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Edilizia Libera e Decreto Salva Casa: possono salvare dalla demolizione?

Una recente sentenza del TAR Sicilia (la n.415/2025) ha sollevato una questione importante in merito agli immobili considerati abusivi e soggetti a demolizione e andrà a costituire un precedente significativo per il futuro.

Il caso in questione riguarda un ricorso presentato da una società commerciale proprietaria di un immobile per il quale era stata imposta la demolizione per abusi edilizi. La società commerciale ha presentato il suo ricorso sostenendo che:Edilizia Libera e Decreto Salva Casa
– alcuni dei lavori effettuati sull’immobile non potevano essere soggetti a demolizioni in quanto rientravano nell’ambito dell’edilizia libera;
– gli interventi non a norma potevano essere messi in regola tramite le procedure previste dal Decreto Salva Casa che, nel frattempo, è entrato in vigore.

Il TAR ha accolto il ricorso solo in parte.
Per gli interventi che rientravano nell’ambito dell’edilizia libera, e per i quali non è prevista nessuna autorizzazione edilizia, il TAR ha accolto il ricorso. Per le strutture precariamente installate, facilmente amovibili e prive di volumetria (tendaggi e vele ombreggianti) ha pertanto revocato l’ordine di demolizione.
Per quanto riguarda tutti gli altri interventi, che la società commerciale intendeva mettere in regola tramite il Decreto Salva Casa, invece, il TAR ha confermato la demolizione.

Con questa sentenza, il TAR Sicilia ha quindi stabilito che il Decreto Salva Casa non è retroattivo. Chi ha ricevuto un ordine di demolizione prima dell’entrata in vigore del decreto dovrà quindi procedere alla demolizione delle strutture abusive.

Prima di procedere con qualsiasi ricorso legale, è quindi fondamentale verificare lo stato dell’immobile tramite una visura catastale. Al termine dei lavori, è altrettanto importante procedere all’aggiornamento della documentazione.

Campagna di verifica per immobili ristrutturati con Superbonus

L’Agenzia delle Entrate sta per avviare nel 2025 una campagna di verifica sugli immobili ristrutturati con il Superbonus. Questa iniziativa interesserà circa 500mila immobili, con l’obiettivo di accertare l’adeguamento delle rendite catastali in seguito ai lavori effettuati. Le verifiche non saranno veri e propri controlli fiscali, ma lettere di compliance che inviteranno i proprietari a regolarizzare eventuali anomalie.visura-catastale-online superbonus

La base dell’operazione sarà l’incrocio dei dati tra le comunicazioni inviate per le agevolazioni fiscali, come il recupero del patrimonio edilizio, l’efficienza energetica, il rischio sismico, gli impianti fotovoltaici e le colonnine di ricarica, e le informazioni presenti nella banca dati catastale. Se dai controlli emergeranno discrepanze, i proprietari dovranno procedere con l’aggiornamento della rendita catastale, un passaggio che può avere ripercussioni sulle imposte locali, come IMU e TARI, nonché sull’ISEE.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale non è una novità. Dal 1939 esiste la normativa che impone di comunicare qualsiasi variazione che comporti una modifica della pianta dell’immobile o un incremento del valore catastale superiore al 15%. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una norma che obbliga tutti i beneficiari del Superbonus a presentare la dichiarazione di aggiornamento, anche se i lavori realizzati non hanno determinato significative variazioni strutturali.

L’invio delle lettere di compliance interesserà le quasi 500mila unità immobiliari che hanno usufruito del Superbonus. Tuttavia, non tutti i lavori effettuati comportano automaticamente un aumento della rendita catastale. Interventi come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia, ad esempio, non modificano la destinazione d’uso o la consistenza dell’immobile e potrebbero non richiedere una revisione della rendita. Il problema si pone nel caso di interventi più invasivi, come ampliamenti, nuove costruzioni o frazionamenti, che comportano obbligatoriamente una variazione catastale.

