Variazione catastale e visura catastale: la procedura DOCFA

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate già da alcuni anni è attiva la cosiddetta procedura DOCFA. Essa consente di correggere i dati catastali errati, per effetto del decreto legge 78/2010. La variazione catastale è una procedura fondamentale nel caso in cui gli identificativi catastali riscontrati tramite una visura catastale online debbano essere modificati. Per ottenere il certificato di agibilità – di norma richiedendolo presso lo Sportello Unico dell’Edilizia – è sempre necessario effettuare una variazione catastale in caso di modifiche effettuate.

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Vediamo quali condizioni richiedono la variazione catastale. Ricordiamo che la variazione catastale può conformarsi nel momento in cui siano apportato delle modifiche alla distribuzione interna di una casa (di solito in seguito a lavori strutturali di ammodernamento, ampliamento o ristrutturazione). Prima di stabilire se è necessaria una variazione catastale è bene stabilire qual è la condizione di partenza, tramite una visura catastale. È opportuno dunque dichiarare una variazione catastale ogni qualvolta gli interventi edilizi trasformino la planimetria catastale in qualunque modo o quando, prima di un rogito si sviluppino condizioni di difformità rispetto alla rappresentazione grafica dell’immobile; in alternativa è importante effettuare una variazione catastale nel caso in cui siano mutuati, per una qualsiasi ragione, i dati concernenti la rendita catastale o il classamento (dati sempre ottenibili tramite una visura catastale  o tramite la rendita catastale online).

Anche la visura catastale storica, può risultare utile per determinare le condizioni pregresse e ottenere un quadro più completo sul quale effettuare le adeguate analisi prima di dichiarare qualunque variazione possibile.

VISURA CATASTALE E PROBATORIETA’

Il catasto italiano è probatorio? In che modo la visura catastale può garantire la probatorietà di un bene?

Un catasto può essere definito probatorio o non probatorio in base agli effetti giuridici che produce. Si ha un catasto probatorio quando esso è in grado di fornire la prova giuridica della proprietà.

Gli ultimi aggiornamenti in materia catastale ci dicono che il governo italiano ha recentemente presentato in Senato un disegno di legge in materia catastale (dopo il DEF 2016, la manovra del DL 50/2017 e vari altri tentativi più o meno fruttuosi di una nuova Riforma del Catasto) che ha lo scopo di riproporre l’art.2 della legge 23/2014. Il nuovo testo tiene conto dell’attuazione della delega in materia di competenze e organizzazione delle commissioni censuarie, di cui all’art.2, comma 3, lettera a della sopracitata 23/2014. Mediante l’attuazione di questo DL si garantirebbe un costante aggiornamento del Catasto, e quindi un allineamento con i dati relativi alle proprietà.

Il catasto italiano è attualmente non probatorio, in quanto non costituisce prova né dei diritti reali sui beni né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe catastali, non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né topografica.

In compenso l’attuale catasto fornisce – tra gli altri documenti – la visura catastale, la planimetria catastale (oltre che mappe catastali ed elaborati planimetrici, export di mappa e altro), tutti documenti che possono costituire prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti hanno validità e possono essere esercitati. La visura catastale e la planimetria catastale in particolare (soprattutto se certificate) offrono un prezioso supporto alla probatorietà di cui sopra.

Esiste in ultima analisi la possibilità di rendere il catasto probatorio, ma solo per l’aspetto topografico: un giudice può in mancanza di ulteriori elementi, far riferimento ai confini delineati da una mappa catastale, se è necessario determinare un confine incerto.

VISURA CATASTALE E POSTE ITALIANE

Davvero conviene acquistare la tua visura alle Poste?

La visura catastale è come una carta di identità di un immobile. Le informazioni contenute nella visura servono infatti a localizzare l’immobile nello spazio (foglio, particella, sub., ma anche indirizzo e numero civico, il piano, se all’interno di un condominio) e a fornirci i principali parametri utili a “classificare” il nostro immobile, sia dal punto di vista catastale (classe, consistenza) che da quello fiscale, mediante la rendita catastale da esso generata.

I dati degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono sempre accessibili e consultabili presso qualsiasi Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, purché essi siano stati regolarmente inseriti all’interno delle banche dati informatiche del catasto. Le province di Trento e Bolzano, in quanto Province Autonome, fanno storia a sé. Non è quindi possibile ottenere visure catastali per gli immobili siti in quel territorio.

Normalmente il rilascio della visura catastale avviene nello stesso giorno della richiesta. La consultazione degli atti non informatizzati o la presentazione di aggiornamenti o variazioni catastali è possibile invece solamente presso il singolo ufficio competente. Nel caso in cui si debbano consultare atti non informatizzati è consentito al richiedente di prendere appunti. La visura catastale e la visura catastale online sono documenti pubblici, chiunque può richiederli, pur non essendo il titolare dei diritti sull’immobile. Per richiedere una visura catastale è necessario essere in possesso di alcuni dati dell’intestatario (il nome del proprietario dell’immobile o il suo codice fiscale) o in alternativa, dei dati catastali. Le visure catastali online sono ottenibili in maniera analoga, ma molto più velocemente e senza alcuno sforzo, poiché è possibile scaricare il documento direttamente sul proprio computer con poche semplici mosse.

Da un po’ di tempo a questa parte, oltre ai normali sportelli degli Uffici provinciali del Territorio, è possibile richiedere la propria visura catastale presso tutti gli uffici postali abilitati, che all’ingresso espongono il logo “Sportello Amico”.

Mediante “Sportello Amico” è possibile richiedere e ottenere visure catastali online di fabbricati e terreni, effettuando ricerche per immobile o per soggetto (le ricerche per soggetto alle poste però si possono effettuare solo sui fabbricati e non sui terreni). Il costo di una visura scaricata alle Poste è però maggiorato: al regolare importo dei tributi speciali catastali va sommato quello relativo al pagamento del servizio, stabilito da Poste Italiane.

Un’eventuale ricerca alle Poste che produce come esito un file pdf lungo più di 5 pagine (o più file in pdf per un totale maggiore di 5 pagine) risulta in un servizio non erogabile. Inoltre, se l’estrazione dei dati prevede un tempo d’attesa superiore ai tre minuti dal momento di invio della richiesta per la visura, l’operazione viene interrotta immediatamente dal sistema.

Infine, il servizio non è erogabile se sulla base dei dati forniti dal richiedente il sistema non trova alcun documento, cosa che evidenzia la non corrispondenza tra i dati forniti dal richiedente e quelli presenti nel database del catasto.