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BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

Redazione Prontocatasto

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

RICHIEDERE UNA VISURA, RICHIEDERE UNA PLANIMETRIA, COSA CAMBIA?

Redazione Prontocatasto

Una delle domande più frequenti degli acquirenti dei servizi catastali riguarda le modalità di richiesta di visure e planimetrie. In che maniera la richiesta della planimetria catastale online è più complicata di una semplice visura? Cosa cambia? Per l’utente che effettua una richiesta cambia praticamente ben poco. Egli è tenuto a fornire informazioni per la ricerca di entrambi i servizi, ma mentre la visura catastale online è un documento pubblico, e per questo richiedibile da chiunque, la planimetria no. Ogni privato cittadino può infatti consultare le banche dati delle Agenzie del Territorio, effettuando un’interrogazione presso gli uffici o può acquistare una visura dal suo personal computer senza alcun problema. Per richiedere una visura catastale online, infatti servono pochi dati, e data l’efficienza degli archivi catastali in materia di ricerca è semplice rintracciare un immobile anche per chi non possiede il nome dell’intestatario o i dati catastali. Se l’immobile è stato accatastato correttamente infatti si riesce a risalirvi anche tramite indirizzo e numero civico.

La richiesta della planimetria è un po’ più complicata poiché questo documento è “coperto” dalle leggi sulla privacy. Capire perché è molto semplice: la planimetria catastale online è un disegno in scala, che quindi restituisce un’immagine conforme alla realtà degli ambienti interni di un fabbricato, compresa di divisione degli spazi, presenza (o assenza) di balconi, ripostigli, cantine e soppalchi, ecc. Cosa che, a parte l’ovvia violazione del diritto a non voler divulgare informazioni circa la condizione della propria residenza, rende concreta – ahimé – la possibilità di delinquere. Ecco perché, per richiedere una planimetria catastale è necessario firmare una liberatoria e certificare la propria identità e qualità rispetto all’immobile. Nessun gestore di servizi catastali affidabile rilascerà mai una planimetria senza prima aver ricevuto esplicita autorizzazione dai proprietari dell’immobile in tal senso, pena il pagamento di fortissime penali (o peggio) per aver violato la legge.

APPROFONDIMENTO SUL SISTER: COME FUNZIONA IL “SISTEMA DI INTERSCAMBIO TERRITORIO”

Redazione Prontocatasto

Il SISTER o “sistema di interscambio territorio”, è un sistema di collegamento operante sul web che consente a professionisti del settore pubblico e privato di consultare le banche dati degli uffici del Territorio e, se abilitati, di presentare i relativi documenti informatici per gli aggiornamenti.

La consultazione telematica permette la stampa di documenti come la visura catastale per fabbricati, la visura catastale per terreni, la visura catastale storica e la planimetria catastale online, in un formato in tutto e per tutto uguale a quello delle normali visure cartacee, ottenibili effettuando le medesime richieste presso uno degli sportelli degli uffici dell’Agenzia del Territorio.

Tutte le richieste per visure e planimetrie possono sempre essere effettuate per l’interezza del territorio nazionale o ristrette ad un solo comune.

L’informatizzazione del sistema catastale ha reso le operazioni di consultazione ed estrazione della visura catastale online molto più agevoli e alla portata di tutti, consentendo molteplici modalità di accesso e di ricerca. La ricerca di una visura catastale storica per soggetto, ad esempio, consente di ritrovare – a partire dal solo nominativo o codice fiscale di una persona fisica, tutto lo storico delle informazioni catastali relative a quel soggetto, quanti e quali immobili ha posseduto o possiede sul territorio italiano, le date e le informazioni sulla divisione delle sue proprietà, sugli atti di rogito e persino qualche breve cenno ai dati catastali degli immobili posseduti. Se proprio si volesse trovare un neo al sistema di consultazione telematico degli atti catastali si dovrebbe parlare dell’aggiornamento dei documenti  poiché non è sempre facile reperire informazioni precedenti alla digitalizzazione del catasto. Problema che però gli uffici delle Agenzie del Territorio stanno cercando di risolvere.

