RICHIEDERE UNA VISURA, RICHIEDERE UNA PLANIMETRIA, COSA CAMBIA?

Una delle domande più frequenti degli acquirenti dei servizi catastali riguarda le modalità di richiesta di visure e planimetrie. In che maniera la richiesta della planimetria catastale online è più complicata di una semplice visura? Cosa cambia? Per l’utente che effettua una richiesta cambia praticamente ben poco. Egli è tenuto a fornire informazioni per la ricerca di entrambi i servizi, ma mentre la visura catastale online è un documento pubblico, e per questo richiedibile da chiunque, la planimetria no. Ogni privato cittadino può infatti consultare le banche dati delle Agenzie del Territorio, effettuando un’interrogazione presso gli uffici o può acquistare una visura dal suo personal computer senza alcun problema. Per richiedere una visura catastale online, infatti servono pochi dati, e data l’efficienza degli archivi catastali in materia di ricerca è semplice rintracciare un immobile anche per chi non possiede il nome dell’intestatario o i dati catastali. Se l’immobile è stato accatastato correttamente infatti si riesce a risalirvi anche tramite indirizzo e numero civico.

La richiesta della planimetria è un po’ più complicata poiché questo documento è “coperto” dalle leggi sulla privacy. Capire perché è molto semplice: la planimetria catastale online è un disegno in scala, che quindi restituisce un’immagine conforme alla realtà degli ambienti interni di un fabbricato, compresa di divisione degli spazi, presenza (o assenza) di balconi, ripostigli, cantine e soppalchi, ecc. Cosa che, a parte l’ovvia violazione del diritto a non voler divulgare informazioni circa la condizione della propria residenza, rende concreta – ahimé – la possibilità di delinquere. Ecco perché, per richiedere una planimetria catastale è necessario firmare una liberatoria e certificare la propria identità e qualità rispetto all’immobile. Nessun gestore di servizi catastali affidabile rilascerà mai una planimetria senza prima aver ricevuto esplicita autorizzazione dai proprietari dell’immobile in tal senso, pena il pagamento di fortissime penali (o peggio) per aver violato la legge.

APPROFONDIMENTO SUL SISTER: COME FUNZIONA IL “SISTEMA DI INTERSCAMBIO TERRITORIO”

Il SISTER o “sistema di interscambio territorio”, è un sistema di collegamento operante sul web che consente a professionisti del settore pubblico e privato di consultare le banche dati degli uffici del Territorio e, se abilitati, di presentare i relativi documenti informatici per gli aggiornamenti.

La consultazione telematica permette la stampa di documenti come la visura catastale per fabbricati, la visura catastale per terreni, la visura catastale storica e la planimetria catastale online, in un formato in tutto e per tutto uguale a quello delle normali visure cartacee, ottenibili effettuando le medesime richieste presso uno degli sportelli degli uffici dell’Agenzia del Territorio.

Tutte le richieste per visure e planimetrie possono sempre essere effettuate per l’interezza del territorio nazionale o ristrette ad un solo comune.

L’informatizzazione del sistema catastale ha reso le operazioni di consultazione ed estrazione della visura catastale online molto più agevoli e alla portata di tutti, consentendo molteplici modalità di accesso e di ricerca. La ricerca di una visura catastale storica per soggetto, ad esempio, consente di ritrovare – a partire dal solo nominativo o codice fiscale di una persona fisica, tutto lo storico delle informazioni catastali relative a quel soggetto, quanti e quali immobili ha posseduto o possiede sul territorio italiano, le date e le informazioni sulla divisione delle sue proprietà, sugli atti di rogito e persino qualche breve cenno ai dati catastali degli immobili posseduti. Se proprio si volesse trovare un neo al sistema di consultazione telematico degli atti catastali si dovrebbe parlare dell’aggiornamento dei documenti  poiché non è sempre facile reperire informazioni precedenti alla digitalizzazione del catasto. Problema che però gli uffici delle Agenzie del Territorio stanno cercando di risolvere.

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE SECONDA: TIPI DI RICHIESTE PER LE VISURE CATASTALI E PER LE PLANIMETRIE.

