VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?

Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE: COME EFFETTUARLA

I metri quadrati indicati dalla visura catastale online rappresentano certamente un’evoluzione del catasto verso uno standard condiviso da tutti.

Tra gli intenti della riforma del nuovo catasto fabbricati vi è infatti senza dubbio quello di rendere le procedure per ottenere una visura catastale online più client-friendly, ma anche l’obiettivo di raggiungere una futura uniformità, tanto agognata dai contribuenti. Difatti il problema dell’obsolescenza di alcuni dati o della presenza di informazioni che non combaciano su planimetrie catastali online e visure catastali online permane e investe in egual misura l’una e l’altra parte interessata.

Ecco perché l’Agenzia delle Entrate ha attivato un servizio online per la correzione dei dati errati indicati da visure e planimetrie. Tramite Contact Center è infatti possibile evitare noiose file agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, semplicemente effettuando il log in su specifiche piattaforme deputate tanto alla correzione dei dati o alla richiesta di intervento per la rettifica degli stessi.

L’accessibilità dei dati non è ancora immediata (il cliente è infatti tenuto a registrarsi a Fisconline o a Entratel per poter accedere a tali informazioni), ma convisura catastale onlinesente di poter intervenire e correggere alcuni degli errori presenti sulla propria visura catastale on line.

Ma su che cosa e in che modo è possibile intervenire? I primi errori da poter correggere possono riguardare i dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile (le aziende possono correggere il campo “denominazione”), codice fiscale, luogo e data di nascita del titolare (per le aziende: la sede legale) ed informazioni più tecniche come diritti e quote di possesso. Per presentare richiesta di modifica tramite piattaforma online è necessario essere in possesso dell’identificativo catastale del bene immobile (particella, foglio e subalterno) e di uno dei seguenti documenti, che potrebbero essere richiesti durante la procedura: l’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), la dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentata al catasto.

Se l’errore nella visura catastale dovesse invece riguardare più direttamente i dati dell’immobile (e quindi parametri come indirizzo, ubicazione, numero civico, piano, interno ecc) o patenti inesattezze nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità (consistenza dell’immobile), sarà necessario possedere l’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: l’atto notarile di acquisto, la dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione.

Tra i compiti dell’Agenzia delle Entrate vi è anche quello di individuare i fabbricati non dichiarati al catasto e richiedere ai proprietari di tali fabbricati di regolarizzare la propria situazione. A tal fine, già da un po’ di tempo sul sito dell’Agenzia sono stati pubblicati gli elenchi di tutti i Comuni e delle particelle del terreno nei quali sono state accertate irregolarità da ispezione catastale (presenza di fabbricati non dichiarati o di ampliamenti e modifiche non pervenute in catasto).

Dato che l’individuazione di tali irregolarità è avvenuta tramite foto-identificazione di immagini del territorio e successivi incroci con le banche dati catastali è possibile che, nel frattempo, alcuni immobili indicati dal documento siano in realtà già stati censiti dal Catasto. L’operazione di controllo della visura catastale, avvenuta in collaborazione con l’Agea (Agenzia per le erogazioni in Agricoltura), non tiene conto di situazioni particolari in cui i titolari di taluni immobili non sono tenuti a presentare alcun adempimento. Anche per situazioni come queste, è possibile avvalersi del Contact Center dell’Agenzia delle Entrate per segnalare il problema e risolverlo in rapidità.

Per altri tipi di richieste particolari, la cui attestazione richiede una conoscenza della materia catastale più approfondita e pertanto la presenza di tecnici e professionisti certificati, l’Agenzia ha disposto la possibilità di effettuare richieste online solamente per operazioni come queste:

– registrazioni di atti del catasto fabbricati

– assegnazione di un identificativo definitivo

– informatizzazione delle planimetrie catastali online

– registrazioni degli atti del catasto terreni

– registrazioni di variazioni colturali

– rettifiche di duplicati di particelle

– passaggi di particelle terreni ad enti urbani

– segnalazioni di errori sui punti fiduciali

– correzione di eventuali identificativi da impianto meccanografico

– errata assegnazione della rendita catastale.

