VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?

Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE ONLINE: DALLA RICHIESTA ALLA STAMPA

Esploriamo il catasto, un passo dopo l’altro

La visura catastale è un documento pubblico, fruibile da qualsiasi cittadino agente nel rispetto dei principi istituzionali del catasto – in particolar modo quello di pubblicità immobiliare. In Italia, i sistemi di pubblicità immobiliare fanno capo ai cosiddetti principi di trascrizione ed intavolazione (ove il primo fa riferimento al catasto ordinario e il secondo al catasto tavolare, o fondiario). Questo vuol dire che chiunque può richiedere una visura catastale online, senza limitazioni date dal possesso dei diritti reali su un bene immobile, a condizione che sia in possesso dei dati catastali o anagrafici associati a quel bene per poterlo rintracciare, ma come avviene questa ricerca?

I servizi di consultazione delle visure catastali on line sono stati disvisura catastale onlineciplinati e canonizzati, nel tempo, da numerosi provvedimenti emessi dall’Agenzia delle Entrate, l’organo preposto alla conservazione, all’archiviazione e all’erogazione di tutte le visure. La consultazione avviene mediante procedure di interrogazione a mezzo di terminale delle banche dati dei vari archivi catastali. È possibile richiedere tali interrogazioni presso un qualsiasi sportello degli uffici delle varie Agenzie del Territorio presenti sul suolo italiano. Da alcuni anni inoltre è possibile richiedere visure catastali anche online, interfacciandosi con dei provider ufficiali di tali servizi. I tipi di visura catastale richiedibili online, proprio come presso gli uffici del catasto, sono due: la visura catastale in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura storica è un documento simile a quella standard, ma che pone attenzione alla storia dell’immobile dalla sua edificazione all’attualità, e per questo leggermente più concisa.

Per comprendere il processo alla base dell’estrazione di ciascuna visura catastale online è necessario conoscere per sommi capi la struttura del catasto, o come è meglio dire, dei vari database che costituiscono il catasto italiano. I database del catasto sono organizzati secondo un criterio di divisione in cinque sotto-archivi, che agiscono in correlazione tra di loro. Gli archivi del catasto terreni e del catasto fabbricati – anche detti comunemente “archivi amministrativo-censuari” – sono quelli preposti alla custodia e amministrazione di tutte le informazioni in merito agli identificativi catastali (comune, provincia, sezione urbana, foglio, particella o mappale e subalterno) e ai dati tecnici degli immobili di tutti i catasti (metratura, numero di vani, categoria e classe catastale, zona censuaria ed eventuale microzona, consistenza, rendita catastale o reddito dominicale).

Al catasto terreni fanno capo anche tutti i documenti cartografici e le mappe catastali, così come il catasto fabbricati custodisce anche l’immenso corpus delle planimetrie catastali e degli elaborati planimetrici.

Infine vi è un database dei soggetti, unico archivio in comunicazione diretta con il catasto terreni e con quello dei fabbricati, agganciato a sua volta ad un sub-archivio, detto “delle titolarità”, in grado di connettere ciascun soggetto con gli atti, le volture ed i documenti che attestano appunto le titolarità e il possesso. Ciò che mette in comunicazione questa macchina così grande è il concetto di identificativo catastale, che consente in qualunque momento di risalire ad un dato immobile o soggetto in base a determinati codici, intimamente connessi con la mappatura del territorio italiano e con la posizione geografica di ciascun bene immobile localizzato sul territorio nazionale.

Per dettagli sulla visura catastale è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

COSA C’È DIETRO UNA VISURA CATASTALE ONLINE?

La visura non è una mera sintesi di dati e atti catastali relativi ad un immobile. Prima di tutto essa è un documento che permette di acquisire dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati (i vari: sezione, foglio, particella, subalterno) mediante i quali è possibile rintracciare fisicamente sul territorio urbano proprio quella data unità. Poi, ciascuna visura catastale online permette la consultazione di dati anagrafici delle persone fisiche e giuridiche aventi diritto di proprietà sui suddetti terreni e fabbricati. Grazie ai dati catastali risultanti dalla visura catastale on line è possibile ottenere anche dati grafici di terreni (mappa catastale) o di unità immobiliari urbane (planimetria catastale online). La planimetria catastale online infatti consente di desumere – in conformità alle regole catastali – contorni, suddivisione e distribuzione dei locali interni di un immobile, dati metrici e altre informazioni.

