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COME SI LEGGE UNA VISURA CATASTALE ON LINE?

Redazione Prontocatasto

Come si legge una visura catastale online?

La visura catastale è un documento pubblico, contenente le principali informazioni custodite dalla banca dati telematica dell’Agenzia del territorio, è richiedibile da chiunque, e viene regolarmente rilasciato anche online. Ottenere una visura catastale online è molto semplice, ma spesso i dati possono risultare un po’ criptici, soprattutto a chi non ha mai avuto davanti agli occhi una visura.

La visura catastale si presenta generalmente come un documento della lunghezza di una pagina che, mediante una tabella riassuntiva, fornisce informazioni circa le unità immobiliari (elencate e raggruppate per comune di appartenenza), circa la loro intestazione (cioè l’indicazione dei dati anagrafici e delle quote di possesso dei proprietari, eventualmente anche sugli usufruttuari), sull’ubicazione dell’immobile (il comune e l’indirizzo dove si trova) e i dati catastali relativi ad esso (rendita, classe, categoria, ecc).

È possibile richiedere una visura per soggetto o per immobile, una visura catastale in modalità ordinaria o una visura catastale storica.

La visura catastale con ricerca per soggetto elencherà tutti gli immobili intestati ad una data persona (il soggetto, appunto) così come risultanti in catasto.

La visura catastale con ricerca per immobile (che è del tutto identica nella sua forma ad una visura per soggetto), evidenzierà i dati catastali e gli intestatari di un singolo immobile, individuabile da una ricerca per indirizzo di locazione o per specifici dati catastali (foglio, particella e subalterno).

Il foglio è la porzione di terreno comunale che dalle mappe cartografiche catastali indica la posizione dell’immobile, via via scendendo maggiormente nello specifico, all’interno di un foglio, la particella o mappale (porzione di mappa) indica la porzione di terreno o di fabbricato all’interno del quale è presente l’immobile. È indicato da un numero e come il foglio, non può essere omesso da una visura catastale. Infine, il subalterno indica una singola unità immobiliare presente su una particella. Questo dato è fondamentale per l’identificazione univoca di un immobile tra tanti

La visura catastale ordinaria differisce da una visura catastale storica solo per il fatto che quest’ultima riporta tutti i dati sull’immobile, partendo dalla sua edificazione per giungere fino al momento presente; una visura ordinaria invece si limita a fornire dati recenti e aggiornati alla data in cui è stata estratta.

I dati di classamento contenuti nella visura catastale online sono quelli più importanti, soprattutto ai fini della determinazione delle imposte sul reddito. La categoria catastale indica la tipologia delle unità immobiliari e differisce in base alle caratteristiche che determinano la destinazione ordinaria o permanente dell’immobile. La classe indica “il grado di produttività” delle unità immobiliari presenti sulla visura catastale e si suddivide in A, B e C. La visura può riportare la dicitura “classe unica” in assenza di una ripartizione in classi della redditività nella zona censuaria. La consistenza indica la dimensione dell’unità immobiliare. Per gli appartamenti e gli uffici si esprime in vani, per negozi, magazzini e altre attività appartenenti alla categoria di tipo C, in metri quadrati. La rendita catastale infine, corrisponde ad un parametro che si ottiene moltiplicando la consistenza dell’immobile per una tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente a categoria e classe di quel determinato immobile. In base al valore della rendita catastale è possibile determinare l’entità di imposte quali Imu, Tasi e imposte di registro.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

VISURA CATASTALE: MODALITÀ ORDINARIA O STORICA?

Redazione Prontocatasto

Una delle prime domande che può venire in mente a chi sta per richiedere una visura catastale online (e non lo ha mai fatto prima) è la seguente: a cosa può servirmi una visura catastale storica? In cosa differisce da una normale visura catastale online? È presto detto. La visura catastale in modalità ordinaria restituisce una situazione dell’immobile relativa al momento attuale, generalmente aggiornata – secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate – all’ultimo update della sua banca dati telematica.

