NOVITÀ NELLA LEGGE IN BILANCIO: PRESTO ONLINE I DATI DELLE COMPRAVENDITE

Consultare online i dati relativi alle compravendite immobiliari potrebbe non essere più una remota possibilità, stando alle indiscrezioni circa la legge di bilancio prevista per il 2017, e attualmente già sul tavolo delle trattative del governo italiano. Sembra infatti che il governo abbia previsto una norma per consentire all’Agenzia delle Entrate di rendere pubblici e consultabili sulla propria piattaforma online i dati contenuti negli atti e nelle scritture private mediante cui si costituiscono, trasferiscono o modificano le proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili. Il servizio potrebbe entrare in vigore già dal giugno del 2017. Attualmente esiste già la possibilità di venire in possesso di piccole informazioni in riferimento alle compravendite, attraverso la richiesta di una visura catastale online per soggetto proprietario in modalità storica. La visura catastale online in modalità ordinaria infatti non consente di approfondire la storia dei passaggi di proprietà relativi ad un bene immobile, ma i dati contenuti in una visura, sebbene precisi, non consentono di andare al di là della semplice consultazione delle note agli atti e il numero degli atti stessi. Ancora non ci è dato sapere quale sarà l’effettiva portata dei dati che potrebbero essere resi pubblici, con molta probabilità si tratterà delle informazioni relative al prezzo di compravendita, alla superficie catastale, alla localizzazione dell’immobile. Informazioni utili per chi vuole acquistare o vendere un appartamento, ma anche per tutte quelle società specializzate nelle valutazioni immobiliari e nelle analisi di mercato. Differente discorso è invece quello che riguarda i dati relativi contenuti nella planimetria catastale online. La planimetria catastale online infatti è un documento protetto dalla privacy, che contiene la rappresentazione grafica di un appartamento, facile intuire quali sarebbero i rischi di una divulgazione indiscriminata delle informazioni.

VISURE CATASTALI E CALCOLO DELLA SUPERFICIE CATASTALE AI FINI TARI

A partire dal 9 novembre 2015, la visura catastale online per tutte le unità urbane a destinazione ordinaria regolarmente iscritte al Catasto, per cui esista la planimetria catastale online sono tenute ad indicare anche il dato della superficie dell’immobile. Il calcolo della superficie per la visura catastale online avviene sulla base di quanto sancito dal Dpr 138/1998 alla voce “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/96”.

L’indicazione della superficie catastale è importante soprattutto ai fini TARI, poiché al netto delle aree scoperte, viene utilizzata per il calcolo della tassa. Stando al comma 645 dell’art.1 della Legge 147/2013, inoltre è stabilito che “la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati”.  Essa infatti non deve mai essere confusa con la superficie utile lorda o netta utilizzata per la determinazione del valore locativo. Questa misurazione può essere infatti al netto delle murature esterne e al lordo delle pareti divisorie (nel caso della superficie utile lorda per le locazioni commerciali) oppure al netto di queste ultime (nel caso di una superficie utile netta per le locazioni a canone concordato).

In caso di errore sulla visura catastale storica, ciascun intestatario dell’immobile può richiedere la rettifica del dato della superficie catastale o, nel caso in cui questo dato non sia ancora presente negli archivi del Catasto, può inserirlo associandolo ad una planimetria già presente nella banca dati. Ricordiamo inoltre che richiedendo una visura catastale storica per dati catastali è sempre possibile ottenere lo storico delle variazioni catastali e degli interventi o lavori avvenuti sull’unità immobiliare nel corso degli anni.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

NOVITÀ E LEGISLAZIONE PER LE CATEGORIE CATASTALI F/3 ED F/4

Proseguendo con qualche novità nel mondo catastale e volendo approfondire in merito alla definizione delle categorie catastali F/3 ed F/4, e alla circolare n.27/E, emessa lo scorso giugno dall’Agenzia delle Entrate, oggi parliamo della normativa che legittima l’inserimento anche solo temporaneo di fabbricati in corso di costruzione o di definizione nelle categorie sopracitate. La circolare attesta che l’attribuzione di queste due categorie in visura catastale dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), ma che esiste la possibilità di ottenere una proroga presentando un’apposita dichiarazione (firmata dall’intestatario) per notificare il Catasto della mancata ultimazione dell’immobile. La circolare ricorda agli aventi diritto che i Comuni possono utilizzare due strumenti per la segnalazione di eventuali mutamenti della situazione reale degli immobili rispetto ai dati restituiti dalla visura catastale online. È questo il caso delle segnalazioni ai sensi dell’art.3, comma 58, legge 662/1996 che dispone in materia di verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, perché palesemente non congruo rispetto a fabbricati con caratteristiche simili, e di quelle basate sul comma 336, art.1, legge 311/2004 che sono chiamate in causa quando sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali o per intervenute variazioni sugli immobili, come dimostrabile con una visura catastale storica. La visura catastale storica può infatti risalire allo storico delle variazioni catastali per un immobile, a partire dalla sua edificazione.

