VISURA CATASTALE ONLINE E SCADENZE IMU – TASI 2016

È arrivato il momento di richiedere la visura catastale online. Dicembre, come tutti sanno, è il mese in cui tutti i contribuenti sono tenuti al saldo delle imposte IMU e TASI. Quest’anno, la data da segnare sul calendario è il giorno 16. Questo giorno è fissato in accordo con la data del 16 di giugno, giorno in cui era previsto il pagamento dell’acconto (o per chi ne aveva possibilità, il pagamento dell’intera imposta).

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Generalmente le scadenze sono sempre fissate alla metà di giugno e alla metà di dicembre dell’anno di imposta. Abbiamo avuto alcune eccezioni, determinate negli ultimi anni dalla portata e dalla novità nell’applicazione delle diverse imposte. Nel 2014 ad esempio, la TASI ha avuto due differenti scadenze per l’acconto: per circa 2000 Comuni che hanno deliberato in tempo utile, l’acconto scadeva il 16 di giugno, per altri 6000 Comuni, la scadenza fu invece stabilita al 16 di Ottobre. Tutti i Comuni che non deliberarono, stabilirono che la scadenza dell’acconto doveva essere unita a quella del saldo previsto per il 16 di Dicembre ad aliquota base.

Bisogna fare attenzione con le scadenze! Per il 2015, in alcuni Comuni la TASI ha avuto scadenze differenti, allo scopo di evitare troppi versamenti concentrati in pochi giorni di scadenza. Il nostro consiglio è quello di verificare sempre sul sito del proprio Comune se sono state comunicate variazioni a carattere locale.

Tornando al 2016 e alla nostra scadenza: per tutti gli italiani che ancora devono saldare l’intero importo di IMU e TASI, il termine ultimo è a giorni. È il momento buono per acquistare una visura catastale online per fare il calcolo finale della base imponibile mediante la rendita catastale. Per il calcolo della base imponibile IMU e TASI è necessario prima di tutto stabilire il valore della rendita catastale indicata dalla visura catastale online e poi rivalutarla al 5%. Il risultato ottenuto non costituisce ancora il valore finale della base imponibile, poiché va moltiplicato per un coefficiente che differisce in base alla tipologia di fabbricato per cui si sta effettuando il calcolo.

Il sito del Comune permette di ottenere senza possibilità di errore il valore della base imponibile, ma per farlo è necessario essere in possesso della rendita catastale non rivalutata, così come indicata dalla visura catastale online.

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PLANIMETRIA CATASTALE ONLINE PUGLIA: VIA LIBERA AL CATASTO ENERGETICO REGIONALE

“Una svolta per sicurezza, ambiente e imprese”

Il consiglio regionale da l’ok al progetto di legge che costituisce il catasto energetico. Un beneficio che sarà presto evidente anche attraverso la visura catastale online e la planimetria catastale online. Il nuovo testo mira a uniformare un sistema che fino a questo momento era stato affidato a disposizioni locali. Un progetto completo che mira a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, rendere le procedure più semplici e fissare i principi delle attività di controllo e di funzionamento degli impianti da un punto di vista regionale.

Già precedentemente l’amministrazione pubblica si era posta l’obiettivo di garantire un miglioramento delle prestazioni energetiche. Attraverso l’obbligo di prestare la dichiarazione di conformità tra i dati della planimetria catastale online e lo stato dei fatti, o mediante la dichiarazione di rispondenza (DIRI) con i dati della visura catastale online e della planimetria catastale online (che però può sussistere solo se gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 37/08).

Nella seduta dello scorso 23 novembre, il Consiglio Regionale della Puglia ha detto sì al Catasto Energetico Regionale. Importanti decisioni da prendere adesso saranno quelle riguardanti l’accreditamento dei soggetti a cui le attività di ispezione verranno affidate, l’obbligatoria qualificazione e riqualificazione professionale necessaria nonché la determinazione di una struttura tariffaria omogenea dal punto di vista regionale.

Il nuovo elaborato normativo però si pone a tutela della qualità dell’aria e della sicurezza dei cittadini pugliesi, un primo passo anche a vantaggio della qualità del lavoro e delle imprese locali. Troppe, fino a questo momento, le unità non censite e fuori da cicli di monitoraggio, con un rischio sempre crescente per la salute pubblica e per gli utilizzatori. Ecco perché la nascita del Catasto Energetico Regionale è un evento importante per la Regione Puglia; un passo imprescindibile ai fini del mantenimento degli standard nazionali di funzionamento e della sostenibilità ambientale degli impianti.

