PLANIMETRIA CATASTALE, ELENCO IMMOBILI, MAPPA CATASTALE ED EXPORT MAPPA CATASTALE: COSA SONO E QUANDO SERVONO

Quando si parla di Catasto, la prima cosa che viene in mente a tutti è generalmente la visura catastale o tutt’al più la mappa catastale. Invece, esistono molti documenti che hanno la loro propria utilità specifica e che è possibile richiedere per ottenere informazioni mirate e precise. Impariamo a conoscere le differenze tra tutti i principali documenti catastali che è possibile richiedere, così da non farci trovare mai impreparati:

La Planimetria Catastale

La planimetria catastale è una piantina, solitamente in scala 1:200, fornita dal Catasto, di una data unità immobiliare. Appartamenti, uffici, negozi o garage vengono rappresentati così come appaiono nei database degli uffici catastali dell’Agenzia del Territorio nella planimetria catastale. Mediante la planimetria catastale online è possibile identificare i “confini” delle stanze di una casa: il soggiorno, le stanze da letto, la cucina, i bagni, i ripostigli. La planimetria evidenzia anche cantinati e giardini, ripostigli e box, assieme a dati più tecnici come il piano dell’unità immobiliare, le altezze e le dimensioni dei singoli vani, i dati catastali e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord.

l’Elenco Immobili

L’elenco immobili catastale – altrimenti detto “elenco fabbricati”- invece, è un documento catastale atto ad enumerare tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato. Viene generalmente richiesto da chi ha necessità di avere accesso a tutte quelle informazioni catastali, quali ad esempio: il numero dei vani, le superfici in mq, o dati più tecnici, quali categorie, classi, rendite catastali, fogli, particelle, subalterni ed indirizzi, di uno o più immobili. L’elenco immobili però non fornisce alcuna informazione circa proprietari o intestatari di un immobile. È solitamente molto utile agli amministratori di condominio poiché è in grado di fornire in un unico documento le informazioni di più unità immobiliari contemporaneamente.

La Mappa Catastale

La mappa catastale (o un suo estratto) è un documento (una vera e propria “fotografia” del territorio in scala 1:2000), che evidenzia le forme dei fabbricati e dei terreni nel raggio di 1000 metri. Può essere utile per individuare i confini delle particelle degli immobili, le sagome degli edifici, gli accessi alle singole unità immobiliari, le parti comuni e le suddivisioni di immobili. La mappa catastale evidenzia anche i beni censibili come garage, cantine condominiali, box, giardini, cortili, alloggi dei portieri ecc.

L’Export Mappa Catastale

L’export mappa catastale infine, è un documento che rappresenta una porzione del foglio di mappa presente nella cartografia catastale nazionale. È fornito generalmente in scala 1:2000, ed  esemplifica una serie di informazioni sul territorio molto utili, quali ad esempio: le singole particelle, la viabilità, l’idrografia, i confini amministrativi comunali, provinciali, regionali e statali, ma anche i limiti di sezioni e dei fogli, i punti trigonometrici, le curve di livello ed i punti quotati. È possibile ottenere l’export di mappa catastale in tre distinti formati: il formato CXF (un foglio in formato Ascii, così come viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio), il formato CML (Cadastal Markup Language, un linguaggio di esportazione dei dati cartografici in formato xml) ed il formato DXF (Drawing Interchange Format, o Drawing Exchange Format, che corrisponde allo standard più utilizzato per lo scambio di dati tra diversi programmi di disegno e di grafica vettoriale).

PLANIMETRIA CATASTALE: AGGIORNAMENTO DELLA SCHEDA CATASTALE DELL’IMMOBILE

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile: normalmente si presenta sotto forma di una vera e propria mappa, in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata. La planimetria è ciò che permette di desumere i contorni, le suddivisioni degli ambienti e le destinazioni dei locali interni dell’immobile, e fornisce dati ed informazioni specifiche (come l’estensione metrica e la categoria dell’immobile stesso).

