MACCHINARI ED IMBULLONATI ESCLUSI: RENDITA CATASTALE 2016

È notizia di oggi che, per la Legge di Stabilità 2016, i macchinari considerati funzionali al processo produttivo (congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali) saranno esclusi dalla determinazione della rendita catastale. E dato che la rendita catastale, così come previsto dalla visura catastale online, stando all’ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte» per macchinari e congegni suddetti non avverrà alcuna attribuzione fiscale. Un provvedimento atto ad introdurre agevolazioni in materia di accatastamento e di tassazione dei beni immobili ad uso produttivo e a destinazione speciale e che sarà in vigore, limitatamente all’anno di imposizione 2016, per gli atti presentati entro e non oltre il 15 giugno 2016. Le rendite catastali rideterminate dalla visura catastale on line avranno poi effetto retroattivo, dal 1 gennaio 2016.
Il 1 giorno del nuovo anno, sarà importante anche perché vedrà l’entrata in vigore di un provvedimento che stabilisce che la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale (soprattutto per quelli facenti parte delle categorie dei gruppi D ed E) avverrà solamente partendo da una stima diretta (che tenga conto dello stato del suolo e delle costruzioni presenti così come degli elementi ad essi strutturalmente connessi). Eccezioni a parte, nella suddetta stima dovranno essere prese in considerazione solo quelle componenti che ricadono all’interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato in una planimetria catastale online redatta nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia.
Saranno pertanto esclusi, come preannunciato, tutti i macchinari, i congegni e le attrezzature ed impianti funzionali al processo produttivo, ivi compresi i cosiddetti “imbullonati”.
Ai fini della tassazione immobiliare, così come indicato dalla visura catastale online, la base imponibile sarà da calcolarsi (in esplicita deroga all’art.13, c. 4 del D.L. n.201/2011) applicando specifici moltiplicatori alla rendita catastale, vigente dal 1 gennaio dell’anno di imposizione. Ecco perché le nuove rendite saranno applicate, ai fini della determinazione della base imponibile per IMU e TASI, dal 1 gennaio 2016 e non dal 1 gennaio 2017.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

GUIDA PASSO DOPO PASSO ALLA CORREZIONE ONLINE DEGLI ERRORI IN VISURA

Nonostante i passi avanti nei processi di velocizzazione ed automatizzazione del catasto, la presenza di dati errati in visura è un problema ancora presente.

Troppo spesso i dati rilasciati dalle planimetrie catastali o dalla visura catastale online non corrispondono alla realtà. Cosa fare allora? Il modo più semplice consiste nell’attivare la procedura di richiesta di correzione mediante Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. I tempi del Contact Center sono abbastanza celeri, qualsiasi utente può collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate per segnalare la presenza di un errore!

Oggi, parliamo di come si possono correggere eventuali dati errati che compaiono in visura catastale grazie ad una guida alla navigazione, passo dopo passo, della piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.

Grazie al boom di 730 precompilati pervenuti (4,5 milioni gli utenti abilitati finora), e al successo dell’iniziativa che non ha intimorito i contribuenti, ma al contrario, ha incentivato la loro partecipazione attiva, l’Agenzia ha deciso di dotare la sua piattaforma anche di quest’ultimo servizio, che avviene tramite Contact Center.

Hai notato un errore nei metri quadri riportati dalla tua visura catastale online? Ti spieghiamo noi come puoi correggerli senza effettuare la registrazione a Fisconline o ad Entratel!

Attenzione! Prima di provare a correggere qualsiasi parametro indicato dalla visura catastale, ricorda di controllare bene il dato reale sulla superficie! Il Dpr 138/98 detta i parametri per determinarne il valore corretto. Per non incorrere in problemi, è consigliato fare riferimento al parere di un professionista, ma chi vuole effettuare il ricalcolo per conto proprio, può seguire le indicazioni fornite di seguito in sintesi: la superficie catastale si calcola al 100% delle stanze principali ed accessorie (bagni, corridoi) e al 25% di soffitte, cantine e altri locali con accesso separato. Se l’accesso è comune, la percentuale di calcolo è fissata al 50% e 30% per balconi e terrazze con accesso diretto dall’immobile. I muri interni e perimetrali contano nella loro interezza (se il loro spessore non supera i 50 cm), se invece i muri sono “in comunione” e non superano lo spessore dei 25 cm, contano la metà.

