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Variazione catastale e visura catastale: la procedura DOCFA

Redazione Prontocatasto

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate già da alcuni anni è attiva la cosiddetta procedura DOCFA. Essa consente di correggere i dati catastali errati, per effetto del decreto legge 78/2010. La variazione catastale è una procedura fondamentale nel caso in cui gli identificativi catastali riscontrati tramite una visura catastale online debbano essere modificati. Per ottenere il certificato di agibilità – di norma richiedendolo presso lo Sportello Unico dell’Edilizia – è sempre necessario effettuare una variazione catastale in caso di modifiche effettuate.

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Vediamo quali condizioni richiedono la variazione catastale. Ricordiamo che la variazione catastale può conformarsi nel momento in cui siano apportato delle modifiche alla distribuzione interna di una casa (di solito in seguito a lavori strutturali di ammodernamento, ampliamento o ristrutturazione). Prima di stabilire se è necessaria una variazione catastale è bene stabilire qual è la condizione di partenza, tramite una visura catastale. È opportuno dunque dichiarare una variazione catastale ogni qualvolta gli interventi edilizi trasformino la planimetria catastale in qualunque modo o quando, prima di un rogito si sviluppino condizioni di difformità rispetto alla rappresentazione grafica dell’immobile; in alternativa è importante effettuare una variazione catastale nel caso in cui siano mutuati, per una qualsiasi ragione, i dati concernenti la rendita catastale o il classamento (dati sempre ottenibili tramite una visura catastale  o tramite la rendita catastale online).

Anche la visura catastale storica, può risultare utile per determinare le condizioni pregresse e ottenere un quadro più completo sul quale effettuare le adeguate analisi prima di dichiarare qualunque variazione possibile.

PLANIMETRIA CATASTALE ONLINE E VARIAZIONE CATASTALE

Redazione Prontocatasto

Cos’è una variazione catastale, e in che relazione è con la planimetria catastale online ? Quest’articolo ci consente di scoprirlo in pochi minuti. È detta variazione catastale ciò che consente al cittadino di comunicare al Catasto eventuali modifiche avvenute nello stato di un immobile. planimetria catastaleI dati catastali (identificativi catastali, titolarità del bene, toponomastica e persino variazioni sulla planimetria catastale online) possono essere sempre modificati tramite la “famosa” procedura DOCFA (per maggiori informazioni, è possibile consultare i nostri articoli su DOCFA e visura catastale online e DOCFA e planimetria catastale online). Per inoltrare semplici modifiche non è sempre necessario recarsi di persona presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio, ma è sufficiente collegarsi al sito ufficiale dell’Agenzia per comunicare piccole variazioni.

La variazione catastale può essere utile in caso di modifiche della distribuzione interna di un appartamento o per restituire un’esatta rappresentazione grafica dello stesso. I tempi con cui l’Agenzia solitamente procede all’esame delle variazioni catastali sono piuttosto brevi: non ci vogliono più di qualche giorno per ottenere l’approvazione di una variazione. Uno degli esempi più comuni di variazione catastale si ottiene a seguito di una ristrutturazione (o un ampliamento) di un appartamento.

La pratica di variazione catastale deve essere sempre redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), chiamato dapprima a rilevare lo stato di fatto e poi a creare una nuova planimetria catastale online da sottoporre al catasto per l’approvazione.

Dal 1 luglio 2010 la conformità catastale è diventata obbligatoria, questo vuol dire che, specialmente in sede di compravendita, un immobile deve risultare conforme allo stato dei dati catastali in possesso dell’Agenzia del Territorio.

Quand’è che si deve effettuare una variazione catastale? In seguito ad interventi edilizi che determinano una modifica della planimetria catastale online o che comunque comporterebbero modifiche evidenti (come nel caso di una ristrutturazione o dell’ampliamento di una casa) abbiamo sempre trenta giorni dalla fine dei lavori per presentare i documenti, in caso di ritardo sulla presentazione l’Agenzia del Territorio avrà la libertà di applicare una sanzione.