Un’altra importante caratteristica della visura catastale, tuttavia, è il suo essere una sorta di “promemoria fiscale”, promemoria e garanzia assieme, per il proprietario dell’immobile. La visura deve riportare per legge tutte le informazioni principali relative ad un immobile regolarmente registrato e censito in catasto. Le informazioni contenute devono essere sempre aggiornate e precise. In particolare tra esse quella della rendita catastale, che rappresenta il valore fiscale attribuito a tutti i fabbricati (per i terreni esiste il reddito dominicale ed agrario, che ha la stessa funzione ed importanza della rendita catastale) censiti sul suolo italiano e che costituisce un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili. La rendita catastale è importantissima anche per la stipula di atti di compravendita, di donazione e di successione. Essa determina, in definitiva, il valore di un immobile, cambia infatti in base alla categoria, alla classe, e al Comune in cui l’unità immobiliare si trova.

VISURA O PLANIMETRIA CATASTALE?

La visura e la planimetria catastale online sono due servizi relativi ai beni immobili, che spesso possono venir confusi nella loro funzione e rappresentazione. Cominciamo ad evidenziarne caratteristiche, similitudini e differenze:

  • La visura catastale online è l’unico documento che elenca i dati di classamento dell’immobile: la classe e la categoria catastale, il numero di vani, la superficie in mq, la zona censuaria (con eventuale microzona), la consistenza e la rendita catastale – se si tratta di un fabbricato, o il reddito dominicale se si tratta di un terreno.
  • La planimetria si presenta come un disegno, o una piantina in scala di un fabbricato. Grazie ad essa è possibile avere una panoramica della disposizione dei vani dell’unità, delle relative pertinenze (cantine, giardini, box ecc) ed altri dati di natura tecnica, quali ad esempio l’altezza dei vani, la destinazione degli stessi e persino l’indicazione dell’orientamento dell’unità immobiliare rispetto al Nord. Anche la planimetria riporta l’indicazione della superficie totale e di ciascun vano all’interno di un’unità abitativa. Ma lo fa aggiungendo il supporto grafico, che è sempre importantissimo.
  • Genericamente la planimetria catastale viene utilizzata da chi deve avere informazioni di natura tecnica su un bene immobile, mentre la visura è richiesta principalmente per avere informazioni di natura fiscale o circa la proprietà di un bene, ma non è sempre solo così. La planimetria infatti ha una grandissima importanza nelle compravendite, dal momento che è diventata un documento indispensabile per la stipula di contratti, l’unico documento atto a comprovare la conformità catastale.
  • La visura catastale online si può riferire ad un fabbricato o terreno regolarmente censito (o “accatastato”) presso uno degli Uffici del Territorio che fanno capo all’Agenzia delle Entrate. La planimetria invece può fare riferimento soltanto ad un fabbricato; per una rappresentazione grafica di un terreno si può richiedere una Mappa catastale.
  • La visura evidenzia dati censuari sull’immobile: Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno come in una griglia, lo fa anche la planimetria catastale online, ma in maniera differente, semplicemente per identificare il fabbricato a cui fa riferimento.

PLANIMETRIA CATASTALE E DELEGA: PERCHÉ È OBBLIGATORIO FIRMARLA

Perché è necessario firmare una delega per ricevere una planimetria catastale? La delega per l’accesso alle planimetrie è un documento ormai noto a tutti coloro i quali, almeno una volta nella vita, hanno richiesto una planimetria catastale online.

Come funziona?

È semplice. Al richiedente basta compilare e firmare un modello (che può trovarsi solitamente presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio competente) o può essere fornito da società terze, erogatrici di servizi catastali online (come la visura catastale online, la mappa catastale, l’elaborato planimetrico, ecc). Mediante questa procedura il richiedente, che può o non può essere l’intestatario della proprietà, certifica di star affidando l’incarico di reperire la planimetria a terzi.

La richiesta di delega viene solitamente fatta quando chi necessita del servizio è un soggetto diverso dall’intestatario dell’immobile, ma può essere impiegata anche se l’intestatario è impossibilitato a recarsi personalmente presso il Catasto. Al modello di delega – perfettamente compilato – va affiancata anche una copia del documento di identità dell’intestatario dell’immobile, in pieno corso di validità, e il richiedente che presenta i documenti in catasto è ovviamente tenuto a mostrare anche il proprio documento di identità in corso di validità. Affidando invece la richiesta del documento ad un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere o notaio) si risparmia tempo e si ottiene la sicurezza di poter usufruire di un servizio espletato con competenza, puntualità e professionalità. Attualmente, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate, anche le società di servizi sono tenute alla presentazione della delega per il rilascio della planimetria.

Perché per una planimetria catastale online è necessario presentare la delega e non lo è per ottenere una visura catastale? È presto detto! La visura catastale on line è un documento pubblico, richiedibile ed ottenibile da chiunque e che non ha valore di certificazione (se non mediante una dichiarazione di conformità dei dati ivi contenuti). La planimetria invece è un vero e proprio disegno, una rappresentazione grafica, di un immobile così com’è visto dal suo interno. Mostrare il contenuto di una planimetria senza autorizzazione è lesivo della privacy, motivo per cui solo l’intestatario o il suo delegato può farne espressa richiesta.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COS’É UNA PLANIMETRIA CATASTALE?