Come fare a destreggiarsi per richiedere online una visura catastale? Ad oggi molti siti offrono possibilità di richiesta più o meno ampia. Per l’utente alle prime armi può trattarsi di un vero e proprio dilemma! Visura catastale online per dati catastali o per dati dell’intestatario? E come ci si deve muovere per richiedere una planimetria catastale online? Niente panico, oggi ci occupiamo proprio di questo argomento. Ciascun immobile viene censito in Comune in base a dei parametri chiamati identificativi catastali. Essi sono il foglio, la particella e il subalterno per i fabbricati; e foglio e particella per i terreni (per i terreni non esiste subalterno!). Non è sempre facile capire in che modo possiamo ottenere dai dati in nostro possesso proprio la visura per l’immobile che ci interessa, soprattutto se ad esempio, quel tale immobile l’abbiamo solo notato in strada! I dati catastali di un immobile sono il parametro più affidabile per la richiesta di una visura catastale on line. Essi costituiscono un vero e proprio identificativo unico del fabbricato o del terreno, che riconduce inequivocabilmente a quel e solo quell’unità immobiliare. È possibile però nel tempo, che un immobile subisca la soppressione degli identificativi catastali originari: questo vuol dire che il Comune gli assegna nuovi parametri e, a causa di ciò può succedere che la richiesta per la nostra visura catastale on line possa dare un infausto esito negativo. Come facciamo in casi come questi? Può venirci in ausilio il nome dell’intestatario del fabbricato o del terreno (sia questi una persona fisica o giuridica) o, se lo conosciamo, il suo codice fiscale. La ricerca per codice fiscale è molto affidabile, il nominativo può dar luogo a degli omonimi. In mancanza dei dati anagrafici del soggetto proprietario è possibile ricercare l’immobile per il numero partita. Il numero partita è anch’esso un numero unico che riconduce all’unità immobiliare, sfortunatamente però la sua esistenza è assai poco conosciuta dai non professionisti. L’ultimo parametro di ricerca per una visura catastale online è l’indirizzo dell’immobile. In ultima analisi, per chi non è in possesso dei dati catastali o dei dati anagrafici del proprietario è possibile richiedere la propria visura per indirizzo. Più completo e specifico esso è, e meglio è. Immobili siti in vicoli o discese vanno cercati con attenzione, in Comuni per cui è richiesta la sezione amministrativa è impossibile trovare un immobile per indirizzo senza l’indicazione di quest’ultima. Discorso assai diverso invece per chi deve richiedere una planimetria catastale online. Le planimetrie, a differenza delle visure che son documenti pubblici, per essere rilasciate richiedono la firma di una liberatoria e di una delega che serve a tutelare i soggetti proprietari e gli enti autorizzati al rilascio della documentazione. È quindi impossibile richiedere una planimetria catastale online senza i dati catastali aggiornati dell’immobile (che riconducano proprio a quell’unità) e i dati anagrafici degli intestatari!

 

COS’È UNA VISURA CATASTALE STORICA?

La visura catastale storica è quel documento fornito dagli uffici dell’Agenzia del Territorio, che riassume in forma di schema, tutte le caratteristiche fondamentali di un’unità immobiliare dal punto di vista tecnico, economico e fiscale, oltre che dal punto di vista legale (a chi appartiene l’immobile e in quale percentuale). Differisce da una normale visura catastale online nel fatto di offrire una lunga e dettagliata timeline o storia (ecco appunto perché “storica”) corredata di annotazioni circa gli avvenimenti importanti dal punto di vista legale, tecnico e fiscale che hanno riguardato l’immobile.

È possibile richiedere una visura storica avendo a disposizione due semplici parametri: come la visura catastale on line è possibile ricercare un dato immobile (fabbricato o terreno) per parametri catastali attuali (foglio, particella, subalterno) o per dati del soggetto intestatario della proprietà del bene. Talvolta le visure storiche richieste per dati catastali non producono il risultato sperato, questo non corrisponde alla possibilità che l’immobile non esista più, ma può far riferimento alla soppressione dei dati catastali originari (in possesso del richiedente), e la sostituzione degli stessi con nuovi dati catastali aggiornati. Per ovviare a questo problema comune è sufficiente conoscere i dati anagrafici del soggetto proprietario, sarà così possibile venire in possesso sia della visura che dei nuovi dati catastali che riconducono all’immobile.

