La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile: normalmente si presenta sotto forma di una vera e propria mappa, in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata. La planimetria è ciò che permette di desumere i contorni, le suddivisioni degli ambienti e le destinazioni dei locali interni dell’immobile, e fornisce dati ed informazioni specifiche (come l’estensione metrica e la categoria dell’immobile stesso).
La planimetria catastale di ciascun immobile (fatta esclusione di quelli di categoria B3 – prigioni e riformatori, D5 – istituti di credito, di cambio ed assicurazioni, ed E5 – fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze) è custodita nell’archivio della banca dati dell’Agenzia delle Entrate, e anche se il sistema dell’agenzia è costantemente aggiornato, sta al singolo soggetto proprietario fornire una versione aggiornata della planimetria del proprio immobile. Può quindi capitare che le visure catastali associate ad alcuni immobili siano aggiornate, mentre le planimetrie dei medesimi siano incomplete, non aggiornate o comunque differenti rispetto alla realtà.
Affittare o vendere un immobile per cui la piantina catastale depositata non corrisponda a quella attuale è impossibile; è necessario che l’immobile in questione sia sempre in regola dal punto di vista catastale. Per effetto del DL 31/05/2010 n ̊ 78 art. 19, dal 1 luglio 2010, infatti, prima di un rogito di un immobile (ma anche in caso di donazione e divisioni) il notaio ha l’obbligo di verificare che lo stato di fatto sia conforme ai dati catastali. La verifica riguarda principalmente i soggetti intestatari, la toponomastica e la planimetria, ma pena la nullità dell’atto, è obbligatorio per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali (come la compravendita su fabbricati esistenti) la presentazione di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie catastali.
La procedura che consente di aggiornare o semplicemente modificare le informazioni presenti negli archivi dell’Agenzia del Territorio è nota come aggiornamento della scheda catastale.
Generalmente è effettuata per mantenere la situazione relativa alla planimetria dell’immobile aggiornata alla sua versione più recente. Ogni volta che cambiano le informazioni che possono avere un impatto sulla rendita catastale è necessario aggiornare la scheda catastale dell’immobile. Esempi di informazioni che riguardano quest’ambito sono: il cambio della destinazione d’uso, una nuova distribuzione interna, un nuovo frazionamento o fusione, un ampliamento dell’immobile, lavori di ristrutturazione, variazioni toponomastiche, aggiornamenti tecnologici e persino la presentazione di una planimetria mancante. I soggetti aventi titolo per la presentazione dell’aggiornamento catastale sono i soggetti proprietari, comproprietari o usufruttuari dell’immobile (in caso di comproprietà è sufficiente che la pratica venga redatta da uno solo dei soggetti proprietari). Segue l’elenco delle modifiche per cui invece è imperativo l’aggiornamento della planimetria catastale:
- Trasformazione di balconi in verande chiuse
- Trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili
- Costruzione di soppalchi
- Realizzazione di un secondo bagno
- Trasformazione di un ripostiglio in un bagno
- Spostamento della cucina in un altro ambiente
- Abbattimento di un tramezzo
- Trasformazione di due ambienti in un unico ambiente
- Divisione di un ambiente più ampio in due ambienti di minore dimensione
Opere quali lo spostamento di un tramezzo o di una porta, sono invece escluse dalla variazione catastale, perché, anche se la superficie dei vani viene modificata, questa modifica non comporta né una riduzione né un aumento dei vani stessi.