NOVITÀ E LEGISLAZIONE PER LE CATEGORIE CATASTALI F/3 ED F/4

Proseguendo con qualche novità nel mondo catastale e volendo approfondire in merito alla definizione delle categorie catastali F/3 ed F/4, e alla circolare n.27/E, emessa lo scorso giugno dall’Agenzia delle Entrate, oggi parliamo della normativa che legittima l’inserimento anche solo temporaneo di fabbricati in corso di costruzione o di definizione nelle categorie sopracitate. La circolare attesta che l’attribuzione di queste due categorie in visura catastale dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), ma che esiste la possibilità di ottenere una proroga presentando un’apposita dichiarazione (firmata dall’intestatario) per notificare il Catasto della mancata ultimazione dell’immobile. La circolare ricorda agli aventi diritto che i Comuni possono utilizzare due strumenti per la segnalazione di eventuali mutamenti della situazione reale degli immobili rispetto ai dati restituiti dalla visura catastale online. È questo il caso delle segnalazioni ai sensi dell’art.3, comma 58, legge 662/1996 che dispone in materia di verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, perché palesemente non congruo rispetto a fabbricati con caratteristiche simili, e di quelle basate sul comma 336, art.1, legge 311/2004 che sono chiamate in causa quando sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali o per intervenute variazioni sugli immobili, come dimostrabile con una visura catastale storica. La visura catastale storica può infatti risalire allo storico delle variazioni catastali per un immobile, a partire dalla sua edificazione.

Come funziona il trattamento Imu e Tasi degli immobili di categoria F/3 ed F/4 che non hanno ancora una situazione ben definita? Nel caso in cui si parli di un fabbricato unico, la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, i suddetti tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell’area edificabile, senza tenere in considerazione il valore del fabbricato in corso di edificazione. Se invece il fabbricato è stato ultimato solo in parte, per volere della Cassazione (sentenza 10735/2013) non è dovuto alcun tributo, neppure come area edificabile, sulla porzione dell’area ancora in corso di edificazione. Altro discorso invece va fatto per gli immobili la cui categoria è ancora in corso di definizione per cui il tributo dovrebbe essere dovuto proprio sul fabbricato (in questo caso ultimato) e non sull’area edificabile. In casi come questi subentrerà però il problema del calcolo per tali tributi, a causa dell’assenza della rendita catastale, questione che ha spinto il Ministero dell’Economia e delle Finanze a ritenere il principio contenuto nella sentenza di cassazione 10735/2013 valido anche per le altre categorie catastali fittizie.

TORNIAMO A PARLARE DI VISURE CATASTALI!

La visura catastale è un documento ufficiale (che però non ha valore probatorio) rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Contiene i dati principali di un immobile, fabbricato o terreno presente sul territorio italiano. Le caratteristiche principali di una visura sono le medesime, sia che essa sia stata erogata direttamente da un ufficio dell’Agenzia del Territorio, sia che essa sia una visura catastale online. I parametri per l’identificazione di un immobile che essa contiene sono infatti i medesimi, e sono sempre cinque: il Comune, la sezione urbana, il foglio, la particella (o mappale) e il subalterno. Mediante questi semplici dati è possibile risalire praticamente a ciascun immobile regolarmente riconosciuto dal catasto italiano!

La visura catastale on line fornisce però altre informazioni, di grande importanza per i contribuenti, i cosiddetti “dati di classamento”: la categoria catastale, la classe, il numero di vani e/o l’indicazione di superficie in mq, l’indicazione della zona censuaria con eventuale indicazione di microzona (se presente), la consistenza, la rendita catastale ed il reddito dominicale (se la visura catastale online è stata richiesta per un terreno). Su tutte le visure sono indicati poi altri tipi di dati, quali ad esempio l’indirizzo e i dati anagrafici del proprietario, del nudo proprietario e – se presente – dell’usufruttuario dell’immobile.

Le informazioni principali contenute in una visura catastale, riguardano quindi, i dati identificativi e reddituali di un bene immobile, assieme ai dati anagrafici relativi al suo proprietario. Esiste una modalità differente di visura, conosciuta col nome di visura catastale storica, che restituisce la situazione catastale di un dato bene immobile nell’interezza della sua storia, dall’edificazione fino al momento presente. Questa visura è particolarmente utile a chi necessita di conoscere tutte le variazioni avvenute nel tempo per un dato immobile.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.