TUTTO SULLA VISURA CATASTALE

La visura catastale online è la consultazione degli atti e dei documenti catastali relativi ad un dato immobile. Ciascun immobile è censito in catasto tramite una serie di parametri, collettivamente conosciuti come “dati identificativi” che corrispondono al nome di foglio, particella e subalterno – per quanto riguarda i fabbricati -, e foglio e particella soltanto per quanto riguarda i terreni. Ciascun comune italiano ha infatti stabilito una suddivisione del proprio territorio secondo questo schema: al foglio corrisponde l’unità territoriale catastalmente più grande (mediamente una superficie di 1 km²) che è difatti suddiviso in particelle (o mappali); la particella indica la porzione di terreno o di fabbricato di proprietà di uno stesso individuo o società all’interno di ciascun foglio; e il subalterno, cui corrisponde in maniera univoca un’unità immobiliare riconducibile ad un determinato proprietario.

In una visura catastale on line per soggetto proprietario, la concomitanza di più subalterni in relazione alla stessa particella indica quindi la quantità di unità immobiliari (così come risultano all’interno dell’entità immobiliare maggiore, ovvero la particella), separate riconducibili al medesimo proprietario. In questo modo due numeri di subalterno diversi afferenti alla stessa particella possono ricondurre la proprietà di due immobili in uno stesso fabbricato, o la proprietà di un appartamento e di un box auto.

Tramite visura catastale online ciascun soggetto può venire in possesso di informazioni sui dati identificativi e reddituali di beni immobili, dati anagrafici di persone (fisiche o giuridiche, purché siano intestatarie di beni immobili) e persino informazioni su passaggi di proprietà, lavori e variazioni catastali effettuate su un dato bene immobile (trattasi questa però di una richiesta per visura catastale storica, che fornisce informazioni storiche sull’unità immobiliare, dalla sua edificazione al momento presente).

Le visure catastali non vanno confuse con la mappa catastale (dati grafici di un terreno) o la planimetria catastale (rappresentazione grafica in scala di unità immobiliari urbane. A partire dal 9 novembre 2015, tutte le visure delle unità urbane a destinazione ordinaria, regolarmente iscritte in catasto e corredate da planimetria, devono offrire anche il dato della superficie dell’immobile calcolata in metri quadrati e sulla base del Dp 138/1998.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

VARIAZIONE CATASTALE, COS’È, COME E QUANDO SI DEVE RICHIEDERE

La variazione catastale è una procedura che consente al cittadino di comunicare al Catasto eventuali modifiche effettuate su un immobile. Per effetto del decreto legge n.78/2010, dal 1 luglio 2010, la conformità catastale è considerata obbligatoria (lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere ai dati presenti nella visura catastale on line, pena il pagamento di una sanzione)

La procedura DOCFA, attiva online sul sito dell’Agenzia delle Entrate consente di modificare i primi dati catastali errati(identificativi catastali certificati dalla visura catastale online, titolarità del bene, toponomastica,variazioni sulla planimetria catastale). La procedura di variazione catastale può venire in aiuto in casi di modifiche alla distribuzione interna di una casa, come per esempio avviene a seguito di lavori di ristrutturazione o di ampliamento, o per determinare l’esatta rappresentazione del bene immobile a livello grafico. La variazione catastale non può essere redatta da chiunque: la presenza di un tecnico abilitato che possa effettuare sopralluoghi e rilevazioni dello stato di fatto e produrre una nuova planimetria è fondamentale per ottenere l’approvazione del Catasto. Quando si deve effettuare una variazione catastale?

  1. Nel caso in cui interventi edilizi determinino una modifica della planimetria catastale.
  2. Nel caso in cui sono venuti a cambiare i dati di classamento o la rendita catastale indicati dalla visura catastale online.
  3. Quando prima di un rogito ci si accorge di eventuali difformità tra la realtà dei fatti e la rappresentazione grafica dell’appartamento (in casi come questi, per essere più tutelati, può essere utile richiedere una visura catastale storica, invece di una normale visura catastale, per mettere in evidenza tutti i trascorsi del bene immobile dalla sua edificazione al momento presente).

Ricordiamo inoltre che la variazione catastale è un prerequisito indispensabile per chiunque abbia necessità di chiedere un certificato di agibilità, ottenibile presso lo sportello unico dell’edilizia prima di dichiarare la chiusura dei lavori.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COME SI FA A RICHIEDERE UNA VISURA CATASTALE?

