Quando si avvicina il tempo di pagare le imposte dipendenti dalla rendita catastale è opportuno richiedere una visura catastale online. Talvolta può accadere che dopo aver ottenuto la visura si viene a scoprire che alcuni dati catastali – come classe e categoria catastale – sono stati modificati (talvolta anche senza che il titolare ne abbia avuto notifica), spesso in favore di un aumento del valore delle imposte. Cosa fare in questi casi? L’unica cosa plausibile da fare, visura catastale alla mano, è quella di richiedere un riclassamento. A quanto pare, da oggi in avanti, non sarà più così facile ottenerlo. Scopriamo perché.
È di questi giorni la notizia che una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che il riclassamento catastale che non fornisce gli elementi necessari a giustificare le ragioni della variazione è da ritenersi illegittimo. Esemplificativa a questo proposito l’esperienza di due coniugi italiani proprietari di tre unità immobiliari (che stando all’Agenzia delle Entrate costituivano un’unica unità immobiliare) per cui la coppia aveva presentato tre distinte denunce di variazione. Dopo aver fatto domanda di ricorso presso la Commissione tributaria provinciale e regionale e in seguito ad un attento esame da parte dei tecnici dell’Agenzia delle Entrate, i due si sono visti respingere ogni richiesta e annullato il riclassamento. La decisione finale della Corte di Cassazione ha stabilito che le loro motivazioni erano troppo generiche e poco articolate.
Le categorie catastali sono, in Italia, l’indice ufficiale utilizzato per classificare i beni immobili, essi ne indicano la destinazione e servono a determinare le rendite catastali derivanti. Costituiscono quindi uno dei parametri più importanti presenti sulla visura catastale. Assieme alla rendita, alla consistenza, alla classe e alla zona censuaria, questi parametri vengono collettivamente indicati dalle visure catastali come “dati di classamento”.
Mentre la categoria indica la destinazione del bene (immobili ad uso abitativo, a destinazione ordinaria commerciale, a destinazione speciale, ecc), la classe catastale è il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B, C, ecc. La classe può essere indicata dalla visura catastale come “unica” solo se vi è un’assenza di ripartizione in classi della categoria di cui quell’immobile fa parte. Nell’ambito della categoria, invece, la classe distingue il diverso pregio degli immobili in riferimento alle loro caratteristiche. A seconda della qualità del contesto urbano in cui l’immobile si trova, dalla presenza di servizi e infrastrutture nella zona, dalla qualità ambientale della suddetta zona e dalle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, la classe cambia, e con essa, ovviamente, la rendita catastale. Che dalla classe e dalla categoria catastale sia possibile determinare il livello di reddito ordinario derivante è ormai noto a tutti; contemporaneamente, è noto anche che chiunque possieda un immobile sia tenuto a comunicare eventuali variazioni a livello catastale se queste differiscono anche in minima parte rispetto ai parametri indicati dall’ultima visura catastale emessa!
La sentenza 12024/2015 della Corte di Cassazione, di pochi giorni fa, va a precisare e rifinire il caso delle variazioni catastali, costituendo un importante precedente giuridico: le variazioni di classe e categoria catastale devono ora essere motivate nel dettaglio! Ciò ci fa giungere alla conclusione che le variazioni dei dati indicati dalla visura catastale devono sottendere una motivazione che non può essere desunta solo dalla mera modifica dei dati catastali. Purtroppo, questo ci porta a concludere che la variazione dei dati catastali non è sempre legittima, poiché il procedimento con cui l’Agenzia del Territorio modifica i dati catastali di un immobile deve avere dei requisiti specifici al fine di permettere non solo il controllo di legalità, ma deve anche agire di concerto con con la Pubblica Amministrazione.
Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.