La visura catastale storica invece riporta tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo e registrate “storicamente” per quell’immobile. La visura storica prevede perciò la presenza di una tabella che riporta le modifiche degli intestatari (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali. È interessante sottolineare a questo proposito anche l’importanza delle note: spesso le annotazioni riportano informazioni sugli atti notarili o catastali all’origine delle suddette modifiche. In realtà, dal momento che la finalità primaria della visura catastale è di natura fiscale, anche i dati sui passaggi di proprietà non possono avere valore probatorio (quelli ufficiali e legali sono dimostrabili solo attraverso altri documenti); ma già conoscere l’esistenza di quei passaggi (e i nominativi degli intestatari), può essere un punto di partenza utile per chi è interessato a fare indagini su un dato immobile.

Entrambe le visure riportano i dati identificativi principali dell’immobile (foglio, particella, subalterno del Comune di appartenenza), i dati di classamento (zona censuaria, microzona del Comune di appartenenza, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale) e qualche altra informazione(nudo proprietario o usufruttuario, indirizzo e anagrafica del proprietario, annotazioni varie). Come abbiamo già accennato a proposito dei passaggi di proprietà nella visura catastale storica: nessuna delle due visure rappresenta un documento di valore probatorio per lo Stato Italiano. In sostanza, sia una visura catastale on line, che una visura storica online riportano le principali informazioni relative ai dati identificativi e reddituali dei beni immobili, assieme ai dati anagrafici dei loro proprietari, ma nessuno dei due documenti è adoperabile in un tribunale a comprova della proprietà di quell’immobile.

Entrambe le visure hanno il medesimo costo: la scelta di acquistarne una piuttosto che un’altra è sottoposta solo alla necessità dell’acquirente. Ed è possibile richiederne entrambe in base ai seguenti criteri:

  • Ricerca per soggetto proprietario (persona fisica). I dati necessari per ottenere una visura storica o una visura catastale online in questo caso sono: tipo di immobile, provincia e Comune in cui l’immobile si trova, nominativo completo e codice fiscale dell’intestatario. (In alternativa, se non si possiede il codice fiscale dell’intestatario basteranno il suo nome, cognome e data di nascita).
  • Ricerca per soggetto proprietario (persona giuridica). In questo caso i dati necessari per ricevere la visura sono: provincia, tipo di immobile, Comune, denominazione e partita Iva della società proprietaria dell’immobile.
  • Ricerca per dati catastali dell’immobile. A questa finalità è necessario inserire (oltre al tipo di immobile, provincia e Comune) anche dati quali foglio, particella e subalterno dell’immobile.
  • Ricerca per indirizzo del fabbricato. Per ottenere in questo modo una visura catastale online occorre inserire (oltre all’indirizzo preciso) anche la provincia e il Comune dove l’immobile è sito.
  • Ricerca per numero partita dell’immobile. Occorre possedere il numero di partita e il tipo dell’immobile , la provincia, la sezione e il Comune in cui l’immobile si trova.

STABILIRE IL VALORE DI UN IMMOBILE: LA VISURA CATASTALE E LA RENDITA CATASTALE

Redazione Prontocatasto

Cosa c’è dietro una visura catastale? La visura catastale non è una mera consultazione dei documenti e degli atti catastali relativi ad un immobile. Permette sì di acquisire dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati (la sezione urbana, particella, foglio, subalterno, o persino il Comune in cui l’unità immobiliare è sita), la consultazione dei dati anagrafici delle persone fisiche e giuridiche che godono del diritto di proprietà sui suddetti terreni o fabbricati, e permette di ottenere i dati grafici dei terreni – le mappe catastali – e delle unità immobiliari urbane – le planimetrie catastali; ma è anche una sorta di “promemoria fiscale” e assieme una garanzia per il proprietario dell’immobile. Scopriamo perché. La visura catastale è come una carta di identità dell’immobile, aggiornata e precisa (deve esserlo per legge!) e consente di determinare la rendita catastale.

La rendita catastale (che compare anche nei seguenti documenti: visura catastale storica, visura su soggetto ed elenco immobili) è il valore fiscale attribuito agli immobili (la rendita catastale si riferisce ai fabbricati, mentre il reddito dominicale ed agrario fa riferimento ai terreni) e rappresenta un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili (IMU, Tasi, imposta di registro ecc) e per stipulare atti di compravendita, di permuta, di donazione e successione.