Per richiedere una visura catastale on line non è necessario essere in possesso di eccessive informazioni. La procedura è semplice e può essere effettuata da chiunque. Se l’acquirente è a conoscenza dei dati catastali relativi all’immobile, la ricerca sarà limitata agli immobili corrispondenti a foglio, particella e subalterno indicati. Non vi è maniera più sicura e precisa per identificare un immobile se non questa: gli identificativi catastali sono unici, infatti a quei dati catastali può corrispondere solo ed esclusivamente quell’immobile. Un’alternativa può essere quella di ricercare l’immobile in base al suo indirizzo o al suo numero partita. Se non si è a conoscenza né dei dati catastali, né dell’indirizzo, né del numero partita dell’immobile è necessario essere in possesso dei dati anagrafici della persona a cui l’immobile appartiene, per poter richiedere così una visura per dati anagrafici. Talvolta, una visura catastale on line può essere richiesta anche per ottenere informazioni su un immobile di proprietà di una società, o di un’impresa: è questo il caso in cui possono tornare utili denominazione e partita iva dell’azienda intestataria dell’immobile da cercare.

Qual è la differenza tra una comune visura catastale ed una visura catastale storica? La visura catastale ordinaria o attuale, come a volte viene chiamata, è uno strumento che permette di conoscere lo stato catastale di un immobile al momento presente. Sono da essa indicati parametri quali classe, consistenza, rendita, categoria e numero di vani e metri quadrati. Se la visura catastale è come una fotografia dell’immobile, la visura catastale storica invece non si limita ad indicare i dati al momento presente, fornendo a chi la richiede uno storico degli eventi (passaggi di proprietà, modifiche e lavori di ristrutturazione compresi) di quell’immobile, dal momento della sua creazione ad oggi.

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RENDITA CATASTALE ED IMBULLONATI: LE NOVITÀ PREVISTE DALLA LEGGE DI STABILITÀ 2016

Tra le innovazioni della Legge di Stabilità 2016, in tema di determinazione della rendita catastale e nel riguardo dei fabbricati di categoria D ed E (unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare) vi è quella che esclude dal calcolo della rendita catastale i macchinari, i congegni ed altri impianti funzionali e considerati fondamentali per un determinato processo produttivo (i cosiddetti “imbullonati”).

La rendita catastale è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione diretta e l’imposta municipale propria (IMU). A seconda della classificazione e della destinazione d’uso di un immobile, il valore catastale (o rendita catastale rivalutata) viene ricavato moltiplicando il valore della rendita per un coefficiente prestabilito, che varia, a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e alla sua categoria catastale di appartenenza. Esiste poi un ulteriore parametro per determinare la rendita catastale, che risponde alla definizione di classe catastale, ma per chi volesse avere ulteriori specifiche sulla struttura della visura catastale online o della visura catastale storica, rimandiamo a post precedentemente pubblicati su questo blog o alla nostra pagina, che contiene ogni tipo di chiarimento.

Come previsto dalla circolare 1 febbraio 2016, 2/E, le industrie, le centrali e le stazioni elettriche non subiranno la tassazione di turbine, aerogeneratori, grandi trasformatori, altoforni, così come tutti gli impianti fondamentali per le linee produttive, indipendentemente dalla loro tipologia, rilevanza dimensionale o modalità di connessione. Sono esclusi dalla stima anche i pannelli fotovoltaici (fatta eccezione per quelli integrati sui tetti e nelle pareti della struttura, che quindi non possono essere rimossi senza la copertura o la parete a cui sono agganciati). Per quanto riguarda le unità immobiliari già censite è possibile presentare un atto di aggiornamento (indipendente dalla realizzazione o meno di interventi edilizi) per ricalcolare la rendita catastale definitiva che dovrà poi risultare dalla visura catastale on line. In questo modo il nuovo parametro escluderà eventuali componenti impiantistiche che secondo il nuovo criterio voluto dalla legge di Stabilità 2016 non sono ormai più oggetto della stima diretta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ IN ARRIVO IN MATERIA CATASTALE E SUI TRIBUTI LOCALI

Dalla Gazzetta Ufficiale della scorsa settimana arrivano le prime disposizioni della nuova Legge di Stabilità 2016. I tributi locali sono al centro dell’attenzione di questa prima tranche di innovazioni. Di seguito un breve riepilogo per chi volesse tenersi aggiornato:

  • Sugli immobili concessi in comodato d’uso ai figli d’ora in avanti sarà applicata una riduzione del 50% sull’IMU, (stando al comma nr.10). La disposizione entrerà in vigore per tutti gli immobili non considerati di pregio (ne saranno esclusi quindi quelli facenti parte delle categorie A/1 – abitazioni di tipo signorile -, A/8 – abitazioni site in ville -, ed A/9 – castelli o palazzi che abbiano valore dal punto di vista storico o artistico – ), e solo se l’usufruttuario effettivo del bene immobile è un discendente in linea diretta entro il primo grado di parentela del proprietario che offre l’unità immobiliare. Un altro fattore importante perché la riduzione venga applicata è il seguente: il discendente del proprietario deve dichiarare di utilizzare l’immobile in questione come sua abitazione principale (attenzione quindi alle note e ai dati indicati dalla visura catastale online, che di tanto in tanto può riportare vecchie informazioni risultanti da un precedente aggiornamento). Infine, al fine del beneficio è necessario che il contratto in comodato sia registrato e che il comodante non risulti in possesso di altri immobili in questo paese.
  • L’art. 11 del DLGS 23/2011 che prevede il versamento di un’imposta municipale secondaria a partire dal 2016 (IMUS) verrà abrogato. È molto probabile che quest’abrogazione sia stata considerata per riuscire ad alleggerire il peso delle imposte in vista della nuova Riforma del Catasto, che non sembra però possa decollare prima della fine del 2016. A tutti gli scettici ricordiamo che il Governo ha ufficialmente iniziato a modificare la struttura preesistente del Catasto introducendo all’inizio del mese di dicembre 2015 i metri quadrati in visura catastale on line.
  • La Tassa sui servizi indivisibili, meglio nota come TASI, sarà abolita per le abitazioni principali (se non di categoria A/1. A/8 o A/9).
  • Cambia anche la modalità di commisurazione della TARI da parte dei Comuni: il nuovo criterio applicato, il criterio medio-ordinario, si attiene al principio che “chi inquina paga”, come sancito dall’art.14, direttiva nr. 2008/2009. Nell’applicazione della TARI d’ora in avanti non si terrà conto soltanto dell’effettiva quantità di rifiuti prodotti, ma anche di tante condizioni che aiuteranno a determinare una maggiore equità nell’imposizione del tributo. Ricordiamo che per il calcolo della base imponibile TARI la visura catastale online indica i metri quadrati utili ai fini TARI, ma che per non incorrere in scocciature, è sempre bene controllare che tra visura e planimetria catastale online non vi siano difformità di dati.
  • Modificando l’art.13 comma 2, lettera A del DL 201/2011, si sancisce che l’IMU non sarà applicata ad immobili facenti parte di cooperative edilizie a proprietà indivisa, a quelli adibiti ad abitazione principale e a relative pertinenze dei soci assegnatari (anche se destinate a studenti universitari).
  • Per l’anno 2016 le leggi regionali e le deliberazioni comunali saranno soggette ad un blocco dei tributi locali e addizionali, stando a quanto sancito dal comma 26. Nessun aumento dei tributi in vista per l’anno corrente, a quanto pare, ma solo per quelli previsti da aliquote applicabili per l’esercizio 2015. Ai Comuni viene inoltre impedita la facoltà di aumentare le tariffe dell’imposta comunale sulla pubblicità (sancita dall’art. 23, comma 7, del DL 83/2012). Questa novità rientra nel quadro del comma 739 della legge di stabilità, ma non avrà effetto purtroppo sui Comuni che abbiano fatto richiesta per avvalersi della facoltà di aumentare le tariffe prima dell’entrata in vigore di questa norma abrogativa.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

TORNIAMO A PARLARE DI VISURE CATASTALI!

La visura catastale è un documento ufficiale (che però non ha valore probatorio) rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Contiene i dati principali di un immobile, fabbricato o terreno presente sul territorio italiano. Le caratteristiche principali di una visura sono le medesime, sia che essa sia stata erogata direttamente da un ufficio dell’Agenzia del Territorio, sia che essa sia una visura catastale online. I parametri per l’identificazione di un immobile che essa contiene sono infatti i medesimi, e sono sempre cinque: il Comune, la sezione urbana, il foglio, la particella (o mappale) e il subalterno. Mediante questi semplici dati è possibile risalire praticamente a ciascun immobile regolarmente riconosciuto dal catasto italiano!

La visura catastale on line fornisce però altre informazioni, di grande importanza per i contribuenti, i cosiddetti “dati di classamento”: la categoria catastale, la classe, il numero di vani e/o l’indicazione di superficie in mq, l’indicazione della zona censuaria con eventuale indicazione di microzona (se presente), la consistenza, la rendita catastale ed il reddito dominicale (se la visura catastale online è stata richiesta per un terreno). Su tutte le visure sono indicati poi altri tipi di dati, quali ad esempio l’indirizzo e i dati anagrafici del proprietario, del nudo proprietario e – se presente – dell’usufruttuario dell’immobile.

