Il Blog di Prontocatasto

Visure catastali, obblighi e responsabilità del notaio

Fabio Allegretti

notaioIn qualità di pubblico ufficiale e professionista incaricato dalle rispettive parti, il notaio ha il dovere di attenersi a determinate regole nel predisporre gli atti immobiliari, al fine di rendere l’atto finale conforme alla legge e alle volontà delle parti. In particolare, il notaio incaricato della stipula di una compravendita di un immobile è tenuto all’accertamento preliminare di determinati passaggi. È prima di tutto dovere del notaio informare le rispettive parti di tutte le conseguenze che possono derivare dalla stipula di un atto.

Mediante l’accesso ai pubblici registri, il notaio è poi tenuto a verificare che negli ultimi venti anni non risultino gravami o pregiudizievoli a carico dell’immobile che potrebbero limitarne la disponibilità o l’usufrutto. A tal proposito, lo strumento principale e necessario per adempiere a tale obbligo sono la visura catastale e la visura ipotecaria. La visura catastale (sia nella sua versione attuale che la visura catastale storica) oltre ad identificare la posizione esatta dell’immobile sul territorio nazionale mediante specifici parametri unici (gli identificativi catastali). La visura catastale di un immobile ne definisce inoltre la categoria catastale, la classe, la consistenza, la rendita catastale (se si tratta di un fabbricato) e il reddito dominicale (se si tratta di un terreno). La visura ipotecaria o ipocatastale è un documento erogato dagli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria Registri Immobiliari) che si trovano in tutta Italia. La visura ipotecaria ha lo scopo di rendere noti i dati di un proprietario di immobile o comproprietari, la natura del diritto reale, della quota, della tipologia dell’atto di provenienza e consente inoltre di verificare l’esistenza di eventuali gravami (ipoteche volontarie, vincoli) o pregiudizievoli (ipoteche legali, esattoriali, pignoramenti o decreti ingiuntivi) a carico di un determinato immobile.

Variazione catastale e l’Agenzia del Territorio

Fabio Allegretti

Affrontiamo un frequente problema che ha ben più di una soluzione

In un condominio è frequente che i proprietari apportino modifiche ai proVariazione catastalepri immobili tali da comportare la cosiddetta “variazione catastale”. La variazione catastale è quella pratica necessaria all’aggiornamento di tutte le informazioni custodite nelle banche dati telematiche e negli archivi dell’Agenzia del Territorio. La pratica di aggiornamento, che va presentata in catasto da un professionista abilitato, è necessaria solo nel caso in cui le modifiche sugli immobili vadano ad interessare i dati contenuti nella visura catastale o se questi intervengono a modificare la rendita catastale.

 

La rendita catastale è quel valore fiscale, contenuto nella visura catastale, che ci è indispensabile al calcolo delle imposte. La causa principale per la redazione di una variazione catastale è il conseguimento della conformità catastale, ovvero la corrispondenza dei dati elencati da una visura catastale con lo stato di fatto dell’immobile. Tra le ragioni di una mancata conformità cacambio di destinazione d’uso, una nuova distribuzione interna, un frazionamento, una fusione, ampliamento o ristrutturazione del bene immobile, ecc ecc. Le variazioni più frequenti degli immobili privati negli edifici condominiali sono ad esempio la suddivisione ed unificazione di tastale può esserci ad esempio un appartamenti e magazzini, la modifica degli spazi interni di un immobile a causa di intervenuti lavori di ristrutturazione e/o manutenzione, la realizzazione di verande, sottotetti e soppalchi in abitazioni, la trasformazione di uffici in abitazioni o di abitazioni in uffici e così via. Ciascuna di queste modifiche all’assetto fisico del bene immobile devono poi risultare anche conformi allo stato di fatto indicato dalla planimetria catastale.