La planimetria catastale di ciascun immobile (fatta esclusione di quelli di categoria B3 – prigioni e riformatori, D5 – istituti di credito, di cambio ed assicurazioni, ed E5 – fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze) è custodita nell’archivio della banca dati dell’Agenzia delle Entrate, e anche se il sistema dell’agenzia è costantemente aggiornato, sta al singolo soggetto proprietario fornire una versione aggiornata della planimetria del proprio immobile. Può quindi capitare che le visure catastali associate ad alcuni immobili siano aggiornate,  mentre le planimetrie dei medesimi siano incomplete, non aggiornate o comunque differenti rispetto alla realtà.

Affittare o vendere un immobile per cui la piantina catastale depositata non corrisponda a quella attuale è impossibile; è necessario che l’immobile in questione sia sempre in regola dal punto di vista catastale. Per effetto del DL 31/05/2010 n ̊ 78 art. 19, dal 1 luglio 2010, infatti, prima di un rogito di un immobile (ma anche in caso di donazione e divisioni) il notaio ha l’obbligo di verificare che lo stato di fatto sia conforme ai dati catastali. La verifica riguarda principalmente i soggetti intestatari, la toponomastica e la planimetria, ma pena la nullità dell’atto, è obbligatorio per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali (come la compravendita su fabbricati esistenti) la presentazione di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie catastali.

La procedura che consente di aggiornare o semplicemente modificare le informazioni presenti negli archivi dell’Agenzia del Territorio è nota come aggiornamento della scheda catastale.

Generalmente è effettuata per mantenere la situazione relativa alla planimetria dell’immobile aggiornata alla sua versione più recente. Ogni volta che cambiano le informazioni che possono avere un impatto sulla rendita catastale è necessario aggiornare la scheda catastale dell’immobile. Esempi di informazioni che riguardano quest’ambito sono: il cambio della destinazione d’uso, una nuova distribuzione interna, un nuovo frazionamento o fusione, un ampliamento dell’immobile, lavori di ristrutturazione, variazioni toponomastiche, aggiornamenti tecnologici e persino la presentazione di una planimetria mancante. I soggetti aventi titolo per la presentazione dell’aggiornamento catastale sono i soggetti proprietari, comproprietari o usufruttuari dell’immobile (in caso di comproprietà è sufficiente che la pratica venga redatta da uno solo dei soggetti proprietari). Segue l’elenco delle modifiche per cui invece è imperativo l’aggiornamento della planimetria catastale:

  • Trasformazione di balconi in verande chiuse
  • Trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili
  • Costruzione di soppalchi
  • Realizzazione di un secondo bagno
  • Trasformazione di un ripostiglio in un bagno
  • Spostamento della cucina in un altro ambiente
  • Abbattimento di un tramezzo
  • Trasformazione di due ambienti in un unico ambiente
  • Divisione di un ambiente più ampio in due ambienti di minore dimensione

Opere quali lo spostamento di un tramezzo o di una porta, sono invece escluse dalla variazione catastale, perché, anche se la superficie dei vani viene modificata, questa modifica non comporta né una riduzione né un aumento dei vani stessi.

VISURA CATASTALE E PROVINCE A STATUTO SPECIALE

Perché non è possibile ottenere una Visura Catastale, una Mappa Catastale o un Elaborato Planimetrico per Bolzano o Trento?

Chiunque abbia già richiesto una visura catastale o un elaborato planimetrico prima d’ora, sa bene che i dati degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono consultabili presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia del Territorio (purché siano essi inseriti in una banca dati informatica) o ottenibili online seguendo una procedura molto snella e l’immissione di pochi semplici dati. Trento e Bolzano, in quanto Province autonome, fanno eccezione.

Nelle province di Bolzano, Trento, Trieste e Gorizia, vige il sistema del catasto fondiario, derivante dal Catasto Austro-Ungarico, ed entrato a far parte del Catasto Italiano dal 1861. Prima di questa data infatti, nel nostro paese il catasto era formato da nove compartimenti; con l’inserimento del Catasto Austriaco nasce il decimo compartimento catastale, quello delle Nuove Province.