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE SECONDA: TIPI DI RICHIESTE PER LE VISURE CATASTALI E PER LE PLANIMETRIE.

Redazione Prontocatasto

Come fare a destreggiarsi per richiedere online una visura catastale? Ad oggi molti siti offrono possibilità di richiesta più o meno ampia. Per l’utente alle prime armi può trattarsi di un vero e proprio dilemma! Visura catastale online per dati catastali o per dati dell’intestatario? E come ci si deve muovere per richiedere una planimetria catastale online? Niente panico, oggi ci occupiamo proprio di questo argomento. Ciascun immobile viene censito in Comune in base a dei parametri chiamati identificativi catastali. Essi sono il foglio, la particella e il subalterno per i fabbricati; e foglio e particella per i terreni (per i terreni non esiste subalterno!). Non è sempre facile capire in che modo possiamo ottenere dai dati in nostro possesso proprio la visura per l’immobile che ci interessa, soprattutto se ad esempio, quel tale immobile l’abbiamo solo notato in strada! I dati catastali di un immobile sono il parametro più affidabile per la richiesta di una visura catastale on line. Essi costituiscono un vero e proprio identificativo unico del fabbricato o del terreno, che riconduce inequivocabilmente a quel e solo quell’unità immobiliare. È possibile però nel tempo, che un immobile subisca la soppressione degli identificativi catastali originari: questo vuol dire che il Comune gli assegna nuovi parametri e, a causa di ciò può succedere che la richiesta per la nostra visura catastale on line possa dare un infausto esito negativo. Come facciamo in casi come questi? Può venirci in ausilio il nome dell’intestatario del fabbricato o del terreno (sia questi una persona fisica o giuridica) o, se lo conosciamo, il suo codice fiscale. La ricerca per codice fiscale è molto affidabile, il nominativo può dar luogo a degli omonimi. In mancanza dei dati anagrafici del soggetto proprietario è possibile ricercare l’immobile per il numero partita. Il numero partita è anch’esso un numero unico che riconduce all’unità immobiliare, sfortunatamente però la sua esistenza è assai poco conosciuta dai non professionisti. L’ultimo parametro di ricerca per una visura catastale online è l’indirizzo dell’immobile. In ultima analisi, per chi non è in possesso dei dati catastali o dei dati anagrafici del proprietario è possibile richiedere la propria visura per indirizzo. Più completo e specifico esso è, e meglio è. Immobili siti in vicoli o discese vanno cercati con attenzione, in Comuni per cui è richiesta la sezione amministrativa è impossibile trovare un immobile per indirizzo senza l’indicazione di quest’ultima. Discorso assai diverso invece per chi deve richiedere una planimetria catastale online. Le planimetrie, a differenza delle visure che son documenti pubblici, per essere rilasciate richiedono la firma di una liberatoria e di una delega che serve a tutelare i soggetti proprietari e gli enti autorizzati al rilascio della documentazione. È quindi impossibile richiedere una planimetria catastale online senza i dati catastali aggiornati dell’immobile (che riconducano proprio a quell’unità) e i dati anagrafici degli intestatari!

 

VISURA CATASTALE E DATI ERRATI, COME PROCEDERE

Redazione Prontocatasto

Cosa facciamo se andando a richiedere una visura catastale online per dati catastali del nostro immobile viene fuori un documento che riporta i dati del precedente proprietario?

