VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?

Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE E RIFORMA, RIAPRONO LE TRATTATIVE

Una brutta notizia per Confedilizia e per i proprietari degli immobili, già scottati dalla precedente patrimoniale sul mattone introdotta dai governi Monti e Letta. È notizia recente che il ministro Padoan stia caldeggiando l’inserimento di un progetto, precedentemente congelato dall’esecutivo Renzi, all’interno del PNR (Piano Nazionale delle Riforme) che accompagnerà il DEF (Documento di Programmazione Economica Finanziaria).visura catastale

Già al tempo del ritiro della proposta del governo Renzi, nel giugno 2015, il Presidente di Confedilizia, che da anni si batte per la tutela dei proprietari degli immobili e richiede un alleggerimento della pressione fiscale a loro carico, aveva tirato un sospiro di sollievo. Stando alle sue parole, la proposta: «non forniva adeguate garanzie di invarianza di gettito, aprendo all’opposto uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione mascherati attraverso improbabili redistribuzioni». Ma adesso che le trattative sembrano riaperte, ci si aspetta nuovamente battaglia.

L’intenzione a procedere da parte del governo Gentiloni deriverebbe dalle numerose pressioni ricevute dalla Commissione Europea. Tra le raccomandazioni all’Italia figurerebbe un invito a tassare maggiormente i consumi le rendite catastali online, oltre che una spinta ad avviare una riforma del catasto che possa dare finalmente un assetto definitivo a quest’ente, attualmente così problematico.

Il governo in carica avrebbe abbracciato il suggerimento di Bruxelles, riprendendo il vecchio schema di decreto Renzi, con però la possibilità di effettuare variazioni di natura tecnica. Il calcolo per il valore degli immobili indicato in visura catastale on line dovrebbe essere affidato ad un nuovo algoritmo dell’Agenzia delle Entrate. Questo sarebbe in grado di stabilire il valore medio di mercato analizzando, quali fattori determinanti, l’ubicazione, l’ anno di costruzione e il pregio dell’edificio in cui l’immobile è sito.

Lo scopo della riforma, in linea teorica, prevede il raggiungimento di una maggiore equità. Uno degli esempi migliori del raggiungimento di quest’ultima è la necessità di correggere tutti gli errori in visura catastale online. Figurano in testa quelli che attribuiscono la categoria “economico” a immobili “di lusso” in centro città, o vice versa, quegli immobili considerati “di lusso”, che in realtà sono piccoli appartamenti in periferia.

La paura più grande da parte dei non addetti ai lavori e dei contribuenti, è però ciò che riguarda l’impossibilità di mantenere un’invarianza di gettito. Un’incognita che angoscia più parti e che precedentemente aveva costituito l’argomento più aspramente dibattuto. Non ci resta che aspettare una delibera definitiva per prendere nuovamente in esame la situazione.

RIFORMA DEL CATASTO: IL PUNTO DELLA SITUAZIONE DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Ancora nessuna novità dalla Riforma del Catasto

Dopo l’indicazione dei metri quadrati nella visura catastale on line, (entrata ufficialmente in vigore il 9 novembre 2015) ancora non ci sono segni che facciano presagire “movimento” per quanto riguarda il catasto. I metri quadrati non hanno alcun effetto sulla consistenza catastale e sulla rendita indicata dalla visura, sia essa in modalità ordinaria o che si tratti di una visura catastale storica. Le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria corredate da planimetria catastale e iscritte nei gruppi A, B e C sono quelle interessate dal provvedimento. Per ognuna di esse viene indicata sulla visura catastale online anche la superficie catastale al lordo degli spazi accessori, secondo i dettami dell’allegato C al DPR 138/1998. Una riforma chiara degli estimi catastali però stenta ad arrivare, per ora. L’Agenzia delle Entrate nel frattempo si è dedicata all’implementazione informatica dei servizi e all’incrocio dei dati reali con quelli indicati dalla visura catastale online.