Come funziona il trattamento Imu e Tasi degli immobili di categoria F/3 ed F/4 che non hanno ancora una situazione ben definita? Nel caso in cui si parli di un fabbricato unico, la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, i suddetti tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell’area edificabile, senza tenere in considerazione il valore del fabbricato in corso di edificazione. Se invece il fabbricato è stato ultimato solo in parte, per volere della Cassazione (sentenza 10735/2013) non è dovuto alcun tributo, neppure come area edificabile, sulla porzione dell’area ancora in corso di edificazione. Altro discorso invece va fatto per gli immobili la cui categoria è ancora in corso di definizione per cui il tributo dovrebbe essere dovuto proprio sul fabbricato (in questo caso ultimato) e non sull’area edificabile. In casi come questi subentrerà però il problema del calcolo per tali tributi, a causa dell’assenza della rendita catastale, questione che ha spinto il Ministero dell’Economia e delle Finanze a ritenere il principio contenuto nella sentenza di cassazione 10735/2013 valido anche per le altre categorie catastali fittizie.

UNA RIFLESSIONE SU IMU E TASI PER LE UNITÀ IMMOBILIARI COLLABENTI

Lo scorso 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha emesso la circolare n.27/E, che oltre a disporre di materia catastale, tra le altre cose,  si propone di regolare anche alcune casistiche “speciali” per l’applicazione dell’Imu e della Tasi.

Questo è un periodo caldo per i contribuenti: le scadenze si avvicinano, e quello della circolare n.27/E è il primo sviluppo per quanto riguarda IMU e TASI, dopo l’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale proprio ai fini dei suddetti tributi, avvenuto lo scorso novembre.

La prima novità della circolare riguarda un approfondimento in merito alle unità collabenti. Queste, altro non sono che costruzioni caratterizzate da un livello di degrado tale da determinarne un’incapacità di produrre ordinariamente reddito proprio, come sancisce l’art.3, comma 2 del DM 28/1998. Normalmente queste costruzioni vengono accatastate in visura catastale online nella categoria F/2, anche se l’iscrizione in catasto non è da considerarsi obbligatoria. Va però precisato che l’iscrizione in catasto di un’unità collabente è possibile solo se quell’unità non è ascrivibile ad altre categorie catastali o se il fabbricato non risulta individuabile mediante planimetria catastale online e/o questo non risulta perimetrabile. È possibile quindi, ad esempio, iscrivere nella cat. F/2 un’unità immobiliare con muri perimetrali e interni integri anche se priva di soffitto. Il trattamento ai fini IMU di immobili di questa tipologia non è mai stato definito chiaramente: c’è chi sostiene che tali costruzioni debbano essere considerate in tutto e per tutto come dei fabbricati, e che quindi, in mancanza di rendita catastale, essi non siano assoggettati al pagamento dell’IMU; c’è però un’altra parte della giurisprudenza che sostiene che nel caso di un fabbricato collabente il tributo sia dovuto in base al valore dell’area edificabile corrispondente, anche se il suolo su cui lo stesso si trova ha una destinazione agricola, come ha dimostrato la sentenza in cassazione n.5166/2013.

CALCOLO BOLLO AUTO E VISURA PRA. COME EFFETTUARE CORRETTAMENTE IL CALCOLO DEL BOLLO?

Il calcolo per la tassa di possesso auto e moto può spesso essere problematico: è frequente che anche le persone più attente sbaglino la corretta scadenza per il pagamento. Come si può fare ad evitare questo problema? È semplice: bisogna conoscere giusto un paio di informazioni per effettuare il corretto calcolo bollo auto. Questo calcolo si può fare partendo dal dato della targa, o dalla potenza del veicolo (in KW o CV) – dato va utilizzato omettendo le eventuali cifre decimali. Molte persone ritengono erroneamente che il calcolo bollo auto sia già incluso nei dati forniti da una visura pra, ma non è così! La visura pra riporta sì tutte le informazioni principali su un veicolo e l’eventuale presenza di gravami, ma non l’importo preciso della tassa di possesso da pagare.

