VISURA CATASTALE E POSTE ITALIANE

Davvero conviene acquistare la tua visura alle Poste?

La visura catastale è come una carta di identità di un immobile. Le informazioni contenute nella visura servono infatti a localizzare l’immobile nello spazio (foglio, particella, sub., ma anche indirizzo e numero civico, il piano, se all’interno di un condominio) e a fornirci i principali parametri utili a “classificare” il nostro immobile, sia dal punto di vista catastale (classe, consistenza) che da quello fiscale, mediante la rendita catastale da esso generata.

I dati degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono sempre accessibili e consultabili presso qualsiasi Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, purché essi siano stati regolarmente inseriti all’interno delle banche dati informatiche del catasto. Le province di Trento e Bolzano, in quanto Province Autonome, fanno storia a sé. Non è quindi possibile ottenere visure catastali per gli immobili siti in quel territorio.

Normalmente il rilascio della visura catastale avviene nello stesso giorno della richiesta. La consultazione degli atti non informatizzati o la presentazione di aggiornamenti o variazioni catastali è possibile invece solamente presso il singolo ufficio competente. Nel caso in cui si debbano consultare atti non informatizzati è consentito al richiedente di prendere appunti. La visura catastale e la visura catastale online sono documenti pubblici, chiunque può richiederli, pur non essendo il titolare dei diritti sull’immobile. Per richiedere una visura catastale è necessario essere in possesso di alcuni dati dell’intestatario (il nome del proprietario dell’immobile o il suo codice fiscale) o in alternativa, dei dati catastali. Le visure catastali online sono ottenibili in maniera analoga, ma molto più velocemente e senza alcuno sforzo, poiché è possibile scaricare il documento direttamente sul proprio computer con poche semplici mosse.

Da un po’ di tempo a questa parte, oltre ai normali sportelli degli Uffici provinciali del Territorio, è possibile richiedere la propria visura catastale presso tutti gli uffici postali abilitati, che all’ingresso espongono il logo “Sportello Amico”.

Mediante “Sportello Amico” è possibile richiedere e ottenere visure catastali online di fabbricati e terreni, effettuando ricerche per immobile o per soggetto (le ricerche per soggetto alle poste però si possono effettuare solo sui fabbricati e non sui terreni). Il costo di una visura scaricata alle Poste è però maggiorato: al regolare importo dei tributi speciali catastali va sommato quello relativo al pagamento del servizio, stabilito da Poste Italiane.

Un’eventuale ricerca alle Poste che produce come esito un file pdf lungo più di 5 pagine (o più file in pdf per un totale maggiore di 5 pagine) risulta in un servizio non erogabile. Inoltre, se l’estrazione dei dati prevede un tempo d’attesa superiore ai tre minuti dal momento di invio della richiesta per la visura, l’operazione viene interrotta immediatamente dal sistema.

Infine, il servizio non è erogabile se sulla base dei dati forniti dal richiedente il sistema non trova alcun documento, cosa che evidenzia la non corrispondenza tra i dati forniti dal richiedente e quelli presenti nel database del catasto.

VISURA CATASTALE ONLINE E RIFORMA, RIAPRONO LE TRATTATIVE

Una brutta notizia per Confedilizia e per i proprietari degli immobili, già scottati dalla precedente patrimoniale sul mattone introdotta dai governi Monti e Letta. È notizia recente che il ministro Padoan stia caldeggiando l’inserimento di un progetto, precedentemente congelato dall’esecutivo Renzi, all’interno del PNR (Piano Nazionale delle Riforme) che accompagnerà il DEF (Documento di Programmazione Economica Finanziaria).visura catastale

Già al tempo del ritiro della proposta del governo Renzi, nel giugno 2015, il Presidente di Confedilizia, che da anni si batte per la tutela dei proprietari degli immobili e richiede un alleggerimento della pressione fiscale a loro carico, aveva tirato un sospiro di sollievo. Stando alle sue parole, la proposta: «non forniva adeguate garanzie di invarianza di gettito, aprendo all’opposto uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione mascherati attraverso improbabili redistribuzioni». Ma adesso che le trattative sembrano riaperte, ci si aspetta nuovamente battaglia.

L’intenzione a procedere da parte del governo Gentiloni deriverebbe dalle numerose pressioni ricevute dalla Commissione Europea. Tra le raccomandazioni all’Italia figurerebbe un invito a tassare maggiormente i consumi le rendite catastali online, oltre che una spinta ad avviare una riforma del catasto che possa dare finalmente un assetto definitivo a quest’ente, attualmente così problematico.

