VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?

Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE: COME EFFETTUARLA

I metri quadrati indicati dalla visura catastale online rappresentano certamente un’evoluzione del catasto verso uno standard condiviso da tutti.

Tra gli intenti della riforma del nuovo catasto fabbricati vi è infatti senza dubbio quello di rendere le procedure per ottenere una visura catastale online più client-friendly, ma anche l’obiettivo di raggiungere una futura uniformità, tanto agognata dai contribuenti. Difatti il problema dell’obsolescenza di alcuni dati o della presenza di informazioni che non combaciano su planimetrie catastali online e visure catastali online permane e investe in egual misura l’una e l’altra parte interessata.

Ecco perché l’Agenzia delle Entrate ha attivato un servizio online per la correzione dei dati errati indicati da visure e planimetrie. Tramite Contact Center è infatti possibile evitare noiose file agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, semplicemente effettuando il log in su specifiche piattaforme deputate tanto alla correzione dei dati o alla richiesta di intervento per la rettifica degli stessi.

L’accessibilità dei dati non è ancora immediata (il cliente è infatti tenuto a registrarsi a Fisconline o a Entratel per poter accedere a tali informazioni), ma convisura catastale onlinesente di poter intervenire e correggere alcuni degli errori presenti sulla propria visura catastale on line.

Ma su che cosa e in che modo è possibile intervenire? I primi errori da poter correggere possono riguardare i dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile (le aziende possono correggere il campo “denominazione”), codice fiscale, luogo e data di nascita del titolare (per le aziende: la sede legale) ed informazioni più tecniche come diritti e quote di possesso. Per presentare richiesta di modifica tramite piattaforma online è necessario essere in possesso dell’identificativo catastale del bene immobile (particella, foglio e subalterno) e di uno dei seguenti documenti, che potrebbero essere richiesti durante la procedura: l’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), la dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentata al catasto.

Se l’errore nella visura catastale dovesse invece riguardare più direttamente i dati dell’immobile (e quindi parametri come indirizzo, ubicazione, numero civico, piano, interno ecc) o patenti inesattezze nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità (consistenza dell’immobile), sarà necessario possedere l’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: l’atto notarile di acquisto, la dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione.

Tra i compiti dell’Agenzia delle Entrate vi è anche quello di individuare i fabbricati non dichiarati al catasto e richiedere ai proprietari di tali fabbricati di regolarizzare la propria situazione. A tal fine, già da un po’ di tempo sul sito dell’Agenzia sono stati pubblicati gli elenchi di tutti i Comuni e delle particelle del terreno nei quali sono state accertate irregolarità da ispezione catastale (presenza di fabbricati non dichiarati o di ampliamenti e modifiche non pervenute in catasto).

Dato che l’individuazione di tali irregolarità è avvenuta tramite foto-identificazione di immagini del territorio e successivi incroci con le banche dati catastali è possibile che, nel frattempo, alcuni immobili indicati dal documento siano in realtà già stati censiti dal Catasto. L’operazione di controllo della visura catastale, avvenuta in collaborazione con l’Agea (Agenzia per le erogazioni in Agricoltura), non tiene conto di situazioni particolari in cui i titolari di taluni immobili non sono tenuti a presentare alcun adempimento. Anche per situazioni come queste, è possibile avvalersi del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate per segnalare il problema e risolverlo in rapidità.

Per altri tipi di richieste particolari, la cui attestazione richiede una conoscenza della materia catastale più approfondita e pertanto la presenza di tecnici e professionisti certificati, l’Agenzia ha disposto la possibilità di effettuare richieste online solamente per operazioni come queste:

– registrazioni di atti del catasto fabbricati

– assegnazione di un identificativo definitivo

– informatizzazione delle planimetrie catastali online

– registrazioni degli atti del catasto terreni

– registrazioni di variazioni colturali

– rettifiche di duplicati di particelle

– passaggi di particelle terreni ad enti urbani

– segnalazioni di errori sui punti fiduciali

– correzione di eventuali identificativi da impianto meccanografico

– errata assegnazione della rendita catastale.