In termini generici, la variazione catastale viene richiesta in caso di interventi edili sull’immobile che abbiano un effetto sui dati di classamento (quando non la classe dell’immobile stesso) o sulla rendita catastale del bene; indispensabile prima di un rogito, o quando il venditore si accorge della presenza di difformità tra lo stato di fatto e lo stato catastale. La variazione catastale costituisce uno dei principali elaborati a partire da cui è possibile richiedere il certificato di agibilità che si può ottenere presso lo sportello unico dell’edilizia prima di protocollare la chiusura dei lavori.

I casi più frequenti per cui procedere con una variazione catastale sono:

  • Una richiesta di conformità catastale prima di un rogito. Spesso, casi come questi possono risolversi con la sola causale di “esatta rappresentazione grafica”, ma quando non è così, la procedura prevede appunto, la richiesta di una variazione catastale.
  • Una modifica della distribuzione di un appartamento dovuta alla ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Sono casi come questi, ad esempio, la realizzazione di un nuovo bagno, lo spostamento della cucina, l’eliminazione di un corridoio, ecc.
  • Un intervento di frazionamento di un’unità immobiliare.
  • La fusione di più unità immobiliari.
  • Il cambio della destinazione d’uso di un immobile (trasformazione di un negozio in abitazione, di un box in cantina, di un soggiorno in cucina, ecc).
  • Ampliamento per piano casa.
  • La creazione di nuovi spazi, quali solai, soppalchi, terrazze.
  • Una modifica della toponomastica (cambio di indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti in una visura catastale online)

DA APRILE È OBBLIGATORIO L’AGGIORNAMENTO DEL SOFTWARE DOCFA ALLA VERSIONE 4.00.3

Redazione Prontocatasto

Il software DOCFA 4.00.3 è una novità dell’Agenzia delle Entrate che consente la compilazione autonoma e online dei modelli di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”. È infatti possibile, tramite questa prassi, presentare dichiarazioni di variazione catastale riguardanti fabbricati urbani – di vecchia e nuova costituzione, presso il Catasto. Per il Catasto la comunicazione delle variazioni è obbligatoria, e la DOCFA è quella procedura d’ausilio al perito e al professionista che consente di comunicare, celermente ed in sicurezza, le modifiche dei dati indicati dalla visura catastale online o dalla planimetria catastale online che vanno ad influire sul classamento o sulla consistenza degli immobili. Per quanto riguarda la visura catastale online si è tenuti a comunicare la variazione tramite DOCFA per tutte le modifiche alle griglie di classamento che derivano dalla costituzione di nuovi immobili per edificazione urbana (i dati di classamento: foglio, particella e subalterno sono quei coefficienti numerici che conducono all’identificazione univoca di un bene immobile nello spazio fisico) o per una modifica intervenuta nello stato dell’unità immobiliare stessa (come ad esempio un cambio di destinazione, una fusione o frazionamento di un immobile che “va a pesare” sulla consistenza finale). Nel campo della variazione della planimetria catastale online, invece, si parla di modifiche tali (come l’abbattimento o la creazione di muri portanti o tramezzi o di una nuova distribuzione degli spazi interni) da apportare anche in questo caso una differente consistenza all’appartamento.

La dichiarazione di variazione, sempre a carico degli intestatari dell’unità immobiliare, deve normalmente avvenire con la presentazione di un atto ufficiale di aggiornamento, debitamente stilato da un professionista del settore abilitato alla redazione di tale pratica (lo sono architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari ed edili, ecc). Dallo scorso mese di aprile, il software DOCFA è stato aggiornato alla versione 4.00.3 e tutti i tecnici tenuti alla presentazione di atti e dichiarazioni dovranno servirsene. L’utilizzo della precedente versione del software non sarà infatti più possibile.