Per tutti gli altri casi, sfortunatamente, non è ancora attiva una procedura online, pertanto gli utenti i cui problemi non sono quelli in elenco, sono ancora costretti a rivolgersi agli uffici competenti.

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE SECONDA: TIPI DI RICHIESTE PER LE VISURE CATASTALI E PER LE PLANIMETRIE.

Come fare a destreggiarsi per richiedere online una visura catastale? Ad oggi molti siti offrono possibilità di richiesta più o meno ampia. Per l’utente alle prime armi può trattarsi di un vero e proprio dilemma! Visura catastale online per dati catastali o per dati dell’intestatario? E come ci si deve muovere per richiedere una planimetria catastale online? Niente panico, oggi ci occupiamo proprio di questo argomento. Ciascun immobile viene censito in Comune in base a dei parametri chiamati identificativi catastali. Essi sono il foglio, la particella e il subalterno per i fabbricati; e foglio e particella per i terreni (per i terreni non esiste subalterno!). Non è sempre facile capire in che modo possiamo ottenere dai dati in nostro possesso proprio la visura per l’immobile che ci interessa, soprattutto se ad esempio, quel tale immobile l’abbiamo solo notato in strada! I dati catastali di un immobile sono il parametro più affidabile per la richiesta di una visura catastale on line. Essi costituiscono un vero e proprio identificativo unico del fabbricato o del terreno, che riconduce inequivocabilmente a quel e solo quell’unità immobiliare. È possibile però nel tempo, che un immobile subisca la soppressione degli identificativi catastali originari: questo vuol dire che il Comune gli assegna nuovi parametri e, a causa di ciò può succedere che la richiesta per la nostra visura catastale on line possa dare un infausto esito negativo. Come facciamo in casi come questi? Può venirci in ausilio il nome dell’intestatario del fabbricato o del terreno (sia questi una persona fisica o giuridica) o, se lo conosciamo, il suo codice fiscale. La ricerca per codice fiscale è molto affidabile, il nominativo può dar luogo a degli omonimi. In mancanza dei dati anagrafici del soggetto proprietario è possibile ricercare l’immobile per il numero partita. Il numero partita è anch’esso un numero unico che riconduce all’unità immobiliare, sfortunatamente però la sua esistenza è assai poco conosciuta dai non professionisti. L’ultimo parametro di ricerca per una visura catastale online è l’indirizzo dell’immobile. In ultima analisi, per chi non è in possesso dei dati catastali o dei dati anagrafici del proprietario è possibile richiedere la propria visura per indirizzo. Più completo e specifico esso è, e meglio è. Immobili siti in vicoli o discese vanno cercati con attenzione, in Comuni per cui è richiesta la sezione amministrativa è impossibile trovare un immobile per indirizzo senza l’indicazione di quest’ultima. Discorso assai diverso invece per chi deve richiedere una planimetria catastale online. Le planimetrie, a differenza delle visure che son documenti pubblici, per essere rilasciate richiedono la firma di una liberatoria e di una delega che serve a tutelare i soggetti proprietari e gli enti autorizzati al rilascio della documentazione. È quindi impossibile richiedere una planimetria catastale online senza i dati catastali aggiornati dell’immobile (che riconducano proprio a quell’unità) e i dati anagrafici degli intestatari!

 

COSA FARE QUANDO I DATI DI VISURA E PLANIMETRIA NON CORRISPONDONO?

Ecco un piccolo vademecum per tutte le persone che hanno riscontrato errori sulla visura catastale o sulla planimetria catastale online. A chi non è capitato di richiedere una visura per un immobile e di notare difformità con i dati forniti per lo stesso immobile da una planimetria? Visure e planimetrie sono documenti molto diversi. La visura fornisce i dati identificativi dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno, che servono a rintracciare il luogo in cui l’immobile si trova fisicamente, sulla base degli schemi catastali), l’indirizzo, i dati anagrafici del proprietario (e di eventuali usufruttuari o nudi proprietari, se la proprietà è condivisa e la visura è una visura per immobile lo segnalerà), e i dati cosiddetti “di classamento”. I dati di classamento indicati dalla visura catastale online corrispondono a categoria, classe, numero di vani e/o metri quadri, zona censuaria ed eventuale microzona – se presente per il catasto -, consistenza, rendita e reddito dominicale per i terreni.