Fisco, 350mila controlli in più nel 2016

I nuovi controlli fiscali previsti dalle adesioni alla voluntary disclosure (la legge sul rientro dei capitali dall’estero non dichiarati, che prevede un forte sconto sulle sanzioni e un condono penale sui reati connessi all’evasione fiscale delle somme riportate in Italia) faranno fare al Fisco molti straordinari quest’anno. Il direttore dell’Agenzia delle Entrate Rossella Orlandi, nel fare il punto della situazione sulle rendite catastali in commissione di vigilanza sull’Anagrafe Tributaria della Camera, ha annunciato che per l’anno appena iniziato soltanto 350mila controlli fiscali in più deriveranno dalle richieste di adesione alle (circa) 70mila adesioni alla voluntary disclosure.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

RIFORMA DEL CATASTO, FACCIAMO IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Le ultime novità sulla visura catastale sono da considerarsi, lo sappiamo, come parte di un contesto molto più grande. Dal 12 marzo 2014, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge sulla delega fiscale (legge n.23 dell’11 marzo 2014), il Governo ha dato inizio al processo che ci porterà, gradualmente, a svelare il volto definitivo del Catasto terreni e fabbricati.

Ormai da mesi il Catasto sta subendo un processo di digitalizzazione, atto a rimettere in ordine, archiviare e, in alcuni casi, correggere i dati già precedentemente in possesso dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, se fino a qualche mese fa era facoltativo per i contribuenti inviare la documentazione catastale tramite procedura Docfa, dal primo giugno di quest’anno è in atto un’inversione di rotta.

Per riuscire a tenere sotto controllo la corrispondenza della realtà con i dati restituiti dalle visure catastali e dalle visure catastali online, l’Agenzia ha infatti reso obbligatoria la procedura. Inoltre, in nome di una maggiore incisività nella lotta all’evasione fiscale, ha ribadito più volte il suo invito rivolto a tutti i contribuenti, a controllare periodicamente la corrispondenza dei dati reali sull’immobile con quelli indicati dalle visure. L’ultimo dei cambiamenti in attivo è stato quello di novembre, quando nella visura catastale è stato inserito il dato della superficie in metri quadrati, allo scopo di garantire una visione dei dati più uniforme e trasparente, soprattutto in relazione al mondo della compravendita degli immobili. Tra tutte, questa novità è quella che sembra aver generato più disappunto e perplessità. La paura di una mancata corrispondenza del dato della superficie in visura con quello fornito dalla planimetria catastale è infatti assai diffusa.

Anche la visura camerale ha subito una modifica, dalla fine di luglio 2015 è entrato in vigore l’inserimento di un campo apposito per segnalare eventuali quotazioni in borsa di una società.

Ora che abbiamo fatto il punto delle novità, scopriamo quali sono gli obiettivi ancora inattuati della riforma del catasto. Li abbiamo riassunti di seguito in sei punti sintetici:

  • Riformulare l’algoritmo per il calcolo delle rendite catastali.

La rendita catastale è quel parametro indicato dalla visura catastale che permette di conoscere il valore di un’unità immobiliare ai fini del calcolo imponibile. Ancora oggi non è chiaro in che modo questa modifica non comporterà un aumento della base imponibile per chi vedrà la rendita catastale relativa al proprio immobile aumentare.

  • Creare una giunzione tra il valore patrimoniale e il valore di mercato reale di un immobile.

Ancora non si sa in che modo sarà possibile armonizzare i due fattori. Sappiamo però che l’algoritmo finalizzato a questo scopo dovrà partire dal valore di mercato al metro quadro, modificato da una serie di coefficienti (come ad esempio la presenza o assenza di riscaldamento centralizzato/autonomo, l’anno di costruzione dell’unità immobiliare, la presenza dell’ascensore, ecc) che ne determineranno il valore finale.

  • Realizzare il Federalismo Catastale.

Tra gli obiettivi primari della riforma del Nuovo Catasto Fabbricati vi è quello di creare una sinergia tra il lavoro dei Comuni e l’Agenzia delle Entrate. In misura sperimentale, in città come Torino e Genova, gli enti locali stanno già collaborando più attivamente con il lavoro dell’Agenzia, inviando dati come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

  • Rafforzare il meccanismo di tutela dei privilegi di cui godono gli immobili storici.

Gli immobili considerati di rilevanza storico-culturale o artistica devono essere tutelati e godere di certi benefici. Un discorso differente, ovviamente, va fatto su quegli immobili di categoria che vengono sfruttati ai fini commerciali.

  • Creare nuove commissioni censuarie.

Le commissioni per l’attribuzione della rendita catastale e del valore patrimoniale degli immobili potranno includere tra i propri membri anche rappresentanti degli stakeholders e delle associazioni di categoria.