VARIAZIONE CATASTALE, COS’È, COME E QUANDO SI DEVE RICHIEDERE

Redazione Prontocatasto

La variazione catastale è una procedura che consente al cittadino di comunicare al Catasto eventuali modifiche effettuate su un immobile. Per effetto del decreto legge n.78/2010, dal 1 luglio 2010, la conformità catastale è considerata obbligatoria (lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere ai dati presenti nella visura catastale on line, pena il pagamento di una sanzione)

La procedura DOCFA, attiva online sul sito dell’Agenzia delle Entrate consente di modificare i primi dati catastali errati(identificativi catastali certificati dalla visura catastale online, titolarità del bene, toponomastica,variazioni sulla planimetria catastale). La procedura di variazione catastale può venire in aiuto in casi di modifiche alla distribuzione interna di una casa, come per esempio avviene a seguito di lavori di ristrutturazione o di ampliamento, o per determinare l’esatta rappresentazione del bene immobile a livello grafico. La variazione catastale non può essere redatta da chiunque: la presenza di un tecnico abilitato che possa effettuare sopralluoghi e rilevazioni dello stato di fatto e produrre una nuova planimetria è fondamentale per ottenere l’approvazione del Catasto. Quando si deve effettuare una variazione catastale?

  1. Nel caso in cui interventi edilizi determinino una modifica della planimetria catastale.
  2. Nel caso in cui sono venuti a cambiare i dati di classamento o la rendita catastale indicati dalla visura catastale online.
  3. Quando prima di un rogito ci si accorge di eventuali difformità tra la realtà dei fatti e la rappresentazione grafica dell’appartamento (in casi come questi, per essere più tutelati, può essere utile richiedere una visura catastale storica, invece di una normale visura catastale, per mettere in evidenza tutti i trascorsi del bene immobile dalla sua edificazione al momento presente).

Ricordiamo inoltre che la variazione catastale è un prerequisito indispensabile per chiunque abbia necessità di chiedere un certificato di agibilità, ottenibile presso lo sportello unico dell’edilizia prima di dichiarare la chiusura dei lavori.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA FARE SE LA PLANIMETRIA RESTITUISCE DATI NON CORRISPONDENTI A QUELLI FORNITI DALLA VISURA CATASTALE?

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Cosa fare se la planimetria online rilascia dati non corrispondenti con quelli forniti dalla visura catastale on line?

Se vi è capitata una cosa simile, innanzitutto non preoccupatevi! Il vostro è un problema risolvibile. Inoltre, siete in buona compagnia, sappiatelo! (Non che questo possa mai essere veramente di conforto, però, non si sa mai).

Esiste, da pochi mesi, un servizio apposito, erogato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di auto-correggere eventuali errori restituiti dalla visura catastale online. È una piattaforma rapida, ad immissione di dati, molto scorrevole, precisa e che non richiede alcuna registrazione a piattaforme altre (come ad esempio Fisconline o Entratel). Infatti, il sistema informatico del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate riceve le segnalazioni e provvede, ove possibile, a rettificare gli errori di pertinenza dell’ente. Questo sistema, basato sul ricalcolo dell’errore, è il più pratico e veloce per coloro i quali riscontrano la presenza di dati non corrispondenti o errati in uno dei due documenti sopraelencati.

Discorso differente da un normale “refuso”, o l’indicazione sbagliata di un valore, è invece quello che prevede un errore sulle superfici certificate dalla planimetria. In casi del genere infatti, la mera introduzione dei dati in Contact Center non basta: serve attivare la procedura Docfa. La Docfa è in tutto e per tutto un’autocertificazione, ma necessita, per essere considerata valida, che la persona che ne fa richiesta si avvalga dell’attestazione professionale di un addetto ai lavori (geometra, tecnico rilevatore, ecc). Solo dopo aver immesso questi dati ed aver ricevuto notifica di avvenuta presa in esame da parte dell’Agenzia sarà possibile vedere il resoconto dei propri dati corretto e corrispondente sulla propria planimetria e visura catastale online.