COSA FARE QUANDO I DATI DI VISURA E PLANIMETRIA NON CORRISPONDONO?

Ecco un piccolo vademecum per tutte le persone che hanno riscontrato errori sulla visura catastale o sulla planimetria catastale online. A chi non è capitato di richiedere una visura per un immobile e di notare difformità con i dati forniti per lo stesso immobile da una planimetria? Visure e planimetrie sono documenti molto diversi. La visura fornisce i dati identificativi dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno, che servono a rintracciare il luogo in cui l’immobile si trova fisicamente, sulla base degli schemi catastali), l’indirizzo, i dati anagrafici del proprietario (e di eventuali usufruttuari o nudi proprietari, se la proprietà è condivisa e la visura è una visura per immobile lo segnalerà), e i dati cosiddetti “di classamento”. I dati di classamento indicati dalla visura catastale online corrispondono a categoria, classe, numero di vani e/o metri quadri, zona censuaria ed eventuale microzona – se presente per il catasto -, consistenza, rendita e reddito dominicale per i terreni.

La planimetria catastale online invece, altro non è che un disegno, una piantina. Piantina che rappresenta graficamente  gli spazi interni dell’immobile. Ad un primo sguardo, in presenza di una planimetria catastale è possibile distinguere la distribuzione interna dei vani dell’appartamento, e individuare dove si trovano le camere, la cucina, il soggiorno, i bagni e persino eventuali pertinenze dell’unità immobiliare, quali cantine, ripostigli, cantinole e giardini. In secondo luogo la planimetria riporta i dati catastali (proprio come la visura catastale online) e altri dati tecnici, quali ad esempio l’altezza dei vani, le varie destinazioni dei locali, l’orientamento dell’immobile rispetto al nord e l’indicazione del piano dell’unità abitativa.

È possibile che talvolta i dati catastali indicati da visura e planimetria non corrispondano. Come procedere in questi casi?

Per tutti gli utenti con credenziali già registrate sulle piattaforme Entratel o Fisconline, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione uno sportello online che permette la correzione degli errori che non richiedono l’intervento diretto di un perito. Le planimetrie catastali fanno casistica a sé, richiamando praticamente sempre l’intervento di un professionista per la verifica della corrispondenza con lo stato di fatto. Se l’errore riguarda però inesattezze circa i dati del proprietario dell’immobile (nominativo o codice fiscale errati, luogo e data di nascita errati ecc) sia su visura che su planimetria, è possibile presentare richiesta di correzione tramite il Contact Center dell’Agenzia delle Entrate. L’utente dovrà trovarsi in possesso dell’atto notarile di acquisto (o un altro atto pubblico), della dichiarazione di successione, la domanda di voltura catastale, o, se presente, di una copia della denuncia di nuova costruzione o di variazione, così come presentate al catasto. Se invece l’errore riportato dalla visura riguarda più direttamente i dati dell’immobile o altro (es: variazioni nel numero di vani o dei metri quadrati dichiarati dell’unità), sarà necessario essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, una denuncia al catasto per nuova costruzione o di variazione (e tutti gli altri eventuali documenti che possano aiutare ad attestare le avvenute variazioni).

COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE DI UN IMMOBILE?

Il calcolo della rendita catastale immobile è un procedimento importantissimo ai fini della determinazione dell’imposta IMU e Tasi, che i contribuenti sono tenuti a versare entro le scadenze fissate per legge. La rendita catastale è quel valore, attribuito ai fini fiscali, che hanno tutte le unità immobiliari che producono o generano reddito. Il suo valore è ottenuto moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in vani, o in mq) per il coefficiente, cioè quel valore, riportato nelle tariffe di estimo elaborate dall’Agenzia del Territorio per il Catasto, in funzione della zona censuaria dell’immobile, della sua categoria e classe catastale. Ciascuna visura catastale online, è tenuta a riportare, tra i tanti parametri, quello della rendita catastale. La base imponibile IMU è basata sul valore dell’immobile per quanto riguarda i fabbricati; le aree edificabili invece, non possedendo rendita catastale, necessitano di una valutazione della base imponibile utile al calcolo IMU e di un valore medio di mercato al mq. Il valore imponibile ai fini IMU per terreni agricoli si ottiene invece semplicemente rivalutando il reddito dominicale presente sulla visura catastale online per il 25% e moltiplicandolo per un moltiplicatore di 130.

Per quanto riguarda i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, regolarmente iscritti alla previdenza agricola, questo moltiplicatore è pari a 110. Se un cittadino scopre che nei suoi dati catastali è presente un errore riguardo ad uno o più immobili di sua proprietà, può richiederne la correzione all’Agenzia delle Entrate. La domanda di correzione può essere presentata presso un qualsiasi ufficio, o servendosi del Contact Center. Se l’errore riguarda dati indicati da visure semplici, la correzione può avvenire anche in modo molto celere; il discorso si fa diverso quando a riportare un errore è una planimetria catastale online. In caso di errore riportato sulla planimetria catastale online, purtroppo, la procedura è sempre un po’ più complessa e richiede l’intervento di un perito o di una figura professionale competente chiamata di volta in volta a constatare la situazione di fatto.

 

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

DAL 1 GENNAIO 2016 È IN VIGORE UNA NUOVA MEDIAZIONE TRIBUTARIA ANCHE PER GLI ATTI DI CLASSAMENTO

Dal 1 gennaio 2016 quale conseguenza della riforma del contenzioso tributario è entrata in vigore una nuova mediazione tributaria. Questa stabilisce che anche gli atti di classamento e il processo di ricorso contro la ri-determinazione della rendita catastale dovranno sottostare ad una nuova procedura. Dall’inizio dell’anno, infatti, se l’Ufficio Provinciale del territorio opera alla rettifica del classamento di un immobile in seguito ad un accertamento catastale, dando così origine ad un nuovo valore della rendita sulla visura catastale on line, un eventuale ricorso (che va effettuato entro 60 giorni dalla notifica di rettifica sulla visura catastale online) deve venir prima notificato alla controparte tramite reclamo o mediazione. Precedentemente il ricorso avveniva – entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di classamento – mediante presentazione di una domanda presso l’Ufficio responsabile dell’emissione, e attraverso il successivo deposito degli allegati richiamati nel testo presso la segreteria della Commissione Tributaria, che doveva essere effettuato entro i successivi 30 giorni. La nuova procedura, che prevede appunto la mediazione tributaria, deve essere applicata a tutte le controversie mosse contro il Fisco (Equitalia inclusa) anche a livello locale (quindi anche contro atti di Comuni, Regioni e Province), purché l’entità dell’importo del contenzioso non superi i 20mila euro.

Quand’è che si deve effettuare una revisione della rendita catastale?

La rendita catastale, lo ricordiamo, è quel parametro indicato dalla visura catastale online che permette di determinare il valore di un immobile ai fini dell’imposizione di tasse e imposte. Per legge è necessario effettuare la revisione della rendita catastale ogni 10 anni per le tariffe d’estimo e i redditi dei beni immobili a destinazione speciale o particolare. Ma è buona norma effettuare una revisione anche quando, per intervenuti cambiamenti di carattere permanente all’immobile (per cui è sempre bene consultare una visura catastale storica per avere chiari riscontri in tal senso), si riscontra una modifica a carattere permanente della capacità di reddito di un’unità immobiliare. Se il reddito lordo effettivo per un immobile(che corrisponde all’ammontare dei canoni di locazione derivanti dai rispettivi contratti) diverge per un triennio, o per almeno il 50% dal valore della rendita catastale, si ritiene opportuno effettuare la revisione. Per gli immobili di proprietà privata, siti in microzone comunali, il cui rapporto tra il valore medio di mercato diverge considerevolmente dal valore medio catastale ai fini ICI (fino al 2011) è prevista la revisione della rendita catastale. Infine, la richiesta di revisione della rendita catastale si applica a tutti gli immobili non dichiarati in catasto e a tutti quelli che presentano dati di classamento non in linea con quelli in possesso del catasto.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

TORNIAMO A PARLARE DI VISURE CATASTALI!

La visura catastale è un documento ufficiale (che però non ha valore probatorio) rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Contiene i dati principali di un immobile, fabbricato o terreno presente sul territorio italiano. Le caratteristiche principali di una visura sono le medesime, sia che essa sia stata erogata direttamente da un ufficio dell’Agenzia del Territorio, sia che essa sia una visura catastale online. I parametri per l’identificazione di un immobile che essa contiene sono infatti i medesimi, e sono sempre cinque: il Comune, la sezione urbana, il foglio, la particella (o mappale) e il subalterno. Mediante questi semplici dati è possibile risalire praticamente a ciascun immobile regolarmente riconosciuto dal catasto italiano!

La visura catastale on line fornisce però altre informazioni, di grande importanza per i contribuenti, i cosiddetti “dati di classamento”: la categoria catastale, la classe, il numero di vani e/o l’indicazione di superficie in mq, l’indicazione della zona censuaria con eventuale indicazione di microzona (se presente), la consistenza, la rendita catastale ed il reddito dominicale (se la visura catastale online è stata richiesta per un terreno). Su tutte le visure sono indicati poi altri tipi di dati, quali ad esempio l’indirizzo e i dati anagrafici del proprietario, del nudo proprietario e – se presente – dell’usufruttuario dell’immobile.

Le informazioni principali contenute in una visura catastale, riguardano quindi, i dati identificativi e reddituali di un bene immobile, assieme ai dati anagrafici relativi al suo proprietario. Esiste una modalità differente di visura, conosciuta col nome di visura catastale storica, che restituisce la situazione catastale di un dato bene immobile nell’interezza della sua storia, dall’edificazione fino al momento presente. Questa visura è particolarmente utile a chi necessita di conoscere tutte le variazioni avvenute nel tempo per un dato immobile.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

COSA SONO GLI IDENTIFICATIVI CATASTALI DI UN IMMOBILE?

Oggi spieghiamo nel dettaglio quali sono e a cosa servono gli identificativi catastali di un immobile.

Ciascun immobile presente sul territorio italiano è censito, e i suoi dati sono contenuti all’interno di una banca dati telematica. Se si pensa ad una visura catastale come a una “carta di identità” dell’unità immobiliare, e ai suoi parametri come agli identificativi mediante i quali è possibile risalire a quell’immobile, tutto diviene di facile comprensione. L’Agenzia del Territorio è l’ente preposto all’amministrazione, archiviazione, conservazione ed erogazione di questi dati; ed è quindi all’Agenzia del Territorio che ci si rivolge per ottenere una visura catastale. Persino per ottenere una visura catastale online (che può essere acquistata dal proprio dispositivo in qualunque momento e luogo) è necessario che il fornitore del servizio sia autorizzato dall’Agenzia, e anche la provenienza dei dati deriva sempre dalla medesima fonte. Per effettuare una ricerca su un immobile i criteri quindi sono gli stessi, e costituiscono l’unico prerequisito necessario. Ecco di seguito alcune precisazioni sull’uso e il significato di questi parametri.

Il Comune catastale: è un parametro obbligatorio quando si deve richiedere una visura. Solitamente, per tutti i Comuni, confini territoriali individuati catastalmente e confini amministrativi coincidono. Quasi tutti i richiedenti possono quindi far riferimento al Comune amministrativo quando devono indicare il Comune catastale in cui l’immobile è sito. Il codice relativo al comune amministrativo è un codice a quattro cifre corrispondente a quello indicato su ciascun codice fiscale (dalla 12̂ alla 15̂ cifra). È però possibile che per risalire ad alcuni Comuni (soprattutto alcuni tra quelli più “giovani”, a causa di un mancato aggiornamento dei dati catastali) sia necessario fornirsi del codice di riferimento catastale originariamente attribuito a quel territorio. Per questo motivo il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate fornisce un elenco di tutti quei Comuni non risultanti come Comuni catastali, fornendo il codice corretto da inserire, per permettere a tutti coloro i quali richiedono una visura catastale di riuscire a farlo in autonomia e senza alcun problema.

Sezione amministrativa (solo per il catasto fabbricati): è una suddivisione presente solo in alcuni contesti territoriali, e per questa ragione non richiesto per tutte le visure catastali. Corrisponde a un codice di una lettera e una denominazione, e risulta un dato obbligatorio soltanto se presente nell’identificativo dell’immobile richiesto.

Sezione urbana (solo per il catasto fabbricati): anche questo parametro non è sempre richiesto (perché non tutti i territori comunali sottostanno a questa divisione del territorio) e va indicato solo ed esclusivamente se presente nell’identificativo di una specifica unità immobiliare.

Sezione censuaria (solo per il catasto terreni): è una suddivisione ulteriore del Comune catastale. Non costituisce un dato obbligatorio se non specificato chiaramente in visura.

Foglio: indica un parametro obbligatorio, identificativo di una porzione specifica e circoscritta del territorio in cui l’immobile è sito. Si fa riferimento al foglio sulla visura catastale on line, così come è indicato dalle mappe cartografiche del catasto.

Particella: anche detta mappale (o numero di mappa). È quella parte di territorio, all’interno di un foglio in cui è sito il fabbricato (o la sua area di pertinenza). Il mappale è sempre identificato da un numero ed è un parametro obbligatorio contenuto in ciascuna visura catastale.

Denominatore: questo è un dato esclusivo di quegli immobili registrati e presenti nel Catasto fondiario (quindi per le province di Trieste, Trento, Gorizia e alcune porzioni di quelle di Udine e Belluno).

Subalterno: rappresenta la porzione di territorio minima all’interno della quale è presente un bene immobile. Per il catasto fabbricati ciascun immobile presente in un fabbricato possiede un proprio subalterno (qualora il fabbricato fosse costituito da un’unica unità immobiliare la visura potrebbe non indicarne alcuno) utile ad identificare una singola ed univoca unità immobiliare. Per il catasto terreni, il subalterno si riferisce ai fabbricati rurali.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

NOVITÀ NELL’AMBITO DEL RICLASSAMENTO CATASTALE: LA VARIAZIONE DI CLASSE E CATEGORIA VA MOTIVATA NEL DETTAGLIO

Quando si avvicina il tempo di pagare le imposte dipendenti dalla rendita catastale è opportuno richiedere una visura catastale online. Talvolta può accadere che dopo aver ottenuto la visura si viene a scoprire che alcuni dati catastali – come classe e categoria catastale – sono stati modificati (talvolta anche senza che il titolare ne abbia avuto notifica), spesso in favore di un aumento del valore delle imposte. Cosa fare in questi casi? L’unica cosa plausibile da fare, visura catastale alla mano, è quella di richiedere un riclassamento. A quanto pare, da oggi in avanti, non sarà più così facile ottenerlo. Scopriamo perché.

È di questi giorni la notizia che una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che il riclassamento catastale che non fornisce gli elementi necessari a giustificare le ragioni della variazione è da ritenersi illegittimo. Esemplificativa a questo proposito l’esperienza di due coniugi italiani proprietari di tre unità immobiliari (che stando all’Agenzia delle Entrate costituivano un’unica unità immobiliare) per cui la coppia aveva presentato tre distinte denunce di variazione. Dopo aver fatto domanda di ricorso presso la Commissione tributaria provinciale e regionale e in seguito ad un attento esame da parte dei tecnici dell’Agenzia delle Entrate, i due si sono visti respingere ogni richiesta e annullato il riclassamento. La decisione finale della Corte di Cassazione ha stabilito che le loro motivazioni erano troppo generiche e poco articolate.

Le categorie catastali sono, in Italia, l’indice ufficiale utilizzato per classificare i beni immobili, essi ne indicano la destinazione e servono a determinare le rendite catastali derivanti. Costituiscono quindi uno dei parametri più importanti presenti sulla visura catastale. Assieme alla rendita, alla consistenza, alla classe e alla zona censuaria, questi parametri vengono collettivamente indicati dalle visure catastali come “dati di classamento”.

Mentre la categoria indica la destinazione del bene (immobili ad uso abitativo, a destinazione ordinaria commerciale, a destinazione speciale, ecc), la classe catastale è il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B, C, ecc. La classe può essere indicata dalla visura catastale come “unica” solo se vi è un’assenza di ripartizione in classi della categoria di cui quell’immobile fa parte. Nell’ambito della categoria, invece, la classe distingue il diverso pregio degli immobili in riferimento alle loro caratteristiche. A seconda della qualità del contesto urbano in cui l’immobile si trova, dalla presenza di servizi e infrastrutture nella zona, dalla qualità ambientale della suddetta zona e dalle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, la classe cambia, e con essa, ovviamente, la rendita catastale. Che dalla classe e dalla categoria catastale sia possibile determinare il livello di reddito ordinario derivante è ormai noto a tutti; contemporaneamente, è noto anche che chiunque possieda un immobile sia tenuto a comunicare eventuali variazioni a livello catastale se queste differiscono anche in minima parte rispetto ai parametri indicati dall’ultima visura catastale emessa!

La sentenza 12024/2015 della Corte di Cassazione, di pochi giorni fa, va a precisare e rifinire il caso delle variazioni catastali, costituendo un importante precedente giuridico: le variazioni di classe e categoria catastale devono ora essere motivate nel dettaglio! Ciò ci fa giungere alla conclusione che le variazioni dei dati indicati dalla visura catastale devono sottendere una motivazione che non può essere desunta solo dalla mera modifica dei dati catastali. Purtroppo, questo ci porta a concludere che la variazione dei dati catastali non è sempre legittima, poiché il procedimento con cui l’Agenzia del Territorio modifica i dati catastali di un immobile deve avere dei requisiti specifici al fine di permettere non solo il controllo di legalità, ma deve anche agire di concerto con con la Pubblica Amministrazione.

Per ulteriori dettagli consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

IL SISTEMA CATASTALE: UN PO’ DI STORIA

Il sistema catastale italiano così come lo conosciamo noi ha in realtà origini non proprio recenti, bisogna infatti tornare al 1 marzo del 1886, con la legge Messedeglia (o Legge della Perequazione Fondiaria, Legge n. 3682), che trasforma il Catasto Urbano (istituito nel 1877) in Catasto Unico Italiano, e vede la nascita del Nuovo Catasto dei Terreni (NCT) e del Catasto Edilizio Urbano (CEU). Precedentemente, la compresenza sul territorio italiano di ben 24 catasti ufficiali era fonte di grande disomogeneità nel metodo di determinazione delle imposte catastali (un fenomeno noto come sperequazione fondiaria, appunto), spinta primaria dietro la creazione della legge n. 3682.

La legge n. 3682 inoltre ebbe il merito di uniformare anche il sistema cartografico italiano, con l’adozione di un sistema di rappresentazione cartografico unico (il “Cassini-Soldner”). La validazione e conservazione degli atti catastali e della maggior parte dei documenti inerenti le pratiche catastali (visure catastali, planimetrie catastali, mappe catastaliecc) oggi spetta all’Agenzia del Territorio.

L’Agenzia del territorio, che dal 6 luglio 2012 è stata incorporata nella ben nota Agenzia delle Entrate, era inizialmente una delle quattro agenzie fiscali italiane, istituite nell’ambito della riorganizzazione del Ministero dell’economia e delle finanze. Ne facevano parte anche l’Agenzia delle Dogane, l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Demanio. Sono tutti organismi preposti a svolgere attività tecnico operative precedentemente ottemperate dal Ministero delle Finanze.

Qualsiasi sportello dell’Agenzia del Territorio può, dietro esplicita richiesta, rilasciare informazioni su terreni o fabbricati (se regolarmente registrati presso il Catasto), attraverso documenti come visure e planimetrie, a chiunque sia detentore del diritto di proprietà. Alla persona che non è legalmente proprietaria di un immobile e che si presenta presso uno degli uffici dell’Agenzia del Territorio necessitando di avere una visura catastale, occorre fornire i propri dati anagrafici e le informazioni più importanti circa l’immobile in questione, pagare un contributo e compilare alcuni moduli. Dal 31 marzo 2014 l’Agenzia del Territorio ha attivato anche uno sportello per i servizi catastali online che consente ai proprietari di richiedere la propria visura catastale online dopo essersi registrati ai servizi telematici Entratel/Fisconline. La maniera più veloce, di fatto, per ottenere una visura catastale è però quella di avvalersi di un servizio privato, che mediante la semplice immissione di dati può erogare i seguenti servizi:

COSA FARE QUANDO UNA VISURA CATASTALE RIPORTA IL NOMINATIVO DEL PRECEDENTE PROPRIETARIO?

Ottenere una visura catastale online al giorno d’oggi è un’operazione semplice ed alla portata di tutti; possiamo richiederla e riceverla direttamente sul computer di casa nostra, consultarne i dati dagli schermi dei nostri tablet, ma persino la semplificazione di queste procedure talvolta non è in grado di proteggerci da alcuni piccoli inconvenienti. Il disguido più comune quando si richiede una visura catastale è che questa riporti erroneamente il nominativo del proprietario precedente dell’immobile. È una cosa piuttosto frequente e che può verificarsi anche se il rogito è avvenuto correttamente. Cosa si può fare allora quando si incorre in una situazione simile? Perché un immobile è ancora intestato al precedente proprietario anche dopo il rogito?

Mentre il notaio registra e trascrive un rogito, perché la procedura vada a buon fine è necessario che una voltura catastale con il nominativo del nuovo proprietario sia presentata al catasto. La visura catastale può così essere aggiornata e può considerarsi “up-to-date”. Questa è l’unica procedura corretta per aggiornare la visura catastale con il nuovo nominativo! Se ciò non si verifica vuol dire che la voltura catastale redatta è incompleta. La procedura corretta per ovviare a questo errore è intervenire con un’istanza, che può essere inoltrata direttamente presso uno qualsiasi degli uffici delle Agenzie del Territorio (il Catasto) o anche per via telematica. Indispensabile in questo caso sarà portare con sè gli estremi dell’atto di compravendita (o di donazione, permuta, successione – a seconda dei casi -) quindi non dimenticate il numero di repertorio notarile, il numero e la data di trascrizione e di registrazione dell’atto.

Anche il notaio può ancora giocare un ruolo importante: fargli presente che l’atto di rogito è incompleto e che la procedura non è andata a buon fine può essere un altro modo per risolvere il problema di un nominativo errato sulla visura catastale online.

PLANIMETRIA CATASTALE, ELENCO IMMOBILI, MAPPA CATASTALE ED EXPORT MAPPA CATASTALE: COSA SONO E QUANDO SERVONO

Quando si parla di Catasto, la prima cosa che viene in mente a tutti è generalmente la visura catastale o tutt’al più la mappa catastale. Invece, esistono molti documenti che hanno la loro propria utilità specifica e che è possibile richiedere per ottenere informazioni mirate e precise. Impariamo a conoscere le differenze tra tutti i principali documenti catastali che è possibile richiedere, così da non farci trovare mai impreparati:

La Planimetria Catastale

La planimetria catastale è una piantina, solitamente in scala 1:200, fornita dal Catasto, di una data unità immobiliare. Appartamenti, uffici, negozi o garage vengono rappresentati così come appaiono nei database degli uffici catastali dell’Agenzia del Territorio nella planimetria catastale. Mediante la planimetria catastale online è possibile identificare i “confini” delle stanze di una casa: il soggiorno, le stanze da letto, la cucina, i bagni, i ripostigli. La planimetria evidenzia anche cantinati e giardini, ripostigli e box, assieme a dati più tecnici come il piano dell’unità immobiliare, le altezze e le dimensioni dei singoli vani, i dati catastali e persino l’orientamento dell’immobile rispetto al Nord.

l’Elenco Immobili

L’elenco immobili catastale – altrimenti detto “elenco fabbricati”- invece, è un documento catastale atto ad enumerare tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato. Viene generalmente richiesto da chi ha necessità di avere accesso a tutte quelle informazioni catastali, quali ad esempio: il numero dei vani, le superfici in mq, o dati più tecnici, quali categorie, classi, rendite catastali, fogli, particelle, subalterni ed indirizzi, di uno o più immobili. L’elenco immobili però non fornisce alcuna informazione circa proprietari o intestatari di un immobile. È solitamente molto utile agli amministratori di condominio poiché è in grado di fornire in un unico documento le informazioni di più unità immobiliari contemporaneamente.

La Mappa Catastale

La mappa catastale (o un suo estratto) è un documento (una vera e propria “fotografia” del territorio in scala 1:2000), che evidenzia le forme dei fabbricati e dei terreni nel raggio di 1000 metri. Può essere utile per individuare i confini delle particelle degli immobili, le sagome degli edifici, gli accessi alle singole unità immobiliari, le parti comuni e le suddivisioni di immobili. La mappa catastale evidenzia anche i beni censibili come garage, cantine condominiali, box, giardini, cortili, alloggi dei portieri ecc.

L’Export Mappa Catastale

L’export mappa catastale infine, è un documento che rappresenta una porzione del foglio di mappa presente nella cartografia catastale nazionale. È fornito generalmente in scala 1:2000, ed  esemplifica una serie di informazioni sul territorio molto utili, quali ad esempio: le singole particelle, la viabilità, l’idrografia, i confini amministrativi comunali, provinciali, regionali e statali, ma anche i limiti di sezioni e dei fogli, i punti trigonometrici, le curve di livello ed i punti quotati. È possibile ottenere l’export di mappa catastale in tre distinti formati: il formato CXF (un foglio in formato Ascii, così come viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio), il formato CML (Cadastal Markup Language, un linguaggio di esportazione dei dati cartografici in formato xml) ed il formato DXF (Drawing Interchange Format, o Drawing Exchange Format, che corrisponde allo standard più utilizzato per lo scambio di dati tra diversi programmi di disegno e di grafica vettoriale).

LA RENDITA CATASTALE: ECCO COME LA VISURA CATASTALE E’ UTILE AL CALCOLO DELLE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI

La rendita catastale è un parametro fondamentale per la determinazione delle imposte sugli immobili. È quel dato che serve a calcolare la base imponibile, a cui poi vanno sommate le aliquote e sottratte eventuali detrazioni e che ci permette, in definitiva, di pagare l’IMU e la Tasi. Il calcolo della rendita catastale, per le unità immobiliari di categoria A,B e C, deriva da una moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa propria del Comune, zona censuaria e corrispondente a classe e categoria. (Discorso a parte meritano invece gli immobili di categoria D ed E, per i quali la rendita è determinata attraverso una stima diretta.)

I parametri essenziali al calcolo delle imposte altro non sono che quei dati forniti da una visura catastale, che riporta in un unico documento zona censuaria, categoria, classe e consistenza dell’immobile, ed infine, appunto, la rendita catastale. Ulteriore fattore importante, da tenere sotto controllo, è l’aggiornamento della planimetria catastale, e la presenza o meno, di eventuali ipoteche su immobili e terreni.

Ma come si legge una visura catastale?

Nella visura catastale l’immobile viene identificato dal foglio (la porzione di territorio in cui l’immobile è sito), la particella (o mappale,che attraverso un numero determina la porzione di terreno o il fabbricato entro cui si trova l’immobile) e dal subalterno (l’elemento minimo che identifica l’immobile all’interno di un fabbricato, e che non sempre è presente) del Comune cui appartiene. Mentre se la visura è di un terreno- da foglio e particella. Sulla visura figura il nome del proprietario (nudo proprietario o anche affittuario, se l’immobile è dato in affitto), anche se, a sé stante non è possibile considerarla un documento con valore probatorio. La visura catastale è utile anche a chi è in procinto di stipulare un contratto di affitto, o per chi deve richiedere la fornitura di energia, nonché per la compilazione del modello Isee.

Infine, è possibile richiedere una visura catastale in modalità standard (cioè aggiornata al momento più recente) o storica. La visura in modalità storica permette di ottenere tutte le informazioni e variazioni storicamente registrate dalla Agenzia del Territorio per quanto riguarda l’immobile, dalla sua edificazione fino al momento presente.