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PERCHÈ OGGI IL NOTAIO È TENUTO AD ALLEGARE ALL’ATTO DI ROGITO ANCHE L’ATTO DI CONFORMITÀ CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

Risale al 2014 il caso di un notaio romano sanzionato dalla Co.Re.Di. (Commissione Regionale Disciplinare) del Lazio, su richiesta del Collegio Notarile, per aver omesso la certificazione catastale di tre atti notarili. Il caso è stato disciplinato in base all’art. 138 della legge notarile n.89 del 16 febbraio 1913 che dispone in materia di sanzioni disciplinari. Per la legge in vigore, infatti, nel caso di trasferimento dei diritti reali su fabbricati, il notaio è tenuto ad allegare all’atto notarile anche l’atto di conformità catastale, mediante una dichiarazione resa dagli intestatari o da un tecnico di fiducia per loro conto. In mancanza di questi documenti l’atto va ad intendersi come se fosse nullo e la sua nullità non è sanabile in alcun modo, neppure provvedendo in un secondo momento.

La corte di cassazione ha sancito mediante la sentenza n.20465 dell’11 ottobre 2016 che il suddetto professionista romano, nel caso in esame, era sì tenuto a verificare la conformità dei dati catastali tramite visura catastale online e visura catastale storica, e altresì a verificare la dichiarazione degli intestatari dell’immobile, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi, rispettivamente dei dati catastali e della planimetria catastale online. L’effetto della sentenza è stata la sanzione disciplinare per il notaio che aveva omesso la certificazione di conformità. Nel caso particolare di questo professionista, la dichiarazione di conformità veniva sostituita da una postilla scritta a mano solo successivamente alla sottoscrizione dell’atto (cosa che rendeva l’atto precedentemente stipulato nullo). La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale online resa dal notaio non era, ovviamente, egualmente sufficiente.

Per concludere, il nostro suggerimento prima di stipulare un atto di compravendita o donazione di un immobile, è quello di verificare sempre la corrispondenza dei dati catastali mediante visura catastale storica e visura catastale online da incrociare con i dati riportati nella planimetria, per poter rendere una perfetta dichiarazione di conformità con lo stato di fatto da presentare al notaio.

DALLA CDC ALLA GIURISPRUDENZA TUTTA: UN CASO CHE AFFERMA ANCOR PIÙ L’IMPORTANZA DELLA VISURA CATASTALE ONLINE

Redazione Prontocatasto

La giurisprudenza italiana tramite il caso di un rogito relativo ad un mutuo fondiario (sentenza 9320 della Corte di Cassazione del maggio 2016) ha affermato che in caso di rogito il notaio non deve più solamente limitarsi ad accertare le volontà delle parti e a compilare gli atti, ma è anche tenuto ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso, allo scopo di accertare che su un bene immobile possa essere regolarmente iscritta un’ipoteca.

La verifica, che deve avvenire mediante visura catastale online, visura catastale storica e le opportune visure ipotecarie atte a controllare che sul bene non gravino vincoli, assumono quindi una valenza e un’importanza sempre più ufficiale. Perché se è vero che una visura catastale online non può di per sé fungere da certificato ufficiale – il documento infatti non ha un originale, ed è semplicemente una copia in formato pdf che elenca tutti i dati identificativi, reddituali e di classamento dell’immobile; con la lettura e l’accertamento da parte di un notaio che deve attestare la conformità degli atti assume una valenza chiaramente ufficiale.

