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Come evitare la nullità degli atti di compravendita immobili

Redazione Prontocatasto

Quali sono i documenti da controllare per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale.

Nel 2010 (con il decreto legge numero 78) sono stati introdotti alcuni obblighi riguardanti compravendita-immobilile informazioni catastali da includere negli atti notarili di compravendita per evitare la nullità catastali. Tra queste informazioni è inclusa la conformità catastale, un documento che attesta che i dati riportati in planimetria catastale sono conformi alla realtà dei fatti.

Cosa occorre verificare, quindi, prima di rendere ufficiale l’atto di compravendita? Le conformità devono essere di due tipi:
1. conformità catastale oggettiva: la corrispondenza tra la rappresentazione catastale dell’immobile oggetto del contratto e il suo stato materiale effettivo. Per ufficializzare l’atto di compravendita, quindi, è necessaria – oltre all’identificazione catastale e al riferimento alle planimetrie depositate al catasto – una specifica dichiarazione degli intestatari di conformità catastali delle planimetria allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita con un attestazione effettuata da parte di un tecnico abilitato.
I dati che devono corrispondere tra attestazione e realtà di fatto sono:
a. i dati identificativi catastali;
b. le planimetrie con lo stato materiale dell’immobile;
c. il riferimento espresso di corrispondenza tra la planimetria e l’immobile in oggetto.
2. conformità catastale soggettiva: la conformità tra il venditore e l’intestatario catastale dell’immobile. A questo proposito, il notaio è obbligato ad individuare gli intestatari catastali e a verificare la corrispondenza con quanto registrato presso i registri immobiliari.

Come recuperare i dati catastali necessari?

Tutti i dati catastali necessari a verificare la conformità oggettiva e soggettiva sono reperibili online presso Prontocatasto. I documenti più importanti saranno la planimetria catastale – che attesta la distribuzione degli spazi interni di un immobile – e la visura catastale – che riporta i dati identificativi registrati al Catasto.

Planimetria catastale non conforme dopo rogito: cosa succede?

Redazione Prontocatasto

Cosa succede quando la planimetria catastale non è conforme?

Come abbiamo già affermato in un altro articolo che spiega quando aggiornare la planimetria catastale, è Planimetria catastale non conforme dopo rogito. importantissimo che quest’ultima sia conforme all’immobile. Se così non è, come stiamo per vedere, nel momento in cui si decide di vendere o acquistare l’immobile in questione si va incontro a grossi problemi. Vediamo più in dettaglio la questione.

Cos’è la planimetria catastale

Facendo un breve passo indietro, la planimetria catastale è un documento, registrato al Catasto, che contiene il disegno in scala di un immobile e l’indicazione delle dimensioni, dei contorni e della suddivisione dei locali interni.

Ovviamente, la planimetria catastale deve sempre essere conforme all’immobile, tanto che, nel momento in cui si effettuano dei lavori – ad esempio, di ristrutturazione – si ha l’obbligo di aggiornare la planimetria catastale.

Planimetria catastale non conforme: cosa succede?

Secondo la legge del 2010 che sancisce l’obbligo di conformità catastale, all’atto di compravendita di un’immobile il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità catastale. Se questo non avviene, e l’atto di compravendita viene siglato comunque, secondo la legge, l’atto stesso è da considerarsi nullo.

In caso di donazioni o suddivisioni di un fabbricato, vige lo stesso obbligo, ed è quindi comunque fondamentale controllare la conformità della planimetria catastale.

Come richiedere la planimetria catastale?

Per evitare di vedersi annullare un rogito, quindi, è di fondamentale importanza assicurarsi di verificare la conformità catastale dell’immobile oggetto dell’atto.
Per farlo, è necessario richiedere la planimetria catastale al Registro del Catasto. Come si fa?

La procedura è semplicissima e può avvenire online. Per richiedere la planimetria catastale online basta collegarsi ad una piattaforma apposita, come Prontocatasto, accedere al servizio dedicato e compilare i moduli richiesti.

Il costo è esiguo, si tratta di 10 euro + IVA e le tempistiche brevissime: con Prontocatasto puoi ricevere la planimetria catastale entro 2 ore.

E’ bene ricordare che solo gli aventi diritti reali sull’immobile possono richiederne la planimetria attraverso compilazione dell’apposita delega. Tra i possessori di diritti reali fanno parte i proprietari, comproprietari, eredi e rappresentanti legali in caso di azienda.

Quando aggiornare la planimetria catastale?

Redazione Prontocatasto

Con gli incentivi messi a disposizione dal governo, le ristrutturazioni di immobili, sia ad uso privato che commerciale, si sono fatte più numerose nell’ultimo biennio, sollevando alcune domande in materia di conformità e aggiornamento delle planimetrie catastali.

planimetria catastale

La planimetria catastale è un disegno tecnico in scala che mostra i contorni, la suddivisione dei locali interni e la loro destinazione, i dati metrici e altre informazioni relative ad un immobile. Si tratta di un documento che deve essere registrato al catasto e che è interessato da altri obblighi. Uno dei più importanti riguarda la conformità catastale: dal 2010, infatti è obbligatorio che un immobile in compravendita sia conforme alla planimetria catastale. Questo significa che, se nel corso degli anni l’immobile subisce delle modificazioni – ad esempio, in caso di ristrutturazioni – la planimetria catastale deve essere obbligatoriamente aggiornata.

Come verificare la conformità della planimetria catastale?