Iniziamo la guida passo passo per correggere eventuali errori riportati dalla visura catastale on line.

Nella pagina dell’Agenzia delle Entrate, l’ultimo bottone a destra della barra di navigazione è quello dedicato ai <SERVIZI ONLINE>. Cliccandoci su, la prima voce che compare al centro della pagina (<SERVIZI CATASTALI E IPOTECARI>), conduce a due tipologie di servizi, quelli per cui è necessaria la registrazione (come i servizi per l’adempimento unico telematico) e quelli effettuabili anche senza registrazione. La <CORREZIONE DEI DATI CATASTALI ONLINE> è uno dei servizi fruibili anche senza registrazione, basterà cliccare su <ACCEDI AL SERVIZIO> per  intervenire sui dati e correggerli.

Nella schermata successiva, l’Agenzia delle Entrate richiederà i dati anagrafici e il codice fiscale del contribuente; dopo averli immessi è necessario cliccare alla voce <PRIVATO CITTADINO>, e per confermare e dare inizio alla procedura, infine, su <PROCEDI>.

Una volta attivata la procedura è necessario selezionare la voce <VARIAZIONE DEI DATI DELL’IMMOBILE>, e nella schermata successiva, evidenziare la voce <FABBRICATI>. Selezionare la provincia in cui è sito l’immobile per cui si richiede la correzione del dato catastale e poi il <COMUNE>. A questo punto bisogna inserire i dati catastali dell’immobile. Questo ci permetterà di “vedere” l’unità immobiliare, dopo aver cliccato su <AGGIUNGI IMMOBILE> e poi <PROCEDI>. Da questo momento in avanti avremo accesso al pannello che ci permette di modificare il parametro che dobbiamo correggere. Se l’errore indicato in visura catastale è la superficie catastale (come abbiamo ipotizzato), selezioneremo la voce <SUPERFICIE>. Non dimentichiamo di indicare <ALTRO> alla voce <COME RISULTA DA>, specificando nelle note come si è venuti in possesso del dato corretto, ai sensi della circolare dell’Agenzia del Territorio 13/2005.

A questo punto il servizio effettua un riepilogo dei dati: nome e cognome del richiedente, codice fiscale, indirizzo di posta elettronica, dati catastali dell’immobile “da correggere” e dettaglio della variazione. A questo punto non resta che inviare la propria segnalazione, che sarà presa in considerazione dal catasto ed esaminata. Prima di correggere, il catasto si riserva il diritto di chiedere la documentazione che prova che le dichiarazioni del contribuente corrispondano alla realtà, quindi attenzione ad inserire bene i propri dati!

RIFORMA DEL CATASTO, FACCIAMO IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Le ultime novità sulla visura catastale sono da considerarsi, lo sappiamo, come parte di un contesto molto più grande. Dal 12 marzo 2014, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge sulla delega fiscale (legge n.23 dell’11 marzo 2014), il Governo ha dato inizio al processo che ci porterà, gradualmente, a svelare il volto definitivo del Catasto terreni e fabbricati.

Ormai da mesi il Catasto sta subendo un processo di digitalizzazione, atto a rimettere in ordine, archiviare e, in alcuni casi, correggere i dati già precedentemente in possesso dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, se fino a qualche mese fa era facoltativo per i contribuenti inviare la documentazione catastale tramite procedura Docfa, dal primo giugno di quest’anno è in atto un’inversione di rotta.