La planimetria catastale è una rappresentazione grafica (o più propriamente un disegno tecnico, fornito in scala 1:200) degli spazi di un dato immobile registrato in Catasto. Sono richiedibili planimetrie di appartamenti, case, uffici, negozi e garage. Mediante la planimetria è possibile ricavare (conformemente alle regole catastali) i contorni e le suddivisioni interne di un bene immobile e si può avere inoltre accesso ad altri dati importanti, quali ad esempio la destinazione dei locali interni o i dati metrici relativi a quel bene.

Per ottenere una planimetria catastale online è necessario essere in possesso degli identificativi catastali dell’immobile (il comune catastale, la sezione amministrativa, la sezione urbana, il foglio, la particella ed il subalterno). In assenza di queste informazioni, che sono l’unico modo per identificare chiaramente e senza alcuna ombra di dubbio dove l’immobile è sito (e quindi, in definitiva, quale immobile sia!) è impossibile ottenere una planimetria.

Un modo per giungere a conoscere i dati catastali di un immobile qualunque è di acquistare una visura catastale online per quell’immobile. La visura catastale online infatti può essere richiesta anche per nominativo del suo proprietario o intestatario. Questo semplice passaggio spesso evita inutili lungaggini. La planimetria catastale online non va confusa con l’elaborato planimetrico o con una mappa catastale. Perché mentre la prima rappresenta una piantina dell’immobile, l’elaborato planimetrico è un disegno che evidenzia i confini di un intero fabbricato (o anche di un intero condominio), e che quindi raggruppa generalmente più immobili, fornendo solamente gli ingressi di ciascuno di essi; la mappa catastale, infine, è una rappresentazione di una porzione di territorio ancora più ampia. Essa infatti si presenta come un disegno che mette in evidenza i fabbricati ed i terreni in un raggio di 1000 metri.

IL SISTEMA CATASTALE: UN PO’ DI STORIA

Il sistema catastale italiano così come lo conosciamo noi ha in realtà origini non proprio recenti, bisogna infatti tornare al 1 marzo del 1886, con la legge Messedeglia (o Legge della Perequazione Fondiaria, Legge n. 3682), che trasforma il Catasto Urbano (istituito nel 1877) in Catasto Unico Italiano, e vede la nascita del Nuovo Catasto dei Terreni (NCT) e del Catasto Edilizio Urbano (CEU). Precedentemente, la compresenza sul territorio italiano di ben 24 catasti ufficiali era fonte di grande disomogeneità nel metodo di determinazione delle imposte catastali (un fenomeno noto come sperequazione fondiaria, appunto), spinta primaria dietro la creazione della legge n. 3682.

La legge n. 3682 inoltre ebbe il merito di uniformare anche il sistema cartografico italiano, con l’adozione di un sistema di rappresentazione cartografico unico (il “Cassini-Soldner”). La validazione e conservazione degli atti catastali e della maggior parte dei documenti inerenti le pratiche catastali (visure catastali, planimetrie catastali, mappe catastaliecc) oggi spetta all’Agenzia del Territorio.

L’Agenzia del territorio, che dal 6 luglio 2012 è stata incorporata nella ben nota Agenzia delle Entrate, era inizialmente una delle quattro agenzie fiscali italiane, istituite nell’ambito della riorganizzazione del Ministero dell’economia e delle finanze. Ne facevano parte anche l’Agenzia delle Dogane, l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Demanio. Sono tutti organismi preposti a svolgere attività tecnico operative precedentemente ottemperate dal Ministero delle Finanze.

Qualsiasi sportello dell’Agenzia del Territorio può, dietro esplicita richiesta, rilasciare informazioni su terreni o fabbricati (se regolarmente registrati presso il Catasto), attraverso documenti come visure e planimetrie, a chiunque sia detentore del diritto di proprietà. Alla persona che non è legalmente proprietaria di un immobile e che si presenta presso uno degli uffici dell’Agenzia del Territorio necessitando di avere una visura catastale, occorre fornire i propri dati anagrafici e le informazioni più importanti circa l’immobile in questione, pagare un contributo e compilare alcuni moduli. Dal 31 marzo 2014 l’Agenzia del Territorio ha attivato anche uno sportello per i servizi catastali online che consente ai proprietari di richiedere la propria visura catastale online dopo essersi registrati ai servizi telematici Entratel/Fisconline. La maniera più veloce, di fatto, per ottenere una visura catastale è però quella di avvalersi di un servizio privato, che mediante la semplice immissione di dati può erogare i seguenti servizi:

VISURA CATASTALE ONLINE: QUALI SONO LE NOVITA’ E COME RICHIEDERLA

La visura catastale è un importante strumento per rimanere sempre aggiornati sullo stato catastale di un immobile, dal momento che permette a chiunque la richieda di venire in possesso di dati importanti come: i dati identificativi e reddituali dell’immobile, i dati anagrafici degli intestatari, i dati anagrafici dei terreni (attraverso la mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (con la planimetria catastale online) ed infine tutti gli atti di aggiornamento catastale relativi all’immobile. Oggigiorno è possibile richiedere anche una visura catastale online, in pochi minuti, ed ottenerla per qualsiasi dispositivo. Ricordiamo che la visura catastale è l’unico strumento affidabile per conoscere la rendita catastale dell’immobile, che altro non è che quel parametro che consente di calcolare senza margine di errore le imposte sugli immobili (l’IMU, la Tasi, la IUC, ecc).

Ormai quasi tutti sanno che a breve il Governo varerà la nuova riforma del Catasto, che, tra le altre cose, permetterà di calcolare il valore patrimoniale dell’immobile. Questo decreto attuativo della delega fiscale, che seguirà il decreto sui compiti e la composizione delle commissioni censuarie, permetterà di stimare i valori patrimoniali di più di 62 milioni di immobili, che saranno valutati anche in base all’ambito territoriale (e non più in base alle microzone comunali), ai redditi medi di locazione, alla destinazione catastale e alle caratteristiche architettoniche dell’immobile. Un’altra importante novità che interesserà il calcolo del valore patrimoniale dell’immobile e che sarà presente sulla nuova visura catastale è che questo valore sarà basato sul calcolo del numero di metri quadrati dell’immobile, e non più sul calcolo del numero dei vani.

Attualmente attraverso la visura catastale è possibile stabilire quali sono le quote di possesso dei proprietari o intestatari, qualora la proprietà fosse condivisa. Per chiunque se lo stesse chiedendo: la visura catastale online è sicura al pari di una normale visura catastale! Sono i tempi di attesa l’unico fattore di differenza: se una normale visura catastale è richiedibile presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio (con l’unica esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano) o presso gli sportelli catastali attivi presso le sedi dei Comuni, delle comunità montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni; la visura catastale online è richiedibile virtualmente da qualsiasi parte del mondo, inclusa casa propria!

Allora cosa serve per richiedere una visura catastale on line? È semplice! Bisogna essere in possesso di almeno uno dei seguenti dati:

  • i dati anagrafici del titolare del diritto di proprietà sull’immobile che desta il vostro interesse (o del titolare di altri diritti reali di godimento), in questo caso si effettua una ricerca per persona fisica;
  • la denominazione ed il numero della Partita Iva dell’azienda intestataria dell’immobile (ricerca per persona giuridica);
  • il foglio, la particella ed eventualmente il subalterno dell’immobile da cercare, per effettuare così una ricerca per dati catastali dell’immobile;
  • l’indirizzo dell’immobile di interesse (ricerca per indirizzo dell’immobile)
  • il numero partita dell’immobile.

Cosa aspettate a richiedere la vostra visura catastale on line?

STABILIRE IL VALORE DI UN IMMOBILE: LA VISURA CATASTALE E LA RENDITA CATASTALE

Cosa c’è dietro una visura catastale? La visura catastale non è una mera consultazione dei documenti e degli atti catastali relativi ad un immobile. Permette sì di acquisire dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati (la sezione urbana, particella, foglio, subalterno, o persino il Comune in cui l’unità immobiliare è sita), la consultazione dei dati anagrafici delle persone fisiche e giuridiche che godono del diritto di proprietà sui suddetti terreni o fabbricati, e permette di ottenere i dati grafici dei terreni – le mappe catastali – e delle unità immobiliari urbane – le planimetrie catastali; ma è anche una sorta di “promemoria fiscale” e assieme una garanzia per il proprietario dell’immobile. Scopriamo perché. La visura catastale è come una carta di identità dell’immobile, aggiornata e precisa (deve esserlo per legge!) e consente di determinare la rendita catastale.

La rendita catastale (che compare anche nei seguenti documenti: visura catastale storica, visura su soggetto ed elenco immobili) è il valore fiscale attribuito agli immobili (la rendita catastale si riferisce ai fabbricati, mentre il reddito dominicale ed agrario fa riferimento ai terreni) e rappresenta un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili (IMU, Tasi, imposta di registro ecc) e per stipulare atti di compravendita, di permuta, di donazione e successione.

La rendita catastale in definitiva determina il valore di un’immobile, essa cambia infatti in base alla categoria, al Comune ed alla classe dello stesso ed ogni unità immobiliare ne possiede una, ad eccezione di tutti quegli immobili detti “a destinazione speciale” (chiese, cimiteri, porti, stazioni, ecc).