  • Introdurre stime dirette per le unità a destinazione speciale.

L’obiettivo più ambizioso della riforma è quello di creare un database in grado di restituire tutti i valori patrimoniali corretti e corrispondenti alle rendite catastali indicate dalle visure catastali.

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CINQUE DELLE PIÙ COMUNI DOMANDE CHE AIUTANO A COMPRENDERE MEGLIO COME STA CAMBIANDO LA VISURA CATASTALE

Cinque delle più comuni domande per comprendere meglio come sta cambiando la visura catastale in accordo con la nuova Riforma del Catasto.

  1. Com’è cambiata la visura catastale?

Dal 9 novembre è entrata in vigore la prima delle modifiche – già visibile su tutte le visure catastali – previste dalla Riforma del Catasto. Ora, oltre a sezione, foglio, particella e subalterno, e ai dati di classamento (zona censuaria, microzona, categoria catastale, rendita catastale, classe e consistenza) la visura indica anche i metri quadrati reali e la superficie in metri quadrati ai fini Tari per tutti gli immobili di categoria A, B, C. Un dato fino a questo momento visibile solo nelle applicazioni degli uffici.

  1. In che modo questa nuova informazione può essere utile?

L’istantaneo, indubbio beneficio della presenza di questo dato è nel campo della compravendita degli immobili. In precedenza, la superficie degli immobili era indicata sulla visura catastale unicamente attraverso il numero dei vani, e questa informazione (fondamentale ai fini della vendita o dell’acquisto!) veniva fornita primariamente dalle agenzie immobiliari o dal privato stesso. Inoltre, l’adozione di differenti parametri di misurazione delle superfici (metri quadrati “calpestabili”, metri quadrati reali e metri quadrati commerciali) in passato ha spesso generato confusione e problemi. La nuova visura, fornendo un dato unico e uniforme, dovrebbe eliminare possibili incomprensioni future.

  1. E per quanto riguarda i metri quadrati ai fini Tari?

L’indicazione dei metri quadrati ai fini della tassa sui rifiuti (da ora presente sulla nuova visura catastale e su tutte le visure catastali on line) ha la funzione di facilitare il calcolo della base imponibile utilizzata per il pagamento della Tari. È un parametro inserito per i soli immobili ad uso abitativo e, come ci si può aspettare, restituisce la superficie dell’intera unità abitativa con l’esclusione di balconi, terrazze e di tutte le aree non pertinenti al calcolo della tassa sui rifiuti.

  1. Come ci si deve comportare in caso di incoerenza tra la planimetria catastale e la superficie in mq riportata dalla nuova visura catastale?

Se la superficie indicata dalla planimetria catastale e quella presente sulla visura non dovessero corrispondere ci sarebbe un solo modo corretto di procedere: comunicare il problema all’Agenzia delle Entrate. Il sito dell’Agenzia ha attivato un servizio apposito per le  segnalazioni di errore che agisce tramite contact center; la procedura prevede che una volta ricevuta l’allerta e a seguito delle opportune verifiche del caso si proceda alla rettifica dell’errore. Il servizio consente ai contribuenti di inviare anche le proprie osservazioni che contribuiscono a migliorare la qualità delle banche dati condivise tra enti locali e Fisco.

  1. Come procede l’allineamento delle Banche Dati voluto dalla Riforma del Catasto?

Per quanto il processo di allineamento delle banche dati sia già in uno stato avanzato (tutti gli uffici provinciali sono stati coinvolti), i dati contenuti non comprendono ancora gli immobili con dati di superficie “incoerenti”. Per i proprietari  di tutti gli immobili non dotati di planimetria (cioè quelli privi del dato relativo alla superficie, perché risalenti alla prima fase di censimento del Catasto Edilizio Urbano)vige l’obbligo di un aggiornamento catastale. A questo proposito è già attiva la procedura Docfa per inserire in atti la piantina catastale.