Ricapitolando: una visura catastale storica è utile a chi ha bisogno di ricostruire tutta la storia di un fabbricato o di un terreno, permettendo di verificare anche tutti i passaggi di proprietà con relative indicazioni dei dettagli di volture e atti di proprietà, di successione o di variazione catastale (es. nella destinazione d’uso) e/o del valore finale della rendita catastale.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

ROGITO E IPOTECHE, I CONTROLLI DA FARE

Una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (numero 9320, per la precisione) ha evidenziato una grossa novità che ha già fatto scuola. La sentenza ha stabilito che in caso di rogito relativo ad un mutuo fondiario, il notaio – che normalmente deve occuparsi di accertare la volontà delle parti coinvolte e redigere gli atti – da ora è chiamato anche ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso – tramite visura catastale online e visura ipotecaria, allo scopo di verificare che su un determinato bene immobile non sia stata iscritta alcuna ipoteca o vincolo. Tramite visura è possibile appurare la corretta identificazione del bene e verifica della eventuale presenza di vincoli, ma perché è così importante appurare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile? Secondo la definizione giuridica ufficiale, l’ipoteca è un vero e proprio “diritto di garanzia”: essa attribuisce ad un creditore la facoltà di produrre l’espropriazione o la vendita forzata di un’unità immobiliare. Questo non corrisponde alla credenza – errata – che un bene immobile sottoposto ad ipoteca possa venire forzatamente requisito. Il creditore può far valere i suoi diritti rivolgendosi alla magistratura, obbligando il proprietario dell’immobile su cui grava l’ipoteca a procedere con la vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli è dovuto; ma egli stesso non potrà mai diventare proprietario in compensazione del credito.

Inoltre, è importante conoscere la presenza di un vincolo o di un’ipoteca su un bene perché questa si accompagna al diritto di sequela, e cioè essa “segue” il bene su cui grava, anche quando questo cambia proprietario. Qual è un altro documento catastale di grandissima importanza per l’atto di rogito? La planimetria catastale online, dopo la visura catastale on line, è il secondo documento in ordine di importanza ai fini del rogito immobiliare. Dal primo luglio 2010 infatti, per chi deve eseguire un rogito è obbligatorio verificare la corrispondenza dei dati contenuti nella planimetria catastale online con lo “stato di fatto” dell’unità immobiliare, pena la nullità dell’atto stesso.

ATTENZIONE AL FERMO AMMINISTRATIVO!

Come si può verificare l’esistenza di un fermo amministrativo su un veicolo? L’iscrizione del fermo amministrativo avviene presso il Pubblico registro automobilistico e può comportare dei gravi disagi per il proprietario di un’auto o un motoveicolo. Verificare se su un veicolo sussiste procedimento di fermo è relativamente semplice, con una visura pra si può infatti venire rapidamente a conoscenza di ciò, anche senza recarsi mai fisicamente in un ufficio della motorizzazione o del Pra. La visura pra infatti ricerca l’esistenza di gravami e ipoteche, oltre a fornire le informazioni più importanti circa la tipologia di un veicolo e il suo proprietario. Il fermo amministrativo può derivare da molteplici cause: una banale multa presa su strada e non pagata, il mancato saldo di un tributo o una tassa di altra natura (IRPEF, IVA, ICI, persino bollo auto non pagato); quale che sia il caso però, può avere delle conseguenze gravi. La disponibilità di un veicolo sotto fermo amministrativo è limitata per legge, e il proprietario sorpreso a circolare su veicolo in stato di fermo è costretto al pagamento di una forte penale. Inoltre il veicolo in stato di fermo non può essere venduto, ceduto, radiato, demolito od esportato in nessun modo. Anche in questi casi sono previste penali o addirittura conseguenze più gravi!

Consigliamo sempre a chiunque possegga un veicolo di fare molta attenzione e di non sottovalutare mai le scadenze per il calcolo bollo auto e del suo pagamento, di non incorrere in spiacevoli dimenticanze quando si tratta di saldare una multa presa per aver violato il codice della strada, e generalmente, di tenere sempre a mente e sotto controllo le proprie scadenze in materia di tributi e tasse!

Il calcolo bollo auto, che è una procedura semplice ma che salva dai rischi conseguenti da un mancato pagamento della tassa regionale sul possesso, è ora effettuabile anche online!