Sono inoltre questi i casi in cui è importante domandarsi se le modifiche intervenute in riferimento a parti esclusive possano anche influire sulla ripartizione delle spese condominiali e sulle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali corrispondono ad una rappresentazioni numerica e grafica di una situazione “di fatto” del condominio, realizzata mediante la combinazione di due criteri principali: la misurazione della superficie dell’immobile (criterio oggettivo) e l’impiego di coefficienti correttivi assegnati dal tecnico redattore (criterio valutativo). Le tabelle millesimali non sono contenute in una visura catastale, ma sono documenti indispensabili a disposizione di tutti i condomini di un edificio e dell’amministratore. La rettifica delle tabelle millesimali, per l’art. 69 disp. att. cc., può sempre essere richiesta in presenza di un patente errore di calcolo, in conseguenza di un aumento o di una riduzione di superficie, purché questo alteri per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una singola unità immobiliare.

In conclusione, si può dire che i condomini sono liberi di disporre dei propri immobili come desiderano, nel rispetto dei limiti imposti dal regolamento di condominio contrattuale e purché le loro modifiche non comportino problemi ad altri condomini. In caso di modifiche che influiscono sulle tabelle millesimali l’obbligo di revisione cade sui condomini più che sugli amministratori, così come sui proprietari più che sui professionisti cade l’obbligo di comunicare l’avvenuta variazione catastale.

Intestatari dei veicoli e visure PRA

Fabio Allegretti

Le visure PRA consentonoVisure PRA di stabilire il reale intestatario di un veicolo. Il passaggio di proprietà di un veicolo richiede infatti, la registrazione al PRA obbligatoria. Il PRA è un registro pubblico (la sigla corrisponde a Pubblico Registro Automobilistico) che ha per scopo l’archiviazione dei dati di tutti i veicoli e i rimorchi registrati presso la motorizzazione civile.

Indipendentemente dalle condizioni originali del veicolo, sia esso nuovo o usato, secondo la procedura standard spetta al rivenditore trascrivere il passaggio di proprietà al PRA, indicando il nuovo intestatario: è una sua responsabilità in primo luogo perché in caso contrario continuerebbe a figurare come il reale intestatario, risultando quindi perseguibile civilmente e penalmente per ogni abuso commesso eventualmente dal nuovo intestatario. La visura PRA consente di ottenere dunque informazioni circa il reale intestatario di un veicolo o di risalire ad esso; fornisce i dati del veicolo (targa, telaio, omologazione, data di immatricolazione e rilascio della carta di circolazione; dati ancora più specifici sul veicolo, quali l’alimentazione, i cavalli fiscali, il numero di posti e la classe o l’uso.

Ma è possibile anche procedere “al rovescio”: tramite la visura PRA è possibile stabilire il nome e il cognome, il codice fiscale, la data di nascita, il comune di residenza e l’indirizzo dell’intestatario. Non è infrequente che il calcolo bollo auto non possa essere regolarmente effettuabile. Se l’iter non è stato eseguito correttamente è possibile rivolgersi ad un Tribunale (se l’importo tra ex-intestatario e nuovo non eccede i cinquemila euro) oppure è altresì possibile iscriversi nuovamente al pra mediante un nuovo atto, di solito tramite una scrittura privata le cui spese ricadano sul rivenditore.

Un catasto probatorio ?

Fabio Allegretti

Un catasto probatorio è possibile? Attualmente il catasto italiano non è probatorio, ciò vuol dire che non è in grado di fornire alcuna prova giuridica della proprietà. Difatti nulla di ciò che oggi risulta in Catasto può dare origine a diritti reali sugli immobili.

Se il catasto fosse probatorio, sarebbe interesse di tutti i cittadini italiani proprietari di un immobile, che il Catasto fosse costantemente aggiornato. In linea generale ed ideale le finalità del Catasto dovrebbero essere riassumibili in questo modo: il catasto ha una finalità civile. Ovvero tutte le informazioni in esso contenuto sono a disposizione del cittadino nei documenti catastali. In particolare la planimetria catastale dettagliata e a grande scala di tutto il territorio nazionale, l’analisi del reddito di ogni singola particella e la descrizione degli aspetti delle proprietà fondiaria ed urbana.

