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CHE COS’È UNA CILA? COME FUNZIONA?

Redazione Prontocatasto

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è uno strumento attivo dal 2010 mediante cui è possibile realizzare celermente la comunicazione di interventi di manutenzione straordinaria, come la ristrutturazione di appartamenti o altre piccole opere. La comunicazione di inizio lavori, introdotta nel 2010 dalla Legge 73, a modifica dell’articolo 6 del Testo Unico sull’edilizia – Dpr n. 380/01, definisce gli interventi edilizi liberi realizzabili senza titolo abilitativo, ma anche solo mediante comunicazione telematica all’ufficio tecnico del Comune.

È possibile beneficiare di questo strumento semplificato per iniziare i lavori nel proprio appartamento, ufficio o negozio, solo se tutte le normative previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio (normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie) sono da considerarsi rispettate. Inoltre, la CILA va predisposta da un professionista o tecnico abilitato e depositata in Comune o in Municipio, dopo le opportune verifiche. Gli interventi per cui è possibile richiedere una Comunicazione Inizio Lavori sono i seguenti:

  • Manutenzione straordinaria senza interventi strutturali.
  • Lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.
  • Opere temporanee (massimo di 90 giorni).
  • Opere di pavimentazioni esterne.
  • Lavori su intercapedini e locali tombati.
  • Costruzione di vasche di raccolta delle acque.
  • Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici fuori dai centri storici.
  • Costruzione o ristrutturazione di aree ludiche senza fini di lucro.

Sotto la CILA rientrano tutte queste tipologie di interventi, a patto che non comportino variazioni strutturali o dei parametri urbanistici.

Quali documenti bisogna presentare per richiedere una CILA?

La CILA è una dichiarazione molto utilizzata per la ristrutturazione degli appartamenti. La difficoltà, per chi deve effettuare i lavori ma non è un tecnico di professione, è nel capire quando gli interventi ricadono in manutenzione straordinaria od ordinaria (in caso di manutenzione ordinaria i lavori possono cominciare senza che avvenga alcuna comunicazione). Solitamente quando i lavori prevedono un cambiamento nella distribuzione degli ambienti (con la demolizione e la costruzione di tramezzi), si ricade in manutenzione straordinaria. Un semplice cambiamento di finiture e rivestimenti ricade invece sotto una manutenzione ordinaria, come è indicato anche dalla visura catastale storica. A chiunque debba effettuare lavori di manutenzione del proprio appartamento consigliamo di informarsi prima di procedere, dal momento che ogni comune ha il proprio regolamento edilizio.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Redazione Prontocatasto

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.