VISURA CATASTALE ONLINE E SCADENZE IMU – TASI 2016

È arrivato il momento di richiedere la visura catastale online. Dicembre, come tutti sanno, è il mese in cui tutti i contribuenti sono tenuti al saldo delle imposte IMU e TASI. Quest’anno, la data da segnare sul calendario è il giorno 16. Questo giorno è fissato in accordo con la data del 16 di giugno, giorno in cui era previsto il pagamento dell’acconto (o per chi ne aveva possibilità, il pagamento dell’intera imposta).

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Generalmente le scadenze sono sempre fissate alla metà di giugno e alla metà di dicembre dell’anno di imposta. Abbiamo avuto alcune eccezioni, determinate negli ultimi anni dalla portata e dalla novità nell’applicazione delle diverse imposte. Nel 2014 ad esempio, la TASI ha avuto due differenti scadenze per l’acconto: per circa 2000 Comuni che hanno deliberato in tempo utile, l’acconto scadeva il 16 di giugno, per altri 6000 Comuni, la scadenza fu invece stabilita al 16 di Ottobre. Tutti i Comuni che non deliberarono, stabilirono che la scadenza dell’acconto doveva essere unita a quella del saldo previsto per il 16 di Dicembre ad aliquota base.

Bisogna fare attenzione con le scadenze! Per il 2015, in alcuni Comuni la TASI ha avuto scadenze differenti, allo scopo di evitare troppi versamenti concentrati in pochi giorni di scadenza. Il nostro consiglio è quello di verificare sempre sul sito del proprio Comune se sono state comunicate variazioni a carattere locale.

Tornando al 2016 e alla nostra scadenza: per tutti gli italiani che ancora devono saldare l’intero importo di IMU e TASI, il termine ultimo è a giorni. È il momento buono per acquistare una visura catastale online per fare il calcolo finale della base imponibile mediante la rendita catastale. Per il calcolo della base imponibile IMU e TASI è necessario prima di tutto stabilire il valore della rendita catastale indicata dalla visura catastale online e poi rivalutarla al 5%. Il risultato ottenuto non costituisce ancora il valore finale della base imponibile, poiché va moltiplicato per un coefficiente che differisce in base alla tipologia di fabbricato per cui si sta effettuando il calcolo.

Il sito del Comune permette di ottenere senza possibilità di errore il valore della base imponibile, ma per farlo è necessario essere in possesso della rendita catastale non rivalutata, così come indicata dalla visura catastale online.

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PLANIMETRIA CATASTALE ONLINE PUGLIA: VIA LIBERA AL CATASTO ENERGETICO REGIONALE

“Una svolta per sicurezza, ambiente e imprese”

Il consiglio regionale da l’ok al progetto di legge che costituisce il catasto energetico. Un beneficio che sarà presto evidente anche attraverso la visura catastale online e la planimetria catastale online. Il nuovo testo mira a uniformare un sistema che fino a questo momento era stato affidato a disposizioni locali. Un progetto completo che mira a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, rendere le procedure più semplici e fissare i principi delle attività di controllo e di funzionamento degli impianti da un punto di vista regionale.

Già precedentemente l’amministrazione pubblica si era posta l’obiettivo di garantire un miglioramento delle prestazioni energetiche. Attraverso l’obbligo di prestare la dichiarazione di conformità tra i dati della planimetria catastale online e lo stato dei fatti, o mediante la dichiarazione di rispondenza (DIRI) con i dati della visura catastale online e della planimetria catastale online (che però può sussistere solo se gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 37/08).

Nella seduta dello scorso 23 novembre, il Consiglio Regionale della Puglia ha detto sì al Catasto Energetico Regionale. Importanti decisioni da prendere adesso saranno quelle riguardanti l’accreditamento dei soggetti a cui le attività di ispezione verranno affidate, l’obbligatoria qualificazione e riqualificazione professionale necessaria nonché la determinazione di una struttura tariffaria omogenea dal punto di vista regionale.