Per tutti gli altri casi, sfortunatamente, non è ancora attiva una procedura online, pertanto gli utenti i cui problemi non sono quelli in elenco, sono ancora costretti a rivolgersi agli uffici competenti.

VISURA CATASTALE ONLINE: DALLA RICHIESTA ALLA STAMPA

Esploriamo il catasto, un passo dopo l’altro

La visura catastale è un documento pubblico, fruibile da qualsiasi cittadino agente nel rispetto dei principi istituzionali del catasto – in particolar modo quello di pubblicità immobiliare. In Italia, i sistemi di pubblicità immobiliare fanno capo ai cosiddetti principi di trascrizione ed intavolazione (ove il primo fa riferimento al catasto ordinario e il secondo al catasto tavolare, o fondiario). Questo vuol dire che chiunque può richiedere una visura catastale online, senza limitazioni date dal possesso dei diritti reali su un bene immobile, a condizione che sia in possesso dei dati catastali o anagrafici associati a quel bene per poterlo rintracciare, ma come avviene questa ricerca?

I servizi di consultazione delle visure catastali on line sono stati disvisura catastale onlineciplinati e canonizzati, nel tempo, da numerosi provvedimenti emessi dall’Agenzia delle Entrate, l’organo preposto alla conservazione, all’archiviazione e all’erogazione di tutte le visure. La consultazione avviene mediante procedure di interrogazione a mezzo di terminale delle banche dati dei vari archivi catastali. È possibile richiedere tali interrogazioni presso un qualsiasi sportello degli uffici delle varie Agenzie del Territorio presenti sul suolo italiano. Da alcuni anni inoltre è possibile richiedere visure catastali anche online, interfacciandosi con dei provider ufficiali di tali servizi. I tipi di visura catastale richiedibili online, proprio come presso gli uffici del catasto, sono due: la visura catastale in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura storica è un documento simile a quella standard, ma che pone attenzione alla storia dell’immobile dalla sua edificazione all’attualità, e per questo leggermente più concisa.

Per comprendere il processo alla base dell’estrazione di ciascuna visura catastale online è necessario conoscere per sommi capi la struttura del catasto, o come è meglio dire, dei vari database che costituiscono il catasto italiano. I database del catasto sono organizzati secondo un criterio di divisione in cinque sotto-archivi, che agiscono in correlazione tra di loro. Gli archivi del catasto terreni e del catasto fabbricati – anche detti comunemente “archivi amministrativo-censuari” – sono quelli preposti alla custodia e amministrazione di tutte le informazioni in merito agli identificativi catastali (comune, provincia, sezione urbana, foglio, particella o mappale e subalterno) e ai dati tecnici degli immobili di tutti i catasti (metratura, numero di vani, categoria e classe catastale, zona censuaria ed eventuale microzona, consistenza, rendita catastale o reddito dominicale).

Al catasto terreni fanno capo anche tutti i documenti cartografici e le mappe catastali, così come il catasto fabbricati custodisce anche l’immenso corpus delle planimetrie catastali e degli elaborati planimetrici.

Infine vi è un database dei soggetti, unico archivio in comunicazione diretta con il catasto terreni e con quello dei fabbricati, agganciato a sua volta ad un sub-archivio, detto “delle titolarità”, in grado di connettere ciascun soggetto con gli atti, le volture ed i documenti che attestano appunto le titolarità e il possesso. Ciò che mette in comunicazione questa macchina così grande è il concetto di identificativo catastale, che consente in qualunque momento di risalire ad un dato immobile o soggetto in base a determinati codici, intimamente connessi con la mappatura del territorio italiano e con la posizione geografica di ciascun bene immobile localizzato sul territorio nazionale.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CATASTO E VISURE CATASTALI: COME AGISCE IL DDL GUIDI

Il disegno di legge Guidi, conosciuto anche come “ddl concorrenza” o Legge annuale per il mercato e la concorrenza, si prefigge di incrementare la trasparenza e la concorrenza in diversi settori (tra cui anche quello bancario e quello inerente le attività forensi e notarili), introdurrà, come abbiamo già accennato, tra le altre cose anche alcune piccole novità che riguardano il catasto e le visure catastali online.

