Proseguendo con qualche novità nel mondo catastale e volendo approfondire in merito alla definizione delle categorie catastali F/3 ed F/4, e alla circolare n.27/E, emessa lo scorso giugno dall’Agenzia delle Entrate, oggi parliamo della normativa che legittima l’inserimento anche solo temporaneo di fabbricati in corso di costruzione o di definizione nelle categorie sopracitate. La circolare attesta che l’attribuzione di queste due categorie in visura catastale dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), ma che esiste la possibilità di ottenere una proroga presentando un’apposita dichiarazione (firmata dall’intestatario) per notificare il Catasto della mancata ultimazione dell’immobile. La circolare ricorda agli aventi diritto che i Comuni possono utilizzare due strumenti per la segnalazione di eventuali mutamenti della situazione reale degli immobili rispetto ai dati restituiti dalla visura catastale online. È questo il caso delle segnalazioni ai sensi dell’art.3, comma 58, legge 662/1996 che dispone in materia di verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, perché palesemente non congruo rispetto a fabbricati con caratteristiche simili, e di quelle basate sul comma 336, art.1, legge 311/2004 che sono chiamate in causa quando sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali o per intervenute variazioni sugli immobili, come dimostrabile con una visura catastale storica. La visura catastale storica può infatti risalire allo storico delle variazioni catastali per un immobile, a partire dalla sua edificazione.

Come funziona il trattamento Imu e Tasi degli immobili di categoria F/3 ed F/4 che non hanno ancora una situazione ben definita? Nel caso in cui si parli di un fabbricato unico, la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, i suddetti tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell’area edificabile, senza tenere in considerazione il valore del fabbricato in corso di edificazione. Se invece il fabbricato è stato ultimato solo in parte, per volere della Cassazione (sentenza 10735/2013) non è dovuto alcun tributo, neppure come area edificabile, sulla porzione dell’area ancora in corso di edificazione. Altro discorso invece va fatto per gli immobili la cui categoria è ancora in corso di definizione per cui il tributo dovrebbe essere dovuto proprio sul fabbricato (in questo caso ultimato) e non sull’area edificabile. In casi come questi subentrerà però il problema del calcolo per tali tributi, a causa dell’assenza della rendita catastale, questione che ha spinto il Ministero dell’Economia e delle Finanze a ritenere il principio contenuto nella sentenza di cassazione 10735/2013 valido anche per le altre categorie catastali fittizie.