L’Agenzia delle Entrate sta per avviare nel 2025 una campagna di verifica sugli immobili ristrutturati con il Superbonus. Questa iniziativa interesserà circa 500mila immobili, con l’obiettivo di accertare l’adeguamento delle rendite catastali in seguito ai lavori effettuati. Le verifiche non saranno veri e propri controlli fiscali, ma lettere di compliance che inviteranno i proprietari a regolarizzare eventuali anomalie.
La base dell’operazione sarà l’incrocio dei dati tra le comunicazioni inviate per le agevolazioni fiscali, come il recupero del patrimonio edilizio, l’efficienza energetica, il rischio sismico, gli impianti fotovoltaici e le colonnine di ricarica, e le informazioni presenti nella banca dati catastale. Se dai controlli emergeranno discrepanze, i proprietari dovranno procedere con l’aggiornamento della rendita catastale, un passaggio che può avere ripercussioni sulle imposte locali, come IMU e TARI, nonché sull’ISEE.
L’obbligo di aggiornare la rendita catastale non è una novità. Dal 1939 esiste la normativa che impone di comunicare qualsiasi variazione che comporti una modifica della pianta dell’immobile o un incremento del valore catastale superiore al 15%. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una norma che obbliga tutti i beneficiari del Superbonus a presentare la dichiarazione di aggiornamento, anche se i lavori realizzati non hanno determinato significative variazioni strutturali.
L’invio delle lettere di compliance interesserà le quasi 500mila unità immobiliari che hanno usufruito del Superbonus. Tuttavia, non tutti i lavori effettuati comportano automaticamente un aumento della rendita catastale. Interventi come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia, ad esempio, non modificano la destinazione d’uso o la consistenza dell’immobile e potrebbero non richiedere una revisione della rendita. Il problema si pone nel caso di interventi più invasivi, come ampliamenti, nuove costruzioni o frazionamenti, che comportano obbligatoriamente una variazione catastale.
L’aggiornamento della rendita catastale comporta diversi effetti. Innanzitutto, può influenzare il calcolo dell’ISEE, con possibili ripercussioni sulle agevolazioni economiche per le famiglie. Inoltre, un aumento della rendita catastale significa anche un incremento delle imposte locali, come l’IMU per le seconde case, la TARI e le imposte ipotecarie in caso di successione o compravendita. In alcune grandi città come Roma e Milano, gli esperti stimano che la revisione delle rendite catastali possa portare aumenti fino al 36-38%.
Oltre all’impatto fiscale sui singoli contribuenti, la campagna di compliance ha anche un obiettivo più ampio: aggiornare la mappatura del patrimonio immobiliare italiano. Negli ultimi anni, infatti, il fenomeno delle cosiddette “case fantasma” è diventato un problema rilevante. Si tratta di immobili non dichiarati al catasto, che sfuggono alla tassazione e creano disparità nel sistema fiscale. L’operazione dell’Agenzia delle Entrate contribuirà a identificare e regolarizzare queste situazioni.
Per aggiornare la rendita catastale, il contribuente deve rivolgersi a un tecnico abilitato, che predisporrà una pratica tramite il software Docfa e la presenterà all’Agenzia delle Entrate. Il termine massimo per la comunicazione è di 30 giorni dalla conclusione dei lavori. La corretta registrazione dell’immobile evita il rischio di sanzioni e possibili accertamenti futuri.
Il tema della riforma del catasto rimane centrale nel dibattito politico ed economico. Attualmente, il sistema catastale italiano non riflette sempre il reale valore di mercato degli immobili, generando disparità nella tassazione. Alcuni esperti sottolineano che un aggiornamento complessivo del catasto potrebbe rendere il sistema fiscale più equo, eliminando le distorsioni tra immobili con caratteristiche simili ma valori catastali molto diversi. Tuttavia, una riforma del genere comporterebbe inevitabilmente un aumento delle imposte per alcuni contribuenti, motivo per cui è stata più volte rinviata.
Il presidente di Agefis, Mirco Mion, ha evidenziato che non tutti gli immobili ristrutturati con il Superbonus subiranno un incremento della rendita catastale. Tuttavia, ha sottolineato l’importanza per i proprietari di comprendere quali interventi possono comportare una variazione e prepararsi alle possibili conseguenze fiscali. Secondo Mion, il rischio principale riguarda l’aumento delle imposte sulle successioni e sulle compravendite, che potrebbero incidere ulteriormente sul valore degli immobili.
Il monitoraggio delle dichiarazioni relative al Superbonus continuerà fino al 2026, e gli effetti di questa campagna si vedranno nei prossimi anni. Se da un lato la revisione catastale può portare a una maggiore equità fiscale, dall’altro esiste il timore che possa trasformarsi in un aumento generalizzato delle tasse per i proprietari di immobili.
Per evitare problemi, i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus dovrebbero verificare la propria situazione catastale e, se necessario, procedere all’aggiornamento della rendita prima di ricevere una lettera di compliance. In questo modo, si potranno evitare sanzioni e adeguarsi ai nuovi criteri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate. Il consiglio degli esperti è di consultare un tecnico specializzato per valutare correttamente la situazione dell’immobile e adottare le misure necessarie per mettersi in regola senza sorprese future.
e un valore derivante dalle tariffe d’estimo. Tali tariffe sono elaborate dall’Agenzia del Territorio c.d. Catasto. Esso si ottiene in funzione della zona censuaria, alla categoria catastale e della classe di merito dell’immobile.