Una delle novità più importanti riguarda la semplificazione del passaggio di proprietà per i beni immobili ad uso non abitativo. Cosa comporta questo? La semplificazione introdotta dalla legge annuale per il mercato e la concorrenza permetterà di comprare, vendere o donare immobili dal valore catastale inferiore ai centomila euro, a patto che essi siano destinati ad un uso differente da quello abitativo (ad esempio per attività di tipo industriale, commerciale, artigianale, ricreativo, culturale, assistenziale, ecc). Da questo momento in avanti, solo e soltanto per questo tipo di atti di compravendita e donazione, non sarà più indispensabile la presenza di un notaio: in questi casi infatti potrà essere sufficiente la presenza di un avvocato abilitato al patrocinio, che possa sottoscrivere una polizza assicurativa del bene dichiarato nell’atto.

Il disegno di legge prevede anche misure per incrementare la trasparenza delle polizze assicurative legate a finanziamenti e mutui.

Da quando entrerà in vigore il disegno di legge Guidi, inoltre, tutte le visure catastali online e le visure ipotecarie per le redazioni degli atti di compravendita, e la comunicazione dell’avvenuta firma degli stessi agli uffici competenti saranno a carico della parte acquirente, donataria o mutuaria.

Vi siete mai chiesti perché la visura catastale riveste un’importanza così grande nell’atto di compravendita? Le visure catastali online sono documenti indispensabili quando si deve effettuare un atto di compravendita o donazione, dato che in tutte le fasi della trattativa (e soprattutto nell’atto di sottoscrizione di una proposta di acquisto) il potenziale acquirente si trova in una condizione di svantaggio informativo: deve necessariamente fidarsi del venditore e dell’eventuale mediatore immobiliare per quanto riguarda le condizioni dell’immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, sulle informazioni riguardo alla titolarità e alla provenienza, ai gravami condominiali, e così via.

In questo contesto la visura catastale online – soprattutto trattandosi di una visura catastale storica, che prevede e mostra lo storico delle modifiche (e spesso fa riferimento anche ad atti notarili e catastali che hanno dato origine alle modifiche, e fornisce informazioni di varia natura, tra le quali anche sui precedenti intestati, o proprietari – diviene il punto di partenza per effettuare le fondamentali verifiche che il potenziale acquirente, assieme a chi ne tutela i diritti, andranno a fare prima di procedere con l’acquisto di un immobile.

COME AVVIENE LA CONSULTAZIONE DEGLI ATTI CATASTALI?

La consultazione degli atti catastali, mediante richiesta della visura catastale online, è consentita ad ogni cittadino che rispetti i principi istituzionali del catasto; tra i più importanti vi è il supporto al sistema di pubblicità immobiliare. I sistemi di pubblicità immobiliare presenti in Italia sono quelli facenti capo alla “trascrizione” e all’”intavolazione” (catasto ordinario e catasto tavolare o fondiario).

Nessun documento è inaccessibile a nessun cittadino, per quanto esistano limitazioni di accesso alle planimetrie catastali online delle singole unità immobiliari urbane. Per accedere a questi servizi occorre infatti essere in possesso dei diritti reali sul bene o essere delegati ufficialmente dai soggetti portatori dei legittimi interessi.

I servizi di consultazione delle visure sono stati disciplinati, negli anni, mediante svariati provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate; per volere della quale oggi la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione delle banche dati del catasto a mezzo di terminali presso gli sportelli degli uffici delle Agenzie del Territorio. Da alcuni anni è possibile richiedere ed ottenere visure anche online.

I tipi di visura catastale richiedibili anche online sono sempre due: la visura catastale online in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura catastale storica, a differenza di quella semplice, contiene la storia dell’immobile dall’impianto meccanografico all’attualità. Non vi è alcuna differenza tra una visura cartacea e una visura online, nei contenuti come nella forma (a parte l’evidente vantaggio che sta nella possibilità di riscaricare il documento online, una volta acquistatolo, sul proprio computer anche a distanza di tempo), ma dato che il servizio è limitato alle sole informazioni digitalizzate (e quindi accessibili in formato telematico) è possibile che alcuni dati, precedenti alla riforma informatica del catasto come datazione, non siano direttamente disponibili.