Per riuscire a tenere sotto controllo la corrispondenza della realtà con i dati restituiti dalle visure catastali e dalle visure catastali online, l’Agenzia ha infatti reso obbligatoria la procedura. Inoltre, in nome di una maggiore incisività nella lotta all’evasione fiscale, ha ribadito più volte il suo invito rivolto a tutti i contribuenti, a controllare periodicamente la corrispondenza dei dati reali sull’immobile con quelli indicati dalle visure. L’ultimo dei cambiamenti in attivo è stato quello di novembre, quando nella visura catastale è stato inserito il dato della superficie in metri quadrati, allo scopo di garantire una visione dei dati più uniforme e trasparente, soprattutto in relazione al mondo della compravendita degli immobili. Tra tutte, questa novità è quella che sembra aver generato più disappunto e perplessità. La paura di una mancata corrispondenza del dato della superficie in visura con quello fornito dalla planimetria catastale è infatti assai diffusa.

Anche la visura camerale ha subito una modifica, dalla fine di luglio 2015 è entrato in vigore l’inserimento di un campo apposito per segnalare eventuali quotazioni in borsa di una società.

Ora che abbiamo fatto il punto delle novità, scopriamo quali sono gli obiettivi ancora inattuati della riforma del catasto. Li abbiamo riassunti di seguito in sei punti sintetici:

  • Riformulare l’algoritmo per il calcolo delle rendite catastali.

La rendita catastale è quel parametro indicato dalla visura catastale che permette di conoscere il valore di un’unità immobiliare ai fini del calcolo imponibile. Ancora oggi non è chiaro in che modo questa modifica non comporterà un aumento della base imponibile per chi vedrà la rendita catastale relativa al proprio immobile aumentare.

  • Creare una giunzione tra il valore patrimoniale e il valore di mercato reale di un immobile.

Ancora non si sa in che modo sarà possibile armonizzare i due fattori. Sappiamo però che l’algoritmo finalizzato a questo scopo dovrà partire dal valore di mercato al metro quadro, modificato da una serie di coefficienti (come ad esempio la presenza o assenza di riscaldamento centralizzato/autonomo, l’anno di costruzione dell’unità immobiliare, la presenza dell’ascensore, ecc) che ne determineranno il valore finale.

  • Realizzare il Federalismo Catastale.

Tra gli obiettivi primari della riforma del Nuovo Catasto Fabbricati vi è quello di creare una sinergia tra il lavoro dei Comuni e l’Agenzia delle Entrate. In misura sperimentale, in città come Torino e Genova, gli enti locali stanno già collaborando più attivamente con il lavoro dell’Agenzia, inviando dati come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

  • Rafforzare il meccanismo di tutela dei privilegi di cui godono gli immobili storici.

Gli immobili considerati di rilevanza storico-culturale o artistica devono essere tutelati e godere di certi benefici. Un discorso differente, ovviamente, va fatto su quegli immobili di categoria che vengono sfruttati ai fini commerciali.

  • Creare nuove commissioni censuarie.

Le commissioni per l’attribuzione della rendita catastale e del valore patrimoniale degli immobili potranno includere tra i propri membri anche rappresentanti degli stakeholders e delle associazioni di categoria.

  • Introdurre stime dirette per le unità a destinazione speciale.

L’obiettivo più ambizioso della riforma è quello di creare un database in grado di restituire tutti i valori patrimoniali corretti e corrispondenti alle rendite catastali indicate dalle visure catastali.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

ARRIVANO LE VISURE PRA!

Da pochi giorni Prontocatasto fornisce un nuovo servizio! Oltre a visure catastali, visure camerali, planimetrie catastali, elaborati planimetrici ed altro, da questa settimana è possibile richiedere anche una visura PRA!

Ma cos’è una visura PRA?

Semplicissimo! Una visura PRA è un documento, rilasciato dall’Aci, che contiene informazioni su un veicolo e sul suo proprietario.

L’Aci (Automobile Club Italia) gestisce il Pubblico Registro Automobilistico (PRA appunto), che contiene tutte le informazioni relative alle iscrizioni, alle trascrizioni, alle annotazioni relative agli autoveicoli, ai motoveicoli e ai rimorchi, archiviate in quanto beni mobili registrati secondo le norme previste dal codice civile.

