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Immobili fantasma: cosa sono e perché rappresentano un problema

Redazione Prontocatasto

Parliamo di immobili fantasma, un problema catastale

La regolare registrazione degli immobili al catasto è fondamentale per la corretta gestione immobili-fantasmadel territorio e della pianificazione urbanistica, nonché per la determinazione delle imposte e delle tasse ad essi relative. Esistono, tuttavia, dei fabbricati che non sono accatastati, che non sono – cioè – regolarmente iscritti al catasto o che presentano delle irregolarità.

Più precisamente, una costruzione viene qualificata come immobile fantasma nel caso in cui:
– non risulta iscritta al catasto; quando questo accade, l’immobile non è riconosciuto come esistente secondo le normative vigenti;
– è stato eretto in modo illecito, rientrando nel fenomeno dell’abuso edilizio;
– è intestato ad un proprietario fittizio.

Questi immobili risultano sconosciuti al Fisco e rappresentano un problema che diventa molto evidente e limitante nell’evenienza di una compravendita. Un immobile non iscritto al catasto in modo regolare ed appropriato non può essere né comprato né venduto.

Come verificare se un immobile è regolarmente iscritto al catasto?

Per verificare che un immobile sia regolarmente iscritto al catasto occorre procurarsi la visura catastale online.

È necessario verificare non solo l’effettiva presenza dell’edificio nei registri del catasto ma anche:
– l’accuratezza di tutti i dati catastali, anche quelli relativi al proprietario dell’immobile;
– la correttezza della planimetria catastale.

Come fare se l’immobile non risulta iscritto al catasto?

Nel momento in cui ci si accorge che un immobile non è presente nei registri del catasto, oppure che i dati catastali non sono accurati si può procedere alla regolarizzazione dello stesso tramite una procedura che consiste in:
– accatastamento: tramite una Dichiarazione di Conformità Catastale si può richiedere la registrazione dell’immobile al Catasto;
– sanatoria: volta a determinare se l’immobile deve essere demolito o può essere sanato. Si procede con una richiesta di sanatoria presso l’Ufficio Tecnico del Comune e, dopo la verifica, si procede con una domanda di sanatoria presso il Comune;
– voltura Catastale: il riconoscimento ufficiale dell’immobile fantasma presso il Catasto.

Conservazione online dei documenti catastali: quali novità?

Redazione Prontocatasto

L’Agenzia delle Entrate semplifica l’accesso ai Registri Immobiliari introducendo nuovi servizi online

A partire dal 2 ottobre, l’Agenzia delle Entrate ha varato un documenti catastaliservizio rivoluzionario destinato a semplificare radicalmente l’accesso ai documenti archiviati in formato cartaceo nei registri immobiliari in tutta Italia. Questa innovazione è stata progettata principalmente per agevolare le operazioni di professionisti e operatori commerciali come notai, avvocati, visuristi e agenti immobiliari, consentendo loro di ottenere documenti essenziali senza dover più recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.

Questo passo segna una svolta nell’accesso ai documenti ipotecari e catastali, rendendo la consultazione più agevole ed efficiente. La digitalizzazione ha già reso disponibili online servizi come la richiesta di visure camerali e planimetria catastali. Per semplificare ulteriormente il lavoro degli operatori nel settore, piattaforme come Prontocatasto mettono a disposizione procedure online semplici ed immediate per richiedere i documenti catastali e non solo, indipendentemente dal Comune o la Regione di residenza.

Con il servizio varato il 2 ottobre, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate compie un ulteriore passo avanti, introducendo importanti novità per quanto riguarda la tipologia di documenti che saranno disponibili online in futuro.

I documenti archiviati in formato cartaceo presso il Registro del Catasto ora sono consultabili online. Questa iniziativa migliora l’accesso alle informazioni fondamentali per il settore immobiliare, offrendo un servizio più rapido ed efficiente. Tra i documenti disponibili telematicamente figurano i titoli conservati in formato cartaceo, le note di trascrizione, di iscrizione e le domande di annotazione non digitalizzate, e le ricerche a partire dal 1957. Inoltre, gli elenchi individuali delle trascrizioni a favore e contro, relativi a un determinato soggetto, sono ora facilmente accessibili.