Il nuovo elaborato normativo però si pone a tutela della qualità dell’aria e della sicurezza dei cittadini pugliesi, un primo passo anche a vantaggio della qualità del lavoro e delle imprese locali. Troppe, fino a questo momento, le unità non censite e fuori da cicli di monitoraggio, con un rischio sempre crescente per la salute pubblica e per gli utilizzatori. Ecco perché la nascita del Catasto Energetico Regionale è un evento importante per la Regione Puglia; un passo imprescindibile ai fini del mantenimento degli standard nazionali di funzionamento e della sostenibilità ambientale degli impianti.

VISURA CATASTALE ONLINE E ATTI CATASTALI

L’atto immobiliare prevede una procedura lunga e laboriosa: deve essere registrato, trascritto, volturato. Occorre procurarsi documenti quali la visura catastale online, la visura catastale storica, la visura ipotecaria e la planimetria catastale. Il lungo elenco delle operazioni prevede numerosi passaggi presso uffici e strutture dell’Agenzia del Territorio, l’Agenzia delle Entrate, lo studio notarile, le conservatorie della città.

Tutte operazioni che comportano un costo, in termini di tributi a carico dei relativi soggetti. Allo scopo di ridurre tempi e costi di presentazione degli atti, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei Pubblici Ufficiali (figure professionali diverse dai notai, ma anch’esse tenute ad adempiere diversi compiti relativi all’atto immobiliare), un modello, detto Modello Unico Informatico, che consente di immettere online procedure e documenti direttamente nella piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate.

Il Modello Unico Informatico può contenere le richieste di registrazione, note di trascrizione e di iscrizione, domande di annotazione e domande di voltura catastale. I Pubblici ufficiali sono tenuti al pagamento dei tributi con autoliquidazione, ma a differenza dei notai, non possono compensare le somme pagate in eccesso. I documenti devono essere compilati con il software UniMod e inviati attraverso il Sister, dietro previa abilitazione al servizio presentazione documenti.

Il Sister, tra le sue varie funzioni, prevede anche la consultazione di documenti come la visura catastale online, la visura catastale storica e la visura ipotecaria. Tutti i documenti sopraelencati sono essenziali all’adempimento delle pratiche di voltura e trascrizione degli atti catastali, e anche se non hanno valore probatorio, servono a garantire la conformità con lo stato di fatto.

A titolo sperimentale i Pubblici Ufficiali possono trasmettere anche il titolo per gli atti da presentare ai conservatori dei registri immobiliari. La trasmissione telematica riguarda sempre la copia autenticata, integralmente predisposta mediante strumenti informatici e firma digitale, degli atti originali. Per tutte le formalità trasmesse telematicamente viene prodotto un certificato di eseguita formalità, sottoscritto dal conservatore con firma digitale, atto ad attestare le relative funzioni.

FATTURAZIONE ELETTRONICA: DAL 1 GENNAIO 2017 ARRIVA L’E-FATTURA PER TUTTE LE IMPRESE

Con l’evoluzione del tracciato, l’e-fattura è già pronta per le imprese italiane. Novità esclusive per la fattura della tua visura camerale online. Il formato fatturaPA, per la formazione e trasmissione delle fatture elettroniche verso le Pubbliche Amministrazioni ha subito delle modifiche che lo hanno reso compatibile anche per la fatturazione elettronica tra privati. A partire dal 1˚ gennaio 2017, le nuove specifiche tecniche del formato fatturaPA, già aggiornate e pubblicate sul sito ufficiale del governo italiano, saranno finalmente operative.

Anche i servizi di visura camerale online, visura catastale online, planimetria catastale online e visura pra dovranno emettere un nuovo formato di e-fattura corrispondente ai nuovi criteri. Il nuovo formato sarà utilizzato sia per la fatturazione elettronica verso la Pa, sia per la fatturazione elettronica tra privati, secondo un unico tracciato XML e sempre attraverso un sistema di interscambio (SdI), a disposizione anche per i rapporti commerciali tra privati, come previsto dal Dlgs n. 127/2015.  Le pubbliche amministrazioni, così come i loro fornitori, assieme a tutti i soggetti intenzionati ad utilizzare il Sistema di Interscambio per la fatturazione tra privati, dovranno conformarsi e saranno chiamati a configurare i propri sistemi informatici per permettere dal 1 gennaio 2017, l’emissione di fatture secondo il nuovo tracciato XML. A presto con la nuova veste della fattura per visura camerale on line e visura catastale online.