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE SECONDA: TIPI DI RICHIESTE PER LE VISURE CATASTALI E PER LE PLANIMETRIE.

Come fare a destreggiarsi per richiedere online una visura catastale? Ad oggi molti siti offrono possibilità di richiesta più o meno ampia. Per l’utente alle prime armi può trattarsi di un vero e proprio dilemma! Visura catastale online per dati catastali o per dati dell’intestatario? E come ci si deve muovere per richiedere una planimetria catastale online? Niente panico, oggi ci occupiamo proprio di questo argomento. Ciascun immobile viene censito in Comune in base a dei parametri chiamati identificativi catastali. Essi sono il foglio, la particella e il subalterno per i fabbricati; e foglio e particella per i terreni (per i terreni non esiste subalterno!). Non è sempre facile capire in che modo possiamo ottenere dai dati in nostro possesso proprio la visura per l’immobile che ci interessa, soprattutto se ad esempio, quel tale immobile l’abbiamo solo notato in strada! I dati catastali di un immobile sono il parametro più affidabile per la richiesta di una visura catastale on line. Essi costituiscono un vero e proprio identificativo unico del fabbricato o del terreno, che riconduce inequivocabilmente a quel e solo quell’unità immobiliare. È possibile però nel tempo, che un immobile subisca la soppressione degli identificativi catastali originari: questo vuol dire che il Comune gli assegna nuovi parametri e, a causa di ciò può succedere che la richiesta per la nostra visura catastale on line possa dare un infausto esito negativo. Come facciamo in casi come questi? Può venirci in ausilio il nome dell’intestatario del fabbricato o del terreno (sia questi una persona fisica o giuridica) o, se lo conosciamo, il suo codice fiscale. La ricerca per codice fiscale è molto affidabile, il nominativo può dar luogo a degli omonimi. In mancanza dei dati anagrafici del soggetto proprietario è possibile ricercare l’immobile per il numero partita. Il numero partita è anch’esso un numero unico che riconduce all’unità immobiliare, sfortunatamente però la sua esistenza è assai poco conosciuta dai non professionisti. L’ultimo parametro di ricerca per una visura catastale online è l’indirizzo dell’immobile. In ultima analisi, per chi non è in possesso dei dati catastali o dei dati anagrafici del proprietario è possibile richiedere la propria visura per indirizzo. Più completo e specifico esso è, e meglio è. Immobili siti in vicoli o discese vanno cercati con attenzione, in Comuni per cui è richiesta la sezione amministrativa è impossibile trovare un immobile per indirizzo senza l’indicazione di quest’ultima. Discorso assai diverso invece per chi deve richiedere una planimetria catastale online. Le planimetrie, a differenza delle visure che son documenti pubblici, per essere rilasciate richiedono la firma di una liberatoria e di una delega che serve a tutelare i soggetti proprietari e gli enti autorizzati al rilascio della documentazione. È quindi impossibile richiedere una planimetria catastale online senza i dati catastali aggiornati dell’immobile (che riconducano proprio a quell’unità) e i dati anagrafici degli intestatari!

 

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE PRIMA: LA VISURA CATASTALE IN MODALITÀ SEMPLICE E STORICA

Molte persone hanno in casa una visura catastale, ma quante di queste saprebbero spiegare quali sono i diversi tipi di visura e in che modo è possibile ottenere i dati di cui si necessita velocemente, senza possibilità di errore, attraverso una ricerca mirata?

Con il  post di questa settimana speriamo di riuscire a chiarire tutti i dubbi che possono sorgere alla persona che per la prima volta acquista una visura catastale online, così come all’utente esperto che però è rimasto un po’ deluso dal risultato del suo ultimo acquisto.