VISURA CATASTALE ONLINE E ATTI CATASTALI

L’atto immobiliare prevede una procedura lunga e laboriosa: deve essere registrato, trascritto, volturato. Occorre procurarsi documenti quali la visura catastale online, la visura catastale storica, la visura ipotecaria e la planimetria catastale. Il lungo elenco delle operazioni prevede numerosi passaggi presso uffici e strutture dell’Agenzia del Territorio, l’Agenzia delle Entrate, lo studio notarile, le conservatorie della città.

Tutte operazioni che comportano un costo, in termini di tributi a carico dei relativi soggetti. Allo scopo di ridurre tempi e costi di presentazione degli atti, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei Pubblici Ufficiali (figure professionali diverse dai notai, ma anch’esse tenute ad adempiere diversi compiti relativi all’atto immobiliare), un modello, detto Modello Unico Informatico, che consente di immettere online procedure e documenti direttamente nella piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate.

Il Modello Unico Informatico può contenere le richieste di registrazione, note di trascrizione e di iscrizione, domande di annotazione e domande di voltura catastale. I Pubblici ufficiali sono tenuti al pagamento dei tributi con autoliquidazione, ma a differenza dei notai, non possono compensare le somme pagate in eccesso. I documenti devono essere compilati con il software UniMod e inviati attraverso il Sister, dietro previa abilitazione al servizio presentazione documenti.

Il Sister, tra le sue varie funzioni, prevede anche la consultazione di documenti come la visura catastale online, la visura catastale storica e la visura ipotecaria. Tutti i documenti sopraelencati sono essenziali all’adempimento delle pratiche di voltura e trascrizione degli atti catastali, e anche se non hanno valore probatorio, servono a garantire la conformità con lo stato di fatto.

A titolo sperimentale i Pubblici Ufficiali possono trasmettere anche il titolo per gli atti da presentare ai conservatori dei registri immobiliari. La trasmissione telematica riguarda sempre la copia autenticata, integralmente predisposta mediante strumenti informatici e firma digitale, degli atti originali. Per tutte le formalità trasmesse telematicamente viene prodotto un certificato di eseguita formalità, sottoscritto dal conservatore con firma digitale, atto ad attestare le relative funzioni.

DECRETO E MANOVRA FISCALE, LE ULTIME NOVITÀ

Equitalia

Le commissioni riunite Bilancio e Finanza della Camera hanno deliberato in merito ad alcune novità del Decreto Fiscale e alla manovra ad esso collegate, tra queste: il  compromesso sulla rottamazione delle cartelle esattoriali e sui dipendenti Equitalia, maglie più larghe per aderire alla voluntary bis, pace fiscale per il mese di agosto, stop al tax day e nuova proroga dei funzionari dell’Agenzia delle Entrate, i cui incarichi dirigenziali sono stati bocciati dalla Consulta. Il testo definitivo arriverà in aula a Montecitorio lunedì. Poi la fiducia, ci si aspetta che il testo venga licenziato martedì. Nessun cambiamento sul fronte visura catastale online e planimetria catastale online.

Tra tutti, il punto destinato a far più discutere è sicuramente quello riguardante la rottamazione delle cartelle e le sorti dei dipendenti di Equitalia. Secondo un compromesso che tiene conto delle dovute coperture, infatti, è stato stabilito che le rate per la rottamazione debbano aumentare di numero, ma arrivando però a toccare solo quota 5, dalle 4 inizialmente previste. Sembra che invece sarà possibile rottamare anche le cartelle del 2016 e non più solo quelle fino al 2015. La rottamazione, inoltre, verrà estesa a tutte le multe, anche a quelle emesse dagli enti territoriali che effettuano la riscossione attraverso il procedimento dell’ingiunzione fiscale. Chi ha già presentato domanda potrà integrarla secondo le nuove disposizioni del testo. Nessun concorso all’orizzonte, invece per gli ex-dipendenti Equitalia, che passeranno direttamente alla nuova Agenzia delle Entrate. L’agenzia delle Entrate – che svolge le funzioni relative ad accertamenti e controlli fiscali, dal gennaio 2012 aveva già assorbito l’Agenzia del Territorio, divenendo l’unico ente responsabile dell’erogazione della visura catastale online e della planimetria catastale online.

DALLA CDC ALLA GIURISPRUDENZA TUTTA: UN CASO CHE AFFERMA ANCOR PIÙ L’IMPORTANZA DELLA VISURA CATASTALE ONLINE

La giurisprudenza italiana tramite il caso di un rogito relativo ad un mutuo fondiario (sentenza 9320 della Corte di Cassazione del maggio 2016) ha affermato che in caso di rogito il notaio non deve più solamente limitarsi ad accertare le volontà delle parti e a compilare gli atti, ma è anche tenuto ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso, allo scopo di accertare che su un bene immobile possa essere regolarmente iscritta un’ipoteca.