Il catasto ha una finalità fiscale. Come ente ha il compito di accertare e catalogare le proprietà immobiliari soggette alle imposte, in tal maniera si può dire che il catasto aiuta a determinare il reddito imponibile. Il catasto ha una finalità giuridica. Mediante comprova dei principali documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale, visura catastale storica) è possibile comprovare i diritti registrati in catasto. In questo modo è possibile dotare i documenti catastali di valore giuridico, probatorio.

Il catasto italiano, al pari di quello francese e spagnolo, non ha attualmente finalità giuridica. Il catasto svizzero invece sì. Il catasto italiano infatti svolge le prime due funzioni sopraelencate (nella visura catastale infatti, non vengono indicati i dati degli atti notarili, e la natura dei diritti e delle quote non sono certi). Al fine di accertare la titolarità giuridica di un immobile è sempre utile dotarsi di una visura ipotecaria.

Variazione catastale e visura catastale: la procedura DOCFA

Fabio Allegretti

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate già da alcuni anni è attiva la cosiddetta procedura DOCFA. Essa consente di correggere i dati catastali errati, per effetto del decreto legge 78/2010. La variazione catastale è una procedura fondamentale nel caso in cui gli identificativi catastali riscontrati tramite una visura catastale online debbano essere modificati. Per ottenere il certificato di agibilità – di norma richiedendolo presso lo Sportello Unico dell’Edilizia – è sempre necessario effettuare una variazione catastale in caso di modifiche effettuate.

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Vediamo quali condizioni richiedono la variazione catastale. Ricordiamo che la variazione catastale può conformarsi nel momento in cui siano apportato delle modifiche alla distribuzione interna di una casa (di solito in seguito a lavori strutturali di ammodernamento, ampliamento o ristrutturazione). Prima di stabilire se è necessaria una variazione catastale è bene stabilire qual è la condizione di partenza, tramite una visura catastale. È opportuno dunque dichiarare una variazione catastale ogni qualvolta gli interventi edilizi trasformino la planimetria catastale in qualunque modo o quando, prima di un rogito si sviluppino condizioni di difformità rispetto alla rappresentazione grafica dell’immobile; in alternativa è importante effettuare una variazione catastale nel caso in cui siano mutuati, per una qualsiasi ragione, i dati concernenti la rendita catastale o il classamento (dati sempre ottenibili tramite una visura catastale  o tramite la rendita catastale online).

Anche la visura catastale storica, può risultare utile per determinare le condizioni pregresse e ottenere un quadro più completo sul quale effettuare le adeguate analisi prima di dichiarare qualunque variazione possibile.

VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Fabio Allegretti

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?
Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE E POSTE ITALIANE

Fabio Allegretti

Davvero conviene acquistare la tua visura alle Poste?
La visura catastale è come una carta di identità di un immobile. Le informazioni contenute nella visura servono infatti a localizzare l’immobile nello spazio (foglio, particella, sub., ma anche indirizzo e numero civico, il piano, se all’interno di un condominio) e a fornirci i principali parametri utili a “classificare” il nostro immobile, sia dal punto di vista catastale (classe, consistenza) che da quello fiscale, mediante la rendita catastale da esso generata.

I dati degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono sempre accessibili e consultabili presso qualsiasi Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, purché essi siano stati regolarmente inseriti all’interno delle banche dati informatiche del catasto. Le province di Trento e Bolzano, in quanto Province Autonome, fanno storia a sé. Non è quindi possibile ottenere visure catastali per gli immobili siti in quel territorio.