È quindi corretto dire che in Italia, attualmente, coesistono due sistemi di pubblicità immobiliare: da una parte la trascrizione delle vecchie province (improntata alla Legge Francese del 23 marzo 1855) e dall’altra il sistema detto Tavolare o Libro Fondiario, in vigore nelle nuove province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Ecco perché i dati relativi alle province suddette non sono presenti all’interno della banca dati del Catasto. A partire dall’entrata in vigore della L.R. 14 agosto 1999 n.4 e il successivo regolamento di esecuzione (D.P.G.R. 4 maggio 2000 n.4/L) tuttavia, anche le suddette province hanno iniziato una pratica di informatizzazione del libro fondiario, per giungere ad una trasposizione di tutte le informazioni sullo stato giuridico degli immobili su supporto tecnologico, sforzo volto a creare una banca dati per quei territori.

PLANIMETRIA CATASTALE: INFORMAZIONI UTILI

Dal 4 Marzo 2014 l’Agenzia delle Entrate ha disposto l’attivazione del servizio di consultazione telematica delle banche dati ipotecarie e catastali relative ai Beni Immobili, consentendo a tutti gli aventi diritto di poter richiedere la propria planimetria catastale anche online.

La Planimetria Catastale, o “piantina catastale”, è un disegno tecnico (di norma fornita in una scala 1:200) di un’unità immobiliare registrata presso il Catasto. Essa consente di poter desumere, in conformità con le regole catastali i contorni, la suddivisione e destinazione dei locali interni di un immobile, i suoi dati metrici ed altre informazioni utili (come ad esempio le altezze iEsempio Planimetria Catastale Onlinenterne dei vani, le destinazioni dei vani come ripostigli, cucine e bagni, l’indicazione del piano dell’unità abitativa e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord).

Assieme alla planimetria catastale degli spazi interni dell’immobile, con la planimetria catastale online si ha diritto a ricevere anche la visualizzazione delle pertinenze relative all’immobile (cantine, scantinati e giardini).

L’agenzia del Territorio e la sua banca dati sono l’organismo tecnico preposto alla gestione dei servizi relativi alla tenuta e all’aggiornamento del catasto. È suo il compito di costituire l’anagrafe dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale.

Chiunque può richiedere una planimetria catastale: l’unico vincolo è che il richiedente risulti titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (o che possieda l’autorizzazione in forma di delega da parte del suddetto titolare a richiedere la planimetria per l’immobile in questione).

Generalmente, al fine di ottenere la propria planimetria catastale online, risultano necessarie poche semplici mosse:

  1. Accertamento della presenza del diritto di proprietà (anche parziale) del richiedente sull’immobile (o compilazione della delega, in conformità con le vigenti norme sulla privacy).
  2. Compilazione del modulo online, semplice e chiaro, di velocissima redazione (i dati da inserire nel modulo sono: Provincia di ricerca, Comune di ricerca, Numero del Foglio Catastale di appartenenza dell’Immobile, Numero della Particella Catastale, e numero di Subalterno Catastale).

Se il richiedente non è in possesso dei dati catastali (Foglio, Numero della Particella e Subalterno) dell’immobile, può acquistare una Visura Catastale per quell’immobile prima di richiedere la Planimetria Catastale Online, dal momento che la Visura fornisce i suddetti dati.

Occorre specificare che non sono richiedibili le planimetrie relative agli immobili censiti nelle categorie B3 (prigioni e riformatori), D5 (banche o istituti di credito, cambio e assicurazione con fine di lucro) ed E5 (Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze), zone riservate, zone considerate obiettivi sensibili per la Sicurezza dello Stato o planimetrie dichiarate non conformi dagli Uffici, in quanto non redatte sulla base delle regole catastali.

Vi è inoltre la possibilità, per i professionisti (tecnici e notai incaricati di stipulare atti relativi a un’immobile) e per i pubblici ufficiali di compiere aggiornamenti dei dati catastali e, previa autorizzazione da parte del titolare del diritto di proprietà, di avere accesso alle planimetrie di tutte le unità immobiliari urbane, ad esclusione di quelle già sopra elencate.

Per avere informazioni più dettagliate è possibile consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure altri siti online preposti all’aggiornamento in materia catastale.