L’aggiornamento delle planimetrie catastali può riguardare anche lavori di ristrutturazione effettuati in passato. Per verificare se il tuo bene immobile è conforme alla planimetria catastale, ti basterà procurarti la planimetria catastale del tuo bene e verificare che sia coerente con la struttura e la suddivisione degli spazi attuale.

Puoi richiedere la planimetria catastale del tuo immobile online attraverso i canali ufficiali oppure attraverso i servizi messi a disposizione da piattaforme apposite.

In tal caso, il costo per la richiesta di questo documento si aggira attorno ai 10 euro.

Come comunicare la variazione catastale?

Quando effettui lavori di ristrutturazione che implicano spostamento di tramezzi, frazionamento o fusione di diverse unità immobiliari, cambio di destinazione d’uso dell’immobile, o creazione di nuove superfici, hai l’obbligo di comunicare queste variazioni al catasto.

Dopo aver comunicato la variazione al comune di riferimento e aver ottenuto l’autorizzazione ai lavori, hai 30 giorni di tempo dopo la fine dei lavori per comunicare la variazione catastale, la quale si effettua tramite procedura DOCFA: dovrai fare riferimento ad un tecnico abilitato che, tramite un apposito software, invierà telematicamente la planimetria catastale aggiornata.

PERCHÈ OGGI IL NOTAIO È TENUTO AD ALLEGARE ALL’ATTO DI ROGITO ANCHE L’ATTO DI CONFORMITÀ CATASTALE?

Redazione Prontocatasto

Risale al 2014 il caso di un notaio romano sanzionato dalla Co.Re.Di. (Commissione Regionale Disciplinare) del Lazio, su richiesta del Collegio Notarile, per aver omesso la certificazione catastale di tre atti notarili. Il caso è stato disciplinato in base all’art. 138 della legge notarile n.89 del 16 febbraio 1913 che dispone in materia di sanzioni disciplinari. Per la legge in vigore, infatti, nel caso di trasferimento dei diritti reali su fabbricati, il notaio è tenuto ad allegare all’atto notarile anche l’atto di conformità catastale, mediante una dichiarazione resa dagli intestatari o da un tecnico di fiducia per loro conto. In mancanza di questi documenti l’atto va ad intendersi come se fosse nullo e la sua nullità non è sanabile in alcun modo, neppure provvedendo in un secondo momento.

La corte di cassazione ha sancito mediante la sentenza n.20465 dell’11 ottobre 2016 che il suddetto professionista romano, nel caso in esame, era sì tenuto a verificare la conformità dei dati catastali tramite visura catastale online e visura catastale storica, e altresì a verificare la dichiarazione degli intestatari dell’immobile, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi, rispettivamente dei dati catastali e della planimetria catastale online. L’effetto della sentenza è stata la sanzione disciplinare per il notaio che aveva omesso la certificazione di conformità. Nel caso particolare di questo professionista, la dichiarazione di conformità veniva sostituita da una postilla scritta a mano solo successivamente alla sottoscrizione dell’atto (cosa che rendeva l’atto precedentemente stipulato nullo). La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale online resa dal notaio non era, ovviamente, egualmente sufficiente.

Per concludere, il nostro suggerimento prima di stipulare un atto di compravendita o donazione di un immobile, è quello di verificare sempre la corrispondenza dei dati catastali mediante visura catastale storica e visura catastale online da incrociare con i dati riportati nella planimetria, per poter rendere una perfetta dichiarazione di conformità con lo stato di fatto da presentare al notaio.

ROGITO E IPOTECHE, I CONTROLLI DA FARE

Redazione Prontocatasto

Una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (numero 9320, per la precisione) ha evidenziato una grossa novità che ha già fatto scuola. La sentenza ha stabilito che in caso di rogito relativo ad un mutuo fondiario, il notaio – che normalmente deve occuparsi di accertare la volontà delle parti coinvolte e redigere gli atti – da ora è chiamato anche ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso – tramite visura catastale online e visura ipotecaria, allo scopo di verificare che su un determinato bene immobile non sia stata iscritta alcuna ipoteca o vincolo. Tramite visura è possibile appurare la corretta identificazione del bene e verifica della eventuale presenza di vincoli, ma perché è così importante appurare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile? Secondo la definizione giuridica ufficiale, l’ipoteca è un vero e proprio “diritto di garanzia”: essa attribuisce ad un creditore la facoltà di produrre l’espropriazione o la vendita forzata di un’unità immobiliare. Questo non corrisponde alla credenza – errata – che un bene immobile sottoposto ad ipoteca possa venire forzatamente requisito. Il creditore può far valere i suoi diritti rivolgendosi alla magistratura, obbligando il proprietario dell’immobile su cui grava l’ipoteca a procedere con la vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli è dovuto; ma egli stesso non potrà mai diventare proprietario in compensazione del credito.

Inoltre, è importante conoscere la presenza di un vincolo o di un’ipoteca su un bene perché questa si accompagna al diritto di sequela, e cioè essa “segue” il bene su cui grava, anche quando questo cambia proprietario. Qual è un altro documento catastale di grandissima importanza per l’atto di rogito? La planimetria catastale online, dopo la visura catastale on line, è il secondo documento in ordine di importanza ai fini del rogito immobiliare. Dal primo luglio 2010 infatti, per chi deve eseguire un rogito è obbligatorio verificare la corrispondenza dei dati contenuti nella planimetria catastale online con lo “stato di fatto” dell’unità immobiliare, pena la nullità dell’atto stesso.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Redazione Prontocatasto

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.