Normalmente il rilascio della visura catastale avviene nello stesso giorno della richiesta. La consultazione degli atti non informatizzati o la presentazione di aggiornamenti o variazioni catastali è possibile invece solamente presso il singolo ufficio competente. Nel caso in cui si debbano consultare atti non informatizzati è consentito al richiedente di prendere appunti. La visura catastale e la visura catastale online sono documenti pubblici, chiunque può richiederli, pur non essendo il titolare dei diritti sull’immobile. Per richiedere una visura catastale è necessario essere in possesso di alcuni dati dell’intestatario (il nome del proprietario dell’immobile o il suo codice fiscale) o in alternativa, dei dati catastali. Le visure catastali online sono ottenibili in maniera analoga, ma molto più velocemente e senza alcuno sforzo, poiché è possibile scaricare il documento direttamente sul proprio computer con poche semplici mosse.

Da un po’ di tempo a questa parte, oltre ai normali sportelli degli Uffici provinciali del Territorio, è possibile richiedere la propria visura catastale presso tutti gli uffici postali abilitati, che all’ingresso espongono il logo “Sportello Amico”.

Mediante “Sportello Amico” è possibile richiedere e ottenere visure catastali online di fabbricati e terreni, effettuando ricerche per immobile o per soggetto (le ricerche per soggetto alle poste però si possono effettuare solo sui fabbricati e non sui terreni). Il costo di una visura scaricata alle Poste è però maggiorato: al regolare importo dei tributi speciali catastali va sommato quello relativo al pagamento del servizio, stabilito da Poste Italiane.

Un’eventuale ricerca alle Poste che produce come esito un file pdf lungo più di 5 pagine (o più file in pdf per un totale maggiore di 5 pagine) risulta in un servizio non erogabile. Inoltre, se l’estrazione dei dati prevede un tempo d’attesa superiore ai tre minuti dal momento di invio della richiesta per la visura, l’operazione viene interrotta immediatamente dal sistema.

Infine, il servizio non è erogabile se sulla base dei dati forniti dal richiedente il sistema non trova alcun documento, cosa che evidenzia la non corrispondenza tra i dati forniti dal richiedente e quelli presenti nel database del catasto.

SPESOMETRO 2017 E VISURA CAMERALE

Fabio Allegretti

Spesometro 2017: la visura camerale si conferma indispensabile
L’Agenzia delle Entrate riceverà notifiche del cosiddetto “spesometro”, che richiede informazioni sempre più aggiornate per compilare una lista di clienti e dei loro fornitori. Uno strumento utile per comprendere lo “stato di salute”, in termini di spesa, dei contribuenti. Le informazioni richieste sono sempre ottenibili grazie ad una semplice visura camerale, in modo da assolvere la richiesta anche per l’anno in corso.

Se è vero che commercianti e amministrazioni autonome sono escluse da qualunque visura cameralecomunicazione all’Agenzia delle Entrate per importi inferiori ai tremila euro, i contribuenti IVA trimestrali dovranno comunicare tutte le informazioni richieste entro e non oltre il 20 aprile di quest’anno. Cambiamenti nello spesometro del 2017: i dati non riguardano più l’intera annualità né l’anno precedente, come finora è stato fatto; l’Agenzia delle Entrate riceverà notifiche sui dati trimestralmente. Anche in questo caso la visura camerale si riconferma uno strumento fondamentale per ottenere in pochi minuti le informazioni necessarie.

È possibile richiedere una visura tramite la Camera di Commercio, oppure, grazie ad apposite agenzie di servizio, è possibile ottenere una visura camerale online in pochi minuti. La visura camerale è un “dossier” pubblico, contenente informazioni accessibili a tutti riguardo ad una società, alla sua sede fisica, ai nomi dei titolari e a tutte le informazioni fiscali che determinano le condizioni della società stessa. Per rispondere efficacemente alle richieste dell’Agenzia delle Entrate, la visura camerale risulta la strada più semplice ed efficace. Lo spesometro non è da intendersi come una procedura “invasiva” in termini di privacy: è una procedura standard internazionale che ha per scopo ultimo quello di contrastare l’evasione fiscale.

