PERCHÈ OGGI IL NOTAIO È TENUTO AD ALLEGARE ALL’ATTO DI ROGITO ANCHE L’ATTO DI CONFORMITÀ CATASTALE?

Risale al 2014 il caso di un notaio romano sanzionato dalla Co.Re.Di. (Commissione Regionale Disciplinare) del Lazio, su richiesta del Collegio Notarile, per aver omesso la certificazione catastale di tre atti notarili. Il caso è stato disciplinato in base all’art. 138 della legge notarile n.89 del 16 febbraio 1913 che dispone in materia di sanzioni disciplinari. Per la legge in vigore, infatti, nel caso di trasferimento dei diritti reali su fabbricati, il notaio è tenuto ad allegare all’atto notarile anche l’atto di conformità catastale, mediante una dichiarazione resa dagli intestatari o da un tecnico di fiducia per loro conto. In mancanza di questi documenti l’atto va ad intendersi come se fosse nullo e la sua nullità non è sanabile in alcun modo, neppure provvedendo in un secondo momento.

La corte di cassazione ha sancito mediante la sentenza n.20465 dell’11 ottobre 2016 che il suddetto professionista romano, nel caso in esame, era sì tenuto a verificare la conformità dei dati catastali tramite visura catastale online e visura catastale storica, e altresì a verificare la dichiarazione degli intestatari dell’immobile, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi, rispettivamente dei dati catastali e della planimetria catastale online. L’effetto della sentenza è stata la sanzione disciplinare per il notaio che aveva omesso la certificazione di conformità. Nel caso particolare di questo professionista, la dichiarazione di conformità veniva sostituita da una postilla scritta a mano solo successivamente alla sottoscrizione dell’atto (cosa che rendeva l’atto precedentemente stipulato nullo). La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale online resa dal notaio non era, ovviamente, egualmente sufficiente.

Per concludere, il nostro suggerimento prima di stipulare un atto di compravendita o donazione di un immobile, è quello di verificare sempre la corrispondenza dei dati catastali mediante visura catastale storica e visura catastale online da incrociare con i dati riportati nella planimetria, per poter rendere una perfetta dichiarazione di conformità con lo stato di fatto da presentare al notaio.

VISURA CATASTALE E DATI ERRATI, COME PROCEDERE

Cosa facciamo se andando a richiedere una visura catastale online per dati catastali del nostro immobile viene fuori un documento che riporta i dati del precedente proprietario?

Ottenere una visura catastale on line è una cosa molto semplice oggi, può farlo chiunque, tranquillamente dal proprio computer o tablet, pagando in sicurezza con la propria carta di credito o bonifico bancario e ricevere in pochi minuti il documento di cui necessita senza alcuno sforzo. I problemi sorgono però quando ci troviamo davanti un documento che non c’aspettavamo, e questa possibilità, purtroppo, è frequente. Questo può avvenire a causa del processo di digitalizzazione degli atti e dei processi catastali, che non è ancora perfettamente funzionante. Può quindi capitare di tanto in tanto, di richiedere una visura catastale online sul proprio nominativo e di non trovare l’immobile che desideriamo nell’elenco, o viceversa, che la visura richiesta per dati catastali riporti al vecchio proprietario. Come fare? Se ci si presenta dinnanzi una situazione del genere le cause possono essere solo due: o il rogito a nostro favore non è avvenuto correttamente, o non è stato ancora comunicato correttamente al catasto. In entrambi i casi è necessario interpellare il proprio notaio e recarsi in catasto con la voltura catastale corretta. Se la voltura è corretta e i dati non sono stati ancora registrati presso il catasto, è sempre possibile intervenire con un’istanza, che si può inoltrare in un ufficio dell’Agenzia del Territorio o anche online. Niente panico! Se siete in possesso dei documenti correnti ed ufficiali, basterà solo un po’ di pazienza, e la registrazione andrà a buon fine. A seguito del corretto inserimento dei dati in catasto potremo richiedere una visura catastale storica a conferma. La visura catastale storica, richiedibile per nominativo o per dati catastali, ci permette infatti di ottenere tutte le informazioni “storiche” sull’unità immobiliare che ci interessa, dalla sua costruzione al momento dell’ultimo aggiornamento: vedremo così l’aggiornamento andato a buon fine e potremo dormire sonni tranquilli!