Le informazioni principali contenute in una visura catastale, riguardano quindi, i dati identificativi e reddituali di un bene immobile, assieme ai dati anagrafici relativi al suo proprietario. Esiste una modalità differente di visura, conosciuta col nome di visura catastale storica, che restituisce la situazione catastale di un dato bene immobile nell’interezza della sua storia, dall’edificazione fino al momento presente. Questa visura è particolarmente utile a chi necessita di conoscere tutte le variazioni avvenute nel tempo per un dato immobile.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA FARE SE LA PLANIMETRIA RESTITUISCE DATI NON CORRISPONDENTI A QUELLI FORNITI DALLA VISURA CATASTALE?

Cosa fare se la planimetria online rilascia dati non corrispondenti con quelli forniti dalla visura catastale on line?

Se vi è capitata una cosa simile, innanzitutto non preoccupatevi! Il vostro è un problema risolvibile. Inoltre, siete in buona compagnia, sappiatelo! (Non che questo possa mai essere veramente di conforto, però, non si sa mai).

Esiste, da pochi mesi, un servizio apposito, erogato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di auto-correggere eventuali errori restituiti dalla visura catastale online. È una piattaforma rapida, ad immissione di dati, molto scorrevole, precisa e che non richiede alcuna registrazione a piattaforme altre (come ad esempio Fisconline o Entratel). Infatti, il sistema informatico del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate riceve le segnalazioni e provvede, ove possibile, a rettificare gli errori di pertinenza dell’ente. Questo sistema, basato sul ricalcolo dell’errore, è il più pratico e veloce per coloro i quali riscontrano la presenza di dati non corrispondenti o errati in uno dei due documenti sopraelencati.

Discorso differente da un normale “refuso”, o l’indicazione sbagliata di un valore, è invece quello che prevede un errore sulle superfici certificate dalla planimetria. In casi del genere infatti, la mera introduzione dei dati in Contact Center non basta: serve attivare la procedura Docfa. La Docfa è in tutto e per tutto un’autocertificazione, ma necessita, per essere considerata valida, che la persona che ne fa richiesta si avvalga dell’attestazione professionale di un addetto ai lavori (geometra, tecnico rilevatore, ecc). Solo dopo aver immesso questi dati ed aver ricevuto notifica di avvenuta presa in esame da parte dell’Agenzia sarà possibile vedere il resoconto dei propri dati corretto e corrispondente sulla propria planimetria e visura catastale online.

 

RIFORMA DEL CATASTO: IL PUNTO DELLA SITUAZIONE DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Ancora nessuna novità dalla Riforma del Catasto

Dopo l’indicazione dei metri quadrati nella visura catastale on line, (entrata ufficialmente in vigore il 9 novembre 2015) ancora non ci sono segni che facciano presagire “movimento” per quanto riguarda il catasto. I metri quadrati non hanno alcun effetto sulla consistenza catastale e sulla rendita indicata dalla visura, sia essa in modalità ordinaria o che si tratti di una visura catastale storica. Le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria corredate da planimetria catastale e iscritte nei gruppi A, B e C sono quelle interessate dal provvedimento. Per ognuna di esse viene indicata sulla visura catastale online anche la superficie catastale al lordo degli spazi accessori, secondo i dettami dell’allegato C al DPR 138/1998. Una riforma chiara degli estimi catastali però stenta ad arrivare, per ora. L’Agenzia delle Entrate nel frattempo si è dedicata all’implementazione informatica dei servizi e all’incrocio dei dati reali con quelli indicati dalla visura catastale online.

Fisco, 350mila controlli in più nel 2016

I nuovi controlli fiscali previsti dalle adesioni alla voluntary disclosure (la legge sul rientro dei capitali dall’estero non dichiarati, che prevede un forte sconto sulle sanzioni e un condono penale sui reati connessi all’evasione fiscale delle somme riportate in Italia) faranno fare al Fisco molti straordinari quest’anno. Il direttore dell’Agenzia delle Entrate Rossella Orlandi, nel fare il punto della situazione sulle rendite catastali in commissione di vigilanza sull’Anagrafe Tributaria della Camera, ha annunciato che per l’anno appena iniziato soltanto 350mila controlli fiscali in più deriveranno dalle richieste di adesione alle (circa) 70mila adesioni alla voluntary disclosure.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

