Affrontiamo un frequente problema che ha ben più di una soluzione

In un condominio è frequente che i proprietari apportino modifiche ai propri immobili tali da comportare la cosiddetta “variazione catastale”. La variazione catastale è quella pratica necessaria all’aggiornamento di tutte le informazioni custodite nelle banche dati telematiche e negli archivi dell’Agenzia del Territorio. La pratica di aggiornamento, che va presentata in catasto da un professionista abilitato, è necessaria solo nel caso in cui le modifiche sugli immobili vadano ad interessare i dati contenuti nella visura catastale o se questi intervengono a modificare la rendita catastale.

La rendita catastale è quel valore fiscale, contenuto nella visura catastale, che ci è indispensabile al calcolo delle imposte. La causa principale per la redazione di una variazione catastale è il conseguimento della conformità catastale, ovvero la corrispondenza dei dati elencati da una visura catastale con lo stato di fatto dell’immobile. Tra le ragioni di una mancata conformità cacambio di destinazione d’uso, una nuova distribuzione interna, un frazionamento, una fusione, ampliamento o ristrutturazione del bene immobile, ecc ecc. Le variazioni più frequenti degli immobili privati negli edifici condominiali sono ad esempio la suddivisione ed unificazione di tastale può esserci ad esempio un appartamenti e magazzini, la modifica degli spazi interni di un immobile a causa di intervenuti lavori di ristrutturazione e/o manutenzione, la realizzazione di verande, sottotetti e soppalchi in abitazioni, la trasformazione di uffici in abitazioni o di abitazioni in uffici e così via. Ciascuna di queste modifiche all’assetto fisico del bene immobile devono poi risultare anche conformi allo stato di fatto indicato dalla planimetria catastale.

Sono inoltre questi i casi in cui è importante domandarsi se le modifiche intervenute in riferimento a parti esclusive possano anche influire sulla ripartizione delle spese condominiali e sulle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali corrispondono ad una rappresentazioni numerica e grafica di una situazione “di fatto” del condominio, realizzata mediante la combinazione di due criteri principali: la misurazione della superficie dell’immobile (criterio oggettivo) e l’impiego di coefficienti correttivi assegnati dal tecnico redattore (criterio valutativo). Le tabelle millesimali non sono contenute in una visura catastale, ma sono documenti indispensabili a disposizione di tutti i condomini di un edificio e dell’amministratore. La rettifica delle tabelle millesimali, per l’art. 69 disp. att. cc., può sempre essere richiesta in presenza di un patente errore di calcolo, in conseguenza di un aumento o di una riduzione di superficie, purché questo alteri per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una singola unità immobiliare.

In conclusione, si può dire che i condomini sono liberi di disporre dei propri immobili come desiderano, nel rispetto dei limiti imposti dal regolamento di condominio contrattuale e purché le loro modifiche non comportino problemi ad altri condomini. In caso di modifiche che influiscono sulle tabelle millesimali l’obbligo di revisione cade sui condomini più che sugli amministratori, così come sui proprietari più che sui professionisti cade l’obbligo di comunicare l’avvenuta variazione catastale.