La verifica, che deve avvenire mediante visura catastale online, visura catastale storica e le opportune visure ipotecarie atte a controllare che sul bene non gravino vincoli, assumono quindi una valenza e un’importanza sempre più ufficiale. Perché se è vero che una visura catastale online non può di per sé fungere da certificato ufficiale – il documento infatti non ha un originale, ed è semplicemente una copia in formato pdf che elenca tutti i dati identificativi, reddituali e di classamento dell’immobile; con la lettura e l’accertamento da parte di un notaio che deve attestare la conformità degli atti assume una valenza chiaramente ufficiale.

I proprietari dell’immobile in sede di rogito sono chiamati a dichiarare la conformità dello stato dei fatti di fronte ad una figura di legge, che, dopo le opportune verifiche garantirà l’ufficialità con la sua firma. La visura catastale storica più che una classica visura ordinaria, in casi come questi può avere un’utilità ancora maggiore: registrando tutte le variazioni dell’immobile nel tempo da un punto di vista “storico” permette di verificare e confrontare le informazioni sulla proprietà del bene, sul classamento e sulle modifiche catastali in un unico documento.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ NELLA LEGGE IN BILANCIO: PRESTO ONLINE I DATI DELLE COMPRAVENDITE

Consultare online i dati relativi alle compravendite immobiliari potrebbe non essere più una remota possibilità, stando alle indiscrezioni circa la legge di bilancio prevista per il 2017, e attualmente già sul tavolo delle trattative del governo italiano. Sembra infatti che il governo abbia previsto una norma per consentire all’Agenzia delle Entrate di rendere pubblici e consultabili sulla propria piattaforma online i dati contenuti negli atti e nelle scritture private mediante cui si costituiscono, trasferiscono o modificano le proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili. Il servizio potrebbe entrare in vigore già dal giugno del 2017. Attualmente esiste già la possibilità di venire in possesso di piccole informazioni in riferimento alle compravendite, attraverso la richiesta di una visura catastale online per soggetto proprietario in modalità storica. La visura catastale online in modalità ordinaria infatti non consente di approfondire la storia dei passaggi di proprietà relativi ad un bene immobile, ma i dati contenuti in una visura, sebbene precisi, non consentono di andare al di là della semplice consultazione delle note agli atti e il numero degli atti stessi. Ancora non ci è dato sapere quale sarà l’effettiva portata dei dati che potrebbero essere resi pubblici, con molta probabilità si tratterà delle informazioni relative al prezzo di compravendita, alla superficie catastale, alla localizzazione dell’immobile. Informazioni utili per chi vuole acquistare o vendere un appartamento, ma anche per tutte quelle società specializzate nelle valutazioni immobiliari e nelle analisi di mercato. Differente discorso è invece quello che riguarda i dati relativi contenuti nella planimetria catastale online. La planimetria catastale online infatti è un documento protetto dalla privacy, che contiene la rappresentazione grafica di un appartamento, facile intuire quali sarebbero i rischi di una divulgazione indiscriminata delle informazioni.

BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

UNA RIFLESSIONE SU IMU E TASI PER LE UNITÀ IMMOBILIARI COLLABENTI

Lo scorso 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha emesso la circolare n.27/E, che oltre a disporre di materia catastale, tra le altre cose,  si propone di regolare anche alcune casistiche “speciali” per l’applicazione dell’Imu e della Tasi.

Questo è un periodo caldo per i contribuenti: le scadenze si avvicinano, e quello della circolare n.27/E è il primo sviluppo per quanto riguarda IMU e TASI, dopo l’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale proprio ai fini dei suddetti tributi, avvenuto lo scorso novembre.