Il governo in carica avrebbe abbracciato il suggerimento di Bruxelles, riprendendo il vecchio schema di decreto Renzi, con però la possibilità di effettuare variazioni di natura tecnica. Il calcolo per il valore degli immobili indicato in visura catastale on line dovrebbe essere affidato ad un nuovo algoritmo dell’Agenzia delle Entrate. Questo sarebbe in grado di stabilire il valore medio di mercato analizzando, quali fattori determinanti, l’ubicazione, l’ anno di costruzione e il pregio dell’edificio in cui l’immobile è sito.

Lo scopo della riforma, in linea teorica, prevede il raggiungimento di una maggiore equità. Uno degli esempi migliori del raggiungimento di quest’ultima è la necessità di correggere tutti gli errori in visura catastale online. Figurano in testa quelli che attribuiscono la categoria “economico” a immobili “di lusso” in centro città, o vice versa, quegli immobili considerati “di lusso”, che in realtà sono piccoli appartamenti in periferia.

La paura più grande da parte dei non addetti ai lavori e dei contribuenti, è però ciò che riguarda l’impossibilità di mantenere un’invarianza di gettito. Un’incognita che angoscia più parti e che precedentemente aveva costituito l’argomento più aspramente dibattuto. Non ci resta che aspettare una delibera definitiva per prendere nuovamente in esame la situazione.

PLANIMETRIA CATASTALE ONLINE E DELEGA

Perché per ottenere una planimetria catastale online è necessario firmare una delega (anche quando si è intestatari dell’immobile)?

Dover firmare una delega è obbligatorio. La delega è quel documento che, normalmente, ci viene richiesto ogni qual volta ci rechiamo in catasto per ottenere una planimetria catastale online di un immobile che non ci appartiene. È comunque possibile –  anche per chi non sia il regolare intestatario – venire in possesso di tale documento, ma solo e soltanto previa autorizzazione firmata del detentore dei reali diritti sul bene. Di qui la domanda: perché per ottenere la planimetria catastale online del proprio appartamento, anche il proprietario è tenuto a firmare una delega?

È molto semplice: la planimetria catastale online gode della protezione della legge sulla privacy. Le informazioni che contiene sono infatti di natura sensibile. La planimetria è un disegno tecnico tenuto a specificare grandezze, orientamenti, distanze e proporzioni di ciascun appartamento, potrebbe essere quindi utilizzata da terzi con fini criminosi. Infatti, per legge, non è possibile richiedere ed ottenere planimetrie catastali per tutti gli edifici censiti nelle categorie B/3 (prigioni, carceri e riformatori), D/5 (istituti di credito, istituti di cambio e istituti di assicurazione) ed E/5 (fabbricati che possono costituire fortificazioni o loro dipendenze).

Ecco perché è importante tutelarsi! In tal senso la delega rappresenta una duplice misura cautelativa: essa è infatti tutela per l’intestatario dell’immobile e per il fornitore del servizio (che sia esso un libero professionista – ingegnere, architetto, notaio, geometra – incaricato da una società di seguire le pratiche relative ad un dato immobile, o proprio una società erogatrice di servizi catastali).

Ciò che la delega per la planimetria catastale online ci dice, in sostanza, è che mediante essa l’intestatario dell’immobile certifica di stare affidando l’incarico di prelevare il proprio documento ad un soggetto terzo. Ecco perché assieme al modello di delega firmata è necessario sempre presentare un documento di identità dell’intestatario, in fotocopia, e verificare che questo sia in corso attuale di validità. Al soggetto terzo che vuole ricevere la planimetria catastale online per conto del proprietario è richiesto un documento di identità per l’identificazione e la registrazione dei dati.

Ricordiamo inoltre che qualsiasi ufficio dell’Agenzia del Territorio, o società di servizi online che accetta una delega firmata per l’emissione di una planimetria catastale online è sempre tenuto alla verifica delle informazioni fornite e all’osservazione delle norme sopraelencate, pena la sanzione, la sospensione o (addirittura) la chiusura del servizio, in relazione alla gravità delle inadempienze commesse.

VISURA CATASTALE ONLINE E ATTI CATASTALI

L’atto immobiliare prevede una procedura lunga e laboriosa: deve essere registrato, trascritto, volturato. Occorre procurarsi documenti quali la visura catastale online, la visura catastale storica, la visura ipotecaria e la planimetria catastale. Il lungo elenco delle operazioni prevede numerosi passaggi presso uffici e strutture dell’Agenzia del Territorio, l’Agenzia delle Entrate, lo studio notarile, le conservatorie della città.

