PERCHÈ OGGI IL NOTAIO È TENUTO AD ALLEGARE ALL’ATTO DI ROGITO ANCHE L’ATTO DI CONFORMITÀ CATASTALE?

Risale al 2014 il caso di un notaio romano sanzionato dalla Co.Re.Di. (Commissione Regionale Disciplinare) del Lazio, su richiesta del Collegio Notarile, per aver omesso la certificazione catastale di tre atti notarili. Il caso è stato disciplinato in base all’art. 138 della legge notarile n.89 del 16 febbraio 1913 che dispone in materia di sanzioni disciplinari. Per la legge in vigore, infatti, nel caso di trasferimento dei diritti reali su fabbricati, il notaio è tenuto ad allegare all’atto notarile anche l’atto di conformità catastale, mediante una dichiarazione resa dagli intestatari o da un tecnico di fiducia per loro conto. In mancanza di questi documenti l’atto va ad intendersi come se fosse nullo e la sua nullità non è sanabile in alcun modo, neppure provvedendo in un secondo momento.

La corte di cassazione ha sancito mediante la sentenza n.20465 dell’11 ottobre 2016 che il suddetto professionista romano, nel caso in esame, era sì tenuto a verificare la conformità dei dati catastali tramite visura catastale online e visura catastale storica, e altresì a verificare la dichiarazione degli intestatari dell’immobile, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi, rispettivamente dei dati catastali e della planimetria catastale online. L’effetto della sentenza è stata la sanzione disciplinare per il notaio che aveva omesso la certificazione di conformità. Nel caso particolare di questo professionista, la dichiarazione di conformità veniva sostituita da una postilla scritta a mano solo successivamente alla sottoscrizione dell’atto (cosa che rendeva l’atto precedentemente stipulato nullo). La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale online resa dal notaio non era, ovviamente, egualmente sufficiente.

Per concludere, il nostro suggerimento prima di stipulare un atto di compravendita o donazione di un immobile, è quello di verificare sempre la corrispondenza dei dati catastali mediante visura catastale storica e visura catastale online da incrociare con i dati riportati nella planimetria, per poter rendere una perfetta dichiarazione di conformità con lo stato di fatto da presentare al notaio.

ROGITO E IPOTECHE, I CONTROLLI DA FARE

Una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (numero 9320, per la precisione) ha evidenziato una grossa novità che ha già fatto scuola. La sentenza ha stabilito che in caso di rogito relativo ad un mutuo fondiario, il notaio – che normalmente deve occuparsi di accertare la volontà delle parti coinvolte e redigere gli atti – da ora è chiamato anche ad effettuare tutte le verifiche immobiliari del caso – tramite visura catastale online e visura ipotecaria, allo scopo di verificare che su un determinato bene immobile non sia stata iscritta alcuna ipoteca o vincolo. Tramite visura è possibile appurare la corretta identificazione del bene e verifica della eventuale presenza di vincoli, ma perché è così importante appurare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile? Secondo la definizione giuridica ufficiale, l’ipoteca è un vero e proprio “diritto di garanzia”: essa attribuisce ad un creditore la facoltà di produrre l’espropriazione o la vendita forzata di un’unità immobiliare. Questo non corrisponde alla credenza – errata – che un bene immobile sottoposto ad ipoteca possa venire forzatamente requisito. Il creditore può far valere i suoi diritti rivolgendosi alla magistratura, obbligando il proprietario dell’immobile su cui grava l’ipoteca a procedere con la vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli è dovuto; ma egli stesso non potrà mai diventare proprietario in compensazione del credito.

Inoltre, è importante conoscere la presenza di un vincolo o di un’ipoteca su un bene perché questa si accompagna al diritto di sequela, e cioè essa “segue” il bene su cui grava, anche quando questo cambia proprietario. Qual è un altro documento catastale di grandissima importanza per l’atto di rogito? La planimetria catastale online, dopo la visura catastale on line, è il secondo documento in ordine di importanza ai fini del rogito immobiliare. Dal primo luglio 2010 infatti, per chi deve eseguire un rogito è obbligatorio verificare la corrispondenza dei dati contenuti nella planimetria catastale online con lo “stato di fatto” dell’unità immobiliare, pena la nullità dell’atto stesso.

IMMOBILE DA FRAZIONARE: COME E QUANDO È OPPORTUNO FARLO?

Frazionamento di un appartamento: come e quando è opportuno farlo? Quali sono i costi che comporta? E quali i pro e i contro?

Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più partizionamenti è una prassi comune, che talvolta può far aumentare notevolmente il valore di un bene immobile. Frazionare un bene unico è utile soprattutto nelle grandi città, dove non è inusuale che appartamenti di piccole dimensioni possano avere un valore di mercato per metro quadro superiore rispetto ad appartamenti di grandi dimensioni. Chi ricorre a quest’operazione solitamente? La divisione di un bene immobile è un’operazione diffusa, adatta a chi, ad esempio, ha la necessità di rimanere accanto al proprio nucleo familiare d’origine – pur volendo mantenere la propria privacy. È questo il caso di un nucleo familiare allargato (una famiglia con figli e genitori a carico), o più semplicemente, è quel tipo di soluzione adatta a chi non considera necessario vivere in un grande appartamento, e che invece desidera mettere a reddito il proprio bene. Anche oggi, dopo il decreto SbloccaItalia, il frazionamento rappresenta una soluzione con indubbi vantaggi: i costi per gli oneri da contribuire, variabili in base al Comune di appartenenza e comunque quantificabili con un computo metrico, sono considerati dal decreto pari a quelli per lavori di “manutenzione straordinaria”, e pertanto sono realizzabili senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La procedura standard per il frazionamento di un immobile prevede, come prima cosa, la richiesta di un’autorizzazione. La procedura di frazionamento può avere inizio solo in seguito ad un opportuno controllo di legittimità delle preesistenze (conformità urbanistica, che può essere effettuata in Comune e conformità catastale, ottenibile dal Catasto). Il controllo prevede la verifica di tutti i documenti (visura catastale, planimetria catastale, conformità degli impianti, disposizioni e atti ufficiali che riguardano l’appartamento, ecc) e dello stato di fatto del bene. È importante fare attenzione che la verifica della conformità dei dati contenuti nella planimetria catastale online coincida con lo stato di fatto: eventuali difformità pongono un chiaro rischio, oltre a venire annoverati tra le false dichiarazioni.

Il passo successivo è ottenere una CILA, da consegnare in Comune. Attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata il frazionamento può essere autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, ed è da questo punto in avanti che i lavori possono cominciare.

Una volta che i lavori saranno conclusi è opportuno ottenere una soppressione del precedente subalterno indicato dalla visura catastale online e la riassegnazione di due nuovi subalterni per ciascun frazionamento. Nelle note è opportuno richiamare il titolo abitativo con cui i lavori sono stati realizzati, per dimostrarne la conformità dal punto di vista urbanistico. La registrazione della nuova proprietà va effettuata con atto notarile: in caso di vendita delle unità, i nuovi proprietari devono venire in possesso di nuovi subalterni.