VISURA CATASTALE ONLINE E SCADENZE IMU – TASI 2016

È arrivato il momento di richiedere la visura catastale online. Dicembre, come tutti sanno, è il mese in cui tutti i contribuenti sono tenuti al saldo delle imposte IMU e TASI. Quest’anno, la data da segnare sul calendario è il giorno 16. Questo giorno è fissato in accordo con la data del 16 di giugno, giorno in cui era previsto il pagamento dell’acconto (o per chi ne aveva possibilità, il pagamento dell’intera imposta).

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Generalmente le scadenze sono sempre fissate alla metà di giugno e alla metà di dicembre dell’anno di imposta. Abbiamo avuto alcune eccezioni, determinate negli ultimi anni dalla portata e dalla novità nell’applicazione delle diverse imposte. Nel 2014 ad esempio, la TASI ha avuto due differenti scadenze per l’acconto: per circa 2000 Comuni che hanno deliberato in tempo utile, l’acconto scadeva il 16 di giugno, per altri 6000 Comuni, la scadenza fu invece stabilita al 16 di Ottobre. Tutti i Comuni che non deliberarono, stabilirono che la scadenza dell’acconto doveva essere unita a quella del saldo previsto per il 16 di Dicembre ad aliquota base.

Bisogna fare attenzione con le scadenze! Per il 2015, in alcuni Comuni la TASI ha avuto scadenze differenti, allo scopo di evitare troppi versamenti concentrati in pochi giorni di scadenza. Il nostro consiglio è quello di verificare sempre sul sito del proprio Comune se sono state comunicate variazioni a carattere locale.

Tornando al 2016 e alla nostra scadenza: per tutti gli italiani che ancora devono saldare l’intero importo di IMU e TASI, il termine ultimo è a giorni. È il momento buono per acquistare una visura catastale online per fare il calcolo finale della base imponibile mediante la rendita catastale. Per il calcolo della base imponibile IMU e TASI è necessario prima di tutto stabilire il valore della rendita catastale indicata dalla visura catastale online e poi rivalutarla al 5%. Il risultato ottenuto non costituisce ancora il valore finale della base imponibile, poiché va moltiplicato per un coefficiente che differisce in base alla tipologia di fabbricato per cui si sta effettuando il calcolo.

Il sito del Comune permette di ottenere senza possibilità di errore il valore della base imponibile, ma per farlo è necessario essere in possesso della rendita catastale non rivalutata, così come indicata dalla visura catastale online.

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BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

COSA C’È DIETRO UNA VISURA CATASTALE ONLINE?

La visura non è una mera sintesi di dati e atti catastali relativi ad un immobile. Prima di tutto essa è un documento che permette di acquisire dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati (i vari: sezione, foglio, particella, subalterno) mediante i quali è possibile rintracciare fisicamente sul territorio urbano proprio quella data unità. Poi, ciascuna visura catastale online permette la consultazione di dati anagrafici delle persone fisiche e giuridiche aventi diritto di proprietà sui suddetti terreni e fabbricati. Grazie ai dati catastali risultanti dalla visura catastale on line è possibile ottenere anche dati grafici di terreni (mappa catastale) o di unità immobiliari urbane (planimetria catastale online). La planimetria catastale online infatti consente di desumere – in conformità alle regole catastali – contorni, suddivisione e distribuzione dei locali interni di un immobile, dati metrici e altre informazioni.

Un’altra importante caratteristica della visura catastale, tuttavia, è il suo essere una sorta di “promemoria fiscale”, promemoria e garanzia assieme, per il proprietario dell’immobile. La visura deve riportare per legge tutte le informazioni principali relative ad un immobile regolarmente registrato e censito in catasto. Le informazioni contenute devono essere sempre aggiornate e precise. In particolare tra esse quella della rendita catastale, che rappresenta il valore fiscale attribuito a tutti i fabbricati (per i terreni esiste il reddito dominicale ed agrario, che ha la stessa funzione ed importanza della rendita catastale) censiti sul suolo italiano e che costituisce un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili. La rendita catastale è importantissima anche per la stipula di atti di compravendita, di donazione e di successione. Essa determina, in definitiva, il valore di un immobile, cambia infatti in base alla categoria, alla classe, e al Comune in cui l’unità immobiliare si trova.

CHE COS’È UNA CILA? COME FUNZIONA?

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è uno strumento attivo dal 2010 mediante cui è possibile realizzare celermente la comunicazione di interventi di manutenzione straordinaria, come la ristrutturazione di appartamenti o altre piccole opere. La comunicazione di inizio lavori, introdotta nel 2010 dalla Legge 73, a modifica dell’articolo 6 del Testo Unico sull’edilizia – Dpr n. 380/01, definisce gli interventi edilizi liberi realizzabili senza titolo abilitativo, ma anche solo mediante comunicazione telematica all’ufficio tecnico del Comune.

È possibile beneficiare di questo strumento semplificato per iniziare i lavori nel proprio appartamento, ufficio o negozio, solo se tutte le normative previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio (normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie) sono da considerarsi rispettate. Inoltre, la CILA va predisposta da un professionista o tecnico abilitato e depositata in Comune o in Municipio, dopo le opportune verifiche. Gli interventi per cui è possibile richiedere una Comunicazione Inizio Lavori sono i seguenti:

  • Manutenzione straordinaria senza interventi strutturali.
  • Lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.
  • Opere temporanee (massimo di 90 giorni).
  • Opere di pavimentazioni esterne.
  • Lavori su intercapedini e locali tombati.
  • Costruzione di vasche di raccolta delle acque.
  • Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici fuori dai centri storici.
  • Costruzione o ristrutturazione di aree ludiche senza fini di lucro.

Sotto la CILA rientrano tutte queste tipologie di interventi, a patto che non comportino variazioni strutturali o dei parametri urbanistici.

Quali documenti bisogna presentare per richiedere una CILA?

La CILA è una dichiarazione molto utilizzata per la ristrutturazione degli appartamenti. La difficoltà, per chi deve effettuare i lavori ma non è un tecnico di professione, è nel capire quando gli interventi ricadono in manutenzione straordinaria od ordinaria (in caso di manutenzione ordinaria i lavori possono cominciare senza che avvenga alcuna comunicazione). Solitamente quando i lavori prevedono un cambiamento nella distribuzione degli ambienti (con la demolizione e la costruzione di tramezzi), si ricade in manutenzione straordinaria. Un semplice cambiamento di finiture e rivestimenti ricade invece sotto una manutenzione ordinaria, come è indicato anche dalla visura catastale storica. A chiunque debba effettuare lavori di manutenzione del proprio appartamento consigliamo di informarsi prima di procedere, dal momento che ogni comune ha il proprio regolamento edilizio.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.