MACCHINARI ED IMBULLONATI ESCLUSI: RENDITA CATASTALE 2016

È notizia di oggi che, per la Legge di Stabilità 2016, i macchinari considerati funzionali al processo produttivo (congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali) saranno esclusi dalla determinazione della rendita catastale. E dato che la rendita catastale, così come previsto dalla visura catastale online, stando all’ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte» per macchinari e congegni suddetti non avverrà alcuna attribuzione fiscale. Un provvedimento atto ad introdurre agevolazioni in materia di accatastamento e di tassazione dei beni immobili ad uso produttivo e a destinazione speciale e che sarà in vigore, limitatamente all’anno di imposizione 2016, per gli atti presentati entro e non oltre il 15 giugno 2016. Le rendite catastali rideterminate dalla visura catastale on line avranno poi effetto retroattivo, dal 1 gennaio 2016.
Il 1 giorno del nuovo anno, sarà importante anche perché vedrà l’entrata in vigore di un provvedimento che stabilisce che la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale (soprattutto per quelli facenti parte delle categorie dei gruppi D ed E) avverrà solamente partendo da una stima diretta (che tenga conto dello stato del suolo e delle costruzioni presenti così come degli elementi ad essi strutturalmente connessi). Eccezioni a parte, nella suddetta stima dovranno essere prese in considerazione solo quelle componenti che ricadono all’interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato in una planimetria catastale online redatta nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia.
Saranno pertanto esclusi, come preannunciato, tutti i macchinari, i congegni e le attrezzature ed impianti funzionali al processo produttivo, ivi compresi i cosiddetti “imbullonati”.
Ai fini della tassazione immobiliare, così come indicato dalla visura catastale online, la base imponibile sarà da calcolarsi (in esplicita deroga all’art.13, c. 4 del D.L. n.201/2011) applicando specifici moltiplicatori alla rendita catastale, vigente dal 1 gennaio dell’anno di imposizione. Ecco perché le nuove rendite saranno applicate, ai fini della determinazione della base imponibile per IMU e TASI, dal 1 gennaio 2016 e non dal 1 gennaio 2017.

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COME CORREGGERE GLI ERRORI IN VISURA TRAMITE CONTACT CENTER DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

È passato appena un mese dall’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale ed è già possibile che alcune visure abbiano restituito parametri inesatti. A chi è capitato di richiedere una visura catastale on line e di notare una discrepanza tra i dati lì contenuti e quelli forniti dalla planimetria catastale dello stesso immobile?

È per far fronte a problemi come questi che l’Agenzia delle Entrate ha attivato uno sportello online per le richieste di correzione degli errori presenti in visura. Da oggi, per tutti gli utenti con credenziali già registrate su Fisconline o Entratel è possibile accedere e modificare i parametri inesatti, o, in alternativa, è sempre possibile richiedere la correzione mediante Contact Center.

Basta file agli sportelli, la nuova politica dell’Agenzia delle Entrate ruota attorno ad operazioni modellate sulle necessità del cliente, che si possano effettuare in sicurezza, comodamente da casa propria. Ecco come funziona il sistema Contact Center.

Se la visura catastale necessita della correzione di dati riguardanti l’intestatario dell’immobile, come il suo nominativo, il codice fiscale, il luogo e la data di nascita (per le aziende: denominazione e la sede legale) o informazioni di natura tecnica come diritti e quote di possesso, è possibile presentare richiesta di modifica tramite piattaforma online previo possesso dell’identificativo catastale del bene immobile in questione (particella, foglio e subalterno). Sarà inoltre necessario tenere a portata di mano uno dei seguenti documenti – che potrebbero essere richiesti durante la procedura – : l’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), la dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentate al catasto.

Se l’errore riportato dalla visura catastale on line dovesse invece riguardare più direttamente i dati dell’immobile (e quindi parametri come indirizzo, ubicazione, numero civico, piano, interno ecc) o altre inesattezze, come ad esempio variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità, sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: l’atto notarile di acquisto, la dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (anche altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni possono essere utili per presentare una richiesta come questa).

Per altri tipi di richieste, più particolari e per i quali è necessario l’intervento di un professionista esiste comunque una casistica da protocollo. Queste sono le richieste consentite: registrazione di atti nel catasto fabbricati e terreni, informatizzazione della planimetria catastale, assegnazione di un identificativo definitivo, registrazione di una variazione colturale, rettifica dei duplicati di una particella, passaggio di una particella da terreni a ente urbano, assegnazione di rendita catastale e correzione di identificativo da impianto meccanografico.

Cosa invece non si può fare tramite piattaforma online?

  • Effettuare reclami per disservizi da parte degli uffici.
  • Effettuare solleciti per la trattazione di atti presentati e non ancora evasi.
  • Presentare istanza di revisione della rendita catastale.
  • Richiedere assistenza nelle procedure informatiche.
  • Richiedere informazioni sullo stato di avanzamento delle pratiche (escluse quelle pervenute tramite Contact Center).