di territorio ancora più ampia. Essa infatti si presenta come un disegno che mette in evidenza i fabbricati ed i terreni in un raggio di 1000 metri.