La prima novità della circolare riguarda un approfondimento in merito alle unità collabenti. Queste, altro non sono che costruzioni caratterizzate da un livello di degrado tale da determinarne un’incapacità di produrre ordinariamente reddito proprio, come sancisce l’art.3, comma 2 del DM 28/1998. Normalmente queste costruzioni vengono accatastate in visura catastale online nella categoria F/2, anche se l’iscrizione in catasto non è da considerarsi obbligatoria. Va però precisato che l’iscrizione in catasto di un’unità collabente è possibile solo se quell’unità non è ascrivibile ad altre categorie catastali o se il fabbricato non risulta individuabile mediante planimetria catastale online e/o questo non risulta perimetrabile. È possibile quindi, ad esempio, iscrivere nella cat. F/2 un’unità immobiliare con muri perimetrali e interni integri anche se priva di soffitto. Il trattamento ai fini IMU di immobili di questa tipologia non è mai stato definito chiaramente: c’è chi sostiene che tali costruzioni debbano essere considerate in tutto e per tutto come dei fabbricati, e che quindi, in mancanza di rendita catastale, essi non siano assoggettati al pagamento dell’IMU; c’è però un’altra parte della giurisprudenza che sostiene che nel caso di un fabbricato collabente il tributo sia dovuto in base al valore dell’area edificabile corrispondente, anche se il suolo su cui lo stesso si trova ha una destinazione agricola, come ha dimostrato la sentenza in cassazione n.5166/2013.

APPROFONDIMENTO SUL SISTER: COME FUNZIONA IL “SISTEMA DI INTERSCAMBIO TERRITORIO”

Il SISTER o “sistema di interscambio territorio”, è un sistema di collegamento operante sul web che consente a professionisti del settore pubblico e privato di consultare le banche dati degli uffici del Territorio e, se abilitati, di presentare i relativi documenti informatici per gli aggiornamenti.

La consultazione telematica permette la stampa di documenti come la visura catastale per fabbricati, la visura catastale per terreni, la visura catastale storica e la planimetria catastale online, in un formato in tutto e per tutto uguale a quello delle normali visure cartacee, ottenibili effettuando le medesime richieste presso uno degli sportelli degli uffici dell’Agenzia del Territorio.

Tutte le richieste per visure e planimetrie possono sempre essere effettuate per l’interezza del territorio nazionale o ristrette ad un solo comune.

L’informatizzazione del sistema catastale ha reso le operazioni di consultazione ed estrazione della visura catastale online molto più agevoli e alla portata di tutti, consentendo molteplici modalità di accesso e di ricerca. La ricerca di una visura catastale storica per soggetto, ad esempio, consente di ritrovare – a partire dal solo nominativo o codice fiscale di una persona fisica, tutto lo storico delle informazioni catastali relative a quel soggetto, quanti e quali immobili ha posseduto o possiede sul territorio italiano, le date e le informazioni sulla divisione delle sue proprietà, sugli atti di rogito e persino qualche breve cenno ai dati catastali degli immobili posseduti. Se proprio si volesse trovare un neo al sistema di consultazione telematico degli atti catastali si dovrebbe parlare dell’aggiornamento dei documenti  poiché non è sempre facile reperire informazioni precedenti alla digitalizzazione del catasto. Problema che però gli uffici delle Agenzie del Territorio stanno cercando di risolvere.

COME AVVIENE LA CONSULTAZIONE DEGLI ATTI CATASTALI?

La consultazione degli atti catastali, mediante richiesta della visura catastale online, è consentita ad ogni cittadino che rispetti i principi istituzionali del catasto; tra i più importanti vi è il supporto al sistema di pubblicità immobiliare. I sistemi di pubblicità immobiliare presenti in Italia sono quelli facenti capo alla “trascrizione” e all’”intavolazione” (catasto ordinario e catasto tavolare o fondiario).

Nessun documento è inaccessibile a nessun cittadino, per quanto esistano limitazioni di accesso alle planimetrie catastali online delle singole unità immobiliari urbane. Per accedere a questi servizi occorre infatti essere in possesso dei diritti reali sul bene o essere delegati ufficialmente dai soggetti portatori dei legittimi interessi.

I servizi di consultazione delle visure sono stati disciplinati, negli anni, mediante svariati provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate; per volere della quale oggi la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione delle banche dati del catasto a mezzo di terminali presso gli sportelli degli uffici delle Agenzie del Territorio. Da alcuni anni è possibile richiedere ed ottenere visure anche online.

I tipi di visura catastale richiedibili anche online sono sempre due: la visura catastale online in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura catastale storica, a differenza di quella semplice, contiene la storia dell’immobile dall’impianto meccanografico all’attualità. Non vi è alcuna differenza tra una visura cartacea e una visura online, nei contenuti come nella forma (a parte l’evidente vantaggio che sta nella possibilità di riscaricare il documento online, una volta acquistatolo, sul proprio computer anche a distanza di tempo), ma dato che il servizio è limitato alle sole informazioni digitalizzate (e quindi accessibili in formato telematico) è possibile che alcuni dati, precedenti alla riforma informatica del catasto come datazione, non siano direttamente disponibili.