BREVE PANORAMICA PER CHI DEVE ANCORA PAGARE IMU E TASI

Sono in scadenza sia l’IMU che la TASI: il prossimo sedici giugno 2016, come ormai d’abitudine, sarà l’ultimo giorno per versare i contributi per l’imposta municipale propria e il tributo sui servizi indivisibili che, come è già noto ai più, quest’anno non sarà più obbligatoria però sulla prima casa. Il sedici di dicembre sarà invece la data per il pagamento della seconda rata di conguaglio. Per saldare le suddette aliquote sono necessari pochi semplici passi: in primis, compilare interamente il modello F24, che va consegnato al momento del pagamento e che è possibile trovare e scaricare online dal sito dell’Agenzia delle Entrate (la sua versione cartacea è reperibile in banca, alle Poste e presso le sedi di tutte le agenzie incaricate della riscossione). E poi si può procedere al versamento. Decidendo di pagare le aliquote presso una delle sedi di Equitalia, è possibile pagare servendosi normalmente dello sportello o online, tramite il servizio gratuito e sempre attivo F24 Web, che richiede però una rapida registrazione. Quanto agli uffici postali, per i clienti Banco Posta Online e Banco Posta Click non è prevista registrazione, con addebito della tassa direttamente sul conto corrente, tutti gli altri dovranno registrarsi e compilare i moduli online per poter saldare.

Ora però veniamo a chiarire, chi è che deve pagare l’IMU e la TASI? È presto detto: sono tenuti al pagamento delle tasse tutti i proprietari di seconde case (anche sfitte, in locazione ad un soggetto terzo, o disponibili che siano), di box, cantine, solai che non risultino catastalmente pertinenti alla prima abitazione – considerata principale -, i proprietari di immobili non residenziali (anche se non locati o non utilizzati in prima persona), e tutti coloro che risultano titolari di un immobile (anche registrato come prima abitazione!) accatastato in categoria A1 (abitazione signorile), A8 (villa) o A9 (castello o residenza di pregio).

Come si calcola la base imponibile? Il valore di un bene immobiliare ai fini TASI è il medesimo utilizzato per pagare l’IMU ed è desumibile grazie ad una qualsiasi visura catastale. Anche la visura catastale storica può fornire informazioni utili, perché ciò che serve per determinare il coefficiente da corrispondere è il famoso parametro della rendita catastale. La rendita catastale è quel numero indicato dalla visura catastale online e dalla visura catastale storica, che moltiplicato per l’apposito coefficiente (collegato alla categoria dell’immobile, es. per le normali abitazioni, box, cantine e solai corrisponde a 160; 55 per negozi, 80 per uffici, ecc). Il risultato dell’operazione in questione va poi nuovamente moltiplicato per l’aliquota individuata dal Comune di appartenenza per l’anno 2015.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

DA APRILE È OBBLIGATORIO L’AGGIORNAMENTO DEL SOFTWARE DOCFA ALLA VERSIONE 4.00.3

Il software DOCFA 4.00.3 è una novità dell’Agenzia delle Entrate che consente la compilazione autonoma e online dei modelli di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”. È infatti possibile, tramite questa prassi, presentare dichiarazioni di variazione catastale riguardanti fabbricati urbani – di vecchia e nuova costituzione, presso il Catasto. Per il Catasto la comunicazione delle variazioni è obbligatoria, e la DOCFA è quella procedura d’ausilio al perito e al professionista che consente di comunicare, celermente ed in sicurezza, le modifiche dei dati indicati dalla visura catastale online o dalla planimetria catastale online che vanno ad influire sul classamento o sulla consistenza degli immobili. Per quanto riguarda la visura catastale online si è tenuti a comunicare la variazione tramite DOCFA per tutte le modifiche alle griglie di classamento che derivano dalla costituzione di nuovi immobili per edificazione urbana (i dati di classamento: foglio, particella e subalterno sono quei coefficienti numerici che conducono all’identificazione univoca di un bene immobile nello spazio fisico) o per una modifica intervenuta nello stato dell’unità immobiliare stessa (come ad esempio un cambio di destinazione, una fusione o frazionamento di un immobile che “va a pesare” sulla consistenza finale). Nel campo della variazione della planimetria catastale online, invece, si parla di modifiche tali (come l’abbattimento o la creazione di muri portanti o tramezzi o di una nuova distribuzione degli spazi interni) da apportare anche in questo caso una differente consistenza all’appartamento.