Il PRA è un registro pubblico, tutti possono richiedere ed ottenere dati e informazioni. Qualsiasi veicolo iscritto è rintracciabile in base al numero di targa. Il registro, in vigore dal 1927, fu istituito in base al Regio Decreto di Legge 15/03/1927 n. 436. Attualmente è regolamentato dal R.D. 29/07/1927 n. 436 e dalla legge 09/07/1990 n.187.

Richiedendo una visura Pra, il cliente otterrà in pochissimo tempo una scheda contenente tutte le informazioni tecniche relative al veicolo, i dati relativi al suo proprietario e altre informazioni (come ad esempio  notifiche di eventuali gravami).

E’ possibile richiedere la visura PRA per targa o la visura PRA per telaio, in entrambi i casi si otterrà il medesimo documento ufficiale.

I dati presenti in una visura PRA sono suddivisi nelle seguenti sezioni:

  • Dati tecnici del veicolo: accluse ci sono informazioni su targa, cilindrata, numero di telaio, data di immatricolazione, tipo di alimentazione del veicolo, KW, ecc.
  • Dati anagrafici del proprietario (inclusi codice fiscale, data e luogo di nascita e indirizzo di residenza).
  • Gravami (se presenti) con indicazione dei relativi attori e i loro rispettivi dati anagrafici.

A cosa serve richiedere una visura PRA?

La prima cosa che la visura PRA ci consente di fare è il calcolo del bollo auto, direttamente, basando il calcolo sulla potenza del veicolo (KW o CV) o inserendo i dati forniti dalla visura nel registro dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, per chi è interessato alla compravendita di un veicolo può risultare utile accertare, mediante visura PRA, i dati forniti dal venditore (compresa la sua identità, per proteggersi da frodi), o venire a sapere se l’automobile o il motoveicolo sono stati sottoposti a fermi amministrativi, ipoteche o vincoli di altro genere. L’acquisizione di una visura PRA è maggiormente consigliata a chi sta acquistando un veicolo usato: in questo modo ci si mette al sicuro da spiacevoli sorprese.

COSA SONO GLI IDENTIFICATIVI CATASTALI DI UN IMMOBILE?

Oggi spieghiamo nel dettaglio quali sono e a cosa servono gli identificativi catastali di un immobile.

Ciascun immobile presente sul territorio italiano è censito, e i suoi dati sono contenuti all’interno di una banca dati telematica. Se si pensa ad una visura catastale come a una “carta di identità” dell’unità immobiliare, e ai suoi parametri come agli identificativi mediante i quali è possibile risalire a quell’immobile, tutto diviene di facile comprensione. L’Agenzia del Territorio è l’ente preposto all’amministrazione, archiviazione, conservazione ed erogazione di questi dati; ed è quindi all’Agenzia del Territorio che ci si rivolge per ottenere una visura catastale. Persino per ottenere una visura catastale online (che può essere acquistata dal proprio dispositivo in qualunque momento e luogo) è necessario che il fornitore del servizio sia autorizzato dall’Agenzia, e anche la provenienza dei dati deriva sempre dalla medesima fonte. Per effettuare una ricerca su un immobile i criteri quindi sono gli stessi, e costituiscono l’unico prerequisito necessario. Ecco di seguito alcune precisazioni sull’uso e il significato di questi parametri.

Il Comune catastale: è un parametro obbligatorio quando si deve richiedere una visura. Solitamente, per tutti i Comuni, confini territoriali individuati catastalmente e confini amministrativi coincidono. Quasi tutti i richiedenti possono quindi far riferimento al Comune amministrativo quando devono indicare il Comune catastale in cui l’immobile è sito. Il codice relativo al comune amministrativo è un codice a quattro cifre corrispondente a quello indicato su ciascun codice fiscale (dalla 12̂ alla 15̂ cifra). È però possibile che per risalire ad alcuni Comuni (soprattutto alcuni tra quelli più “giovani”, a causa di un mancato aggiornamento dei dati catastali) sia necessario fornirsi del codice di riferimento catastale originariamente attribuito a quel territorio. Per questo motivo il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate fornisce un elenco di tutti quei Comuni non risultanti come Comuni catastali, fornendo il codice corretto da inserire, per permettere a tutti coloro i quali richiedono una visura catastale di riuscire a farlo in autonomia e senza alcun problema.