La rendita catastale in definitiva determina il valore di un’immobile, essa cambia infatti in base alla categoria, al Comune ed alla classe dello stesso ed ogni unità immobiliare ne possiede una, ad eccezione di tutti quegli immobili detti “a destinazione speciale” (chiese, cimiteri, porti, stazioni, ecc).

PLANIMETRIA CATASTALE, ELENCO IMMOBILI, MAPPA CATASTALE ED EXPORT MAPPA CATASTALE: COSA SONO E QUANDO SERVONO

Redazione Prontocatasto

Quando si parla di Catasto, la prima cosa che viene in mente a tutti è generalmente la visura catastale o tutt’al più la mappa catastale. Invece, esistono molti documenti che hanno la loro propria utilità specifica e che è possibile richiedere per ottenere informazioni mirate e precise. Impariamo a conoscere le differenze tra tutti i principali documenti catastali che è possibile richiedere, così da non farci trovare mai impreparati:

La Planimetria Catastale

La planimetria catastale è una piantina, solitamente in scala 1:200, fornita dal Catasto, di una data unità immobiliare. Appartamenti, uffici, negozi o garage vengono rappresentati così come appaiono nei database degli uffici catastali dell’Agenzia del Territorio nella planimetria catastale. Mediante la planimetria catastale online è possibile identificare i “confini” delle stanze di una casa: il soggiorno, le stanze da letto, la cucina, i bagni, i ripostigli. La planimetria evidenzia anche cantinati e giardini, ripostigli e box, assieme a dati più tecnici come il piano dell’unità immobiliare, le altezze e le dimensioni dei singoli vani, i dati catastali e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord.

l’Elenco Immobili

L’elenco immobili catastale – altrimenti detto “elenco fabbricati”- invece, è un documento catastale atto ad enumerare tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato. Viene generalmente richiesto da chi ha necessità di avere accesso a tutte quelle informazioni catastali, quali ad esempio: il numero dei vani, le superfici in mq, o dati più tecnici, quali categorie, classi, rendite catastali, fogli, particelle, subalterni ed indirizzi, di uno o più immobili. L’elenco immobili però non fornisce alcuna informazione circa proprietari o intestatari di un immobile. È solitamente molto utile agli amministratori di condominio poiché è in grado di fornire in un unico documento le informazioni di più unità immobiliari contemporaneamente.

La Mappa Catastale

La mappa catastale (o un suo estratto) è un documento (una vera e propria “fotografia” del territorio in scala 1:2000), che evidenzia le forme dei fabbricati e dei terreni nel raggio di 1000 metri. Può essere utile per individuare i confini delle particelle degli immobili, le sagome degli edifici, gli accessi alle singole unità immobiliari, le parti comuni e le suddivisioni di immobili. La mappa catastale evidenzia anche i beni censibili come garage, cantine condominiali, box, giardini, cortili, alloggi dei portieri ecc.

L’Export Mappa Catastale

L’export mappa catastale infine, è un documento che rappresenta una porzione del foglio di mappa presente nella cartografia catastale nazionale. È fornito generalmente in scala 1:2000, ed  esemplifica una serie di informazioni sul territorio molto utili, quali ad esempio: le singole particelle, la viabilità, l’idrografia, i confini amministrativi comunali, provinciali, regionali e statali, ma anche i limiti di sezioni e dei fogli, i punti trigonometrici, le curve di livello ed i punti quotati. È possibile ottenere l’export di mappa catastale in tre distinti formati: il formato CXF (un foglio in formato Ascii, così come viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio), il formato CML (Cadastal Markup Language, un linguaggio di esportazione dei dati cartografici in formato xml) ed il formato DXF (Drawing Interchange Format, o Drawing Exchange Format, che corrisponde allo standard più utilizzato per lo scambio di dati tra diversi programmi di disegno e di grafica vettoriale).