Anche la visura pra si può ottenere da una ricerca per numero di targa o di telaio, essa elenca i dati tecnici principali che riguardano un autoveicolo, motoveicolo o rimorchio (quali ad esempio la data di immatricolazione, la cilindrata, i KW o CV, il tipo di alimentazione, i dati anagrafici del proprietario o la presenza o meno di procedimenti a carico del veicolo, come ad esempio il fermo amministrativo); ma per conoscere l’importo preciso da pagare occorre servirsi di altri metodi. Il più efficace può essere quello di rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, che a titolo gratuito e anche online, mette a disposizione dei suoi utenti una piattaforma per il calcolo del bollo auto gratis. La piattaforma dell’Agenzia delle Entrate offre persino la possibilità di risalire agli importi pagati negli anni passati, semplicemente inserendo i dati richiesti e precisando l’anno per cui si vuole conoscere l’importo è possibile ottenere in tempo reale questi dati, che è sempre importante poter conservare.

COME AVVIENE LA CONSULTAZIONE DEGLI ATTI CATASTALI?

La consultazione degli atti catastali, mediante richiesta della visura catastale online, è consentita ad ogni cittadino che rispetti i principi istituzionali del catasto; tra i più importanti vi è il supporto al sistema di pubblicità immobiliare. I sistemi di pubblicità immobiliare presenti in Italia sono quelli facenti capo alla “trascrizione” e all’”intavolazione” (catasto ordinario e catasto tavolare o fondiario).

Nessun documento è inaccessibile a nessun cittadino, per quanto esistano limitazioni di accesso alle planimetrie catastali online delle singole unità immobiliari urbane. Per accedere a questi servizi occorre infatti essere in possesso dei diritti reali sul bene o essere delegati ufficialmente dai soggetti portatori dei legittimi interessi.

I servizi di consultazione delle visure sono stati disciplinati, negli anni, mediante svariati provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate; per volere della quale oggi la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione delle banche dati del catasto a mezzo di terminali presso gli sportelli degli uffici delle Agenzie del Territorio. Da alcuni anni è possibile richiedere ed ottenere visure anche online.

I tipi di visura catastale richiedibili anche online sono sempre due: la visura catastale online in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura catastale storica, a differenza di quella semplice, contiene la storia dell’immobile dall’impianto meccanografico all’attualità. Non vi è alcuna differenza tra una visura cartacea e una visura online, nei contenuti come nella forma (a parte l’evidente vantaggio che sta nella possibilità di riscaricare il documento online, una volta acquistatolo, sul proprio computer anche a distanza di tempo), ma dato che il servizio è limitato alle sole informazioni digitalizzate (e quindi accessibili in formato telematico) è possibile che alcuni dati, precedenti alla riforma informatica del catasto come datazione, non siano direttamente disponibili.

APPROFONDIMENTI ESTIVI – PARTE PRIMA: LA VISURA CATASTALE IN MODALITÀ SEMPLICE E STORICA

Molte persone hanno in casa una visura catastale, ma quante di queste saprebbero spiegare quali sono i diversi tipi di visura e in che modo è possibile ottenere i dati di cui si necessita velocemente, senza possibilità di errore, attraverso una ricerca mirata?

Con il  post di questa settimana speriamo di riuscire a chiarire tutti i dubbi che possono sorgere alla persona che per la prima volta acquista una visura catastale online, così come all’utente esperto che però è rimasto un po’ deluso dal risultato del suo ultimo acquisto.

Il primo grande problema del principiante è riuscire a destreggiarsi con le tipologie di visura. La visura catastale ordinaria ad esempio, differisce molto da una visura catastale storica, anche per lo stesso immobile. Perché? La visura ordinaria restituisce una situazione dell’immobile relativa al momento della richiesta, generalmente risalente all’ultimo aggiornamento telematico dell’Agenzia delle Entrate. La visura catastale storica invece elenca tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo e registrate “storicamente” per l’immobile. Infatti la prima cosa che salta all’occhio a chi ha acquistato una visura storica è la presenza di una tabella che riporta le modifiche degli intestatari (i passaggi di proprietà) e dei dati catastali, cosa che non risulta affatto da una visura ordinaria!

Con buone probabilità chi acquista una visura lo fa per ottenere il valore della rendita catastale: non è una cosa che ci si deve aspettare da una visura in modalità storica. La visura catastale on line in modalità ordinaria è l’unico documento catastale in grado di fornire quest’informazione, assieme a tutte quelle dette di classamento (i dati che riconducono alla posizione fisica dell’immobile o terreno sul territorio italiano), alle informazioni anagrafiche dell’intestatario (o degli altri soggetti aventi diritto) e qualche altra nota informativa.