Il primo grande problema del principiante è riuscire a destreggiarsi con le tipologie di visura. La visura catastale ordinaria ad esempio, differisce molto da una visura catastale storica, anche per lo stesso immobile. Perché? La visura ordinaria restituisce una situazione dell’immobile relativa al momento della richiesta, generalmente risalente all’ultimo aggiornamento telematico dell’Agenzia delle Entrate. La visura catastale storica invece elenca tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo e registrate “storicamente” per l’immobile. Infatti la prima cosa che salta all’occhio a chi ha acquistato una visura storica è la presenza di una tabella che riporta le modifiche degli intestatari (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali, cosa che non risulta affatto da una visura ordinaria!

Con buone probabilità chi acquista una visura lo fa per ottenere il valore della rendita catastale: non è una cosa che ci si deve aspettare da una visura in modalità storica. La visura catastale on line in modalità ordinaria è l’unico documento catastale in grado di fornire quest’informazione, assieme a tutte quelle dette di classamento (i dati che riconducono alla posizione fisica dell’immobile o terreno sul territorio italiano), alle informazioni anagrafiche dell’intestatario (o degli altri soggetti aventi diritto) e qualche altra nota informativa.

L’acquirente alla ricerca di informazioni di natura legale (passaggi di proprietà, rogiti, successioni, ecc) e a note, ad esempio, su passati interventi di manutenzione dell’immobile o altre informazioni di natura tecnica (come ad esempio i cambi di classe o destinazione dell’immobile) potrebbe perciò necessitare di una visura storica. È interessante sottolineare a questo proposito anche l’importanza delle note su una visura storica: spesso le annotazioni riportano informazioni sugli atti notarili o catastali all’origine delle modifiche di cui si cerca traccia.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CHE COS’È UNA VISURA IPOCATASTALE?

Che cos’è una visura ipocatastale? Quanti di voi si saranno posti in passato questa domanda, senza trovare facilmente risposta! Oggi parliamo della visura immobiliare (o ipocatastale) e in cosa essa differisce da una normale visura catastale online. L’accertamento o visura immobiliare, o ipocatastale, anche noto comunemente come visura ipotecaria, è quel servizio di ricerca che permette di determinare se un soggetto (fisico o giuridico) è intestatario di beni immobili, e di ricercare l’eventuale presenza di gravami iscritti su di essi. La natura dei gravami è varia: sono gravami tutte le ipoteche legali (servizio di riscossione dei tributi, o compravendite), le ipoteche giudiziarie (cioè tali per effetto di decreti ingiuntivi), le citazioni (in seguito ad atti che contestano la proprietà dell’immobile o che chiedono la conclusione di un contratto preliminare, come afferma l’art. 2932 c.c.) e le ipoteche volontarie (come ad esempio quelle per l’accensione di un mutuo o di un finanziamento). La visura ipocatastale o ipotecaria può verificare l’esistenza di ciascuna di queste tipologie di ipoteche su un immobile.

Stando all’art. 2673 c.c. la visura ipotecaria, proprio come la visura catastale on line è pubblica, ciascuno di questi documenti infatti è richiedibile all’Agenzia del Territorio o alle Conservatorie dei registri immobiliari. Ma in cosa, specificamente, differisce una visura ipotecaria da una visura catastale? Abbiamo detto che l’accertamento immobiliare è in grado di determinare se una persona fisica o giuridica è titolare di un’unità immobiliare, come una visura catastale, con la differenza che quest’ultima permette, in più anche di ottenere informazioni precise sulla posizione e la tipologia dell’immobile (indirizzo, dati catastali, classe, consistenza, metratura in mq), sul suo proprietario (dati anagrafici e codice fiscale) e persino fiscali (rendita catastale). Le visure catastali e ipotecarie quindi sono strumenti molto utili (assieme alla planimetria catastale online) quando si effettua una compravendita. La planimetria catastale online è addirittura indispensabile per qualsiasi rogito e deve essere dichiarata conforme prima della compravendita, pena il pagamento di una penale!