La planimetria catastale online invece, altro non è che un disegno, una piantina. Piantina che rappresenta graficamente  gli spazi interni dell’immobile. Ad un primo sguardo, in presenza di una planimetria catastale è possibile distinguere la distribuzione interna dei vani dell’appartamento, e individuare dove si trovano le camere, la cucina, il soggiorno, i bagni e persino eventuali pertinenze dell’unità immobiliare, quali cantine, ripostigli, cantinole e giardini. In secondo luogo la planimetria riporta i dati catastali (proprio come la visura catastale online) e altri dati tecnici, quali ad esempio l’altezza dei vani, le varie destinazioni dei locali, l’orientamento dell’immobile rispetto al nord e l’indicazione del piano dell’unità abitativa.

È possibile che talvolta i dati catastali indicati da visura e planimetria non corrispondano. Come procedere in questi casi?

Per tutti gli utenti con credenziali già registrate sulle piattaforme Entratel o Fisconline, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione uno sportello online che permette la correzione degli errori che non richiedono l’intervento diretto di un perito. Le planimetrie catastali fanno casistica a sé, richiamando praticamente sempre l’intervento di un professionista per la verifica della corrispondenza con lo stato di fatto. Se l’errore riguarda però inesattezze circa i dati del proprietario dell’immobile (nominativo o codice fiscale errati, luogo e data di nascita errati ecc) sia su visura che su planimetria, è possibile presentare richiesta di correzione tramite il Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. L’utente dovrà trovarsi in possesso dell’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), della dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, o, se presente, di una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione, così come presentate al catasto. Se invece l’errore riportato dalla visura riguarda più direttamente i dati dell’immobile o altro (es: variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità), sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (e tutti gli altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni).

GUIDA PASSO DOPO PASSO ALLA CORREZIONE ONLINE DEGLI ERRORI IN VISURA

Nonostante i passi avanti nei processi di velocizzazione ed automatizzazione del catasto, la presenza di dati errati in visura è un problema ancora presente.

Troppo spesso i dati rilasciati dalle planimetrie catastali o dalla visura catastale online non corrispondono alla realtà. Cosa fare allora? Il modo più semplice consiste nell’attivare la procedura di richiesta di correzione mediante Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. I tempi del Contact Center sono abbastanza celeri, qualsiasi utente può collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate per segnalare la presenza di un errore!

Oggi, parliamo di come si possono correggere eventuali dati errati che compaiono in visura catastale grazie ad una guida alla navigazione, passo dopo passo, della piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.

Grazie al boom di 730 precompilati pervenuti (4,5 milioni gli utenti abilitati finora), e al successo dell’iniziativa che non ha intimorito i contribuenti, ma al contrario, ha incentivato la loro partecipazione attiva, l’Agenzia ha deciso di dotare la sua piattaforma anche di quest’ultimo servizio, che avviene tramite Contact Center.

Hai notato un errore nei metri quadri riportati dalla tua visura catastale online? Ti spieghiamo noi come puoi correggerli senza effettuare la registrazione a Fisconline o ad Entratel!

Attenzione! Prima di provare a correggere qualsiasi parametro indicato dalla visura catastale, ricorda di controllare bene il dato reale sulla superficie! Il Dpr 138/98 detta i parametri per determinarne il valore corretto. Per non incorrere in problemi, è consigliato fare riferimento al parere di un professionista, ma chi vuole effettuare il ricalcolo per conto proprio, può seguire le indicazioni fornite di seguito in sintesi: la superficie catastale si calcola al 100% delle stanze principali ed accessorie (bagni, corridoi) e al 25% di soffitte, cantine e altri locali con accesso separato. Se l’accesso è comune, la percentuale di calcolo è fissata al 50% e 30% per balconi e terrazze con accesso diretto dall’immobile. I muri interni e perimetrali contano nella loro interezza (se il loro spessore non supera i 50 cm), se invece i muri sono “in comunione” e non superano lo spessore dei 25 cm, contano la metà.