ROGITO E IPOTECHE, I CONTROLLI DA FARE

Una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (numero 9320, per la precisione) ha evidenziato una grossa novità che ha già fatto scuola. La sentenza ha stabilito che in caso di rogito relativo ad un mutuo fondiario, il notaio – che normalmente deve occuparsi di accertare la volontà delle parti coinvolte e redigere gli atti – da ora è chiamato anche ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso – tramite visura catastale online e visura ipotecaria, allo scopo di verificare che su un determinato bene immobile non sia stata iscritta alcuna ipoteca o vincolo. Tramite visura è possibile appurare la corretta identificazione del bene e verifica della eventuale presenza di vincoli, ma perché è così importante appurare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile? Secondo la definizione giuridica ufficiale, l’ipoteca è un vero e proprio “diritto di garanzia”: essa attribuisce ad un creditore la facoltà di produrre l’espropriazione o la vendita forzata di un’unità immobiliare. Questo non corrisponde alla credenza – errata – che un bene immobile sottoposto ad ipoteca possa venire forzatamente requisito. Il creditore può far valere i suoi diritti rivolgendosi alla magistratura, obbligando il proprietario dell’immobile su cui grava l’ipoteca a procedere con la vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli è dovuto; ma egli stesso non potrà mai diventare proprietario in compensazione del credito.

Inoltre, è importante conoscere la presenza di un vincolo o di un’ipoteca su un bene perché questa si accompagna al diritto di sequela, e cioè essa “segue” il bene su cui grava, anche quando questo cambia proprietario. Qual è un altro documento catastale di grandissima importanza per l’atto di rogito? La planimetria catastale online, dopo la visura catastale on line, è il secondo documento in ordine di importanza ai fini del rogito immobiliare. Dal primo luglio 2010 infatti, per chi deve eseguire un rogito è obbligatorio verificare la corrispondenza dei dati contenuti nella planimetria catastale online con lo “stato di fatto” dell’unità immobiliare, pena la nullità dell’atto stesso.

COSA FARE QUANDO UNA VISURA CATASTALE RIPORTA IL NOMINATIVO DEL PRECEDENTE PROPRIETARIO?

Ottenere una visura catastale online al giorno d’oggi è un’operazione semplice ed alla portata di tutti; possiamo richiederla e riceverla direttamente sul computer di casa nostra, consultarne i dati dagli schermi dei nostri tablet, ma persino la semplificazione di queste procedure talvolta non è in grado di proteggerci da alcuni piccoli inconvenienti. Il disguido più comune quando si richiede una visura catastale è che questa riporti erroneamente il nominativo del proprietario precedente dell’immobile. È una cosa piuttosto frequente e che può verificarsi anche se il rogito è avvenuto correttamente. Cosa si può fare allora quando si incorre in una situazione simile? Perché un immobile è ancora intestato al precedente proprietario anche dopo il rogito?

Mentre il notaio registra e trascrive un rogito, perché la procedura vada a buon fine è necessario che una voltura catastale con il nominativo del nuovo proprietario sia presentata al catasto. La visura catastale può così essere aggiornata e può considerarsi “up-to-date”. Questa è l’unica procedura corretta per aggiornare la visura catastale con il nuovo nominativo! Se ciò non si verifica vuol dire che la voltura catastale redatta è incompleta. La procedura corretta per ovviare a questo errore è intervenire con un’istanza, che può essere inoltrata direttamente presso uno qualsiasi degli uffici delle Agenzie del Territorio (il Catasto) o anche per via telematica. Indispensabile in questo caso sarà portare con sè gli estremi dell’atto di compravendita (o di donazione, permuta, successione – a seconda dei casi -) quindi non dimenticate il numero di repertorio notarile, il numero e la data di trascrizione e di registrazione dell’atto.

Anche il notaio può ancora giocare un ruolo importante: fargli presente che l’atto di rogito è incompleto e che la procedura non è andata a buon fine può essere un altro modo per risolvere il problema di un nominativo errato sulla visura catastale online.