FOCUS SULLA RENDITA CATASTALE

La rendita catastale è quel dato numerico indicato dalla visura catastale online che serve ad identificare il valore di un immobile per il fisco. Ogni volta che un immobile diviene agibile (ed entro trenta giorni dalla sua dichiarata agibilità) per la destinazione d’uso prevista il proprietario deve richiedere all’Agenzia del territorio l’attribuzione di una rendita catastale per quell’immobile. Solitamente l’ente si avvale di un perito, o un altro tecnico abilitato alla stima delle rendite catastali, ed è bene sapere che ciascun proprietario di un bene immobile può però proporre un proprio valore di rendita, avvalendosi a sua volta della stima di un professionista. Sussiste quindi un anno di tempo per poter ricorrere presso l’Agenzia, se si constata che la rendita proposta per un dato appartamento non sia conforme al valore stimato da un altro perito non di parte. Ciascuna visura catastale online riporta tra i dati fiscali dell’immobile anche il valore della rendita, è così anche per la visura catastale storica ovviamente. La purtroppo crescente inadeguatezza come strumento per la base imponibile, ha comportato nel tempo l’adeguamento del parametro della rendita catastale, che dal 1997 è aumentata già del 5% per questo motivo. I provvedimenti per le rivalutazioni e gli adeguamenti della rendita catastale interessano tutti i fabbricati che hanno subito delle modifiche sostanziali (non opportunamente dichiarate attraverso una variazione catastale o una comunicazione di inizio lavori) alla struttura dei vani principali, quali bagni e cucine, alla disposizione dei tramezzi o alla destinazione d’uso. È questo ad esempio il caso di fabbricati rurali che a seguito di modifiche e lavori hanno in fine perso il loro carattere di ruralità. Anche i terreni sono tenuti ad avere un valore fiscale che faccia da base imponibile, ma questo non è chiamato rendita catastale, quanto piuttosto reddito dominicale. Il reddito dominicale è indicato parimenti su tutte le visure catastali per terreni e sulla visura catastale storica per terreni.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA PER L’IMMOBILE: COME E QUANDO FARLA

Che cos’è la Certificazione Energetica? Parliamo di adeguamenti energetici e gestione dell’energia. La certificazione energetica è un certificato obbligatorio per tutti i contratti di affitto e compravendita ed è l’unica certificazione che attesta il fabbisogno di energia di un’abitazione. Questo fabbisogno, calcolato su una base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova, comprende il calcolo dell’energia per climatizzazione e riscaldamento necessari, il riscaldamento dell’acqua per il fabbisogno sanitario e l’illuminazione.  Il Certificato ha una validità decennale, a partire dalla sua data di emissione ed è l’unico documento in grado di fornire informazioni dettagliate che potranno poi servire al momento dell’allacciamento delle rispettive utenze. I documenti necessari per realizzare una certificazione energetica sono: una copia aggiornata della visura catastale online per l’appartamento, una copia della planimetria catastale online, una copia della planimetria quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne dell’unità immobiliare, e il libretto della caldaia, che va fatto visionare ai periti durante il sopralluogo. Una visura catastale storica può essere d’aiuto, nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato: nelle note della visura catastale storica, infatti, si possono sempre trovare informazioni utili sui precedenti lavori effettuati. Il sopralluogo per la certificazione energetica è divenuto obbligatorio a partire dal 1 ottobre 2015. Strumento fondamentale ai fini della verifica dei dati necessari e mezzo di indagine di tutte le caratteristiche dell’immobile, dal punto di vista fisico ed impiantistico, il sopralluogo restituisce una vera e propria “diagnosi” delle condizioni dell’appartamento.

Ai molti dubbiosi che ritengono che i dati forniti siano già presenti all’interno dei documenti necessari alla certificazione, diciamo che per quanto una planimetria o una visura catastale on line possano riportare dati precisi e rappresentazioni fedeli della distribuzione interna degli ambienti di un immobile, nulla sarà mai preciso come la constatazione dello stato di fatto. Il tecnico chiamato a fare il sopralluogo provvederà a misurare le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo una documentazione fotografica dell’edificio e confrontandosi con il proprietario dell’immobile circa le sue specifiche necessità sull’argomento del fabbisogno energetico del suo appartamento.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.