L’ispezione ipotecaria via web è stata già testata in 33 uffici, e permette di condurre ricerche in rete, sia per soggetto (persona fisica o giuridica) che per documento. Questo servizio è aperto ai titolari di convenzione ordinaria per l’accesso alla piattaforma telematica. Possiamo aspettarci che, ben presto, questi servizi diverranno disponibili su tutto il territorio.

Cos’è un immobile non accatastato

Redazione Prontocatasto

Un immobile non accatastato può essere venduto?

Un immobile non accatastato è un bene che non è registrato nel Catasto, il registro nazionaleimmobile non accatastato che tiene traccia di tutti gli immobili presenti in Italia. Alcuni beni immobili, come le serre e le tettoie, non sono accatastabili, ma per tutti gli altri occorre verificare l’iscrizione al Catasto tramite la visura catastale. Come vedremo, infatti, un immobile non accatastato può procurare molti problemi in fase di compravendita.

Cos’è il catasto e a cosa serve

Il catasto è il registro nazionale che contiene informazioni dettagliate su tutti gli immobili presenti in Italia, compresi terreni e fabbricati. Serve principalmente a scopi fiscali, consentendo alle Autorità di calcolare le imposte in base al valore degli immobili e al loro potenziale reddito imponibile.

Cosa significa che un immobile non è accatastato

Un immobile non accatastato è un bene che non è registrato nel Catasto. Alcuni immobili potrebbero anche essere esenti dall’accatastamento per legge, come piccoli manufatti o strutture in degrado; per tutti gli altri, tuttavia, l’iscrizione al Catasto è obbligatoria o l’immobile risulterà abusivo.

Si può vendere un immobile non accatastato?

La vendita di un immobile non accatastato è problematica per diversi motivi. In primo luogo, la legge impedisce la compravendita di immobili non regolarmente accatastati. Inoltre, è necessario che i dati catastali, le planimetrie e altre informazioni siano aggiornate e corrispondenti alla realtà. La mancanza di conformità catastale può rendere nullo l’atto di compravendita, e il venditore potrebbe essere tenuto a risarcire il compratore. Ecco perché registrare regolarmente i propri immobili è di fondamentale importanza.

Come verificare l’accatastamento di un immobile

Tramite la visura catastale è possibile verificare sia la regolare iscrizione al Catasto dell’immobile, sia la correttezza e l’aggiornamento delle informazioni dichiarate.
Per richiedere la visura catastale puoi comodamente fare affidamento a Prontocatasto e seguire la procedura guidata online. Grazie ad essa, potrai richiedere la visura catastale comodamente da casa e ottenerla in pochi minuti.

Un catasto probatorio ?

Redazione Prontocatasto

Un catasto probatorio è possibile? Attualmente il catasto italiano non è probatorio, ciò vuol dire che non è in grado di fornire alcuna prova giuridica della proprietà. Difatti nulla di ciò che oggi risulta in Catasto può dare origine a diritti reali sugli immobili.

Se il catasto fosse probatorio, sarebbe interesse di tutti i cittadini italiani proprietari di un immobile, che il Catasto fosse costantemente aggiornato. In linea generale ed ideale le finalità del Catasto dovrebbero essere riassumibili in questo modo: il catasto ha una finalità civile. Ovvero tutte le informazioni in esso contenuto sono a disposizione del cittadino nei documenti catastali. In particolare la planimetria catastale dettagliata e a grande scala di tutto il territorio nazionale, l’analisi del reddito di ogni singola particella e la descrizione degli aspetti delle proprietà fondiaria ed urbana.

Il catasto ha una finalità fiscale. Come ente ha il compito di accertare e catalogare le proprietà immobiliari soggette alle imposte, in tal maniera si può dire che il catasto aiuta a determinare il reddito imponibile. Il catasto ha una finalità giuridica. Mediante comprova dei principali documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale, visura catastale storica) è possibile comprovare i diritti registrati in catasto. In questo modo è possibile dotare i documenti catastali di valore giuridico, probatorio.

Il catasto italiano, al pari di quello francese e spagnolo, non ha attualmente finalità giuridica. Il catasto svizzero invece sì. Il catasto italiano infatti svolge le prime due funzioni sopraelencate (nella visura catastale infatti, non vengono indicati i dati degli atti notarili, e la natura dei diritti e delle quote non sono certi). Al fine di accertare la titolarità giuridica di un immobile è sempre utile dotarsi di una visura ipotecaria.

VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Redazione Prontocatasto

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?
Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE E RIFORMA, RIAPRONO LE TRATTATIVE

Redazione Prontocatasto

Una brutta notizia per Confedilizia e per i proprietari degli immobili, già scottati dalla precedente patrimoniale sul mattone introdotta dai governi Monti e Letta. È notizia recente che il ministro Padoan stia caldeggiando l’inserimento di un progetto, precedentemente congelato dall’esecutivo Renzi, all’interno del PNR (Piano Nazionale delle Riforme) che accompagnerà il DEF (Documento di Programmazione Economica Finanziaria).visura catastale

Già al tempo del ritiro della proposta del governo Renzi, nel giugno 2015, il Presidente di Confedilizia, che da anni si batte per la tutela dei proprietari degli immobili e richiede un alleggerimento della pressione fiscale a loro carico, aveva tirato un sospiro di sollievo. Stando alle sue parole, la proposta: «non forniva adeguate garanzie di invarianza di gettito, aprendo all’opposto uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione mascherati attraverso improbabili redistribuzioni». Ma adesso che le trattative sembrano riaperte, ci si aspetta nuovamente battaglia.

L’intenzione a procedere da parte del governo Gentiloni deriverebbe dalle numerose pressioni ricevute dalla Commissione Europea. Tra le raccomandazioni all’Italia figurerebbe un invito a tassare maggiormente i consumi le rendite catastali online, oltre che una spinta ad avviare una riforma del catasto che possa dare finalmente un assetto definitivo a quest’ente, attualmente così problematico.

Il governo in carica avrebbe abbracciato il suggerimento di Bruxelles, riprendendo il vecchio schema di decreto Renzi, con però la possibilità di effettuare variazioni di natura tecnica. Il calcolo per il valore degli immobili indicato in visura catastale on line dovrebbe essere affidato ad un nuovo algoritmo dell’Agenzia delle Entrate. Questo sarebbe in grado di stabilire il valore medio di mercato analizzando, quali fattori determinanti, l’ubicazione, l’ anno di costruzione e il pregio dell’edificio in cui l’immobile è sito.

Lo scopo della riforma, in linea teorica, prevede il raggiungimento di una maggiore equità. Uno degli esempi migliori del raggiungimento di quest’ultima è la necessità di correggere tutti gli errori in visura catastale online. Figurano in testa quelli che attribuiscono la categoria “economico” a immobili “di lusso” in centro città, o vice versa, quegli immobili considerati “di lusso”, che in realtà sono piccoli appartamenti in periferia.

La paura più grande da parte dei non addetti ai lavori e dei contribuenti, è però ciò che riguarda l’impossibilità di mantenere un’invarianza di gettito. Un’incognita che angoscia più parti e che precedentemente aveva costituito l’argomento più aspramente dibattuto. Non ci resta che aspettare una delibera definitiva per prendere nuovamente in esame la situazione.

VISURA CATASTALE ONLINE: DALLA RICHIESTA ALLA STAMPA

Redazione Prontocatasto

Esploriamo il catasto, un passo dopo l’altro

La visura catastale è un documento pubblico, fruibile da qualsiasi cittadino agente nel rispetto dei principi istituzionali del catasto – in particolar modo quello di pubblicità immobiliare. In Italia, i sistemi di pubblicità immobiliare fanno capo ai cosiddetti principi di trascrizione ed intavolazione (ove il primo fa riferimento al catasto ordinario e il secondo al catasto tavolare, o fondiario). Questo vuol dire che chiunque può richiedere una visura catastale online, senza limitazioni date dal possesso dei diritti reali su un bene immobile, a condizione che sia in possesso dei dati catastali o anagrafici associati a quel bene per poterlo rintracciare, ma come avviene questa ricerca?

I servizi di consultazione delle visure catastali on line sono stati disvisura catastale onlineciplinati e canonizzati, nel tempo, da numerosi provvedimenti emessi dall’Agenzia delle Entrate, l’organo preposto alla conservazione, all’archiviazione e all’erogazione di tutte le visure. La consultazione avviene mediante procedure di interrogazione a mezzo di terminale delle banche dati dei vari archivi catastali. È possibile richiedere tali interrogazioni presso un qualsiasi sportello degli uffici delle varie Agenzie del Territorio presenti sul suolo italiano. Da alcuni anni inoltre è possibile richiedere visure catastali anche online, interfacciandosi con dei provider ufficiali di tali servizi. I tipi di visura catastale richiedibili online, proprio come presso gli uffici del catasto, sono due: la visura catastale in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura storica è un documento simile a quella standard, ma che pone attenzione alla storia dell’immobile dalla sua edificazione all’attualità, e per questo leggermente più concisa.