Sezione amministrativa (solo per il catasto fabbricati): è una suddivisione presente solo in alcuni contesti territoriali, e per questa ragione non richiesto per tutte le visure catastali. Corrisponde a un codice di una lettera e una denominazione, e risulta un dato obbligatorio soltanto se presente nell’identificativo dell’immobile richiesto.

Sezione urbana (solo per il catasto fabbricati): anche questo parametro non è sempre richiesto (perché non tutti i territori comunali sottostanno a questa divisione del territorio) e va indicato solo ed esclusivamente se presente nell’identificativo di una specifica unità immobiliare.

Sezione censuaria (solo per il catasto terreni): è una suddivisione ulteriore del Comune catastale. Non costituisce un dato obbligatorio se non specificato chiaramente in visura.

Foglio: indica un parametro obbligatorio, identificativo di una porzione specifica e circoscritta del territorio in cui l’immobile è sito. Si fa riferimento al foglio sulla visura catastale on line, così come è indicato dalle mappe cartografiche del catasto.

Particella: anche detta mappale (o numero di mappa). È quella parte di territorio, all’interno di un foglio in cui è sito il fabbricato (o la sua area di pertinenza). Il mappale è sempre identificato da un numero ed è un parametro obbligatorio contenuto in ciascuna visura catastale.

Denominatore: questo è un dato esclusivo di quegli immobili registrati e presenti nel Catasto fondiario (quindi per le province di Trieste, Trento, Gorizia e alcune porzioni di quelle di Udine e Belluno).

Subalterno: rappresenta la porzione di territorio minima all’interno della quale è presente un bene immobile. Per il catasto fabbricati ciascun immobile presente in un fabbricato possiede un proprio subalterno (qualora il fabbricato fosse costituito da un’unica unità immobiliare la visura potrebbe non indicarne alcuno) utile ad identificare una singola ed univoca unità immobiliare. Per il catasto terreni, il subalterno si riferisce ai fabbricati rurali.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CINQUE DELLE PIÙ COMUNI DOMANDE CHE AIUTANO A COMPRENDERE MEGLIO COME STA CAMBIANDO LA VISURA CATASTALE

Cinque delle più comuni domande per comprendere meglio come sta cambiando la visura catastale in accordo con la nuova Riforma del Catasto.

  1. Com’è cambiata la visura catastale?

Dal 9 novembre è entrata in vigore la prima delle modifiche – già visibile su tutte le visure catastali – previste dalla Riforma del Catasto. Ora, oltre a sezione, foglio, particella e subalterno, e ai dati di classamento (zona censuaria, microzona, categoria catastale, rendita catastale, classe e consistenza) la visura indica anche i metri quadrati reali e la superficie in metri quadrati ai fini Tari per tutti gli immobili di categoria A, B, C. Un dato fino a questo momento visibile solo nelle applicazioni degli uffici.

  1. In che modo questa nuova informazione può essere utile?

L’istantaneo, indubbio beneficio della presenza di questo dato è nel campo della compravendita degli immobili. In precedenza, la superficie degli immobili era indicata sulla visura catastale unicamente attraverso il numero dei vani, e questa informazione (fondamentale ai fini della vendita o dell’acquisto!) veniva fornita primariamente dalle agenzie immobiliari o dal privato stesso. Inoltre, l’adozione di differenti parametri di misurazione delle superfici (metri quadrati “calpestabili”, metri quadrati reali e metri quadrati commerciali) in passato ha spesso generato confusione e problemi. La nuova visura, fornendo un dato unico e uniforme, dovrebbe eliminare possibili incomprensioni future.

  1. E per quanto riguarda i metri quadrati ai fini Tari?

L’indicazione dei metri quadrati ai fini della tassa sui rifiuti (da ora presente sulla nuova visura catastale e su tutte le visure catastali on line) ha la funzione di facilitare il calcolo della base imponibile utilizzata per il pagamento della Tari. È un parametro inserito per i soli immobili ad uso abitativo e, come ci si può aspettare, restituisce la superficie dell’intera unità abitativa con l’esclusione di balconi, terrazze e di tutte le aree non pertinenti al calcolo della tassa sui rifiuti.