Iniziamo la guida passo passo per correggere eventuali errori riportati dalla visura catastale on line.

Nella pagina dell’Agenzia delle Entrate, l’ultimo bottone a destra della barra di navigazione è quello dedicato ai <SERVIZI ONLINE>. Cliccandoci su, la prima voce che compare al centro della pagina (<SERVIZI CATASTALI E IPOTECARI>), conduce a due tipologie di servizi, quelli per cui è necessaria la registrazione (come i servizi per l’adempimento unico telematico) e quelli effettuabili anche senza registrazione. La <CORREZIONE DEI DATI CATASTALI ONLINE> è uno dei servizi fruibili anche senza registrazione, basterà cliccare su <ACCEDI AL SERVIZIO> per  intervenire sui dati e correggerli.

Nella schermata successiva, l’Agenzia delle Entrate richiederà i dati anagrafici e il codice fiscale del contribuente; dopo averli immessi è necessario cliccare alla voce <PRIVATO CITTADINO>, e per confermare e dare inizio alla procedura, infine, su <PROCEDI>.

Una volta attivata la procedura è necessario selezionare la voce <VARIAZIONE DEI DATI DELL’IMMOBILE>, e nella schermata successiva, evidenziare la voce <FABBRICATI>. Selezionare la provincia in cui è sito l’immobile per cui si richiede la correzione del dato catastale e poi il <COMUNE>. A questo punto bisogna inserire i dati catastali dell’immobile. Questo ci permetterà di “vedere” l’unità immobiliare, dopo aver cliccato su <AGGIUNGI IMMOBILE> e poi <PROCEDI>. Da questo momento in avanti avremo accesso al pannello che ci permette di modificare il parametro che dobbiamo correggere. Se l’errore indicato in visura catastale è la superficie catastale (come abbiamo ipotizzato), selezioneremo la voce <SUPERFICIE>. Non dimentichiamo di indicare <ALTRO> alla voce <COME RISULTA DA>, specificando nelle note come si è venuti in possesso del dato corretto, ai sensi della circolare dell’Agenzia del Territorio 13/2005.

A questo punto il servizio effettua un riepilogo dei dati: nome e cognome del richiedente, codice fiscale, indirizzo di posta elettronica, dati catastali dell’immobile “da correggere” e dettaglio della variazione. A questo punto non resta che inviare la propria segnalazione, che sarà presa in considerazione dal catasto ed esaminata. Prima di correggere, il catasto si riserva il diritto di chiedere la documentazione che prova che le dichiarazioni del contribuente corrispondano alla realtà, quindi attenzione ad inserire bene i propri dati!

COME CORREGGERE GLI ERRORI IN VISURA TRAMITE CONTACT CENTER DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

È passato appena un mese dall’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale ed è già possibile che alcune visure abbiano restituito parametri inesatti. A chi è capitato di richiedere una visura catastale on line e di notare una discrepanza tra i dati lì contenuti e quelli forniti dalla planimetria catastale dello stesso immobile?

È per far fronte a problemi come questi che l’Agenzia delle Entrate ha attivato uno sportello online per le richieste di correzione degli errori presenti in visura. Da oggi, per tutti gli utenti con credenziali già registrate su Fisconline o Entratel è possibile accedere e modificare i parametri inesatti, o, in alternativa, è sempre possibile richiedere la correzione mediante Contact Center.

Basta file agli sportelli, la nuova politica dell’Agenzia delle Entrate ruota attorno ad operazioni modellate sulle necessità del cliente, che si possano effettuare in sicurezza, comodamente da casa propria. Ecco come funziona il sistema Contact Center.

Se la visura catastale necessita della correzione di dati riguardanti l’intestatario dell’immobile, come il suo nominativo, il codice fiscale, il luogo e la data di nascita (per le aziende: denominazione e la sede legale) o informazioni di natura tecnica come diritti e quote di possesso, è possibile presentare richiesta di modifica tramite piattaforma online previo possesso dell’identificativo catastale del bene immobile in questione (particella, foglio e subalterno). Sarà inoltre necessario tenere a portata di mano uno dei seguenti documenti – che potrebbero essere richiesti durante la procedura – : l’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), la dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentate al catasto.