L’aggiornamento della rendita catastale comporta diversi effetti. Innanzitutto, può influenzare il calcolo dell’ISEE, con possibili ripercussioni sulle agevolazioni economiche per le famiglie. Inoltre, un aumento della rendita catastale significa anche un incremento delle imposte locali, come l’IMU per le seconde case, la TARI e le imposte ipotecarie in caso di successione o compravendita. In alcune grandi città come Roma e Milano, gli esperti stimano che la revisione delle rendite catastali possa portare aumenti fino al 36-38%.

Oltre all’impatto fiscale sui singoli contribuenti, la campagna di compliance ha anche un obiettivo più ampio: aggiornare la mappatura del patrimonio immobiliare italiano. Negli ultimi anni, infatti, il fenomeno delle cosiddette “case fantasma” è diventato un problema rilevante. Si tratta di immobili non dichiarati al catasto, che sfuggono alla tassazione e creano disparità nel sistema fiscale. L’operazione dell’Agenzia delle Entrate contribuirà a identificare e regolarizzare queste situazioni.

Per aggiornare la rendita catastale, il contribuente deve rivolgersi a un tecnico abilitato, che predisporrà una pratica tramite il software Docfa e la presenterà all’Agenzia delle Entrate. Il termine massimo per la comunicazione è di 30 giorni dalla conclusione dei lavori. La corretta registrazione dell’immobile evita il rischio di sanzioni e possibili accertamenti futuri.

Il tema della riforma del catasto rimane centrale nel dibattito politico ed economico. Attualmente, il sistema catastale italiano non riflette sempre il reale valore di mercato degli immobili, generando disparità nella tassazione. Alcuni esperti sottolineano che un aggiornamento complessivo del catasto potrebbe rendere il sistema fiscale più equo, eliminando le distorsioni tra immobili con caratteristiche simili ma valori catastali molto diversi. Tuttavia, una riforma del genere comporterebbe inevitabilmente un aumento delle imposte per alcuni contribuenti, motivo per cui è stata più volte rinviata.

Il presidente di Agefis, Mirco Mion, ha evidenziato che non tutti gli immobili ristrutturati con il Superbonus subiranno un incremento della rendita catastale. Tuttavia, ha sottolineato l’importanza per i proprietari di comprendere quali interventi possono comportare una variazione e prepararsi alle possibili conseguenze fiscali. Secondo Mion, il rischio principale riguarda l’aumento delle imposte sulle successioni e sulle compravendite, che potrebbero incidere ulteriormente sul valore degli immobili.

Il monitoraggio delle dichiarazioni relative al Superbonus continuerà fino al 2026, e gli effetti di questa campagna si vedranno nei prossimi anni. Se da un lato la revisione catastale può portare a una maggiore equità fiscale, dall’altro esiste il timore che possa trasformarsi in un aumento generalizzato delle tasse per i proprietari di immobili.

Per evitare problemi, i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus dovrebbero verificare la propria situazione catastale e, se necessario, procedere all’aggiornamento della rendita prima di ricevere una lettera di compliance. In questo modo, si potranno evitare sanzioni e adeguarsi ai nuovi criteri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate. Il consiglio degli esperti è di consultare un tecnico specializzato per valutare correttamente la situazione dell’immobile e adottare le misure necessarie per mettersi in regola senza sorprese future.

Mediazioni: Agevolazioni Fiscali per la Registrazioni di Ipoteca

L’Agenzia delle Entrate ha di recente chiarito che, nel momento in cui si registra un’ipoteca a garanzia di un credito riconosciuto da una mediazione, la registrazione non gode delle esenzioni fiscali previste per la mediazione stessa.

Il 13 gennaio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti per quanto riguarda le agevolazioni visura-ipoteca-online fiscali per l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale a garanzia di un credito riconosciuto in un accordo di mediazione.

Il contesto al quesito al quale l’Agenzia si è trovata a rispondere è il seguente: un soggetto ha ereditato un credito di circa € 20.000 (soldi che alcuni debitori dovevano al defunto padre) per il quale ha ottenuto un accordo con i debitori che si sono impegnati a rimborsare la somma entro 5 anni oppure alla vendita della loro proprietà.