PERCHÈ OGGI IL NOTAIO È TENUTO AD ALLEGARE ALL’ATTO DI ROGITO ANCHE L’ATTO DI CONFORMITÀ CATASTALE?

Risale al 2014 il caso di un notaio romano sanzionato dalla Co.Re.Di. (Commissione Regionale Disciplinare) del Lazio, su richiesta del Collegio Notarile, per aver omesso la certificazione catastale di tre atti notarili. Il caso è stato disciplinato in base all’art. 138 della legge notarile n.89 del 16 febbraio 1913 che dispone in materia di sanzioni disciplinari. Per la legge in vigore, infatti, nel caso di trasferimento dei diritti reali su fabbricati, il notaio è tenuto ad allegare all’atto notarile anche l’atto di conformità catastale, mediante una dichiarazione resa dagli intestatari o da un tecnico di fiducia per loro conto. In mancanza di questi documenti l’atto va ad intendersi come se fosse nullo e la sua nullità non è sanabile in alcun modo, neppure provvedendo in un secondo momento.

La corte di cassazione ha sancito mediante la sentenza n.20465 dell’11 ottobre 2016 che il suddetto professionista romano, nel caso in esame, era sì tenuto a verificare la conformità dei dati catastali tramite visura catastale online e visura catastale storica, e altresì a verificare la dichiarazione degli intestatari dell’immobile, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi, rispettivamente dei dati catastali e della planimetria catastale online. L’effetto della sentenza è stata la sanzione disciplinare per il notaio che aveva omesso la certificazione di conformità. Nel caso particolare di questo professionista, la dichiarazione di conformità veniva sostituita da una postilla scritta a mano solo successivamente alla sottoscrizione dell’atto (cosa che rendeva l’atto precedentemente stipulato nullo). La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale online resa dal notaio non era, ovviamente, egualmente sufficiente.

Per concludere, il nostro suggerimento prima di stipulare un atto di compravendita o donazione di un immobile, è quello di verificare sempre la corrispondenza dei dati catastali mediante visura catastale storica e visura catastale online da incrociare con i dati riportati nella planimetria, per poter rendere una perfetta dichiarazione di conformità con lo stato di fatto da presentare al notaio.

DECRETO E MANOVRA FISCALE, LE ULTIME NOVITÀ

Equitalia

Le commissioni riunite Bilancio e Finanza della Camera hanno deliberato in merito ad alcune novità del Decreto Fiscale e alla manovra ad esso collegate, tra queste: il  compromesso sulla rottamazione delle cartelle esattoriali e sui dipendenti Equitalia, maglie più larghe per aderire alla voluntary bis, pace fiscale per il mese di agosto, stop al tax day e nuova proroga dei funzionari dell’Agenzia delle Entrate, i cui incarichi dirigenziali sono stati bocciati dalla Consulta. Il testo definitivo arriverà in aula a Montecitorio lunedì. Poi la fiducia, ci si aspetta che il testo venga licenziato martedì. Nessun cambiamento sul fronte visura catastale online e planimetria catastale online.

Tra tutti, il punto destinato a far più discutere è sicuramente quello riguardante la rottamazione delle cartelle e le sorti dei dipendenti di Equitalia. Secondo un compromesso che tiene conto delle dovute coperture, infatti, è stato stabilito che le rate per la rottamazione debbano aumentare di numero, ma arrivando però a toccare solo quota 5, dalle 4 inizialmente previste. Sembra che invece sarà possibile rottamare anche le cartelle del 2016 e non più solo quelle fino al 2015. La rottamazione, inoltre, verrà estesa a tutte le multe, anche a quelle emesse dagli enti territoriali che effettuano la riscossione attraverso il procedimento dell’ingiunzione fiscale. Chi ha già presentato domanda potrà integrarla secondo le nuove disposizioni del testo. Nessun concorso all’orizzonte, invece per gli ex-dipendenti Equitalia, che passeranno direttamente alla nuova Agenzia delle Entrate. L’agenzia delle Entrate – che svolge le funzioni relative ad accertamenti e controlli fiscali, dal gennaio 2012 aveva già assorbito l’Agenzia del Territorio, divenendo l’unico ente responsabile dell’erogazione della visura catastale online e della planimetria catastale online.