La dichiarazione di variazione, sempre a carico degli intestatari dell’unità immobiliare, deve normalmente avvenire con la presentazione di un atto ufficiale di aggiornamento, debitamente stilato da un professionista del settore abilitato alla redazione di tale pratica (lo sono architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari ed edili, ecc). Dallo scorso mese di aprile, il software DOCFA è stato aggiornato alla versione 4.00.3 e tutti i tecnici tenuti alla presentazione di atti e dichiarazioni dovranno servirsene. L’utilizzo della precedente versione del software non sarà infatti più possibile.

PRIMO PIANO SU CAMERA DI COMMERCIO E VISURA CAMERALE

Tutte le imprese italiane – siano esse individuali o società – sono necessariamente iscritte al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio. È così per legge, e quindi, ciascuna attività economica sotto forma di impresa è tenuta a registrarsi nella provincia ove l’azienda ha sede. Le Camere di Commercio (una in ogni provincia) sono interconnesse tra loro, e le loro attività legate tramite l’ausilio di una nota società informatica, nota con il nome di Infocamere. L’iscrizione al registro delle imprese costituisce la fonte primaria di certificazione dei dati costitutivi dell’impresa stessa, e quindi garanzia della sua esistenza e solidità, oltre alla pubblicità legale di tutti gli atti che la riguardano. Il registro delle imprese agisce quindi un po’ come un’”anagrafe” per tutte le imprese italiane. Le informazioni ivi contenute sono consultabili da tutti, attraverso la visura camerale online.

La visura camerale on line è l’unico documento completo di tutti i dettagli riguardo alla vita e alle attività di un’azienda presente sul territorio italiano. Riporta i dati anagrafici dell’impresa, i suoi dati legali, amministrativi e sociali. Chi richiede abitualmente una visura camerale? Al di là del fatto che possa farlo chiunque – direttamente presso gli uffici della Camera di Commercio o online, acquistandola presso una società autorizzata da Infocamere ad avere accesso alle banche dati del circuito camerale; solitamente la visura camerale online costituisce lo strumento fondamentale dell’imprenditore. Anche un comune cittadino però può averne bisogno: prima di un colloquio di lavoro, o anche perché interessato ad acquistare/fare affari online con una data società. La visura camerale può essere richiesta in modalità ordinaria o storica; la visura storica va ad interrogare la Camera di Commercio sulle vicende passate dell’impresa di interesse, dalla sua data di costituzione fino ad oggi.

PLANIMETRIA CATASTALE E DELEGA: PERCHÉ È OBBLIGATORIO FIRMARLA

Perché è necessario firmare una delega per ricevere una planimetria catastale? La delega per l’accesso alle planimetrie è un documento ormai noto a tutti coloro i quali, almeno una volta nella vita, hanno richiesto una planimetria catastale online.

Come funziona?

È semplice. Al richiedente basta compilare e firmare un modello (che può trovarsi solitamente presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio competente) o può essere fornito da società terze, erogatrici di servizi catastali online (come la visura catastale online, la mappa catastale, l’elaborato planimetrico, ecc). Mediante questa procedura il richiedente, che può o non può essere l’intestatario della proprietà, certifica di star affidando l’incarico di reperire la planimetria a terzi.

La richiesta di delega viene solitamente fatta quando chi necessita del servizio è un soggetto diverso dall’intestatario dell’immobile, ma può essere impiegata anche se l’intestatario è impossibilitato a recarsi personalmente presso il Catasto. Al modello di delega – perfettamente compilato – va affiancata anche una copia del documento di identità dell’intestatario dell’immobile, in pieno corso di validità, e il richiedente che presenta i documenti in catasto è ovviamente tenuto a mostrare anche il proprio documento di identità in corso di validità. Affidando invece la richiesta del documento ad un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere o notaio) si risparmia tempo e si ottiene la sicurezza di poter usufruire di un servizio espletato con competenza, puntualità e professionalità. Attualmente, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate, anche le società di servizi sono tenute alla presentazione della delega per il rilascio della planimetria.

Perché per una planimetria catastale online è necessario presentare la delega e non lo è per ottenere una visura catastale? È presto detto! La visura catastale on line è un documento pubblico, richiedibile ed ottenibile da chiunque e che non ha valore di certificazione (se non mediante una dichiarazione di conformità dei dati ivi contenuti). La planimetria invece è un vero e proprio disegno, una rappresentazione grafica, di un immobile così com’è visto dal suo interno. Mostrare il contenuto di una planimetria senza autorizzazione è lesivo della privacy, motivo per cui solo l’intestatario o il suo delegato può farne espressa richiesta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.