Ottenere una visura catastale on line è una cosa molto semplice oggi, può farlo chiunque, tranquillamente dal proprio computer o tablet, pagando in sicurezza con la propria carta di credito o bonifico bancario e ricevere in pochi minuti il documento di cui necessita senza alcuno sforzo. I problemi sorgono però quando ci troviamo davanti un documento che non c’aspettavamo, e questa possibilità, purtroppo, è frequente. Questo può avvenire a causa del processo di digitalizzazione degli atti e dei processi catastali, che non è ancora perfettamente funzionante. Può quindi capitare di tanto in tanto, di richiedere una visura catastale online sul proprio nominativo e di non trovare l’immobile che desideriamo nell’elenco, o viceversa, che la visura richiesta per dati catastali riporti al vecchio proprietario. Come fare? Se ci si presenta dinnanzi una situazione del genere le cause possono essere solo due: o il rogito a nostro favore non è avvenuto correttamente, o non è stato ancora comunicato correttamente al catasto. In entrambi i casi è necessario interpellare il proprio notaio e recarsi in catasto con la voltura catastale corretta. Se la voltura è corretta e i dati non sono stati ancora registrati presso il catasto, è sempre possibile intervenire con un’istanza, che si può inoltrare in un ufficio dell’Agenzia del Territorio o anche online. Niente panico! Se siete in possesso dei documenti correnti ed ufficiali, basterà solo un po’ di pazienza, e la registrazione andrà a buon fine. A seguito del corretto inserimento dei dati in catasto potremo richiedere una visura catastale storica a conferma. La visura catastale storica, richiedibile per nominativo o per dati catastali, ci permette infatti di ottenere tutte le informazioni “storiche” sull’unità immobiliare che ci interessa, dalla sua costruzione al momento dell’ultimo aggiornamento: vedremo così l’aggiornamento andato a buon fine e potremo dormire sonni tranquilli!

DA APRILE È OBBLIGATORIO L’AGGIORNAMENTO DEL SOFTWARE DOCFA ALLA VERSIONE 4.00.3

Redazione Prontocatasto

Il software DOCFA 4.00.3 è una novità dell’Agenzia delle Entrate che consente la compilazione autonoma e online dei modelli di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”. È infatti possibile, tramite questa prassi, presentare dichiarazioni di variazione catastale riguardanti fabbricati urbani – di vecchia e nuova costituzione, presso il Catasto. Per il Catasto la comunicazione delle variazioni è obbligatoria, e la DOCFA è quella procedura d’ausilio al perito e al professionista che consente di comunicare, celermente ed in sicurezza, le modifiche dei dati indicati dalla visura catastale online o dalla planimetria catastale online che vanno ad influire sul classamento o sulla consistenza degli immobili. Per quanto riguarda la visura catastale online si è tenuti a comunicare la variazione tramite DOCFA per tutte le modifiche alle griglie di classamento che derivano dalla costituzione di nuovi immobili per edificazione urbana (i dati di classamento: foglio, particella e subalterno sono quei coefficienti numerici che conducono all’identificazione univoca di un bene immobile nello spazio fisico) o per una modifica intervenuta nello stato dell’unità immobiliare stessa (come ad esempio un cambio di destinazione, una fusione o frazionamento di un immobile che “va a pesare” sulla consistenza finale). Nel campo della variazione della planimetria catastale online, invece, si parla di modifiche tali (come l’abbattimento o la creazione di muri portanti o tramezzi o di una nuova distribuzione degli spazi interni) da apportare anche in questo caso una differente consistenza all’appartamento.

La dichiarazione di variazione, sempre a carico degli intestatari dell’unità immobiliare, deve normalmente avvenire con la presentazione di un atto ufficiale di aggiornamento, debitamente stilato da un professionista del settore abilitato alla redazione di tale pratica (lo sono architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari ed edili, ecc). Dallo scorso mese di aprile, il software DOCFA è stato aggiornato alla versione 4.00.3 e tutti i tecnici tenuti alla presentazione di atti e dichiarazioni dovranno servirsene. L’utilizzo della precedente versione del software non sarà infatti più possibile.

APPROFONDIMENTO SUI SERVIZI: VISURA CATASTALE E VISURA IPOTECARIA

Redazione Prontocatasto

Visura catastale e visura ipotecaria che confusione!

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza. La visura catastale online è un servizio relativo ad immobili e fabbricati e alla loro consistenza dal punto di vista fiscale e catastale. In pratica, è un documento sintetico che evidenzia le principali informazioni di natura tecnica (Comune, sezione urbana, indirizzo, foglio, particella e subalterno, numero di vani, superficie in metri quadrati, ecc) dati fiscali (dati di classamento, consistenza, classe e rendita, reddito dominicale, ecc) e di natura patrimoniale (rapporti di proprietà, comproprietà, dati anagrafici degli intestatari) di un’unità immobiliare. La visura catastale on line può essere richiesta in modalità semplice o storica. Tra le due, la visura catastale storica differisce per l’estensione temporale delle informazioni che fornisce: essa si occupa di fornire dati dalla creazione dell’immobile fino al momento presente, con attenzione quindi ai passaggi e alle trasformazioni avvenute nel corso degli anni. La visura catastale storica è un documento utile a chi sta cercando informazioni circa passaggi di proprietà, cambi di indirizzo, lavori sull’immobile che ne hanno modificato la destinazione o altro, ecc.

La visura ipotecaria, altrimenti nota anche come “ispezione ipotecaria”, è un documento fornito dalle banche dati delle Conservatorie dell’Agenzia delle Entrate. Ad un occhio inesperto può sembrare un servizio catastale, ma in realtà è qualcosa di un po’ differente. Difatti questo tipo di visura fornisce informazioni relative agli eventuali gravami presenti su un immobile, come ad esempio la presenza di ipoteche, mutui, successioni, compravendite e vendite, note di cancellazione di ipoteche, pignoramenti, donazioni, ecc. La visura ipotecaria, a differenza della visura catastale online ha valore probatorio in sede legale: può essere infatti utilizzata per dimostrare la proprietà di un immobile in caso di controversia.

CHE COS’È UNA CILA? COME FUNZIONA?

Redazione Prontocatasto

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è uno strumento attivo dal 2010 mediante cui è possibile realizzare celermente la comunicazione di interventi di manutenzione straordinaria, come la ristrutturazione di appartamenti o altre piccole opere. La comunicazione di inizio lavori, introdotta nel 2010 dalla Legge 73, a modifica dell’articolo 6 del Testo Unico sull’edilizia – Dpr n. 380/01, definisce gli interventi edilizi liberi realizzabili senza titolo abilitativo, ma anche solo mediante comunicazione telematica all’ufficio tecnico del Comune.

È possibile beneficiare di questo strumento semplificato per iniziare i lavori nel proprio appartamento, ufficio o negozio, solo se tutte le normative previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio (normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie) sono da considerarsi rispettate. Inoltre, la CILA va predisposta da un professionista o tecnico abilitato e depositata in Comune o in Municipio, dopo le opportune verifiche. Gli interventi per cui è possibile richiedere una Comunicazione Inizio Lavori sono i seguenti:

  • Manutenzione straordinaria senza interventi strutturali.
  • Lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.
  • Opere temporanee (massimo di 90 giorni).
  • Opere di pavimentazioni esterne.
  • Lavori su intercapedini e locali tombati.
  • Costruzione di vasche di raccolta delle acque.
  • Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici fuori dai centri storici.
  • Costruzione o ristrutturazione di aree ludiche senza fini di lucro.

Sotto la CILA rientrano tutte queste tipologie di interventi, a patto che non comportino variazioni strutturali o dei parametri urbanistici.

Quali documenti bisogna presentare per richiedere una CILA?

La CILA è una dichiarazione molto utilizzata per la ristrutturazione degli appartamenti. La difficoltà, per chi deve effettuare i lavori ma non è un tecnico di professione, è nel capire quando gli interventi ricadono in manutenzione straordinaria od ordinaria (in caso di manutenzione ordinaria i lavori possono cominciare senza che avvenga alcuna comunicazione). Solitamente quando i lavori prevedono un cambiamento nella distribuzione degli ambienti (con la demolizione e la costruzione di tramezzi), si ricade in manutenzione straordinaria. Un semplice cambiamento di finiture e rivestimenti ricade invece sotto una manutenzione ordinaria, come è indicato anche dalla visura catastale storica. A chiunque debba effettuare lavori di manutenzione del proprio appartamento consigliamo di informarsi prima di procedere, dal momento che ogni comune ha il proprio regolamento edilizio.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Redazione Prontocatasto

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Redazione Prontocatasto

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.