Se l’errore riportato dalla visura catastale on line dovesse invece riguardare più direttamente i dati dell’immobile (e quindi parametri come indirizzo, ubicazione, numero civico, piano, interno ecc) o altre inesattezze, come ad esempio variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità, sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: l’atto notarile di acquisto, la dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (anche altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni possono essere utili per presentare una richiesta come questa).

Per altri tipi di richieste, più particolari e per i quali è necessario l’intervento di un professionista esiste comunque una casistica da protocollo. Queste sono le richieste consentite: registrazione di atti nel catasto fabbricati e terreni, informatizzazione della planimetria catastale, assegnazione di un identificativo definitivo, registrazione di una variazione colturale, rettifica dei duplicati di una particella, passaggio di una particella da terreni a ente urbano, assegnazione di rendita catastale e correzione di identificativo da impianto meccanografico.

Cosa invece non si può fare tramite piattaforma online?

  • Effettuare reclami per disservizi da parte degli uffici.
  • Effettuare solleciti per la trattazione di atti presentati e non ancora evasi.
  • Presentare istanza di revisione della rendita catastale.
  • Richiedere assistenza nelle procedure informatiche.
  • Richiedere informazioni sullo stato di avanzamento delle pratiche (escluse quelle pervenute tramite Contact Center).

RIFORMA DEL CATASTO, FACCIAMO IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Le ultime novità sulla visura catastale sono da considerarsi, lo sappiamo, come parte di un contesto molto più grande. Dal 12 marzo 2014, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge sulla delega fiscale (legge n.23 dell’11 marzo 2014), il Governo ha dato inizio al processo che ci porterà, gradualmente, a svelare il volto definitivo del Catasto terreni e fabbricati.

Ormai da mesi il Catasto sta subendo un processo di digitalizzazione, atto a rimettere in ordine, archiviare e, in alcuni casi, correggere i dati già precedentemente in possesso dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, se fino a qualche mese fa era facoltativo per i contribuenti inviare la documentazione catastale tramite procedura Docfa, dal primo giugno di quest’anno è in atto un’inversione di rotta.

Per riuscire a tenere sotto controllo la corrispondenza della realtà con i dati restituiti dalle visure catastali e dalle visure catastali online, l’Agenzia ha infatti reso obbligatoria la procedura. Inoltre, in nome di una maggiore incisività nella lotta all’evasione fiscale, ha ribadito più volte il suo invito rivolto a tutti i contribuenti, a controllare periodicamente la corrispondenza dei dati reali sull’immobile con quelli indicati dalle visure. L’ultimo dei cambiamenti in attivo è stato quello di novembre, quando nella visura catastale è stato inserito il dato della superficie in metri quadrati, allo scopo di garantire una visione dei dati più uniforme e trasparente, soprattutto in relazione al mondo della compravendita degli immobili. Tra tutte, questa novità è quella che sembra aver generato più disappunto e perplessità. La paura di una mancata corrispondenza del dato della superficie in visura con quello fornito dalla planimetria catastale è infatti assai diffusa.

Anche la visura camerale ha subito una modifica, dalla fine di luglio 2015 è entrato in vigore l’inserimento di un campo apposito per segnalare eventuali quotazioni in borsa di una società.

Ora che abbiamo fatto il punto delle novità, scopriamo quali sono gli obiettivi ancora inattuati della riforma del catasto. Li abbiamo riassunti di seguito in sei punti sintetici:

  • Riformulare l’algoritmo per il calcolo delle rendite catastali.

La rendita catastale è quel parametro indicato dalla visura catastale che permette di conoscere il valore di un’unità immobiliare ai fini del calcolo imponibile. Ancora oggi non è chiaro in che modo questa modifica non comporterà un aumento della base imponibile per chi vedrà la rendita catastale relativa al proprio immobile aumentare.

  • Creare una giunzione tra il valore patrimoniale e il valore di mercato reale di un immobile.

