DAI VANI AL METRO QUADRATO: COME EVOLVERÀ LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI?

È ormai noto che entro il 2018 la riforma del catasto entrerà in pieno regime, e con essa nuove misure per il calcolo della rendita degli immobili. C’è grande subbuglio e timore, perché anche se alcuni passaggi sono ancora fortemente incerti, quasi tutti gli addetti ai lavori concordano su un punto: con il passaggio dai vani al metro quadro (da dicembre anche già in visura catastale online e non più desumibile solo dal calcolo sulla base della planimetria catastale online) c’è un grosso rischio che la tassazione sugli immobili aumenti notevolmente. Attualmente il sistema delle rendite catastali prevede che a chi è proprietario di un immobile sito nel centro storico di una città o in altra area considerata di pregio (o comunque interessante dal punto di vista del mercato immobiliare) non risulti la medesima rendita catastale di chi possiede una casa in periferia. La rendita catastale sulla visura catastale online è quel valore utilizzato per determinare il valore catastale dell’immobile come base imponibile per le imposte. Questo valore varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria di appartenenza. La rendita definitiva risulta dalla moltiplicazione per un coefficiente prestabilito che varia in relazione ai parametri già citati. Mentre i valori di mercato sono calati in maniera preoccupante, negli ultimi dieci anni le rendite sono rimaste invariate, con le conseguenze del caso. Dal 2018, per determinare il valore fiscale dei beni immobili si terrà conto dei metri quadrati e del valore commerciale del momento, e non più solo del numero dei vani. Sebbene tra le intenzioni della riforma c’è quella far rimanere invariato il gettito, è molto difficile credere che gli enti locali accettino di rivedere al ribasso – ove necessario – le loro aliquote. L’ultimo interrogativo rispetto al Fisco e ai nuovi parametri riguarda l’indicazione della superficie: ancora non è noto se il valore indicato dalla planimetria catastale online rimarrà invariato o se saranno adottate misure correttive a seconda del tipo di destinazione. Non ci resta che aspettare l’entrata in vigore della riforma completa per saperlo.

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.