  1. Come ci si deve comportare in caso di incoerenza tra la planimetria catastale e la superficie in mq riportata dalla nuova visura catastale?

Se la superficie indicata dalla planimetria catastale e quella presente sulla visura non dovessero corrispondere ci sarebbe un solo modo corretto di procedere: comunicare il problema all’Agenzia delle Entrate. Il sito dell’Agenzia ha attivato un servizio apposito per le  segnalazioni di errore che agisce tramite contact center; la procedura prevede che una volta ricevuta l’allerta e a seguito delle opportune verifiche del caso si proceda alla rettifica dell’errore. Il servizio consente ai contribuenti di inviare anche le proprie osservazioni che contribuiscono a migliorare la qualità delle banche dati condivise tra enti locali e Fisco.

  1. Come procede l’allineamento delle Banche Dati voluto dalla Riforma del Catasto?

Per quanto il processo di allineamento delle banche dati sia già in uno stato avanzato (tutti gli uffici provinciali sono stati coinvolti), i dati contenuti non comprendono ancora gli immobili con dati di superficie “incoerenti”. Per i proprietari  di tutti gli immobili non dotati di planimetria (cioè quelli privi del dato relativo alla superficie, perché risalenti alla prima fase di censimento del Catasto Edilizio Urbano)vige l’obbligo di un aggiornamento catastale. A questo proposito è già attiva la procedura Docfa per inserire in atti la piantina catastale.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

AGENZIA DELLE ENTRATE: HAI RICEVUTO UN INVITO BONARIO? FORSE È TEMPO DI RICHIEDERE UNA VISURA CATASTALE.

Novità per il mondo dei contribuenti: controllate la posta, avete ricevuto una lettera dall’Agenzia delle Entrate? Forse è tempo di richiedere una visura catastale online per gli immobili di cui siete proprietari!

È notizia di ieri che per circa 220 persone sarà tempo di verificare la propria posizione per effettuare un conguaglio delle imposte. Tempo quindi di dare uno sguardo a contributi di lavoro, visure catastali e rendite catastali. L’Agenzia delle Entrate ha infatti recentemente inviato 220mila inviti bonari a chi ha dimenticato di presentare la propria dichiarazione dei redditi, pur avendo percepito reddito (anche da più fonti), per l’anno 2014.

La rendita catastale, per chi ancora non lo sapesse, è quel valore fiscale atto a determinare il valore catastale di un immobile per generare l’imposta delle successioni e donazioni e, soprattutto, l’imposta municipale propria (IMU). Gli unici documenti ufficiali che riportano il dato della rendita catastale sono: la visura catastale ordinaria, la visura catastale storica e l’elenco immobili.

Se il vostro immobile è censito al catasto e i dati sono aggiornati, ci vorranno poco più di cinque minuti per ottenere una visura catastale online. Ricordate di comunicare sempre le variazioni catastali all’Agenzia del Territorio, altrimenti la vostra visura potrebbe non essere aggiornata. Una visura catastale non aggiornata può portare a dei valori della rendita catastale alterati, e quindi, di conseguenza, a problemi con le imposte.

Ci sarà tempo, comunque, fino al 29 dicembre 2015 (entro 90 giorni dalla scadenza ordinaria, che era fissata al 30 settembre) per regolarizzare la propria posizione. Tutti coloro che hanno ricevuto la lettera potranno compilare ed inviare all’agenzia una copia del modello Unico Persone Fisiche e beneficiare di una riduzione delle sanzioni per la tardiva presentazione dei dati. Sarà necessario, per chi non lo ha già fatto, munirsi di una visura catastale aggiornata al più presto, per non incorrere nell’applicazione di sanzioni a misura piena!