Tutte operazioni che comportano un costo, in termini di tributi a carico dei relativi soggetti. Allo scopo di ridurre tempi e costi di presentazione degli atti, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei Pubblici Ufficiali (figure professionali diverse dai notai, ma anch’esse tenute ad adempiere diversi compiti relativi all’atto immobiliare), un modello, detto Modello Unico Informatico, che consente di immettere online procedure e documenti direttamente nella piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate.

Il Modello Unico Informatico può contenere le richieste di registrazione, note di trascrizione e di iscrizione, domande di annotazione e domande di voltura catastale. I Pubblici ufficiali sono tenuti al pagamento dei tributi con autoliquidazione, ma a differenza dei notai, non possono compensare le somme pagate in eccesso. I documenti devono essere compilati con il software UniMod e inviati attraverso il Sister, dietro previa abilitazione al servizio presentazione documenti.

Il Sister, tra le sue varie funzioni, prevede anche la consultazione di documenti come la visura catastale online, la visura catastale storica e la visura ipotecaria. Tutti i documenti sopraelencati sono essenziali all’adempimento delle pratiche di voltura e trascrizione degli atti catastali, e anche se non hanno valore probatorio, servono a garantire la conformità con lo stato di fatto.

A titolo sperimentale i Pubblici Ufficiali possono trasmettere anche il titolo per gli atti da presentare ai conservatori dei registri immobiliari. La trasmissione telematica riguarda sempre la copia autenticata, integralmente predisposta mediante strumenti informatici e firma digitale, degli atti originali. Per tutte le formalità trasmesse telematicamente viene prodotto un certificato di eseguita formalità, sottoscritto dal conservatore con firma digitale, atto ad attestare le relative funzioni.

BREVE APPROFONDIMENTO SULLA VISURA CATASTALE ONLINE

La visura catastale è il diretto prodotto della consultazione degli atti e dei documenti catastali. Richiedendo una visura catastale è possibile conoscere i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati o terreni), consultare i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie, rapportare i dati grafici di terreni o unità immobiliari urbane, così come risultano da una mappa catastale o da una planimetria catastale online, con i dati tecnici della visura e conoscere eventuali fasi di un aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate consente a tutti i cittadini titolari del diritto di proprietà di poter effettuare la consultazione dei documenti catastali presso tutti gli Uffici Provinciali del Territorio, gli sportelli catastali decentrati attivi nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni. Discorso a parte fanno invece le province di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive province autonome secondo una differente legislazione. Un modo alternativo per poter ottenere una visura catastale online è registrandosi alla piattaforma Entratel o Fisconline, la registrazione avviene inviando i propri dati personali all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura impedisce però di richiedere una visura e soprattutto una planimetria catastale online per un immobile che non sia il proprio.

Com’è possibile allora ottenere questi servizi per un immobile di cui non si è proprietari? È molto semplice, basta cercare una piattaforma online abilitata ad erogare servizi catastali tramite SISTER (sistema di interscambio territorio): con poche semplici operazioni si otterrà una visura catastale online o una planimetria! La procedura per l’ottenimento della planimetria prevede la firma da parte del proprietario dell’immobile – di una liberatoria che ne autorizza l’erogazione.

COME AVVIENE LA CONSULTAZIONE DEGLI ATTI CATASTALI?

La consultazione degli atti catastali, mediante richiesta della visura catastale online, è consentita ad ogni cittadino che rispetti i principi istituzionali del catasto; tra i più importanti vi è il supporto al sistema di pubblicità immobiliare. I sistemi di pubblicità immobiliare presenti in Italia sono quelli facenti capo alla “trascrizione” e all’”intavolazione” (catasto ordinario e catasto tavolare o fondiario).

Nessun documento è inaccessibile a nessun cittadino, per quanto esistano limitazioni di accesso alle planimetrie catastali online delle singole unità immobiliari urbane. Per accedere a questi servizi occorre infatti essere in possesso dei diritti reali sul bene o essere delegati ufficialmente dai soggetti portatori dei legittimi interessi.

I servizi di consultazione delle visure sono stati disciplinati, negli anni, mediante svariati provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate; per volere della quale oggi la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione delle banche dati del catasto a mezzo di terminali presso gli sportelli degli uffici delle Agenzie del Territorio. Da alcuni anni è possibile richiedere ed ottenere visure anche online.

I tipi di visura catastale richiedibili anche online sono sempre due: la visura catastale online in modalità ordinaria e la visura catastale storica. La visura catastale storica, a differenza di quella semplice, contiene la storia dell’immobile dall’impianto meccanografico all’attualità. Non vi è alcuna differenza tra una visura cartacea e una visura online, nei contenuti come nella forma (a parte l’evidente vantaggio che sta nella possibilità di riscaricare il documento online, una volta acquistatolo, sul proprio computer anche a distanza di tempo), ma dato che il servizio è limitato alle sole informazioni digitalizzate (e quindi accessibili in formato telematico) è possibile che alcuni dati, precedenti alla riforma informatica del catasto come datazione, non siano direttamente disponibili.

VISURA CATASTALE E DATI ERRATI, COME PROCEDERE

Cosa facciamo se andando a richiedere una visura catastale online per dati catastali del nostro immobile viene fuori un documento che riporta i dati del precedente proprietario?

Ottenere una visura catastale on line è una cosa molto semplice oggi, può farlo chiunque, tranquillamente dal proprio computer o tablet, pagando in sicurezza con la propria carta di credito o bonifico bancario e ricevere in pochi minuti il documento di cui necessita senza alcuno sforzo. I problemi sorgono però quando ci troviamo davanti un documento che non c’aspettavamo, e questa possibilità, purtroppo, è frequente. Questo può avvenire a causa del processo di digitalizzazione degli atti e dei processi catastali, che non è ancora perfettamente funzionante. Può quindi capitare di tanto in tanto, di richiedere una visura catastale online sul proprio nominativo e di non trovare l’immobile che desideriamo nell’elenco, o viceversa, che la visura richiesta per dati catastali riporti al vecchio proprietario. Come fare? Se ci si presenta dinnanzi una situazione del genere le cause possono essere solo due: o il rogito a nostro favore non è avvenuto correttamente, o non è stato ancora comunicato correttamente al catasto. In entrambi i casi è necessario interpellare il proprio notaio e recarsi in catasto con la voltura catastale corretta. Se la voltura è corretta e i dati non sono stati ancora registrati presso il catasto, è sempre possibile intervenire con un’istanza, che si può inoltrare in un ufficio dell’Agenzia del Territorio o anche online. Niente panico! Se siete in possesso dei documenti correnti ed ufficiali, basterà solo un po’ di pazienza, e la registrazione andrà a buon fine. A seguito del corretto inserimento dei dati in catasto potremo richiedere una visura catastale storica a conferma. La visura catastale storica, richiedibile per nominativo o per dati catastali, ci permette infatti di ottenere tutte le informazioni “storiche” sull’unità immobiliare che ci interessa, dalla sua costruzione al momento dell’ultimo aggiornamento: vedremo così l’aggiornamento andato a buon fine e potremo dormire sonni tranquilli!

COS’È UNA VISURA CATASTALE STORICA?

La visura catastale storica è quel documento fornito dagli uffici dell’Agenzia del Territorio, che riassume in forma di schema, tutte le caratteristiche fondamentali di un’unità immobiliare dal punto di vista tecnico, economico e fiscale, oltre che dal punto di vista legale (a chi appartiene l’immobile e in quale percentuale). Differisce da una normale visura catastale online nel fatto di offrire una lunga e dettagliata timeline o storia (ecco appunto perché “storica”) corredata di annotazioni circa gli avvenimenti importanti dal punto di vista legale, tecnico e fiscale che hanno riguardato l’immobile.

È possibile richiedere una visura storica avendo a disposizione due semplici parametri: come la visura catastale on line è possibile ricercare un dato immobile (fabbricato o terreno) per parametri catastali attuali (foglio, particella, subalterno) o per dati del soggetto intestatario della proprietà del bene. Talvolta le visure storiche richieste per dati catastali non producono il risultato sperato, questo non corrisponde alla possibilità che l’immobile non esista più, ma può far riferimento alla soppressione dei dati catastali originari (in possesso del richiedente), e la sostituzione degli stessi con nuovi dati catastali aggiornati. Per ovviare a questo problema comune è sufficiente conoscere i dati anagrafici del soggetto proprietario, sarà così possibile venire in possesso sia della visura che dei nuovi dati catastali che riconducono all’immobile.

Ricapitolando: una visura catastale storica è utile a chi ha bisogno di ricostruire tutta la storia di un fabbricato o di un terreno, permettendo di verificare anche tutti i passaggi di proprietà con relative indicazioni dei dettagli di volture e atti di proprietà, di successione o di variazione catastale (es. nella destinazione d’uso) e/o del valore finale della rendita catastale.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il manuale gratuito dedicato alla visura catastale online.

CHE COS’È UNA VISURA IPOCATASTALE?

Che cos’è una visura ipocatastale? Quanti di voi si saranno posti in passato questa domanda, senza trovare facilmente risposta! Oggi parliamo della visura immobiliare (o ipocatastale) e in cosa essa differisce da una normale visura catastale online. L’accertamento o visura immobiliare, o ipocatastale, anche noto comunemente come visura ipotecaria, è quel servizio di ricerca che permette di determinare se un soggetto (fisico o giuridico) è intestatario di beni immobili, e di ricercare l’eventuale presenza di gravami iscritti su di essi. La natura dei gravami è varia: sono gravami tutte le ipoteche legali (servizio di riscossione dei tributi, o compravendite), le ipoteche giudiziarie (cioè tali per effetto di decreti ingiuntivi), le citazioni (in seguito ad atti che contestano la proprietà dell’immobile o che chiedono la conclusione di un contratto preliminare, come afferma l’art. 2932 c.c.) e le ipoteche volontarie (come ad esempio quelle per l’accensione di un mutuo o di un finanziamento). La visura ipocatastale o ipotecaria può verificare l’esistenza di ciascuna di queste tipologie di ipoteche su un immobile.

Stando all’art. 2673 c.c. la visura ipotecaria, proprio come la visura catastale on line è pubblica, ciascuno di questi documenti infatti è richiedibile all’Agenzia del Territorio o alle Conservatorie dei registri immobiliari. Ma in cosa, specificamente, differisce una visura ipotecaria da una visura catastale? Abbiamo detto che l’accertamento immobiliare è in grado di determinare se una persona fisica o giuridica è titolare di un’unità immobiliare, come una visura catastale, con la differenza che quest’ultima permette, in più anche di ottenere informazioni precise sulla posizione e la tipologia dell’immobile (indirizzo, dati catastali, classe, consistenza, metratura in mq), sul suo proprietario (dati anagrafici e codice fiscale) e persino fiscali (rendita catastale). Le visure catastali e ipotecarie quindi sono strumenti molto utili (assieme alla planimetria catastale online) quando si effettua una compravendita. La planimetria catastale online è addirittura indispensabile per qualsiasi rogito e deve essere dichiarata conforme prima della compravendita, pena il pagamento di una penale!

APPROFONDIMENTO SUI SERVIZI: VISURA CATASTALE E VISURA IPOTECARIA

Visura catastale e visura ipotecaria che confusione!

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza. La visura catastale online è un servizio relativo ad immobili e fabbricati e alla loro consistenza dal punto di vista fiscale e catastale. In pratica, è un documento sintetico che evidenzia le principali informazioni di natura tecnica (Comune, sezione urbana, indirizzo, foglio, particella e subalterno, numero di vani, superficie in metri quadrati, ecc) dati fiscali (dati di classamento, consistenza, classe e rendita, reddito dominicale, ecc) e di natura patrimoniale (rapporti di proprietà, comproprietà, dati anagrafici degli intestatari) di un’unità immobiliare. La visura catastale on line può essere richiesta in modalità semplice o storica. Tra le due, la visura catastale storica differisce per l’estensione temporale delle informazioni che fornisce: essa si occupa di fornire dati dalla creazione dell’immobile fino al momento presente, con attenzione quindi ai passaggi e alle trasformazioni avvenute nel corso degli anni. La visura catastale storica è un documento utile a chi sta cercando informazioni circa passaggi di proprietà, cambi di indirizzo, lavori sull’immobile che ne hanno modificato la destinazione o altro, ecc.

La visura ipotecaria, altrimenti nota anche come “ispezione ipotecaria”, è un documento fornito dalle banche dati delle Conservatorie dell’Agenzia delle Entrate. Ad un occhio inesperto può sembrare un servizio catastale, ma in realtà è qualcosa di un po’ differente. Difatti questo tipo di visura fornisce informazioni relative agli eventuali gravami presenti su un immobile, come ad esempio la presenza di ipoteche, mutui, successioni, compravendite e vendite, note di cancellazione di ipoteche, pignoramenti, donazioni, ecc. La visura ipotecaria, a differenza della visura catastale online ha valore probatorio in sede legale: può essere infatti utilizzata per dimostrare la proprietà di un immobile in caso di controversia.