VISURA CAMERALE ONLINE E PRIVACY

Fabio Allegretti

 

Quanto a lungo permangono i dati rintracciabili mediante una visura camerale online?

I dati personali depositati alla Camera di Commercio e, per persona fisica, consultabili attraverso una visura camerale online, per quanto tempo permangono? È una domanda che si pongono in molti, dato che esiste certamente quello che può essere definito “diritto all’oblio”: si può ottenere che tali dati non permangano o addirittura vengano cancellati dall’ente camerale? Una società amministrata che, mettiamo per ipotesi, sia fallita, deve continuare ad essere visualizzata in questo modo? In parole semplice: quale diritto deve prevalere? Quello che prevede la libera e pubblica consultazione di questi dati o quello privato, di chi, ad esempio, non vuole per sempre essere nominato in relazione ad un’attività fallita?

Viene definita “anonimizzazione” dei dati personali ed è, a tutti gli effetti, un diritto. Una semplice visura camerale online dovrebbe fornirci indicazioni sine die. Ma la faccenda diventa più complessa perché non coinvolge solo l’Italia, ma anche l’Unione Europea. La Direttiva 2012/17/Ue parla chiaro: i Registri delle Imprese dovranno essere più ampi e contenere informazioni più approfondite. Entro giugno di quest’anno, l’Unione renderà conto del cosiddetto B.R.I.S. o Business Registers Interconnection System. Ma a queste domande dell’Europa la Cassazione risponde con un’ordinanza, la 15096 del 2015: le informazioni conservate (le cosiddette Data Retention) sono messe in discussione e così anche i tempi di permanenza nei registri. il Registro Europeo delle Imprese ha già delle limitazioni ben chiare, che la Cassazione ha preso in analisi. Per il momento il diritto non chiarisce la questione e la Corte Europea dovrà, prima di Giugno, esprimersi in materia.

VISURA CATASTALE E LE CASE ECO-FRIENDLY

Fabio Allegretti

Una recente analisi conferma l’incidenza delle case “eco-friendly” nelle transazioni nell’ultimo anno.

 

Ricordiamo che, stando al decreto legislativo 112 del 2005, è necessario effettuare una fideiussione all’acquirente fin dalla fase preliminare della compravendita. Ne deriva che, tramite una visura catastale online, è possibile ottenere la rendita catastale, un valore utilizzato per determinare l’aliquota di IMU e TASI.

visura catastale

Tutti i lavori per la riqualificazione energetica possono essere rilevati: le abitazioni sono oggi suddivise in base alle cosiddette fasce energetiche A e B: gli standard richiedono non poche riqualificazioni. E se è vero l’incremento delle nuove abitazioni nelle transazioni, il dato è ancora più elevato nelle grandi città (sfiora il 17%) e nell’hinterland, dove raggiunge il 24%. Insomma: le case “eco-friendly” sono sempre più oggetto di transazioni.

I lavori di riqualificazione energetica sono decisamente semplificati rispetto agli anni precedenti: ridurre gli sprechi, sostituire gli infissi e i sanitari, lavorare su tetti e mura esterne sono operazioni che si rivelano remunerative col tempo. La visura catastale online si conferma la soluzione più semplice e conveniente per evitare omissioni e per facilitare la riqualificazione energetica. Questo genere di transazioni richiede cautela e prudenza: chiedere agli agenti di zona è importante e lo è anche stabilire le garanzie creditizie. Le informazioni ottenute sono chiare e semplici, consultabili senza problemi.

Ricordiamo che per l’acquisto, in seguito al decreto legislativo 112 del 2015, si conferma la necessità della caparra confirmatoria per bloccare l’immobile. Tale caparra corrisponde al 10% del prezzo complessivo.

Per avere una stima gratis della rendita catastale online di un immobile è possibile andare sul sito rendita-catastale.it

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.