I proprietari dell’immobile in sede di rogito sono chiamati a dichiarare la conformità dello stato dei fatti di fronte ad una figura di legge, che, dopo le opportune verifiche garantirà l’ufficialità con la sua firma. La visura catastale storica più che una classica visura ordinaria, in casi come questi può avere un’utilità ancora maggiore: registrando tutte le variazioni dell’immobile nel tempo da un punto di vista “storico” permette di verificare e confrontare le informazioni sulla proprietà del bene, sul classamento e sulle modifiche catastali in un unico documento.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ NELL’AMBITO DEL RICLASSAMENTO CATASTALE: LA VARIAZIONE DI CLASSE E CATEGORIA VA MOTIVATA NEL DETTAGLIO

Redazione Prontocatasto

Quando si avvicina il tempo di pagare le imposte dipendenti dalla rendita catastale è opportuno richiedere una visura catastale online. Talvolta può accadere che dopo aver ottenuto la visura si viene a scoprire che alcuni dati catastali – come classe e categoria catastale – sono stati modificati (talvolta anche senza che il titolare ne abbia avuto notifica), spesso in favore di un aumento del valore delle imposte. Cosa fare in questi casi? L’unica cosa plausibile da fare, visura catastale alla mano, è quella di richiedere un riclassamento. A quanto pare, da oggi in avanti, non sarà più così facile ottenerlo. Scopriamo perché.

È di questi giorni la notizia che una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che il riclassamento catastale che non fornisce gli elementi necessari a giustificare le ragioni della variazione è da ritenersi illegittimo. Esemplificativa a questo proposito l’esperienza di due coniugi italiani proprietari di tre unità immobiliari (che stando all’Agenzia delle Entrate costituivano un’unica unità immobiliare) per cui la coppia aveva presentato tre distinte denunce di variazione. Dopo aver fatto domanda di ricorso presso la Commissione tributaria provinciale e regionale e in seguito ad un attento esame da parte dei tecnici dell’Agenzia delle Entrate, i due si sono visti respingere ogni richiesta e annullato il riclassamento. La decisione finale della Corte di Cassazione ha stabilito che le loro motivazioni erano troppo generiche e poco articolate.

Le categorie catastali sono, in Italia, l’indice ufficiale utilizzato per classificare i beni immobili, essi ne indicano la destinazione e servono a determinare le rendite catastali derivanti. Costituiscono quindi uno dei parametri più importanti presenti sulla visura catastale. Assieme alla rendita, alla consistenza, alla classe e alla zona censuaria, questi parametri vengono collettivamente indicati dalle visure catastali come “dati di classamento”.

Mentre la categoria indica la destinazione del bene (immobili ad uso abitativo, a destinazione ordinaria commerciale, a destinazione speciale, ecc), la classe catastale è il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B, C, ecc. La classe può essere indicata dalla visura catastale come “unica” solo se vi è un’assenza di ripartizione in classi della categoria di cui quell’immobile fa parte. Nell’ambito della categoria, invece, la classe distingue il diverso pregio degli immobili in riferimento alle loro caratteristiche. A seconda della qualità del contesto urbano in cui l’immobile si trova, dalla presenza di servizi e infrastrutture nella zona, dalla qualità ambientale della suddetta zona e dalle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, la classe cambia, e con essa, ovviamente, la rendita catastale. Che dalla classe e dalla categoria catastale sia possibile determinare il livello di reddito ordinario derivante è ormai noto a tutti; contemporaneamente, è noto anche che chiunque possieda un immobile sia tenuto a comunicare eventuali variazioni a livello catastale se queste differiscono anche in minima parte rispetto ai parametri indicati dall’ultima visura catastale emessa!

La sentenza 12024/2015 della Corte di Cassazione, di pochi giorni fa, va a precisare e rifinire il caso delle variazioni catastali, costituendo un importante precedente giuridico: le variazioni di classe e categoria catastale devono ora essere motivate nel dettaglio! Ciò ci fa giungere alla conclusione che le variazioni dei dati indicati dalla visura catastale devono sottendere una motivazione che non può essere desunta solo dalla mera modifica dei dati catastali. Purtroppo, questo ci porta a concludere che la variazione dei dati catastali non è sempre legittima, poiché il procedimento con cui l’Agenzia del Territorio modifica i dati catastali di un immobile deve avere dei requisiti specifici al fine di permettere non solo il controllo di legalità, ma deve anche agire di concerto con con la Pubblica Amministrazione.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.