DALLA CDC ALLA GIURISPRUDENZA TUTTA: UN CASO CHE AFFERMA ANCOR PIÙ L’IMPORTANZA DELLA VISURA CATASTALE ONLINE

La giurisprudenza italiana tramite il caso di un rogito relativo ad un mutuo fondiario (sentenza 9320 della Corte di Cassazione del maggio 2016) ha affermato che in caso di rogito il notaio non deve più solamente limitarsi ad accertare le volontà delle parti e a compilare gli atti, ma è anche tenuto ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso, allo scopo di accertare che su un bene immobile possa essere regolarmente iscritta un’ipoteca.

La verifica, che deve avvenire mediante visura catastale online, visura catastale storica e le opportune visure ipotecarie atte a controllare che sul bene non gravino vincoli, assumono quindi una valenza e un’importanza sempre più ufficiale. Perché se è vero che una visura catastale online non può di per sé fungere da certificato ufficiale – il documento infatti non ha un originale, ed è semplicemente una copia in formato pdf che elenca tutti i dati identificativi, reddituali e di classamento dell’immobile; con la lettura e l’accertamento da parte di un notaio che deve attestare la conformità degli atti assume una valenza chiaramente ufficiale.

I proprietari dell’immobile in sede di rogito sono chiamati a dichiarare la conformità dello stato dei fatti di fronte ad una figura di legge, che, dopo le opportune verifiche garantirà l’ufficialità con la sua firma. La visura catastale storica più che una classica visura ordinaria, in casi come questi può avere un’utilità ancora maggiore: registrando tutte le variazioni dell’immobile nel tempo da un punto di vista “storico” permette di verificare e confrontare le informazioni sulla proprietà del bene, sul classamento e sulle modifiche catastali in un unico documento.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ NELLA LEGGE IN BILANCIO: PRESTO ONLINE I DATI DELLE COMPRAVENDITE

Consultare online i dati relativi alle compravendite immobiliari potrebbe non essere più una remota possibilità, stando alle indiscrezioni circa la legge di bilancio prevista per il 2017, e attualmente già sul tavolo delle trattative del governo italiano. Sembra infatti che il governo abbia previsto una norma per consentire all’Agenzia delle Entrate di rendere pubblici e consultabili sulla propria piattaforma online i dati contenuti negli atti e nelle scritture private mediante cui si costituiscono, trasferiscono o modificano le proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili. Il servizio potrebbe entrare in vigore già dal giugno del 2017. Attualmente esiste già la possibilità di venire in possesso di piccole informazioni in riferimento alle compravendite, attraverso la richiesta di una visura catastale online per soggetto proprietario in modalità storica. La visura catastale online in modalità ordinaria infatti non consente di approfondire la storia dei passaggi di proprietà relativi ad un bene immobile, ma i dati contenuti in una visura, sebbene precisi, non consentono di andare al di là della semplice consultazione delle note agli atti e il numero degli atti stessi. Ancora non ci è dato sapere quale sarà l’effettiva portata dei dati che potrebbero essere resi pubblici, con molta probabilità si tratterà delle informazioni relative al prezzo di compravendita, alla superficie catastale, alla localizzazione dell’immobile. Informazioni utili per chi vuole acquistare o vendere un appartamento, ma anche per tutte quelle società specializzate nelle valutazioni immobiliari e nelle analisi di mercato. Differente discorso è invece quello che riguarda i dati relativi contenuti nella planimetria catastale online. La planimetria catastale online infatti è un documento protetto dalla privacy, che contiene la rappresentazione grafica di un appartamento, facile intuire quali sarebbero i rischi di una divulgazione indiscriminata delle informazioni.