L’acquirente alla ricerca di informazioni di natura legale (passaggi di proprietà, rogiti, successioni, ecc) e a note, ad esempio, su passati interventi di manutenzione dell’immobile o altre informazioni di natura tecnica (come ad esempio i cambi di classe o destinazione dell’immobile) potrebbe perciò necessitare di una visura storica. È interessante sottolineare a questo proposito anche l’importanza delle note su una visura storica: spesso le annotazioni riportano informazioni sugli atti notarili o catastali all’origine delle modifiche di cui si cerca traccia.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COS’È UNA VISURA CATASTALE STORICA?

La visura catastale storica è quel documento fornito dagli uffici dell’Agenzia del Territorio, che riassume in forma di schema, tutte le caratteristiche fondamentali di un’unità immobiliare dal punto di vista tecnico, economico e fiscale, oltre che dal punto di vista legale (a chi appartiene l’immobile e in quale percentuale). Differisce da una normale visura catastale online nel fatto di offrire una lunga e dettagliata timeline o storia (ecco appunto perché “storica”) corredata di annotazioni circa gli avvenimenti importanti dal punto di vista legale, tecnico e fiscale che hanno riguardato l’immobile.

È possibile richiedere una visura storica avendo a disposizione due semplici parametri: come la visura catastale on line è possibile ricercare un dato immobile (fabbricato o terreno) per parametri catastali attuali (foglio, particella, subalterno) o per dati del soggetto intestatario della proprietà del bene. Talvolta le visure storiche richieste per dati catastali non producono il risultato sperato, questo non corrisponde alla possibilità che l’immobile non esista più, ma può far riferimento alla soppressione dei dati catastali originari (in possesso del richiedente), e la sostituzione degli stessi con nuovi dati catastali aggiornati. Per ovviare a questo problema comune è sufficiente conoscere i dati anagrafici del soggetto proprietario, sarà così possibile venire in possesso sia della visura che dei nuovi dati catastali che riconducono all’immobile.

Ricapitolando: una visura catastale storica è utile a chi ha bisogno di ricostruire tutta la storia di un fabbricato o di un terreno, permettendo di verificare anche tutti i passaggi di proprietà con relative indicazioni dei dettagli di volture e atti di proprietà, di successione o di variazione catastale (es. nella destinazione d’uso) e/o del valore finale della rendita catastale.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CHE COS’È UNA VISURA IPOCATASTALE?

Che cos’è una visura ipocatastale? Quanti di voi si saranno posti in passato questa domanda, senza trovare facilmente risposta! Oggi parliamo della visura immobiliare (o ipocatastale) e in cosa essa differisce da una normale visura catastale online. L’accertamento o visura immobiliare, o ipocatastale, anche noto comunemente come visura ipotecaria, è quel servizio di ricerca che permette di determinare se un soggetto (fisico o giuridico) è intestatario di beni immobili, e di ricercare l’eventuale presenza di gravami iscritti su di essi. La natura dei gravami è varia: sono gravami tutte le ipoteche legali (servizio di riscossione dei tributi, o compravendite), le ipoteche giudiziarie (cioè tali per effetto di decreti ingiuntivi), le citazioni (in seguito ad atti che contestano la proprietà dell’immobile o che chiedono la conclusione di un contratto preliminare, come afferma l’art. 2932 c.c.) e le ipoteche volontarie (come ad esempio quelle per l’accensione di un mutuo o di un finanziamento). La visura ipocatastale o ipotecaria può verificare l’esistenza di ciascuna di queste tipologie di ipoteche su un immobile.

Stando all’art. 2673 c.c. la visura ipotecaria, proprio come la visura catastale on line è pubblica, ciascuno di questi documenti infatti è richiedibile all’Agenzia del Territorio o alle Conservatorie dei registri immobiliari. Ma in cosa, specificamente, differisce una visura ipotecaria da una visura catastale? Abbiamo detto che l’accertamento immobiliare è in grado di determinare se una persona fisica o giuridica è titolare di un’unità immobiliare, come una visura catastale, con la differenza che quest’ultima permette, in più anche di ottenere informazioni precise sulla posizione e la tipologia dell’immobile (indirizzo, dati catastali, classe, consistenza, metratura in mq), sul suo proprietario (dati anagrafici e codice fiscale) e persino fiscali (rendita catastale). Le visure catastali e ipotecarie quindi sono strumenti molto utili (assieme alla planimetria catastale online) quando si effettua una compravendita. La planimetria catastale online è addirittura indispensabile per qualsiasi rogito e deve essere dichiarata conforme prima della compravendita, pena il pagamento di una penale!