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LA REVISIONE DELL’IMPOSTA SUGLI IMMOBILI E LA RIFORMA DEL CATASTO: ANALISI, IPOTESI E PROSPETTIVE

La riforma delle imposte sugli immobili e la riforma del catasto sono ancora oggetto di studio da parte del Governo. Le possibili revisioni, a seguito delle quali si aprirebbero molteplici scenari, spaventano alquanto la cittadinanza italiana. Il gettito fiscale derivante dalle imposte sugli immobili verrà quasi sicuramente modificato, rendendo necessario un ulteriore prelievo da parte dello Stato. E dal momento che è cosa nota che l’imposta sulle altre abitazioni, in passato, abbia generato per lo Stato entrate fino a tre volte più cospicue rispetto alla tassa sulla prima casa, se la scelta del Governo dovesse ricadere sulle seconde case, circa cinque milioni di famiglie (il 25% delle famiglie italiane, stando i dati del Sole24Ore), subirebbe un prelievo aggiuntivo che rischia di pesare molto più del bonus sulla prima casa.

In questo contesto va ad incunearsi l’incognita della riforma del catasto, la cui legge delega è ormai in scadenza. Il timore di nuovi aumenti della pressione fiscale, sono fondati sul fatto che le nuove rendite allineate ai valori di mercato sono destinate a crescere, per toccare vette, in alcune città, fino a dieci volte maggiori rispetto ai valori attuali. Dal momento che il peso delle imposte sugli immobili dipende dalle valutazioni catastali, la riforma del catasto assume importanza duplice, quindi. È già noto che con il nuovo catasto cambierà radicalmente il principio per il calcolo delle rendite catastali: ci si aspetta un sistema di valutazione degli immobili più equo, dal momento che l’unità di misura per il calcolo delle rendite catastali sarà d’ora in avanti il metro quadrato e non più il numero dei vani.

RIFORMA DEL CATASTO: TUTTE LE NEWS

Come è ormai noto a molto, il Decreto sul Catasto non rientrerà nella Riforma Fiscale del 2015, e con molta probabilità una reale Riforma del Catasto non arriverà prima del 2016. Tra i motivi del rinvio vi sarebbero – oltre ad un’evidente necessità di un’armonizzazione con l’IMU – gli esiti della prima simulazione della revisione catastale degli immobili.

Se è vero che la legge delega prevede che il nuovo catasto debba comportare un’invarianza di gettito (cioè che l’applicazione delle nuove rendite non faccia salire le imposte sulla casa), una prima analisi effettuata dall’Agenzia delle Entrate sul testo di riforma proposto ha mostrato un ingente incremento sulle rendite catastali, con un conseguente impatto sull’imposizione fiscale (TASI ed IMU). In particolare, in base ai calcoli del Fisco, con il nuovo catasto sarebbero destinate ad alzarsi le rendite delle case classificate come popolari e civili (A3 e A4), specialmente se situate nei centri storici delle grandi città. Ciò si verifica ovviamente, perché il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali.

Ecco, in sintesi, come dovrebbe cambiare il Catasto:

  • Sarà introdotta una nuova unità di misura per il valore immobiliare: il metro quadrato, e non più il numero dei vani.
  • La classificazione degli immobili così come la conosciamo oggi scomparirà: gli immobili residenziali facenti parte delle varie classi “A” saranno accorpate in nuova categoria più grande, la “O/1”, che comprenderà tutti gli immobili strutturalmente simili, inseriti in palazzine e condominii. Le abitazioni isolate e le villette a schiera rientreranno nella categoria “O/2”, i posti auto (coperti o scoperti) compresi box auto e garage nella categoria “O/6” e cantine e soffitte in quella “O/5”.
  • Il valore immobiliare sarà definito da un algoritmo sulla base dei seguenti parametri: il “valore medio di mercato”, ricavato dalla tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, ecc), la microzona in cui l’immobile è ubicato (porzione di territorio comunale che presenta caratteristiche omogenee e precise) ed i coefficienti correttivi relativi ad ubicazione, epoca di costruzione, destinazione, grado di finitura (economico, civile, di pregio ecc).

Aspettiamo l’entrata in vigore della nuova riforma per capire come cambierà la lettura della Visura Catastale, per ora così strutturata:

  • Dati principali dell’immobile: comune, sezione urbana, foglio, particella e subalterno.
  • Dati di classamento dell’immobile: categoria catastale, classe, numero di vani e/o superficie in mq, zona censuaria con eventuale microzona, consistenza, rendita o reddito dominicale per i terreni.
  • Altri dati: indirizzo, anagrafica del proprietario, nudo proprietario, eventuale usufruttuario dell’immobile e annotazioni varie.