LA RENDITA CATASTALE: ECCO COME LA VISURA CATASTALE E’ UTILE AL CALCOLO DELLE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI

Redazione Prontocatasto

La rendita catastale è un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili. È quel dato che serve a calcolare la base imponibile, a cui poi vanno sommate le aliquote e sottratte eventuali detrazioni e che ci permette, in definitiva, di pagare l’IMU e la Tasi. Il calcolo della rendita catastale, per le unità immobiliari di categoria A,B e C, deriva da una moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa propria del Comune, zona censuaria e corrispondente a classe e categoria. (Discorso a parte meritano invece gli immobili di categoria D ed E, per i quali la rendita è determinata attraverso una stima diretta.)

I parametri essenziali al calcolo delle imposte altro non sono che quei dati forniti da una visura catastale, che riporta in un unico documento zona censuaria, categoria, classe e consistenza dell’immobile, ed infine, appunto, la rendita catastale. Ulteriore fattore importante, da tenere sotto controllo, è l’aggiornamento della planimetria catastale, e la presenza o meno, di eventuali ipoteche su immobili e terreni.

Ma come si legge una visura catastale?

Nella visura catastale l’immobile viene identificato dal foglio (la porzione di territorio in cui l’immobile è sito), la particella (o mappale,che attraverso un numero determina la porzione di terreno o il fabbricato entro cui si trova l’immobile) e dal subalterno (l’elemento minimo che identifica l’immobile all’interno di un fabbricato, e che non sempre è presente) del Comune cui appartiene. Mentre se la visura è di un terreno- da foglio e particella. Sulla visura figura il nome del proprietario (nudo proprietario o anche affittuario, se l’immobile è dato in affitto), anche se, a sé stante non è possibile considerarla un documento con valore probatorio. La visura catastale è utile anche a chi è in procinto di stipulare un contratto di affitto, o per chi deve richiedere la fornitura di energia, nonché per la compilazione del modello Isee.

Infine, è possibile richiedere una visura catastale in modalità standard (cioè aggiornata al momento più recente) o storica. La visura in modalità storica permette di ottenere tutte le informazioni e variazioni storicamente registrate dalla Agenzia del Territorio per quanto riguarda l’immobile, dalla sua edificazione fino al momento presente.

COME SI LEGGE LA VISURA CATASTALE DI UN TERRENO?

Redazione Prontocatasto

Poche sono le differenze tra una Visura Catastale di un immobile e la Visura Catastale di un terreno; tenendo presente tutti i parametri elencati nel nostro post precedente, passiamo ora in rassegna i parametri specifici della Visura Catastale di un terreno, per facilitare la vostra lettura:

  • Dati Identificativi

Identificano il terreno in carico ad un soggetto.

Foglio: Indica una porzione del territorio del Comune.

Particella: Indica una determinata area adibita a terreno che si trova all’interno del foglio.

Subalterno o Sub: Non viene indicato per i terreni. È presente solo nel caso in cui si richieda la Visura Catastale di un terreno che include porzioni di fabbricati rurali, e che prevede quote di possesso differenti detenute da soggetti differenti. In questo caso, in questo campo, viene indicato il subalterno per distinguere la singola unità immobiliare.

  • Dati di Classamento

Indicano l’insieme dei dati che permettono di ricavare la corrispettiva rendita di un terreno.

Qualità: indica la tipologia di coltura effettuata su tale terreno (ad esempio: seminativo irriguo, seminativo arborato, prato, pascolo ecc). Al momento presente si identificano all’incirca un centinaio di qualità.

Classe: Esprime la produttività di una coltura. Si individuano cinque classi, la prima esprimente il parametro della migliore produttività colturale.

Superficie: Indica l’unità di misura di un terreno. Può essere riportata in Ettari (10.000 mq), Are (100 mq) e Centiare (1mq).

Reddito: È costituito dal Reddito Dominicale e dal Reddito Agrario. Il Reddito Dominicale (RD) è il reddito attribuibile alla proprietà. Il Reddito Agrario (RA) invece è quello attribuibile all’imprenditore agricolo. Per individuare le tariffe per tali redditi è necessario consultare la Gazzetta Ufficiale per Comune, qualità di coltura e classe.

  • Altre Informazioni

Qui di sotto la Visura Catastale riporta informazioni come l’anno dell’ultimo frazionamento che ha interessato il terreno in carico al soggetto ecc.

Buona lettura della vostra Visura Catastale Online !