Il creditore ha chiesto di registrare un’ipoteca giudiziale sulla proprietà dei debitori basandosi sull’accordo di mediazione come garanzia del credito. Ha quindi inoltrato un’istanza all’Agenzia delle Entrate chiedendo se la registrazione dell’ipoteca potesse beneficiare delle esenzioni fiscali previste relativamente agli accordi di mediazione.

L’Agenzia ha chiarito che tali agevolazioni fiscali (sul pagamento di bollo e altre imposte) si applicano solo ai documenti relativi al processo di mediazioni. L’iscrizione dell’ipoteca, verificabile tramite visura ipotecaria, è un passaggio successivo e autonomo rispetto alla mediazione e non gode, pertanto, delle esenzioni fiscali previste per quest’ultima.

Mutuo agevolato ipotecario INPS: domande fino al 30 novembre

Acquisto di casa per gli impiegati delle PA

Come ogni anno, anche nel 2024 sarà possibile, per gli impiegati delle Pubbliche Amministrazioni, richiedere il mutuo agevolato INPS.mutuo-agevolato-ipotecario-inps-2024

Possono beneficiare del mutuo agevolato coloro che risultano iscritti al Fondo di Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali (ex Inpdap) da almeno un anno, compresi i pensionati. L’agevolazione è tuttavia riservata a chi non è proprietario di nessuna abitazione sul suolo nazionale, e non è agevolabile l’acquisto di beni di lusso.

I dipendenti statali che rientrano nei requisiti possono fare domanda telematica di mutuo attraverso il portale dell’INSP dal 15 febbraio al 30 novembre del 2024. Per poter accedere alla piattaforma – l’unica via per poter richiedere il mutuo ipotecario INPS – i richiedenti devono essere in possesso di SPID (oppure Carta d’Identità Elettronica o Carta Nazionale dei Servizi).

I soggetti che hanno già acceso un mutuo presso una comune Banca possono trasferirlo in INSP.

Il mutuo in questione, è bene esserne consapevoli, è un mutuo ipotecario. Per poterne beneficiare, quindi, i richiedenti devono iscrivere un’ipoteca come garanzia sul mutuo stesso. L’ipoteca può essere iscritta sul bene immobile il cui acquisto viene finanziato dal mutuo stesso oppure su un altro bene materiale, purché su di esso non sia già pendente un’ipoteca.

Per verificare che un immobile sia libero da ipoteca occorre accedere alla sua visura ipotecaria. Si può richiedere la visura ipotecaria di qualsiasi immobile online su Prontocatasto. La ricerca dell’immobile può essere effettuata a partire dalla persona fisica o giuridica proprietaria dell’immobile, oppure attraverso i dati catastali dell’immobile. Occorrono appena due ore per verificare, comodamente online, se su un bene immobile sono attive ipoteche.

Il mutuo agevolato INPS continua a rappresentare un’opportunità significativa per gli impiegati delle Pubbliche Amministrazioni e i pensionati nel 2024. Con requisiti specifici e procedure digitali accessibili, offre la possibilità di ottenere finanziamenti ipotecari vantaggiosi per l’acquisto di abitazioni.

Immobili fantasma: cosa sono e perché rappresentano un problema

Parliamo di immobili fantasma, un problema catastale

La regolare registrazione degli immobili al catasto è fondamentale per la corretta gestione immobili-fantasmadel territorio e della pianificazione urbanistica, nonché per la determinazione delle imposte e delle tasse ad essi relative. Esistono, tuttavia, dei fabbricati che non sono accatastati, che non sono – cioè – regolarmente iscritti al catasto o che presentano delle irregolarità.

Più precisamente, una costruzione viene qualificata come immobile fantasma nel caso in cui:
non risulta iscritta al catasto; quando questo accade, l’immobile non è riconosciuto come esistente secondo le normative vigenti;
– è stato eretto in modo illecito, rientrando nel fenomeno dell’abuso edilizio;
– è intestato ad un proprietario fittizio.