Ancora non si sa in che modo sarà possibile armonizzare i due fattori. Sappiamo però che l’algoritmo finalizzato a questo scopo dovrà partire dal valore di mercato al metro quadro, modificato da una serie di coefficienti (come ad esempio la presenza o assenza di riscaldamento centralizzato/autonomo, l’anno di costruzione dell’unità immobiliare, la presenza dell’ascensore, ecc) che ne determineranno il valore finale.

  • Realizzare il Federalismo Catastale.

Tra gli obiettivi primari della riforma del Nuovo Catasto Fabbricati vi è quello di creare una sinergia tra il lavoro dei Comuni e l’Agenzia delle Entrate. In misura sperimentale, in città come Torino e Genova, gli enti locali stanno già collaborando più attivamente con il lavoro dell’Agenzia, inviando dati come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

  • Rafforzare il meccanismo di tutela dei privilegi di cui godono gli immobili storici.

Gli immobili considerati di rilevanza storico-culturale o artistica devono essere tutelati e godere di certi benefici. Un discorso differente, ovviamente, va fatto su quegli immobili di categoria che vengono sfruttati ai fini commerciali.

  • Creare nuove commissioni censuarie.

Le commissioni per l’attribuzione della rendita catastale e del valore patrimoniale degli immobili potranno includere tra i propri membri anche rappresentanti degli stakeholders e delle associazioni di categoria.

  • Introdurre stime dirette per le unità a destinazione speciale.

L’obiettivo più ambizioso della riforma è quello di creare un database in grado di restituire tutti i valori patrimoniali corretti e corrispondenti alle rendite catastali indicate dalle visure catastali.

Per ulteriori dettagli sulle visure catastali consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

ARRIVANO LE VISURE PRA!

Da pochi giorni Prontocatasto fornisce un nuovo servizio! Oltre a visure catastali, visure camerali, planimetrie catastali, elaborati planimetrici ed altro, da questa settimana è possibile richiedere anche una visura PRA!

Ma cos’è una visura PRA?

Semplicissimo! Una visura PRA è un documento, rilasciato dall’Aci, che contiene informazioni su un veicolo e sul suo proprietario.

L’Aci (Automobile Club Italia) gestisce il Pubblico Registro Automobilistico (PRA appunto), che contiene tutte le informazioni relative alle iscrizioni, alle trascrizioni, alle annotazioni relative agli autoveicoli, ai motoveicoli e ai rimorchi, archiviate in quanto beni mobili registrati secondo le norme previste dal codice civile.

Il PRA è un registro pubblico, tutti possono richiedere ed ottenere dati e informazioni. Qualsiasi veicolo iscritto è rintracciabile in base al numero di targa. Il registro, in vigore dal 1927, fu istituito in base al Regio Decreto di Legge 15/03/1927 n. 436. Attualmente è regolamentato dal R.D. 29/07/1927 n. 436 e dalla legge 09/07/1990 n.187.

Richiedendo una visura Pra, il cliente otterrà in pochissimo tempo una scheda contenente tutte le informazioni tecniche relative al veicolo, i dati relativi al suo proprietario e altre informazioni (come ad esempio  notifiche di eventuali gravami).

E’ possibile richiedere la visura PRA per targa o la visura PRA per telaio, in entrambi i casi si otterrà il medesimo documento ufficiale.

I dati presenti in una visura PRA sono suddivisi nelle seguenti sezioni:

  • Dati tecnici del veicolo: accluse ci sono informazioni su targa, cilindrata, numero di telaio, data di immatricolazione, tipo di alimentazione del veicolo, KW, ecc.
  • Dati anagrafici del proprietario (inclusi codice fiscale, data e luogo di nascita e indirizzo di residenza).
  • Gravami (se presenti) con indicazione dei relativi attori e i loro rispettivi dati anagrafici.

A cosa serve richiedere una visura PRA?