Per comprendere il processo alla base dell’estrazione di ciascuna visura catastale online è necessario conoscere per sommi capi la struttura del catasto, o come è meglio dire, dei vari database che costituiscono il catasto italiano. I database del catasto sono organizzati secondo un criterio di divisione in cinque sotto-archivi, che agiscono in correlazione tra di loro. Gli archivi del catasto terreni e del catasto fabbricati – anche detti comunemente “archivi amministrativo-censuari” – sono quelli preposti alla custodia e amministrazione di tutte le informazioni in merito agli identificativi catastali (comune, provincia, sezione urbana, foglio, particella o mappale e subalterno) e ai dati tecnici degli immobili di tutti i catasti (metratura, numero di vani, categoria e classe catastale, zona censuaria ed eventuale microzona, consistenza, rendita catastale o reddito dominicale).

Al catasto terreni fanno capo anche tutti i documenti cartografici e le mappe catastali, così come il catasto fabbricati custodisce anche l’immenso corpus delle planimetrie catastali e degli elaborati planimetrici.

Infine vi è un database dei soggetti, unico archivio in comunicazione diretta con il catasto terreni e con quello dei fabbricati, agganciato a sua volta ad un sub-archivio, detto “delle titolarità”, in grado di connettere ciascun soggetto con gli atti, le volture ed i documenti che attestano appunto le titolarità e il possesso. Ciò che mette in comunicazione questa macchina così grande è il concetto di identificativo catastale, che consente in qualunque momento di risalire ad un dato immobile o soggetto in base a determinati codici, intimamente connessi con la mappatura del territorio italiano e con la posizione geografica di ciascun bene immobile localizzato sul territorio nazionale.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CATASTO E VISURE CATASTALI: COME AGISCE IL DDL GUIDI

Redazione Prontocatasto

Il disegno di legge Guidi, conosciuto anche come “ddl concorrenza” o Legge annuale per il mercato e la concorrenza, si prefigge di incrementare la trasparenza e la concorrenza in diversi settori (tra cui anche quello bancario e quello inerente le attività forensi e notarili), introdurrà, come abbiamo già accennato, tra le altre cose anche alcune piccole novità che riguardano il catasto e le visure catastali online.

Una delle novità più importanti riguarda la semplificazione del passaggio di proprietà per i beni immobili ad uso non abitativo. Cosa comporta questo? La semplificazione introdotta dalla legge annuale per il mercato e la concorrenza permetterà di comprare, vendere o donare immobili dal valore catastale inferiore ai centomila euro, a patto che essi siano destinati ad un uso differente da quello abitativo (ad esempio per attività di tipo industriale, commerciale, artigianale, ricreativo, culturale, assistenziale, ecc). Da questo momento in avanti, solo e soltanto per questo tipo di atti di compravendita e donazione, non sarà più indispensabile la presenza di un notaio: in questi casi infatti potrà essere sufficiente la presenza di un avvocato abilitato al patrocinio, che possa sottoscrivere una polizza assicurativa del bene dichiarato nell’atto.

Il disegno di legge prevede anche misure per incrementare la trasparenza delle polizze assicurative legate a finanziamenti e mutui.

Da quando entrerà in vigore il disegno di legge Guidi, inoltre, tutte le visure catastali online e le visure ipotecarie per le redazioni degli atti di compravendita, e la comunicazione dell’avvenuta firma degli stessi agli uffici competenti saranno a carico della parte acquirente, donataria o mutuaria.

Vi siete mai chiesti perché la visura catastale riveste un’importanza così grande nell’atto di compravendita? Le visure catastali online sono documenti indispensabili quando si deve effettuare un atto di compravendita o donazione, dato che in tutte le fasi della trattativa (e soprattutto nell’atto di sottoscrizione di una proposta di acquisto) il potenziale acquirente si trova in una condizione di svantaggio informativo: deve necessariamente fidarsi del venditore e dell’eventuale mediatore immobiliare per quanto riguarda le condizioni dell’immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, sulle informazioni riguardo alla titolarità e alla provenienza, ai gravami condominiali, e così via.

In questo contesto la visura catastale online – soprattutto trattandosi di una visura catastale storica, che prevede e mostra lo storico delle modifiche (e spesso fa riferimento anche ad atti notarili e catastali che hanno dato origine alle modifiche, e fornisce informazioni di varia natura, tra le quali anche sui precedenti intestati, o proprietari – diviene il punto di partenza per effettuare le fondamentali verifiche che il potenziale acquirente, assieme a chi ne tutela i diritti, andranno a fare prima di procedere con l’acquisto di un immobile.

NOVITÀ NELLA LEGGE IN BILANCIO: PRESTO ONLINE I DATI DELLE COMPRAVENDITE

Redazione Prontocatasto

Consultare online i dati relativi alle compravendite immobiliari potrebbe non essere più una remota possibilità, stando alle indiscrezioni circa la legge di bilancio prevista per il 2017, e attualmente già sul tavolo delle trattative del governo italiano. Sembra infatti che il governo abbia previsto una norma per consentire all’Agenzia delle Entrate di rendere pubblici e consultabili sulla propria piattaforma online i dati contenuti negli atti e nelle scritture private mediante cui si costituiscono, trasferiscono o modificano le proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili. Il servizio potrebbe entrare in vigore già dal giugno del 2017. Attualmente esiste già la possibilità di venire in possesso di piccole informazioni in riferimento alle compravendite, attraverso la richiesta di una visura catastale online per soggetto proprietario in modalità storica. La visura catastale online in modalità ordinaria infatti non consente di approfondire la storia dei passaggi di proprietà relativi ad un bene immobile, ma i dati contenuti in una visura, sebbene precisi, non consentono di andare al di là della semplice consultazione delle note agli atti e il numero degli atti stessi. Ancora non ci è dato sapere quale sarà l’effettiva portata dei dati che potrebbero essere resi pubblici, con molta probabilità si tratterà delle informazioni relative al prezzo di compravendita, alla superficie catastale, alla localizzazione dell’immobile. Informazioni utili per chi vuole acquistare o vendere un appartamento, ma anche per tutte quelle società specializzate nelle valutazioni immobiliari e nelle analisi di mercato. Differente discorso è invece quello che riguarda i dati relativi contenuti nella planimetria catastale online. La planimetria catastale online infatti è un documento protetto dalla privacy, che contiene la rappresentazione grafica di un appartamento, facile intuire quali sarebbero i rischi di una divulgazione indiscriminata delle informazioni.

VISURE CATASTALI E CALCOLO DELLA SUPERFICIE CATASTALE AI FINI TARI

Redazione Prontocatasto

A partire dal 9 novembre 2015, la visura catastale online per tutte le unità urbane a destinazione ordinaria regolarmente iscritte al Catasto, per cui esista la planimetria catastale online sono tenute ad indicare anche il dato della superficie dell’immobile. Il calcolo della superficie per la visura catastale online avviene sulla base di quanto sancito dal Dpr 138/1998 alla voce “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/96”.

L’indicazione della superficie catastale è importante soprattutto ai fini TARI, poiché al netto delle aree scoperte, viene utilizzata per il calcolo della tassa. Stando al comma 645 dell’art.1 della Legge 147/2013, inoltre è stabilito che “la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati”.  Essa infatti non deve mai essere confusa con la superficie utile lorda o netta utilizzata per la determinazione del valore locativo. Questa misurazione può essere infatti al netto delle murature esterne e al lordo delle pareti divisorie (nel caso della superficie utile lorda per le locazioni commerciali) oppure al netto di queste ultime (nel caso di una superficie utile netta per le locazioni a canone concordato).

In caso di errore sulla visura catastale storica, ciascun intestatario dell’immobile può richiedere la rettifica del dato della superficie catastale o, nel caso in cui questo dato non sia ancora presente negli archivi del Catasto, può inserirlo associandolo ad una planimetria già presente nella banca dati. Ricordiamo inoltre che richiedendo una visura catastale storica per dati catastali è sempre possibile ottenere lo storico delle variazioni catastali e degli interventi o lavori avvenuti sull’unità immobiliare nel corso degli anni.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.