Questi immobili risultano sconosciuti al Fisco e rappresentano un problema che diventa molto evidente e limitante nell’evenienza di una compravendita. Un immobile non iscritto al catasto in modo regolare ed appropriato non può essere né comprato né venduto.

Come verificare se un immobile è regolarmente iscritto al catasto?

Per verificare che un immobile sia regolarmente iscritto al catasto occorre procurarsi la visura catastale online.

È necessario verificare non solo l’effettiva presenza dell’edificio nei registri del catasto ma anche:
– l’accuratezza di tutti i dati catastali, anche quelli relativi al proprietario dell’immobile;
– la correttezza della planimetria catastale.

Come fare se l’immobile non risulta iscritto al catasto?

Nel momento in cui ci si accorge che un immobile non è presente nei registri del catasto, oppure che i dati catastali non sono accurati si può procedere alla regolarizzazione dello stesso tramite una procedura che consiste in:
accatastamento: tramite una Dichiarazione di Conformità Catastale si può richiedere la registrazione dell’immobile al Catasto;
sanatoria: volta a determinare se l’immobile deve essere demolito o può essere sanato. Si procede con una richiesta di sanatoria presso l’Ufficio Tecnico del Comune e, dopo la verifica, si procede con una domanda di sanatoria presso il Comune;
voltura Catastale: il riconoscimento ufficiale dell’immobile fantasma presso il Catasto.

Verifica rottamazione auto: come ci si accerta che un’auto sia stata rottamata?

Le auto rottamate devono essere radiate dal PRA. Richiedi la visura al PRA per eliminare ogni dubbio ed evitare inconvenienti

Come ci si accerta che un’auto risulti effettivamente rottamata? Controllare rottamazione-autola documentazione a questo proposito è molto importanti per evitare inconvenienti futuri. Ad esempio, vogliamo di sicuro evitare che l’auto mandata in rottamazione venga invece rivenduta sul mercato usato. Per di più, compiere questo tipo di verifica è semplicissimo e costa poco: vediamo quindi come dissipare in fretta qualsiasi dubbio sull’avvenuta rottamazione.

Come si rottama un’auto?

Per far rottamare un’auto la si deve consegnare al centro di raccolta autorizzato, oppure – se al contempo se ne acquista un’altra – al concessionario presso il quale si compie l’acquisto che provvederà alla rottamazione.

Insieme al veicolo da demolire, il proprietario dovrà consegnare anche la targa, la carta di circolazione, e il certificato di proprietà cartaceo o il Documento Unico di Circolazione e di Proprietà. Proprio grazie a quest’ultimo gli autodemolitori avranno facoltà di richiedere la radiazione al PRA.

Un’auto rottamata, quindi, deve risultare cancellata dal PRA.

Come verificare l’avvenuta rottamazione con la visura al PRA?

Per verificare che un’auto risulti effettivamente rottamata – anche dal punto di vista amministrativo e burocratico – basta verificare che sia avvenuta la cancellazione del veicolo al PRA. Come si fa?

Basta controllare la visura al PRA. Si può richiedere la visura al PRA online tramite Prontocatasto e ottenerla nel giro di pochi minuti. Ogni auto rottamata deve sempre risultare cancellata dal PRA, anche se non è stata fisicamente demolita.

Questa semplice operazione dissiperà qualsiasi dubbio sulla rottamazione ed eliminerà alla radice la possibilità di inconvenienti futuri.

Catasto 3D: verso una mappatura tridimensionale del territorio

Le PA si preparano a una rivoluzione: si progetta il Catasto 3D, integrando Intelligenza Artificiale e Big Data

Il sistema catastale italiano sta lentamente subendo una trasformazione che siCatasto-3D basa sull’integrazione di sistemi informativi e che persegue l’obiettivo di agevolare il lavoro delle PA, rendendolo più efficiente.

In tempi recenti si è iniziato a parlare di Catasto 3D, realizzabile grazie all’utilizzo delle Intelligenze Artificiali e Big Data. I nuovi sistemi dovrebbero consentire di mappare ogni edificio, ogni via, ogni porzione di terreno con una precisione tridimensionale, in modo da far convergere realtà virtuale e fisica al 100%.

In un’epoca in cui la tecnologia ci mette a disposizione sistemi innovativi e performanti, il nostro sistema catastale è ancora limitato a una rappresentazione bidimensionale della realtà tridimensionale.

Vantaggi di un Catasto 3D per le amministrazioni pubbliche

Il Catasto 3D rappresenta un supporto al quotidiano svolgimento delle funzioni nelle Amministrazioni Pubbliche: la pianificazione urbanistica, la valutazione immobiliare, la gestione del territorio possono diventare più efficienti nel momento in cui si dispone di una mappa 3D e di dati accurati.

Il Catasto 3D è inoltre un potente strumento di controllo perché permette una verifica diretta ed immediata tra ciò che risulta negli archivi catastali e anagrafici e l’osservazione della realtà.

Infine, il Catasto 3D rappresenta uno strumento per la prevenzione delle catastrofi naturali: le piattaforme che sono in sviluppo, infatti, non hanno solo la funzione di raccogliere dati accurati, ma anche di analizzarli ed elaborarli per evidenziare, ad esempio, zone ad alto rischio e prevedere scenari di crisi.

La Pubblica Amministrazione si prepara a una vera e propria rivoluzione nella gestione del Catasto, con dati e mappe che diventano sempre più accurate e servizi sempre più efficienti. Per il momento, i dati del Catasto rimangono bidimensionali ma sono comunque disponibili online, tramite apposita richiesta su Prontocatasto, presso il quale è possibile richiedere documenti catastali online.

Legge di Bilancio 2024: priorità al welfare aziendale

Welfare aziendale, premi di risultato, e trasparenza: le priorità del Bilancio Aziendale 2024

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, l’Italia si apre a nuovi orizzonti nel campoLegge-di-Bilancio-2024 del welfare aziendale e dei premi di risultato. Scopriamo le principali novità per i bilanci aziendali.

Il welfare aziendale

L’obiettivo del welfare aziendale, che ha ottenuto un ruolo di primo piano nella Legge di Bilancio 2024, è quello di promuovere politiche aziendali che mirino al benessere dei lavoratori, sia fisico che mentale.

Di conseguenza, una delle novità più importanti della nuova Legge di Bilancio è l’incremento degli incentivi per le imprese che investono in iniziative di welfare aziendale. Ad esempio, le imprese sono incoraggiate ad istituire fondi aziendali destinati al welfare dei dipendenti.

Premi di risultato

Nella Legge di Bilancio 2024, le agevolazioni per i premi di risultato sono state molto potenziate. Le imprese possono beneficiare di significative detrazioni fiscali nel momento in cui decidono di distribuire premi ai dipendenti come riconoscimento del lavoro svolto.

Queste iniziative offrono alle imprese una preziosa opportunità per investire in iniziative che promuovono il benessere dei dipendenti promuovendo una cultura aziendale incentrata sulla crescita sostenibile. Il welfare aziendale, inoltre, non ha solo un effetto positivo sull’ambiente lavorativo, ma anche sulle performance aziendale.

Trasparenza

La Legge di Bilancio 2024 promuove la trasparenza e li coinvolgimento dei lavoratori nelle decisioni aziendali. Le imprese sono incoraggiate a creare meccanismi che permettano ai dipendenti di esprimere le proprie opinioni e influenzare con esse le politiche aziendali.

Per facilitare ulteriormente la trasparenza finanziaria e l’accessibilità alle informazioni aziendali, le imprese possono scaricare il bilancio aziendale online tramite servizi come Prontocatasto, contribuendo così a una maggiore trasparenza e accessibilità delle informazioni finanziarie.

Credito ipotecario e grandi metropoli

Il 25% del capitale finanziato nel 2022 proviene da prestiti ipotecari in cui le unità immobiliari ipotecate sono ubicate nelle otto maggiori città italiane.

A fine 2023, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Rapporto mutui ipotecari 2023, che si riferisce credito-ipotecarioai dati dell’anno precedente. In questo report, grande attenzione è stata rivolta all’analisi territoriale dalla quale risulta che di tutto il capitale finanziato nel 2022, oltre 25 miliardi (circa il 25%) proviene da atti in cui le unità immobiliari offerte a garanzia del prestito sono ubicate nelle otto maggiori città italiane. Addirittura, circa il 20% di tutto il capitale finanziato a livello nazionale è riconducibile a immobili ipotecati ubicati a Milano e Roma, anche se, in entrambe le città, il numero di immobili ipotecati si è ridotto rispetto all’anno precedente.

Dinamiche si sono verificate anche nelle altre 6 grandi città: Bologna, Genova, Torino, Napoli, e Palermo: anche se il numero di immobili ipotecati in ciascuna di queste città si è ridotto rispetto al 2021, la maggior parte delle ipoteche iscritte nel paese sono ubicate in queste grandi metropoli.

Analizzando, invece, la destinazione dei finanziamenti richiesti ed ottenuti a fronte di ipoteche, si evince che il 50% del capitale finanziato attraverso immobili posti a garanzia torna nel mercato immobiliare. Questo non avviene solo nelle grandi città, ma – in media – in tutto il territorio italiano. Questo significa che nel momento in cui cittadini ed imprese richiedono un prestito ipotecario, nel 50% dei casi il finanziamento è destinato all’acquisto di un altro immobile, re-immettendo in questo modo il capitale all’interno dello stesso mercato immobiliare.

Controllare se un immobile – residenziale, commerciale o di altra natura – sia gravato da ipoteca è oltremodo facile: basta scaricare online la visura ipotecaria effettuando una ricerca per persona fisica, persona giuridica, attraverso i dati catastali dell’immobile. Con Prontocatasto, i documenti richiesti si ottengono entro un massimo di due ore e direttamente nella propria casella postale.

Un nuovo passo verso l’energia sostenibile: Il Progetto del “Catasto Solare”

Nel costante sforzo per promuovere l’efficienza energetica e l’adozione di fonti rinnovabili, catasto-solareil Ministero dell’Università e della Ricerca (Miur) ha concesso un finanziamento per il programma “Smart Energy Master per il governo energetico del territorio”. Tra le iniziative più innovative di questo programma c’è il progetto del “catasto solare” che verrà realizzato dall’Agenzia di Telerilevamento Satellitare e Monitoraggio Ambientale (Marsec) di Benevento.

Il cuore di questa iniziativa è rappresentato da un sistema di monitoraggio che consentirà di mappare annualmente il potenziale fotovoltaico di ogni tetto dei centri abitati. Questo permetterà non solo di avere una panoramica dettagliata delle risorse solari disponibili, ma anche di valutare il rendimento energetico dei singoli edifici in termini di produzione fotovoltaica.

Il servizio offerto dal Marsec sarà integrato nel Fascicolo Elettronico del Fabbricato, consentendo ai proprietari di individuare il potenziale fotovoltaico dei propri tetti. Questo non solo renderà più accessibili le informazioni cruciali sull’efficienza energetica degli edifici, ma faciliterà anche la pianificazione e l’implementazione di progetti di energia solare.

La Provincia di Benevento ha abbracciato questa iniziativa. Queste attività sperimentali saranno fondamentali per valutare l’efficacia delle politiche energetiche locali e per promuovere una cultura dell’energia sostenibile.

Attualmente, il catasto contiene informazioni, consultabili anche online, relative alle installazioni di impianti fotovoltaici, in quanto i cittadini che installano un impianto solare sono tenuti a segnalare l’avvenuta connessione al catasto (accatastamento del fotovoltaico). Manca però un registro completo degli impianti solari presenti sul territorio e del potenziale energetico degli edifici. Questo progetto del “catasto solare” colmerà questa lacuna, fornendo una visione chiara e completa delle risorse solari disponibili e potenziali, promuovendo una transizione verso un futuro energetico più sostenibile.