La prima cosa che la visura PRA ci consente di fare è il calcolo del bollo auto, direttamente, basando il calcolo sulla potenza del veicolo (KW o CV) o inserendo i dati forniti dalla visura nel registro dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, per chi è interessato alla compravendita di un veicolo può risultare utile accertare, mediante visura PRA, i dati forniti dal venditore (compresa la sua identità, per proteggersi da frodi), o venire a sapere se l’automobile o il motoveicolo sono stati sottoposti a fermi amministrativi, ipoteche o vincoli di altro genere. L’acquisizione di una visura PRA è maggiormente consigliata a chi sta acquistando un veicolo usato: in questo modo ci si mette al sicuro da spiacevoli sorprese.

NOVITÀ DAL MONDO DEL CATASTO: ARRIVANO I METRI QUADRI SULLA VISURA CATASTALE

aree

Il primo passo per l’implementazione del Catasto Digitale prevede l’inserimento dei metri quadrati (reali e ai fini TARI) come nuovo parametro presente sulle visure catastali. Da alcuni questa novità è considerata indispensabile al fine di ottenere un’uniformità e una trasparenza maggiori. Ma a quanto pare, l’inserimento del nuovo parametro non convince ancora del tutto gli esperti del settore. Le perplessità si articolano prendendo le mosse da due argomentazioni principali: la prima si fonda sul fatto che molto spesso i dati forniti dalle visure non sono correttamente aggiornati (mentre la corrispondenza dei metri quadrati della visura catastale dovrà per legge corrispondere con i parametri indicati dalle planimetrie catastali) e se così non fosse, spetterebbe al contribuente il compito di rettificare i dati attraverso una procedura ancora poco nota.

La seconda obiezione riguarda la possibile confusione ingenerata dal fatto che il parametro della rendita catastale, mantenuto ai fini fiscali almeno fino all’introduzione della nuova riforma sul Catasto, sarà ancora basato sull’unità di misura dei vani.

Dal 9 novembre 2015, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha inserito nella visura catastale i nuovi dati sui metri quadrati degli immobili per tutte le unità di categoria A, B e C. Facendo leva su un principio di semplificazione tutto a vantaggio dei contribuenti, l’Agenzia si propone di garantire a tutti accesso diretto a dati precedentemente disponibili solo agli addetti ai lavori, mediante appunto, la nuova visura catastale. Sarà importante è non confondersi sulle due nuove voci indicate dalla visura catastale (i metri quadrati calpestabili ai fini TARI e metri quadrati catastali reali)! Scopriamo quali sono e come vanno distinte:

  • I metri quadrati calpestabili si riferiscono a tutte le superfici “abitabili” dell’immobile che non sono coperte da pareti, senza distinzione di muri divisori, perimetrali o portanti. Nel calcolo della metratura calpestabile non si fa riferimento ad alcun coefficiente, l’immobile è preso in considerazione nella sua totalità (tutti i vani contano allo stesso modo, senza distinguerne “la funzione”, atrii, vani scale, balconi, terrazze e ripostigli compresi.
  • Il calcolo dei metri quadrati ai fini della Tassa sui Rifiuti (Tari), per le sole destinazioni abitative, non tiene conto di balconi, terrazze o altre aree scoperte di pertinenza e accessorie. È un’informazione utile a determinare, direttamente e tramite visura, la base imponibile per il calcolo della tassa sui rifiuti.

Rispetto al calcolo dei metri di un’unità immobiliare vi è poi un ultimo parametro di riferimento: – questo non indicato dalle visure catastali – quello dei metri quadrati commerciali.

  • Il dato della metratura commerciale, utile ai fini delle operazioni di compravendita degli immobili, è ottenuto sottoponendo la superficie fisicamente misurata dei vari ambienti all’applicazione di un coefficiente in percentuale che ne “aggiusta” il valore finale. Questo parametro serve a mettere in relazione la superficie reale dell’ambiente con la funzione dell’ambiente stesso, e con il valore ne deriva nell’economia complessiva degli spazi.

Ad ogni modo, con l’aggiunta dei metri quadrati in visura catastale da oggi in poi sarà più semplice calcolare il valore commerciale dell’immobile, prendendo a riferimento le quotazioni immobiliari pubblicate dalla stessa Agenzia delle Entrate. Niente più inganni dovuti alle superfici “gonfiate” in sede di vendita, stimare il reale valore di mercato di un’unità immobiliare non sarà più un problema.