VISURE CATASTALI E CALCOLO DELLA SUPERFICIE CATASTALE AI FINI TARI

A partire dal 9 novembre 2015, la visura catastale online per tutte le unità urbane a destinazione ordinaria regolarmente iscritte al Catasto, per cui esista la planimetria catastale online sono tenute ad indicare anche il dato della superficie dell’immobile. Il calcolo della superficie per la visura catastale online avviene sulla base di quanto sancito dal Dpr 138/1998 alla voce “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/96”.

L’indicazione della superficie catastale è importante soprattutto ai fini TARI, poiché al netto delle aree scoperte, viene utilizzata per il calcolo della tassa. Stando al comma 645 dell’art.1 della Legge 147/2013, inoltre è stabilito che “la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati”.  Essa infatti non deve mai essere confusa con la superficie utile lorda o netta utilizzata per la determinazione del valore locativo. Questa misurazione può essere infatti al netto delle murature esterne e al lordo delle pareti divisorie (nel caso della superficie utile lorda per le locazioni commerciali) oppure al netto di queste ultime (nel caso di una superficie utile netta per le locazioni a canone concordato).

In caso di errore sulla visura catastale storica, ciascun intestatario dell’immobile può richiedere la rettifica del dato della superficie catastale o, nel caso in cui questo dato non sia ancora presente negli archivi del Catasto, può inserirlo associandolo ad una planimetria già presente nella banca dati. Ricordiamo inoltre che richiedendo una visura catastale storica per dati catastali è sempre possibile ottenere lo storico delle variazioni catastali e degli interventi o lavori avvenuti sull’unità immobiliare nel corso degli anni.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ E LEGISLAZIONE PER LE CATEGORIE CATASTALI F/3 ED F/4

Proseguendo con qualche novità nel mondo catastale e volendo approfondire in merito alla definizione delle categorie catastali F/3 ed F/4, e alla circolare n.27/E, emessa lo scorso giugno dall’Agenzia delle Entrate, oggi parliamo della normativa che legittima l’inserimento anche solo temporaneo di fabbricati in corso di costruzione o di definizione nelle categorie sopracitate. La circolare attesta che l’attribuzione di queste due categorie in visura catastale dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), ma che esiste la possibilità di ottenere una proroga presentando un’apposita dichiarazione (firmata dall’intestatario) per notificare il Catasto della mancata ultimazione dell’immobile. La circolare ricorda agli aventi diritto che i Comuni possono utilizzare due strumenti per la segnalazione di eventuali mutamenti della situazione reale degli immobili rispetto ai dati restituiti dalla visura catastale online. È questo il caso delle segnalazioni ai sensi dell’art.3, comma 58, legge 662/1996 che dispone in materia di verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, perché palesemente non congruo rispetto a fabbricati con caratteristiche simili, e di quelle basate sul comma 336, art.1, legge 311/2004 che sono chiamate in causa quando sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali o per intervenute variazioni sugli immobili, come dimostrabile con una visura catastale storica. La visura catastale storica può infatti risalire allo storico delle variazioni catastali per un immobile, a partire dalla sua edificazione.

Come funziona il trattamento Imu e Tasi degli immobili di categoria F/3 ed F/4 che non hanno ancora una situazione ben definita? Nel caso in cui si parli di un fabbricato unico, la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, i suddetti tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell’area edificabile, senza tenere in considerazione il valore del fabbricato in corso di edificazione. Se invece il fabbricato è stato ultimato solo in parte, per volere della Cassazione (sentenza 10735/2013) non è dovuto alcun tributo, neppure come area edificabile, sulla porzione dell’area ancora in corso di edificazione. Altro discorso invece va fatto per gli immobili la cui categoria è ancora in corso di definizione per cui il tributo dovrebbe essere dovuto proprio sul fabbricato (in questo caso ultimato) e non sull’area edificabile. In casi come questi subentrerà però il problema del calcolo per tali tributi, a causa dell’assenza della rendita catastale, questione che ha spinto il Ministero dell’Economia e delle Finanze a ritenere il principio contenuto nella sentenza di cassazione 10735/2013 valido anche per le altre categorie catastali fittizie.