QUALI DOCUMENTI CATASTALI PROCURARSI PRIMA DELL’ACQUISTO DI UNA CASA E PERCHÉ

Il processo di acquisto di un immobile è sempre lungo, delicato e complesso. Un’attenta fase di verifica e controllo dei documenti e delle informazioni fornite dal venditore dovrebbe essere contemplata da parte dell’attento acquirente prima di procedere al rogito. Di seguito elenchiamo brevemente quali sono i documenti catastali e condominiali che sarebbe bene procurarsi e del perché. Un piccolo vademecum con qualche consiglio per non avere brutte sorprese. Discorso a parte merita la documentazione legale e di provenienza dell’immobile, quella di natura tecnica e la documentazione urbanistico-edilizia, che non approfondiremo in questa sede.

Documentazione catastale:

  1. Visura Catastale in modalità storica (in alternativa, andrà bene anche una visura catastale ordinaria). Solo la visura catastale storica può riportare dati e modifiche storiche degli intestatari dell’immobile (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (cambi di categoria catastale, classe, rendita, ecc). È comunque possibile che i dati presenti sulla visura catastale possano non essere completamente aggiornati, caso in cui è opportuno richiedere anche una visura ipotecaria. Di norma, l’agenzia immobiliare o il venditore dell’immobile forniscono una visura catastale attuale semplice ( e non storica), oppure spesso vengono fornite visure con alcuni dati “oscurati” o barrati (come ad esempio il mappale o il subalterno) in nome di una presunta tutela della privacy. Dal momento, invece, che questi dati sono pubblici, sarà bene procurarsi una nuova visura aggiornata e completa, visto che una visura sprovvista di foglio, mappale, o subalterno può riferirsi a qualsiasi altro immobile, e potrebbe quindi costituire un primo passo di un comportamento fraudolento.

Un ultimo suggerimento: attenzione al campo della “destinazione d’uso” dell’immobile presente sulla vostra visura catastale! Di tanto in tanto questa dicitura è usata impropriamente, venendo confusa con la categoria catastale (A/1, A/2, C/3 ecc) che definisce, classifica e determina le rendite dei beni immobili. La destinazione d’uso (uso residenziale, uso commerciale, ecc ecc) è ciò che fa veramente fede ai fini della regolarità dell’immobile. Procurarsi una visura catastale è facile, la si può richiedere presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, o, più celermente, si può richiedere una visura catastale online.

  1. Scheda Planimetrica dell’unità immobiliare. La planimetria catastale o visura planimetrica, è l’unico documento dell’unità immobiliare che ne definisce contorni, suddivisioni e destinazioni interne, fornendo dati metrici ed altre informazioni mediante un disegno tecnico, normalmente fornito in scala 1:200. Ciò che va tenuto presente, rispetto alla planimetria catastale, è che ci sia corrispondenza tra essa e lo stato di fatto dell’immobile e che l’immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario. Talvolta i dati catastali non sono aggiornati, per questo è necessario verificarne la conformità oggettiva. La planimetria catastale è richiedibile presso l’Agenzia delle Entrate esclusivamente dal proprietario dell’immobile. Per chi non fosse proprietario e volesse ottenerla è possibile (potendo fornire dati anagrafici del proprietario e dati tecnici dell’immobile) fare richiesta di una planimetria catastale online.
  2. Ispezione ipotecaria e certificato ipotecario ventennale, per verificare la presenza di ipoteche o di altri tipi di gravami sull’unità immobiliare. È possibile richiedere un’ispezione ipotecaria e un certificato ipotecario presso uno qualsiasi degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, che in base al DLGS 196/2003 tutela i dati di natura sensibile e giudiziaria, punendo a norma di legge chi ne fa un uso improprio o eccessivo.

Documentazione condominiale dell’immobile:

  1. Regolamento condominiale e ultimi verbali di assemblea condominiale, tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali sono quelle che individuano le singole quote, in relazione a spese condominiali ordinarie o straordinarie, che i condomini devono versare. Conoscere la divisione in millesimi dell’unità può essere molto utile per fare un bilancio delle spese future che il nuovo proprietario dell’immobile sarà chiamato ad affrontare. Questi documenti, considerati privati, possono essere forniti solamente dal proprietario dell’immobile.