Sembra che il dato della superficie complessiva dell’immobile faciliterà le operazioni di compravendita, garantendo effettivamente maggiore uniformità: nessuno più potrà confondersi tra metri quadrati calpestabili e metri quadrati commerciali.

Per la determinazione delle tasse sugli immobili (Imu e Tasi)per il momento il valore di riferimento rimarrà la rendita catastale, che, fino all’entrata in vigore della Riforma del Catasto continuerà ad essere basata sul calcolo dei vani. Il problema del disallineamento tra rendite catastali e valore di mercato degli immobili non sembra di facile risoluzione.

Come già preannunciato, ai fini TARI saranno indicati i metri quadrati calpestabili. Addio auto-dichiarazione, l’unico dato su cui il Comune si baserà per calcolare la TARI sarà presente in visura catastale!

Tuttavia, il punto dolente di tutta la questione Catasto rimane quello della mancata attuazione della tanto agognata Riforma. Concepita sotto il Governo Monti e già prevista per il 2015, non vedrà la luce, probabilmente, fino al 2016 inoltrato. Non è ancora chiaro in che modo sarà possibile ottenere una semplificazione dei meccanismi mantenendo l’invarianza del gettito fiscale, e come sarà possibile preservare neutralità ai fini fiscali senza intervenire sull’IMU e sulla Tasi. Ai posteri l’ardua sentenza.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

IL SISTEMA CATASTALE: UN PO’ DI STORIA

Il sistema catastale italiano così come lo conosciamo noi ha in realtà origini non proprio recenti, bisogna infatti tornare al 1 marzo del 1886, con la legge Messedeglia (o Legge della Perequazione Fondiaria, Legge n. 3682), che trasforma il Catasto Urbano (istituito nel 1877) in Catasto Unico Italiano, e vede la nascita del Nuovo Catasto dei Terreni (NCT) e del Catasto Edilizio Urbano (CEU). Precedentemente, la compresenza sul territorio italiano di ben 24 catasti ufficiali era fonte di grande disomogeneità nel metodo di determinazione delle imposte catastali (un fenomeno noto come sperequazione fondiaria, appunto), spinta primaria dietro la creazione della legge n. 3682.

La legge n. 3682 inoltre ebbe il merito di uniformare anche il sistema cartografico italiano, con l’adozione di un sistema di rappresentazione cartografico unico (il “Cassini-Soldner”). La validazione e conservazione degli atti catastali e della maggior parte dei documenti inerenti le pratiche catastali (visure catastali, planimetrie catastali, mappe catastaliecc) oggi spetta all’Agenzia del Territorio.

L’Agenzia del territorio, che dal 6 luglio 2012 è stata incorporata nella ben nota Agenzia delle Entrate, era inizialmente una delle quattro agenzie fiscali italiane, istituite nell’ambito della riorganizzazione del Ministero dell’economia e delle finanze. Ne facevano parte anche l’Agenzia delle Dogane, l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Demanio. Sono tutti organismi preposti a svolgere attività tecnico operative precedentemente ottemperate dal Ministero delle Finanze.

Qualsiasi sportello dell’Agenzia del Territorio può, dietro esplicita richiesta, rilasciare informazioni su terreni o fabbricati (se regolarmente registrati presso il Catasto), attraverso documenti come visure e planimetrie, a chiunque sia detentore del diritto di proprietà. Alla persona che non è legalmente proprietaria di un immobile e che si presenta presso uno degli uffici dell’Agenzia del Territorio necessitando di avere una visura catastale, occorre fornire i propri dati anagrafici e le informazioni più importanti circa l’immobile in questione, pagare un contributo e compilare alcuni moduli. Dal 31 marzo 2014 l’Agenzia del Territorio ha attivato anche uno sportello per i servizi catastali online che consente ai proprietari di richiedere la propria visura catastale online dopo essersi registrati ai servizi telematici Entratel/Fisconline. La maniera più veloce, di fatto, per ottenere una visura catastale è però quella di avvalersi di un servizio privato, che mediante la semplice immissione di dati può erogare i seguenti servizi: