Come è ormai noto a molto, il Decreto sul Catasto non rientrerà nella Riforma Fiscale del 2015, e con molta probabilità una reale Riforma del Catasto non arriverà prima del 2016. Tra i motivi del rinvio vi sarebbero – oltre ad un’evidente necessità di un’armonizzazione con l’IMU – gli esiti della prima simulazione della revisione catastale degli immobili.
Se è vero che la legge delega prevede che il nuovo catasto debba comportare un’invarianza di gettito (cioè che l’applicazione delle nuove rendite non faccia salire le imposte sulla casa), una prima analisi effettuata dall’Agenzia delle Entrate sul testo di riforma proposto ha mostrato un ingente incremento sulle rendite catastali, con un conseguente impatto sull’imposizione fiscale (TASI ed IMU). In particolare, in base ai calcoli del Fisco, con il nuovo catasto sarebbero destinate ad alzarsi le rendite delle case classificate come popolari e civili (A3 e A4), specialmente se situate nei centri storici delle grandi città. Ciò si verifica ovviamente, perché il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali.
Ecco, in sintesi, come dovrebbe cambiare il Catasto:
- Sarà introdotta una nuova unità di misura per il valore immobiliare: il metro quadrato, e non più il numero dei vani.
- La classificazione degli immobili così come la conosciamo oggi scomparirà: gli immobili residenziali facenti parte delle varie classi “A” saranno accorpate in nuova categoria più grande, la “O/1”, che comprenderà tutti gli immobili strutturalmente simili, inseriti in palazzine e condominii. Le abitazioni isolate e le villette a schiera rientreranno nella categoria “O/2”, i posti auto (coperti o scoperti) compresi box auto e garage nella categoria “O/6” e cantine e soffitte in quella “O/5”.
- Il valore immobiliare sarà definito da un algoritmo sulla base dei seguenti parametri: il “valore medio di mercato”, ricavato dalla tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, ecc), la microzona in cui l’immobile è ubicato (porzione di territorio comunale che presenta caratteristiche omogenee e precise) ed i coefficienti correttivi relativi ad ubicazione, epoca di costruzione, destinazione, grado di finitura (economico, civile, di pregio ecc).
Aspettiamo l’entrata in vigore della nuova riforma per capire come cambierà la lettura della Visura Catastale, per ora così strutturata:
- Dati principali dell’immobile: comune, sezione urbana, foglio, particella e subalterno.
- Dati di classamento dell’immobile: categoria catastale, classe, numero di vani e/o superficie in mq, zona censuaria con eventuale microzona, consistenza, rendita o reddito dominicale per i terreni.
- Altri dati: indirizzo, anagrafica del proprietario, nudo proprietario, eventuale usufruttuario dell’immobile e annotazioni varie.